Tribunal judiciaire de Paris, 9 juillet 2026, 24/08025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : à Me TORDJMAN (A0949) Me JEANNOT (B0594) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 24/08025 N° Portalis 352J-W-B7I-C5COJ N° MINUTE : 2 Assignation du : 21 Juin 2024 JUGEMENT rendu le 09 Juillet 2026 DEMANDERESSE S.C.I. CRIMEE 245 (RCS de [Localité 1] n°901 307 918) [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Thierry TORDJMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0949 DÉFENDERESSE S.A.R.L. [K] (RCS de [Localité 1] n°788 625 275) [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0594 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente assistées de Paulin MAGIS, Greffier. Décision du 09 Juillet 2026 18° chambre 2ème section N° RG 24/08025 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5COJ DÉBATS A l'audience du 07 mai 2026 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 juillet 2026. JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 02 novembre 2012, M. [D] [X] a donné à bail commercial à la société [K] un immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 2], pour une durée de neuf années du 02 novembre 2012 au 1er novembre 2021, l'exercice de l'activité de « CAFE, RESTAURANT, HOTEL » et un loyer annuel de 36 000 euros, hors taxes et hors charges. Par un jugement en date du 11 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail étaient réunies à la date du 02 mars 2017 ; - condamné la société [K] à payer à M. [D] [X] la somme de 40 533,90 euros au titre d'un arriéré locatif au 15 mars 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; - autorisé la société [K] à s'acquitter de sa dette en vingt-quatre mensualités ; - suspendu les effets de la clause résolutoire pendant cette période - dit que si l'échéancier était respecté et les loyers courants régulièrement payés, la clause résolutoire serait réputée ne jamais avoir joué ; - dit qu'en l'absence d'un seul versement à son échéance en plus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire retrouverait de plein droit ses effets, le bail serait résilié, l'intégralité de la dette serait due et la société [K] pourrait être expulsée ; - rejeté la demande d'expertise ou de désignation d'un consultant de la société [K]. Le 21 octobre 2021 M. [D] [X] a cédé les locaux considérés à la société CRIMEE 245. Par arrêt en date du 15 décembre 2021, statuant sur l'appel interjeté par la société [K] du jugement du 11 juillet 2019, la cour d'appel de Paris a notamment : - confirmé le jugement entrepris sauf sur le quantum de l'arriéré et la durée des délais accordés; - déclaré la société [K] recevable en ses demandes formées au titre des travaux ; - rejeté la demande de nullité du commandament de payer visant la clause résolutoire ; - condamné la société [K] à payer à M. [D] [X] la somme de 1 490,86 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'août 2021 inclus ; - accordé à la société [K] un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt pour solder cet arriéré ; - débouté M. [D] [X] de sa demande de résiliation judiciaire du bail ; - débouté la société [K] de sa demande de remboursement de travaux ; - avant dire droit sur la demande de la société [K] tendant à être autorisée à exécuter des travaux aux frais du bailleur, ordonné une expertise en désignant pour y procéder, M. [I] [L] avec mission, notamment, d'examiner les désordres allégués et les décrire, d'en rechercher la cause, de déterminer les travaux propres à y remédier en en évaluant le coût, fournir tous éléments d'appréciation nécessaires à la solution du litige. Selon acte d'huissier de justice signifié le 21 mars 2022, la société CRIMEE 245 a donné congé des locaux loués à la société [K] pour le 30 septembre 2022, en refusant le renouvellement du bail et en lui offrant le paiement d'une indemnité d'éviction. Par ordonnance en date du 29 mars 2023, à la demande de la société CRIMEE 245 et au contradictoire de la société [K], le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise, afin d'obtenir tous éléments utiles permettant de fixer les indemnités d'éviction et d'occupation, et désigné pour y procéder M. [Y] [J]. L'expert a déposé son rapport, lequel a été reçu au greffe le 29 mars 2024. C'est dans ces circonstances que par acte d'huissier de justice signifié le 21 juin 2024, la société CRIMEE 245 a assigné la société [K] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de voir fixer les indemnités d'éviction et d'occupation. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 novembre 2024, la société CRIMEE 245 demande au tribunal de : « I- S'agissant de l'indemnité d'éviction, Fixer l'indemnité d'éviction que la S.C.I. CRIMEE 245 devra verser à la Société [K] à la somme de 492.654 €, se décomposant comme suit : Indemnité principale (2,5 fois le CA moyen) 425.810 € Indemnités accessoires Frais de remploi 47.891 € Trouble commercial 13.953 € Frais divers 5.000 € Total 492.654 € II- S'agissant de l'indemnité d'occupation, Fixer l'indemnité d'occupation due par la Société [K] à la somme de 63.363,70 € HT et HC pour la partie hôtel et 34.155,00 € HT et HC pour la partie restaurant, soit une somme annuelle globale de 97.518,7 € HT et HC, à compter du 1er octobre 2022 ; Au visa de l'article 1347 du Code Civil, ordonner la compensation entre les sommes dues par la S.A.R.L. [K] au titre de l'indemnité d'occupation et celles dues par la S.C.I. CRIMEE 245 au titre de l'indemnité d'éviction ; EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, Débouter la S.A.R.L. [K] de l'intégralité de ses prétentions, fins et conclusion ; Décision du 09 Juillet 2026 18° chambre 2ème section N° RG 24/08025 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5COJ Au visa de l'article 700 du Code de Procédure Civile, condamner la S.A.R.L. [K] au paiement d'une somme de 3.000 €, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire représentant 6.486,42 € T.T.C. ». Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, la société [K] demande au tribunal de : « ✓ CONSTATER que la Société [K] est recevable et bien fondée à bénéficier d'une indemnité d'éviction conformément aux dispositions de l'article L.145-14 du Code de Commerce; ✓ FIXER l'indemnité d'éviction due à la Société [K] à la somme globale de NEUF CENT SOIXANTE ET MILLE ET TROIS CENT TRENTE EUROS (961.330 €) se décomposant comme suit : ▪ Indemnité principale 853.000 € ▪ Indemnités accessoires 108.330 € ✓ CONDAMNER la Société SCI CRIMEE 245 au paiement de la somme précitée outre, selon l'usage, les indemnités de licenciement du personnel sur justificatifs ; ✓ FIXER le montant de l'indemnité d'occupation due par la Société [K] à compter du 1 er octobre 2022 à la somme annuelle de QUARANTE DEUX MILLE EUROS (42.000 €); ✓ DEBOUTER la SCI CRIMEE 245 de l'ensemble de ses demandes ; ✓ CONDAMNER la SCI CRIMEE 245 au paiement d'une somme de DIX MILLE EUROS (10.000 €) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; ✓ La condamner enfin en tous les dépens incluant les frais d'expertise de Monsieur [Y] [J] que Maître Caroline JEANNOT, Avocat au Barreau de PARIS, pourra recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. ». Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement. Par ordonnance du 05 février 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction. L'affaire a été appelée à l'audience qui s'est tenue à juge rapporteur du 07 mai 2026, à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 09 juillet 2026.

