Tribunal judiciaire de Bordeaux, 4 juin 2026, 24/00589

N° RG : N° RG 24/00589 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YS5D 5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE

FOND 30Z N° RG : N° RG 24/00589 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YS5D AFFAIRE : [Z] [B] C/ S.A. NEXITY STUDEA Décision nativement numérique exécutoire délivrée le à Avocats : la SCP BATS - LACOSTE - JANOUEIX Me Catherine LATAPIE-SAYO TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] 5EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 04 JUIN 2026 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors du délibéré Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente, Cadre Greffier, lors des débats et du délibéré Monsieur Lionel GARNIER DÉBATS : A l'audience publique du 02 avril 2026, tenue en rapporteur conformément aux dispositions de l'article 786 du code de procédure civile JUGEMENT: Contradictoire Premier ressort Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile DEMANDEUR : Monsieur [Z] [B] né le 09 Octobre 1969 à [Localité 2] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Maître Thierry LACOSTE de la SCP BATS - LACOSTE - JANOUEIX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant N° RG : N° RG 24/00589 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YS5D DEFENDERESSE : S.A. NEXITY STUDEA Immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 342 090 834, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant ******

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte sous seing privé du 22 septembre 1998, monsieur [Z] [B] et madame [P] [H], propriétaires indivis, ont donné à bail commercial à la SA CAMPUS HABITAT, aux droits de laquelle est venue la SA NEXITY STUDEA, les lots n°311, 316, 82 et 87 consistant respectivement en deux appartement et deux emplacements de stationnement dans la résidence meublée avec service « [Adresse 3] » située [Adresse 4] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans, en contrepartie d'un loyer annuel de 14 724 francs par appartement. Par acte authentique du 22 décembre 2022 notifié à la SA NEXITY STUDEA, monsieur [Z] [B] et madame [P] [H] ont fait procéder à la liquidation partage de leurs biens indivis, le premier s'étant vu attribuer les lots n°316 et 87. Par acte de commissaire de justice signifié le 23 mai 2023, monsieur [Z] [B] a donné congé à la SA NEXITY STUDEA au 31 décembre 2023, et lui a proposé une indemnité d'éviction de 6 052 euros correspondant au montant estimé dans le rapport d'expertise du 11 octobre 2021 annexé à l'acte. À défaut d'être parvenus à un accord amiable, par acte de commissaire de justice signifié le 3 janvier 2024, monsieur [Z] [B] a fait assigner la SA NEXITY STUDEA devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de dire que le bail commercial a pris fin le 31 décembre 2023, de fixer le montant de l'indemnité d'éviction à 6 052 euros et de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par le preneur à 620 euros à compter du 1er janvier 2024. Sur demande de la SA NEXITY STUDEA, le juge de la mise en état a, par une ordonnance du 18 juin 2024, ordonné une expertise judiciaire aux fins de fixer l'indemnité d'éviction due par monsieur [Z] [B] à la SA NEXITY STUDEA et a désigné monsieur [A] [C] pour y procéder. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 16 janvier 2025. La clôture a été fixée au 25 mars 2026 par une ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er avril 2025, monsieur [Z] [B] demande au tribunal de : -dire que le bail commercial consenti à la SA CAMPUS HABITAT, aux droits de laquelle est venue la SA NEXITY STUDEA, portant sur les lots n°316 et 87 dans la résidence meublée avec service « [Adresse 3] » située [Adresse 4] à [Localité 6], a pris fin le 31 décembre 2023 ; -fixer l'indemnité d'éviction due à la SA NEXITY STUDEA à 6 831 euros ; -fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due par la SA NEXITY STUDEA à 420 euros à compter du 1er janvier 2024 ; -ordonner la compensation entre l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation ; -ordonner à la SA NEXITY STUDEA de justifier à l'expiration du bail de la situation locative des lots n°316 et 87 et de lui communiquer le contrat de sous-location et le compte locataire dans les 15 jours de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; -la condamner aux dépens ; -la condamner à lui payer 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande tendant à constater que le bail a pris fin le 31 décembre 2023, au visa des articles L. 145-14, L. 145-17 et L. 145-28 du code de commerce, monsieur [Z] [B] expose qu'il a fait délivrer un congé le 23 mai 2023 à la SA NEXITY STUDEA dont la validité n'est pas contestée, tout autant qu'il ne conteste pas lui-même le droit de cette dernière à une indemnité d'éviction. A l'appui de sa demande tendant à fixer l'indemnité d'éviction à 6 831 