MOTIFS

Il est rappelé que le tribunal n'est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater que » qui ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. 1- Sur les demandes en fixation et en paiement de l'indemnité d'éviction L'article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Il est acquis que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction et qu'elle s'évalue à la date la plus proche de l'éviction, soit, en l'espèce à la date du jugement dès lors que la société [K] continue à occuper les locaux en vertu de son droit au maintien dans les lieux. a) A titre liminaire, sur les locaux loués L'expert judiciaire indique que les locaux se situent dans la partie nord-ouest du [Localité 5], à proximité du bassin de la [Localité 6], quartier qu'il considère comme relativement éloigné de l'hyper-centre de la capitale. Il décrit la [Adresse 3] comme une longue voie de 2540 m, commençant [Adresse 4] et se terminant [Adresse 5], à sens unique de circulation, bordée d'immeubles à usage d'habitation principalement, de hauteurs variées et sans standing particulier. L'environnement immédiat des locaux est résidentiel constitué d'immeubles collectifs. La commercialité de la [Adresse 3] présente de nombreux commerces en pied d'immeuble composés d'enseignes indépendantes, les commerces, dont les enseignes nationales, se concentrant davantage [Adresse 6], laquelle constitue également un axe majeur de circulation. La desserte par les transports en commun est globalement satisfaisante. L'expert précise que l'intérêt touristique de l'emplacement est quasi-inexistant, ce qui n'a que peu d'incidence sur l'activité de la société [K] qui exploite un établissement à vocation sociale. L'expert décrit les locaux ainsi qu'il suit : - partie café-restaurant, • au rez-de-chaussée, directement accessible depuis la rue, en contre-haut d'une marche, une salle de restauration, des sanitaires et une cuisine avec chambre froide, • au sous-sol, auquel on accède par un escalier relativement raide et étroit, des espaces de stockage ou des locaux techniques, • ainsi qu'une terrasse extérieure consistant en un droit de terrasse sur le domaine public, le tout en état d'usage d'usage, l'expert indiquant que selon le preneur il existe des infiltrations d'eau récurrentes en partie arrière des locaux ; - partie hôtellerie, directement accessible depuis la rue, par une porte à gauche de la devanture et desservant un couloir menant aux étages, • au premier étage, un dégagement, six chambres et un sanitaire, • au deuxième étage, un dégagement, cinq chambres, un sanitaire et une douche, • au troisième étage, un dégagement, cinq chambres, un sanitaire et une douche, Décision du 09 Juillet 2026 18° chambre 2ème section N° RG 24/08025 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5COJ l'expert indiquant retenir une chambre double par niveau et deux au troisième niveau, soit quatre chambres doubles, les autres étant a priori des chambres simples. le tout en état d'usage, avec des prestations sommaires (chaque chambre est équipée d'un point d'eau, les sanitaires et la douche sont sur le palier). L'expert note également que « certaines chambres sont inexploitées/inexploitables en l'état ». En ce qui concerne son appréciation générale, l'expert indique que : - constituent des avantages, la desserte par les transports en commun globalement satisfaisante, la faible concurrence hôtelière, la configuration rationnelle de l'immeuble, la présence d'un point d'eau dans toutes les chambres ; - constituent des inconvénients, l'emplacement peu prisé en matière hôtelière, la nature de l'établissement soit un hôtel non classé à vocation sociale, la faible notoriété de la rue, l'absence de standing particulier de l'immeuble, les sanitaires et douches communs sur le palier, les désordres de type infiltrations d'eau, le faible nombre de chambres soit 16 chambres, la faible surface des chambres (10,36 m² en moyenne pour les chambres simples), l'absence d'ascenseur, l'état d'entretien et de propreté moyen, notamment en raison de l'absence de campagne de travaux récente, l'absence de parking et l'absence de climatisation. a) Sur l'indemnité principale L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail , laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et elle est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail . - Sur le caractère transférable du fonds de commerce Il est rappelé qu'en prévoyant que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, l'article L. 145-14 du code de commerce édicte une présomption simple de perte du fonds de commerce. La preuve du préjudice moindre incombe donc au bailleur. En l'espèce, les parties s'accordent pour considérer que l'éviction entraîne la perte du fonds de commerce et, en conséquence, que l'indemnité principale doit correspondre à une indemnité de remplacement équivalente à la valeur du fonds de commerce ainsi que le retient l'expert aux termes de son rapport. L'expert relève en effet que le fonds de commerce de « café, restaurant, hôtel » exploité par la société [K] consiste principalement en un établissement hôtelier indépendant, situé au nord-ouest du [Localité 5], dans un environnement à faible concurrence hôtelière mais globalement justifié par le faible potentiel de la zone. Il indique que l'implantation au sein de la capitale ainsi que la pression foncière et immobilière demeurent extrêmement significatives et ne permettent pas de retrouver des murs d'hôtel à louer. Il en conclut que le non renouvellement du bail entraînera vraisemblablement la disparition du fonds et l'obligation pour la société [K] de racheter un autre fonds hôtelier pour se réinstaller. Il précise que dans la mesure où la partie des locaux du rez-de-chaussée à usage de café-restaurant ne peut être dissociée du reste de l'établissement, il y a lieu de retenir une perte totale du fonds. Dès lors, il convient de retenir que l'éviction entraîne la perte du fonds de commerce et de considérer que l'indemnité à évaluer correspond à une indemnité de remplacement, laquelle sera égale à la valeur du fonds de commerce. - Sur l'évaluation de l'indemnité principale La société CRIMEE 245 soutient que l'indemnité principale doit être fixée à 2,5 fois le chiffre d'affaires moyen des exercices 2020, 2021 et 2022, soit une somme de 425 810 euros et une clé ressortant à 26 613 euros par chambre, compte tenu d'un établissement dont l'état général est particulièrement déplorable, qui favorise la suroccupation de ses chambres, dénuées de tout confort, au nominal affiché de 85 euros par nuitée, repas inclus, alors que la cuisine ne fonctionne pas et qu'aucun repas n'est réellement servi, dont l'occupation est estimée à 95% alors que plusieurs chambres sont inexploitées et inexploitables, qui ne dispose que de deux douches, dont la montée en gamme s'avère impossible et totalement dépendant des pouvoirs publics et des associations pour le maintien de son activité. En ce qui concerne la première hypothèse d'évaluation, selon les performances effectives, la société CRIMEE 245 considère que le coefficient 3 appliqué par l'expert apparaît surévalué au regard du standing minime de l'hôtel, des prestations immobilières proposées à la clientèle, de sa localisation et de l'impossibilité d'un changement de catégorie, soulignant que le preneur ne respecte pas ses obligations contractuelles d'entretien courant et de réparations locatives, outre de mise en conformité de l'établissement au normes sanitaires et de sécurité-incendie. Elle expose également qu'il n'y a pas lieu de neutraliser l'exercice 2020 affecté par la crise sanitaire compte tenu de l'effet de rattrapage qu'a connu le marché hôtelier parisien en 2021 et du caractère social et associatif de l'établissement qui a continué à fonctionner durant la crise sanitaire. Elle s'oppose de plus à ce qu'il soit procédé à l'évaluation selon une projection de résultats ou de résultats trop anciens ainsi que le sollicite la société [K]. En ce qui concerne la seconde hypothèse d'évaluation prenant en considération des pertes d'exploitation, la société CRIMEE 245 invoque que le preneur est responsable en tout ou partie de l'état indécent des prestations immobilières offertes à sa clientèle et explique que la société [K] pourra faire une demande d'indemnisation des pertes d'exploitation devant la cour d'appel. Elle souligne enfin que l'attestation de l'expert-comptable de celle-ci n'a aucun caractère probant. La société [K] expose qu'il n'est pas cohérent d'évaluer le chiffre d'affaires moyen au regard des années 2017 à 2022 ainsi que l'a fait l'expert. Elle estime que les années 2020 et 2021 doivent être écartées des débats compte tenu des fermetures administratives liées à la crise sanitaire. Elle observe ensuite que le chiffre d'affaires est très instable car le fonds de commerce n'est pas exploité dans sa totalité en raison des désordres en toiture et en façade survenus en 2020, lesquels ont engendré des infiltrations importantes dans les locaux qui ont eu des conséquences sur l'exploitation des chambres, la cage d'escalier et l'espace restauration. Elle précise que les travaux entrepris par le bailleur, en exécution d'un protocole d'accord, de réfection de la couverture de l'immeuble et de ravalement de la façade donnant sur la rue ainsi que du pignon nord n'ont pas été réalisés conformément aux règles de l'art et ont entraîné de nombreux désordres dans les chambres et dans la cuisine qui sont encore visibles. Elle explique que les bilans ne sont donc pas représentatifs du potentiel de l'exploitation, une partie des chambres n'étant pas exploitable. Elle se réfère à l'estimation d'un autre expert qu'elle a consulté, M. [N] [G], qui a procédé au calcul du chiffre d'affaires normatif réalisable pour la partie hébergement, soit une somme de 284 335 euros qui selon elle correspond aux chiffres d'affaires qu'elle a réalisés en 2016 (263 636 euros) et 2019 (286 236 euros), années au cours desquelles les seize chambres de l'établissement étaient exploitables et exploitées. S'agissant du coefficient, la société [K] sollicite qu'il soit appliqué un coefficient 3 aux motifs que ce type de fonds de commerce est recherché car aisé à gérer, procurant des revenus réguliers sans risque d'incidents de paiement et facilement financé par les banques. Elle ajoute que la situation des locaux, à [Localité 1] intra-muros, dans un quartier calme et proche des transports est idéale pour ce type d'établissement et que la nature de l'immeuble ne se prête pas à une profonde transformation. Elle considère enfin qu'il y a lieu de tenir compte de la réalité du marché. Sur ce, L'expert évalue la valeur du fonds de commerce au 29 mars 2024, date de son étude, selon deux hypothèses, d'une part, en fonction de ses performances effectives et, d'autre part, compte tenu d'un préjudice d'exploitation. En ce qui concerne l'évaluation selon les performances effectives du fonds de commerce, l'expert retient pour base le chiffre d'affaires moyen des années 2017 à 2022, soit une somme de 185 686 euros. Il précise qu'aucun recoupement au regard de l'excédent brut d'exploitation (EBE) ne peut être établi compte tenu de l'impossibilité de réintégrer la rémunération du gérant et dès lors qu'il est d'usage en matière de fonds d'hôtellerie de procéder à une évaluation en se basant sur le chiffre d'affaires et à la chambre. L'expert indique en outre, en seconde hypothèse, qu'il est possible de prendre en compte le préjudice d'exploitation subi par la société [K] dans la mesure où elle n'était pas en capacité d'exploiter pleinement son fonds. Il considère ainsi qu'il doit être tenu compte d'un chiffre d'affaires normatif évalué selon les performances 2017-2019, soit avant que le fonds ne soit touché par les désordres, l'exploitation ayant alors pu se faire normalement sur l'intégralité des seize chambres. Le chiffre d'affaires moyen de cette période s'éleverait alors à 201 048 euros L'expert applique ensuite un coefficient de valorisation de 3 compte tenu, d'une part, de la situation des locaux dans [Localité 1] intra-muros et du potentiel d'évolution de l'établissement, ainsi que, d'autre part, de la situation des locaux dans un quartier peu touristique