euros, monsieur [Z] [B] fait valoir que l'expert judiciaire, pour établir son rapport du 16 janvier 2025, n'a pas tenu compte du rapport d'expertise amiable actualisé le 22 octobre 2024 qui lui avait été communiqué, lequel retenait la valeur du fonds de commerce comme base de calcul de l'indemnité d'éviction dans la mesure où la valeur du droit au bail ne pouvait être prise en compte en raison de l'absence de plafonnement du loyer, et qui retenait un coefficient multiplicateur de 0,9 sur la moyenne des chiffres d'affaires de la SA NEXITY STUDEA et de 4,5 sur la moyenne de ses excédents bruts d'exploitation, là où l'expert judiciaire retenait les coefficients respectifs de 1,8 et 8 pour calculer l'indemnité de remplacement. Il reproche à l'expert judiciaire de ne pas préciser sur quelle documentation il s'est fondé pour retenir de tels coefficients, contrairement aux techniciens ayant réalisé l'expertise amiable qui ont utilisé le traité d'évaluation des fonds de commerce paru aux éditions Le Moniteur en février 2021. S'agissant de l'indemnité d'occupation qu'il entend voir fixée à 420 euros par mois, monsieur [Z] [B] soutient qu'elle doit correspondre au prix moyen mensuel constaté pour des logements comparables, comme le prévoit l'expert judiciaire, mais considère qu'il y a lieu d'écarter l'abattement pour précarité de 20% que ce dernier applique, dès lors que l'appartement est sous-loué par le preneur et qu'il perçoit à ce titre les loyers afférents. Au soutien de sa demande de communication du contrat de sous-location et du décompte locataire par le preneur, monsieur [Z] [B] expose qu'il va reprendre en gestion directe l'appartement dont le bail a pris fin. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, la SA NEXITY STUDEA demande au tribunal de : -fixer l'indemnité d'éviction due par monsieur [Z] [B] du fait du congé délivré portant sur les lots 316 et 87 de la résidence « [Adresse 3] » située [Adresse 4] à [Localité 6], à 24 219,46 euros ; -condamner monsieur [Z] [B] à lui payer 24 219,46 euros au titre de l'indemnité d'éviction ; -fixer l'indemnité d'occupation due à monsieur [Z] [B] au montant du loyer en cours, soit 3 601,72 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2024 ; -débouter monsieur [Z] [B] de ses demandes ; -condamner monsieur [Z] [B] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise, avec recouvrement direct au profit de maître Emmanuelle BRIAND ; -condamner monsieur [Z] [B] à lui payer 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande tendant à fixer le montant de l'indemnité d'éviction à 24 219,46 euros, la SA NEXITY STUDEA conteste en premier lieu les coefficients multiplicateurs retenus par l'expert judiciaire pour le calcul de l'indemnité de remplacement, et considère, compte-tenu de la situation et de la qualité de la résidence et des services qui y sont proposés, qu'il conviendrait de retenir a minima un coefficient de 2,5 s'agissant de la valorisation du chiffre d'affaires, et de 12 pour la méthode de calcul par l'excédent brut d'exploitation, ce qui conduirait à une indemnité de remplacement de 16 033 euros. Elle considère en second lieu qu'il conviendrait en conséquence de recalculer l'indemnité de remploi, représentant 10% de l'indemnité principale, soit 1 603,30 euros, portant l'indemnité d'éviction totale à 24 219,46 euros. A l'appui de sa demande de fixer l'indemnité d'occupation annuelle à 3 601,72 euros, la SA NEXITY STUDEA réfute la référence utilisée par l'expert judiciaire, lequel s'est fondé sur le montant moyen des loyers pratiqués dans le voisinage, et considère qu'une comparaison avec les loyers de biens loués dans des résidences proposant des services similaires est indispensable, et à défaut, qu'il conviendrait d'appliquer une décote pour prendre en compte la différence entre ces deux types de logements. Elle fait valoir à cet égard que contrairement à un bail d'habitation classique, le bailleur commercial dispose de meilleures garanties tenant à la qualité du preneur. Elle se prévaut enfin de l'estimation de la valeur locative des lots effectuée par l'expert mandaté par son bailleur, lequel l'a estimée à 2 800 euros par an hors abattement de précarité. MOTIVATION Sur la date de fin du bail commercial Aux termes de l'article L. 145-9 du code de commerce « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. […]/Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. » Suivant l'article L. 145-14 du même code « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail.» En l'espèce, il ressort des éléments produits aux débats que monsieur [Z] [B] a donné congé avec refus de renouvellement au 31 décembre 2023 à la SA NEXITY STUDEA, par acte de commissaire de justice signifié le 23 mai 2023, ce que ne conteste pas le preneur. En conséquence, le tribunal constatera que le bail a pris fin le 31 décembre 2023. Sur l'indemnité d'éviction Sur l'indemnité