et peu prisé dont le flux de passants est faible, d'un immeuble sans grand standing, d'un état d'entretien et de propreté moyen voire médiocre, des résultats peu satisfaisants, relativement loin du maximum de ses capacités et d'une rentabilité qui serait affectée par l'augmentation du loyer à la valeur locative. Il s'en déduit une valeur, dans la première hypothèse, de (185 686 euros x 3 =) 557 058 euros, soit 35 000 euros par chambre, et, dans la seconde hypothèse de ( 201 048 x 3 =) 603 144 euros. Pour apprécier la valeur du fonds de commerce par la méthode du chiffre d'affaires, il est d'usage de retenir le chiffre d'affaires moyen des trois dernières années. Cependant, en cas de situation conjoncturelle particulière ou de conditions d'exploitation anormales, il peut être justifié de pondérer les chiffres d'affaires des années concernées en les affectant d'un coefficient spécifique et/ou de prendre en considération une période supérieure à trois années et/ou d'écarter les années dont le chiffre d'affaires n'est pas significatif. En l'espèce, il ressort des déclarations des parties, de l'attestation de [R] [A], expert-comptable, en date du 11 décembre 2023 ainsi que celles de la socicété MBO CONSULTING en date du 14 mars 2023 et 13 décembre 2023, produites par la société [K], qu'à compter de l'année 2020 plusieurs chambres de l'hôtel n'ont pu être exploitées compte tenu de désordres engendrés par des infiltrations d'eau en provenance des façades et de la toiture de l'immeuble. La société [K] indique que seules huit chambres sur les seize existantes seraient exploitées, sans toutefois en rapporter la preuve. Dans son arrêt du 15 décembre 2021, la cour d'appel retient qu'il ressort du rapport d'expertise établi à la demande de la société [K] par M. [F] le 20 avril 2020 que la couverture de l'hôtel et la toiture du restaurant présentent de nombreuses malfaçons à l'origine d'infiltrations et que le ravalement n'est pas étanche, ce qui est confirmé par le rapport d'expertise de M. [H] [M], expert désigné par la cour d'appel, qui mentionne que la couverture est « pleine » (sic) de désordres entraînant des dégâts des eaux au dernier étage et au rez-de-chaussée et que les façades sur rue et sur cour présentent de nombreux décollements et fissures engendrant des dégâts des eaux dans les étages, surtout au 1er et au 2e étages. Dès lors qu'il convient d'apprécier le plus justement possible la valeur du fonds de commerce, il y a lieu de le faire en fonction de ses performances habituelles et sans tenir compte des répercussions sur le chiffre d'affaires des difficultés d'exploitation de certaines chambres engendrées par les désordres susvisés qui ne sont que temporaires. En outre, la valeur du fonds de commerce se distingue de l'indemnisation de la perte d'exploitation que la société [K] aurait subie en raison des désordres susvisés et qu'elle est susceptible de solliciter de la société CRIMEE 245 dans le cadre de l'instance pendante devant la cour d'appel, de sorte qu'il ne peut y avoir une double indemnisation ainsi que le soutient la société CRIMEE 245. Cependant, cette impossibilité d'exploiter l'ensemble des chambres de l'hôtel ne ressort pas de manière significative des chiffres d'affaires réalisés par la société [K] puisque, alors que les difficultés d'exploitation sont censées être survenues à compter de l'année 2020, il s'avère que le chiffre d'affaires de l'année 2021 (251 686 euros) est supérieur à celui des années 2020 (126 336 euros), 2018 (146 774 euros) et 2017 (170 134 euros) : exercice 2022 : 135 950 euros, exercice 2021 : 251 686 euros, exercice 2020 : 126 336 euros, exercice 2019 : 286 236 euros, exercice 2018 : 146 774 euros, exercice 2017 : 170 134 euros. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'exclure de l'appréciation les chiffres d'affaires des exercices postérieurs à 2019. S'agissant des années 2020 et 2021 durant lesquelles l'activité de l'hôtel aurait été affectée par la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid 19, la société [K] ne rapporte pas la preuve d'une quelconque fermeture. En outre, s'agissant d'un établissement social accueillant des personnes en difficultés, il n'a pu être touché par les fermetures des frontières et les restrictions de déplacement empêchant les visites des touristes. Dès lors, il n'y a pas lieu d'exclure de l'appréciation les chiffres d'affaires des exercices 2020 et 2021. De surcroît, l'évaluation du fonds de commerce ne saurait être réalisée selon un chiffre d'affaires normatif et réalisable, ainsi que le prétend la société [K] en se référant à l'évaluation de son propre expert, car seuls les chiffre d'affaires effectivement réalisés permettent de procéder à une évaluation réellement représentative du fonds considéré. Enfin, et au regard de ces éléments, il s'avère pertinent de déterminer le chiffre d'affaires moyen sur la base des chiffres d'affaires des trois derniers exercices 2022, 2021 et 2020, les années antérieures étant trop anciennes par rapport à la date de l'éviction pour donner une image la plus actualisée possible de la valeur du fonds. Ainsi le chiffre d'affaires moyen s'évalue à 171 324 euros selon le calcul suivant : - chiffre d'affaires de l'exercice 2022 : 135 950 euros - chiffre d'affaires de l'exercice 2021 : 251 686 euros - chiffre d'affaires de l'exercice 2020 : 126 336 euros, Total 513 972 euros Moyenne 513 972 / 3 = 171 324 euros En ce qui concerne le coefficient de valorisation, le coefficient 3 préconisé par l'expert s'avère justifié et doit être retenu dès lors qu'il tient compte de la situation des locaux dans la ville même, du potentiel d'évolution de l'établissement mais aussi de la situation des locaux dans un quartier peu touristique et peu prisé dont le flux de passants est faible, de l'absence de standing de l'immeuble, d'un état d'entretien et de propreté moyen voire médiocre, de résultats peu satisfaisants, éloignés du maximum de ses capacités et d'une rentabilité qui serait affectée par l'augmentation du loyer à la valeur locative ainsi que des références de marché et judiciaires relevées en comparaison. Le coefficient de 2,5 sollicité par la société CRIMEE 245 n'est pas assez élevé compte tenu de la capacité du fonds de commerce à dégager des bénéfices de façon récurrente. La valeur du fonds de commerce s'évalue donc à la somme de (171 324 euros x 3 =) 513 972 euros. Par conséquent, l'indemnité d'éviction principale sera fixée à la somme de 513 972 euros. b) Sur les indemnités accessoires Il ressort de l'article L. 145-14 du code de commerce que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. - Sur les frais de remploi Les parties s'accordent sur l'évaluation progressive des droits d'enregistrement mais pratiquent des taux différents. La société CRIMEE 245 évalue les frais juridiques et d'agence forfaitairement à 10 000 euros alors que la société [K] les évalue à 5% du prix. La société CRIMEE 245 ajoute des frais de commercialisation de 5%. Sur ce, L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d'un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction. L'expert évalue les droits d'enregistrement selon les articles 719, 1595 et 1584 du code général des impôts à 3% pour la tranche 23 000 euros-107 000 euros, 3% pour la tranche 107 000 euros-200 000 euros et 5% au-delà de 200 000 euros, auxquels il ajoute les honoraires juridiques qu'il évalue forfaitairement à 10 000 euros et les frais de commercialisation de 5%. Les droit d'enregistrement s'évaluent ainsi qu'il suit : - prix d'acquisition inférieur à 23 000 euros : 0 % - prix d'acquisition compris entre 23 000 euros et 107 000 euros : 3 % soit, 2 520 euros, - prix d'acquisition compris entre 107 000 euros et 200 000 euros : 3 %, soit 2 790 euros, - prix d'acquisition supérieur à 200 000 euros : 5 %, soit 15 698,60 euros, soit une somme totale de 21 008,60 euros. Les honoraires juridiques et frais d'agence doivent être fixés à la somme forfaitaire de 10 000 euros proposée par l'expert qui s'avère conforme aux usages ainsi que les frais de commercialisation fixé à 5%, soit une somme de 25 698,60 euros. L'indemnité au titre des frais de remploi s'élève ainsi à la somme de (21 008,60 + 10 000 + 25 698,60 =) 56 707, 20 euros. - Sur le trouble commercial La société CRIMEE 245 sollicite que le trouble commercial soit fixé à trois mois de l'EBE moyen des exercices 2017 à 2022, soit une somme de 13 853 euros. La société [K] demande que l'EBE soit évalué selon la moyenne des trois dernières années, en excluant l'année 2020 compte tenu de l'épidémie de covid-19, soit une indemnité de 17 720 euros. Sur ce, L'indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce. L'expert indique évaluer le trouble commercial conformément à la jurisprudence à trois mois d'EBE et en retenant l'EBE moyen, le dernier n'étant pas représentatif, soit ( 55 814 euros / 12 mois x 3 mois = ) 13 953 euros. Cette évaluation s'avère conforme à la pratique et doit être retenue. Il convient donc de fixer l'indemnité due au titre du trouble commercial à la somme de 13 953 euros. - Sur les frais divers La société CRIMEE 245 indique ne pas contester la position de l'expert s'agissant de l'estimation des frais divers à la somme de 5 000 euros. La société [K] considère que l'indemnité doit être portée à 10 000 euros afin de tenir compte de l'ensembles des frais juridiques qu'elle devra régler. Sur ce, L'expert propose de fixer l'indemnité pour frais divers à la somme forfaitaire de 5 000 euros. Compte tenu de l'accord de la société CRIMEE 245 pour le versement de cette somme et les frais juridiques dont fait état la société [K] ayant déjà été inclus dans les frais de remploi, la somme forfaitaire de 5 000 euros doit être retenue. L'indemnité au titre des frais divers est ainsi fixée à la somme de 5 000 euros. - Sur les frais de licenciement La société [K] indique que les frais de licenciement devront lui être remboursés sur justificatifs. La société CRIMEE 245 ne se prononce pas à ce sujet. Sur ce, La perte du fonds de commerce entraînant le licenciement des éventuels salariés, il convient d'inclure les frais de licenciement dans l'indemnité d'éviction et de prévoir que ceux-ci seront remboursés à la société [K] par la société CRIMEE 245 au vu des justificatifs qu'elle devra lui présenter. ***** L'indemnité d'éviction due par la société CRIMEE 245 à la société [K] s'évalue ainsi qu'il suit : - indemnité principale 513 972,00 euros - indemnités accessoires • frais de remploi 56 707, 20 euros • trouble commercial 13 953,00 euros • frais divers 5 000,00 euros • frais de licenciement sur justificatifs soit une somme totale de 589 632,20 euros, outre les éventuels frais de licenciement qui seront réglés par la CRIMEE 245 selon les justificatifs qui lui seront présentés par la société [K]. Par conséquent, l'indemnité d'éviction due par la société CRIMEE 245 à la société [K] sera fixée à la somme de 589 632,20 euros, outre les éventuels frais de licenciement qui seront réglés par la CRIMEE 245 selon les justificatifs qui lui seront présentés par la société [K]. La société CRIMEE 245 sera également condamnée à son paiement sous réserve de l'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l'article L. 145-58 du code de commerce. 2- Sur les demandes de fixation de l'indemnité d'occupation En ce qui concerne l'évaluation de l'indemnité d'occupation de la partie restaurant des locaux, la société CRIMEE 245 conteste la valeur unitaire de renouvellement de 300 euros /m²P proposée par l'expert judiciaire. Selon elle, cette valeur unitaire est contraire aux différentes références citées par l'expert ainsi qu'à celle relevées par l'expert personnel de la société [K], et devrait être portée à 450 euros/m²P. Elle critique en outre la majoration pour droit de terrasse, fixée par l'expert judiciaire à 2%, en faisant valoir que la terrasse d'origine, fermée, plus visible et plus attractive pour les chalands, a été démontée au profit d'une terrasse ouverte avec autorisation d'occupation du domaine public, et en conclut, en précisant que le restaurant est laissé en déshérence alors qu'il est exploitable, que la majoration devrait être portée à 10%. Elle évalue en conséquence la valeur locative annuelle du restaurant à 34 155 euros. En ce qui concerne l'évaluation de l'indemnité d'occupation de la partie hôtel des locaux, la société CRIMEE 245 estime que les tarifs des chambres, fixés par l'expert à 30 euros pour les chambres simples et 50 euros pour les chambres doubles, devraient être augmentés à 55 euros pour les chambres simples et 70 euros pour les chambres doubles compte tenu du tarif pratiqué de 85 euros par nuité, trois repas inclus, pour une chambre commune à partager. Elle expose également que le taux d'effort de 22% retenu par l'expert est insuffisant, compte tenu des tarifs préférentiels proposés par la Ville de [Localité 1] et de la vocation sociale de l'établissement, et sollicite l'application d'un taux de 24% considérant que l'hôtel est rentable compte tenu de son référencement auprès de la Ville de [Localité 1] qui lui assure un chiffre d'affaires constant. Elle s'oppose à l'application d'un abattement en raison des travaux de mise en conformité à la charge du preneur au motif que ce dernier n'a effectué aucun travaux de rénovation ou de mise aux normes. Elle conteste l'application d'un abattement de 5% au titre de la clause d'accession en fin de jouissance en expliquant que le preneur ne démontre pas avoir réalisé dans les locaux des améliorations, installations et embellissements ayant généré une plus-value pour les prestations fournies à la clientèle. Enfin, elle s'oppose à l'abattement de 30% sollicité par la société [K] au titre des désordres subis par l'exploitation depuis plusieurs années aux motifs que le nombre de chambres touchées n'est pas établi et que les comptes prouvent que la cuisine est utilisée. Elle évalue en conséquence l'indemnité d'occupation annuelle de la partie hôtel à 63 363,70 euros. La société [K], en ce qui concerne l'indemnité d'occupation de la partie hôtel des locaux, se réfère à l'analyse de son propre expert et retient un chiffre d'affaires réalisable de 284 335 euros HT. Elle considère que le taux de recettes de 22% retenu par l'expert judiciaire est élevé pour un hôtel qui se trouve en ville et propose les repas, et sollicite l'application d'un taux de 21%. Elle demande qu'il soit ensuite appliqué un abattement de 10% afin de tenir compte de la clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité, ce qui selon elle constitue une charge exorbitante, et un abattement de 5% compte tenu de la clause d'accession en fin de jouissance stipulée au contrat de bail et en considérant qu'elle ne saurait payer un loyer pour des aménagements qui lui appartiennent. Elle estime en conséquence que la valeur locative annuelle s'élève à 47 800 euros. En ce qui concerne l'indemnité d'occupation due pour la partie restaurant des locaux, la société [K] déclare accepter la valeur locative unitaire de 300 euros/m²P proposée par l'expert. Elle précise accepter la majoration pour droit de terrasse de 2% en exposant que la terrasse ouverte a remplacé la terrasse couverte vétuste et qu'elle s'avère plus propre et plus attractive, en indiquant que les droits de terrasse demandés par la Ville de [Localité 1] ont doublé et en contestant laisser le restaurant en déshérence. Elle sollicite également l'application d'un abattement de 5% pour « travaux prescrits ». Elle demande enfin qu'il soit appliqué un abattement de 30% compte tenu des désordres subis depuis 2020 dans la cuisine du restaurant, laquelle est inexploitable en raison des infiltrations en provenance des façades et de la toiture, et dans huit chambres qui ne sont pas ouvertes à la clientèle en raison de ces mêmes désordres. Elle conclut à une indemnité d'occupation annuelle totale de 42 000 euros. Sur ce, Selon l'article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction calculée d'après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d'appréciation. Selon, l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments. Aux termes de l'article R. 145-7, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. Selon l'article R.145-8, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. Selon l'article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. L'article R. 145-10 dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. a) Sur la valeur locative de la partie restaurant des locaux L'expert judiciaire évalue la surface des locaux à 132,18 m² selon un relevé de surfaces joint au plan des locaux établi par le cabinet [E] en septembre 2023 et la surface pondérée à 69,04 m²P, qu'il arrondit à 69m²P, conformément aux préconisation de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (5e édition - mars 2017), ce qui n'est pas contesté par les parties. En outre, en ce qui concerne le prix unitaire de la valeur locative au 1er octobre 2022, date d'effet du renouvellement, l'expert relève les références de comparaison suivantes : - sept références de loyer de nouvelle location de 427 euros, 245 euros, 621 euros, 707 euros, 318 euros, 428 euros et 694 euros/ m2P, pour des locaux situés [Adresse 7], [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 10] (3 références), des surfaces de 45 m²P, 88 m²P, 59 m²P, 53 m²P, 87 m²P, 44 m²P et 72 m²P, des locaux dans lesquels sont exercées des activités de restaurant-brasserie, boulangerie, restauration rapide, café-bar, équipement de la personne (3 références), et des baux à effet en février 2022 (2 références), octobre 2021, octobre 2020, janvier 2018 (2 références) et juin 2015 ; - une référence de loyer de renouvellement fixé judiciairement de 435 euros /m²P, pour des locaux situés [Adresse 11], une surface de 133 m²P, des locaux dans lesquels est exercée une activité de services, et un bail à effet en avril 2015; - une référence de loyer de renouvellement fixé amiablement de 550 euros/ m²P, pour des locaux situés [Adresse 10], une surface de 217 m²P, des locaux dans lesquels est exercée une activité de parfumerie, et un bail à effet en février 2015. L'expert indique que compte tenu des éléments relatifs aux locaux cités dans les développements précédents et des termes de comparaison ci-dessus, la valeur locative unitaire annuelle de renouvellement s'évalue entre 275 euros et 325 euros / m²P. Il retient une valeur unitaire annuelle de 300 euros/m²P, qu'il majore de 2% compte tenu de l'existence d'un droit de terrasse sur le domaine public, soit une valeur locative annuelle totale de 21 114 euros qu'il arrondit à 21 100 euros. En ce qui concerne l'augmentation de la valeur locative unitaire à 450 euros sollicitée par la société CRIMEE 245, il est rappelé que la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés mais qu'il convient de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un dès lors qu'ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d'intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques. En outre, la valeur locative unitaire ne peut être évaluée au regard des seules références plus élevées qu'elle cite de l'expert judiciaire ou de l'expert personnel de la société [K] dès lors que ces références concernent des locaux situés [Adresse 10], laquelle constitue un axe majeur de circulation où se concentrent davantage les commerces du quartier alors que la [Adresse 3] est commercialement peu dynamique. Ainsi, au regard des caractéristiques des locaux mentionnées dans les développements précédents, de leur destination, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire de 300 euros/m²P proposée par l'expert judiciaire pour la partie restaurant des locaux est justifiée et doit être retenue. S'agissant de l'application d'une majoration pour droit de terrasse, il s'avère que la société [K] bénéficie d'une autorisation d'occupation du domaine public au droit du local de restaurant d'une largeur d'un mètre et d'une longueur de 7 mètres. Au regard de cette faible surface, de l'absence d'aménagement spécifique et du fait que la société CRIMEE 245 ne rapporte pas la preuve que la société [K] aurait conservé la possibilité d'installer une terrasse fermée, ce que l'autorisation d'occupation produite ne mentionne pas, la majoration de 2% proposée par l'expert doit être retenue, celle de 10% demandée par la société CRIMEE 245 s'avérant exagérée compte tenu de ces mêmes éléments. Enfin, en ce qui concerne l'abattement de 5% dont la société [K] sollicite l'application afin de tenir compte qu'il lui incombe de prendre à sa charge les travaux prescrits par l'autorité administrative, il ressort en effet de l'article 4 12° du contrat de bail que le preneur s'engage à « faire son affaire personnelle de l'exécution, s'il y a lieu de toutes modifications même s'il s'agissait de l'installation de cabinets d'aisance complémentaires ou d'installations qui pourraient être prescrites par l'Administration, le service de d'hygiène ou autre, le tout à ses frais et risques (...) ». Cette clause constitue une clause exorbitante du droit commun, ces travaux relevant de l'obligation de délivrance du bailleur, et, en conséquence, un facteur de diminution de la valeur locative dont il convient de tenir compte dans l'appréciation de celle-ci. Compte tenu de l'activité de restaurant exercée qui nécessite des travaux réguliers de mise aux normes, un abattement de 5 % sur la valeur locative est justifié. Après compensation de la majoration de 2% et de l'abattement de 5%, il y a lieu d'appliquer à la valeur locative un abattement de 3%. Par conséquent, au 1er octobre 2022, la valeur locative de la partie restaurant des locaux s'évalue à un montant de (69 m²P x 300 euros x 0,97 =) 20 079 euros. b) Sur la valeur locative de la partie hôtel des locaux L'expert indique retenir la méthode hôtelière pour évaluer la valeur locative de la partie hôtel des locaux. Il est rappelé que cette méthode consiste à déterminer la valeur locative par référence à une recette théorique globale hors taxes, issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement un abattement pour remises à la clientèle et/ou commissions versées aux sites de réservations, un pourcentage du taux d'occupation estimé prenant en compte la catégorie de l'établissement et son implantation, puis un pourcentage sur recettes déterminé selon la catégorie et les caractéristiques de l'établissement et, le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n'ayant pas fait accession au bailleur. Les recettes annexes sont également valorisées, auxquelles sont appliquées des taux déterminés selon que ces recettes résultent essentiellement de l'outil immobilier ou du travail de l'exploitant. Il s'agit de calculs normatifs obtenus en fonction des capacités de l'établissement et non en fonction des chiffres effectivement réalisés ou taux appliqués. L'expert précise que l'hôtel présente une capacité de 16 chambres standards avec point d'eau , les sanitaires et les douches étant partagés et se trouvant sur le palier (WC à tous les étages, douches aux 2e et 3e étages uniquement). La clientèle de l'établissement est constituée d'une clientèle sociale, certaines chambres pouvant être louées pour une longue période. Compte tenu de la nature de la clientèle et des contrats passés avec des associations ou l'aide sociale à l'enfance, l'établissement ne pratique pas le « Yield management » (ajustement des prix en temps réel) et n'a pas recours aux [Localité 7] (plateformes de réservation ). L'expert indique que la concurrence est relativement modérée et considère que compte tenu d'une forte demande pour des établissements de ce type, la concurrence n'a aucun impact sur l'activité. Il relève en outre que le chiffre d'affaires est globalement instable et très faible sur la période 2017 à 2022 inclus mais l'EBE satisfaisant et représentant près de 30% du chiffre d'affaires. Il mentionne ne pas avoir eu connaissance du taux d'occupation. L'expert évalue la recette théorique maximale à 204 000 euros compte tenu d'un prix par chambre simple de 30 euros TTC et d'un prix par chambre double de 50 euros TTC (12 chambres simples x 30 euros + 4 chambres doubles x 50 euros = 204 400 euros), en précisant que les prix praticables découlent d'une appréciation globale, certains organismes pouvant signer des contrats sur des bases tarifaires supérieures ou inférieures et certaines chambres pouvant être louées au mois. Après déduction de la TVA de 10% applicable, la recette théorique s'élève à la somme de 185 818,18 euros que l'expert arrondit à 186 000 euros. L'expert retient ensuite un taux d'occupation de 95%, soit une recette d'un montant de 176 700 euros qu'il arrondit à 177 000 euros, puis, compte tenu des contraintes structurelles de l'outil immobilier, d'un nombre de chambres limitant le retour sur charges fixes et de la nature de l'activité nécessitant peu d'investissements et de service, il fixe le taux d'effort à 22 %, soit une valeur locative annuelle brute de 38 940 euros. L'expert applique enfin un abattement de 5% afin de tenir compte de la clause du contrat de bail mettant à la charge du preneur les travaux de mises aux normes des locaux, soit une valeur locative nette de 36 993 euros qu'il arrondit à 37 000 euros. En ce qui concerne le tarif des chambres et l'évaluation de la recette maximale, la société [K] retient les tarifs évalués par son propre expert, soit 40 euros HT pour les chambres simples et 85 euros HT pour les chambres doubles, lesquels sont supérieurs à ceux retenus par l'expert judiciaire de 30 euros TTC pour les chambres simples et 50 euros TTC pour les chambres doubles, et supérieur au tarif de 70 euros TTC sollicité par la société CRIMEE 245 pour les chambres doubles. Les tarifs avancés par la société [K] seront donc retenus, étant relevé qu'en ce qui concerne le tarif des chambres simples, celui de 55 euros TTC sollicité par la société CRIMEE 245 apparaît trop élevé au regard du tarif de 70 euros qu'elle applique pour la chambre double. La recette théorique s'élève ainsi à la somme de 299 300 euros HT selon le décompte suivant - chambres simples, 12 chambres x 40 euros = 480 euros HT, - chambres doubles, 4 chambres x 85 euros = 340 euros HT, soit (480 + 340 ) x 365 jours = 299 300 euros HT. S'agissant du taux d'effort, il convient de retenir que l'hôtel est situé dans la ville même mais dans un quartier éloigné du centre et sans intérêt touristique, que l'immeuble n'a aucune caractéristique particulière et se trouve dans un état d'entretien et de propreté moyen voire médiocre, et que les services offerts se limitent aux repas. Il est ainsi justifié d'appliquer le taux de 21 % sollicité par le preneur, celui de 22% proposé par l'expert s'avèrant légèremment élevé compte tenu du service de restauration offert et celui de 24% sollicité par le bailleur exagéré compte tenu de ces mêmes éléments. La valeur locative brute de la partie hôtel des locaux s'évalue ainsi à un montant de 59 710,35 euros selon le décompte suivant : recette théorique HT : 299 300 euros taux d'occupation : 95 % valeur locative brute : 299 300 x 95% = 284 335 euros 284 335 x 21 % = 59 710,35 euros. En ce qui concerne l'application d'un abattement afin de tenir compte de la clause exorbitante du contrat de bail stipulée à l'article 4 12° selon lequel les travaux de mise aux normes incombent au preneur, la société [K] n'indique pas le fondement juridique qui permettrait de minorer la valeur locative. Or, si en vertu de l'article R. 145-8 du code de commerce, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, l'application de ce texte est cependant exclue lorsque le bail est soumis aux articles L.145-36 et R. 145-10 du même code relatif à la fixation du loyer des locaux construits en vue d'une seule utilisation, lesquels impliquent de déterminer le loyer selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. La société [K] ne rapportant pas la preuve qu'il est d'usage d'appliquer en matière d'activité hôtelière un abattement au titre des travaux de mise aux normes incombant au preneur, aucun abattement ne sera appliqué. Enfin, en ce qui concerne l'abattement pour accession en fin de jouissance, si l'article 4 - 3° du contrat de bail prévoit que « Les améliorations, installations et embellissements faits dans les lieux loués seront, en fin dudit bail, abandonnés à la propriété sans indemnité, à moins que le bailleur ne préfère exiger le rétablissement total ou partie des lieux loués dans leur état primitif aux frais du preneur. », la société [K] ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait réalisé des améliorations, installations et embellissements en cours de bail dont il conviendrait de tenir compte dans l'appréciation des caractéristiques des locaux. Dès lors aucun abattement ne sera appliqué au titre de la clause d'accession en fin de bail. Par conséquent, au 1er octobre 2022 la valeur locative nette de la partie hôtel des locaux s'évalue à un montant de 59 710,35 euros. c) Sur le montant de l'indemnité d'occupation Il résulte des développements précédents qu'au 1er octobre 2022 la valeur locative des locaux considérés s'évalue à 20 079 euros pour la partie restaurant et 59 710,35 euros pour la partie hôtel, soit une valeur locative totale de 79 789,35 euros. Il convient d'appliquer un abattement de précarité au taux usuel de 10% afin de tenir compte de l'incertitude dans laquelle la société [K] a été tenue sur la date effective de son départ des locaux durant près de quatre années, ce qui l'a pénalisée dans l'exercice de son activité, notamment en l'empêchant de céder son droit au bail. En revanche, il n'y a pas lieu d'appliquer un abattement de 30% au titre des désordres que subirait la société [K] et qui entraveraient l'exploitation de son activité. En effet, ainsi que cela a été précédemment relevé la société [K] ne rapporte pas la preuve du nombre de chambre qui ne seraient pas exploitées ni de l'impossibilité d'utiliser le restaurant en raison des désordres et ces prétendues difficultés ne ressortent pas de l'évolution de son chiffre d'affaires. L'indemnité d'occupation due s'évalue ainsi à la somme de (79 789,35 euros x 0,90 =) 71 810,41euros. Par conséquent, l'indemnité annuelle d'occupation due par la société [K] à la société CRIMEE 245 à compter du 1er octobre 2022 sera fixée à la somme de 71 810,41 euros, outre charges et taxes prévues au contrat de bail. 3- Sur les demandes accessoires Les créances et dettes réciproques des parties remplissant les conditions légales, il y aura lieu d'ordonner leur compensation en application des articles 1347, 1347-1 et 1348 du code civil. L'instance et l'expertise ayant pour origine l'exercice par la société CRIMEE 245 de son refus du renouvellement du bail, celle-ci sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire, avec recouvrement direct au profit de Me Caroline JEANNOT, avocat. L'équité commande en outre de rejeter les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le droit au maintien dans les locaux de la société [K] dans l'attente d'une décision définitive justifie que l'exécution provisoire du jugement soit écartée en application de l'article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Condamne la société CRIMEE 245, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l'article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la société [K] la somme de 589 632,20 euros (cinq cent quatre-vingt-neuf mille six cent trente-deux euros et vingt centimes) au titre de l'indemnité d'éviction, outre les frais de licenciement du personnel qui seront remboursés par la société CRIMEE 245 à la société [K] sur les justificatifs qui lui seront présentés par cette dernière, se décomposant comme suit : - indemnité principale 513 972,00 euros - indemnités accessoires • frais de remploi 56 707, 20 euros • trouble commercial 13 953,00 euros • frais divers 5 000,00 euros • frais de licenciement sur justificatifs ; Fixe l'indemnité d'occupation annuelle due par la société [K] à la société CRIMEE 245, à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la libération des locaux, à la somme de 71 810,41euros (soixante-et-onze mille huit cent dix euros et quarante-et-un centimes), outre charges et taxes prévues au contrat de bail ; Ordonne la compensation des créances et dettes réciproques des parties ; Condamne la société CRIMEE 245 aux dépens, qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire, avec recouvrement direct au profit de Me Caroline JEANNOT, avocat ; Rejette la demande de la société CRIMEE 245 de condamnation de la société [K] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande de la société [K] de condamnation de la société CRIMEE 245 à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Ecarte l'exécution provisoire du jugement. Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Juillet 2026 Le Greffier Le Président Paulin MAGIS Sabine FORESTIER