principale Aux termes de l'article L. 145-14 précité, lorsqu'il refuse le renouvellement du bail « […] le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. » Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. » L'indemnité d'éviction est constituée d'une indemnité principale à laquelle peuvent s'ajouter des indemnités accessoires. En l'espèce, monsieur [B] a valablement délivré un congé avec refus de renouvellement au 31 décembre 2023. Cet acte a mis fin au bail liant les parties ouvrant droit à une indemnité d'éviction dont est redevable monsieur [B], ce qu'il ne conteste pas. Il y a lieu de rappeler que l'indemnité principale, d'une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce, et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et celle du droit au bail, et d'autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux, soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l'éviction n'est pas encore réalisée. De plus, il convient de souligner qu'en matière de résidence-services, si l'éviction porte sur la totalité ou sur une grande partie des lots constituant cette dernière, obligeant l'exploitant à cesser l'exploitation, elle entraînera alors la perte totale du fonds, mais que si elle porte sur un nombre limité de lots, permettant une poursuite de l'exploitation sans qu'aucun transfert du fonds ne soit cependant envisageable, elle entraînera alors la perte certaine de l'universalité du fonds pour affecter sa rentabilité, de sorte que dans ce dernier cas, l'absence de renouvellement des baux de plusieurs lots constitue une perte partielle du fonds de commerce. En l'espèce, dans son rapport définitif en date du 16 janvier 2025, l'expert judiciaire retient que la fin du bail commercial objet du litige ne risque pas de mettre en péril l'exploitation de la [Adresse 5] [Adresse 3] par la SA NEXITY STUDEA, cette dernière y exploitant 61 lots. Dès lors, l'absence de renouvellement du bail commercial constitue une perte partielle du fonds de commerce. Les parties s'accordent pour évaluer l'indemnité d'éviction à partir de la valeur marchande du fonds de commerce, non sur la valeur du droit au bail. Dans son rapport du 16 janvier 2025, l'expert judiciaire effectue une comparaison de la méthode d'évaluation de la valeur marchande du fonds de commerce sur la base des trois derniers chiffres d'affaires à celle sur la base des trois derniers excédents bruts d'exploitation annuels. S'agissant de la première méthode, dont il résulte un chiffre d'affaires moyen de 382 828 euros hors taxes, il retient un coefficient multiplicateur de 1,8 en précisant que celui-ci s'établit généralement entre 1,5 et 2 pour des résidences étudiantes. Or, si monsieur [B] soutient que celui-ci apparaît élevé au regard du coefficient de 0,9 retenu dans le rapport d'expertise amiable du cabinet [L] - [K] - [Y] actualisé le 22 octobre 2024, et considérant que l'expert judiciaire ne précise pas sur quelle documentation il s'est fondé pour retenir un tel taux, il ressort d'une part du rapport d'expertise judiciaire que l'expert a bien pris connaissance du rapport amiable dont se prévaut le bailleur, et d'autre part que ce dernier ne lui a pas adressé de remarques après avoir reçu son pré-rapport. S'agissant du coefficient de 2,5 dont se prévaut la SA NEXITY STUDEA, fondé sur le rapport d'expertise amiable du 15 octobre 2024 réalisé par le cabinet [S] - [X] produit aux débats, celui-ci apparaît peu adapté pour être établi sur la base de quatre décisions judiciaires datant de 2012 à 2021 des cours d'appel de [Localité 4], [Localité 7] et [Localité 8]. L'expert répond par ailleurs à juste titre au dire de la SA NEXITY STUDEA que le coefficient de 1,8 semble adapté au bien objet du litige. Dès lors le taux de 1,8 devant être appliqué au chiffre d'affaires moyen apparait pertinent et peut être retenu. L'expert retient que la valeur totale du fonds de commerce est de 689 090 euros. Au regard de la quote-part des loyers reversée par la SA NEXITY STUDEA à monsieur [Z] [B] (1,6752%), il a retenu une indemnité principale d'éviction de 11 544 euros. S'agissant de la méthode d'évaluation sur la base de l'excédent brut d'exploitation, dont la moyenne annuelle s'établit à 82 736 euros, l'expert judiciaire retient un coefficient multiplicateur de 8 pour un coefficient généralement compris entre 6 et 9 pour des résidences étudiantes. Pour les mêmes raisons que celles-évoquées plus haut, il n'y a pas lieu d'écarter le taux retenu par l'expert. En outre, le coefficient multiplicateur de 12 dont se prévaut la SA NEXITY STUDEA ne peut être retenu, celle-ci ne produisant aucun élément de nature à en justifier l'application, se contentant d'affirmer que ce coefficient doit être retenu en considération de la qualité de la résidence et au regard des taux allant de 9 à 14 usuellement pratiqués par les experts et les tribunaux. Ce faisant, il convient de retenir une évaluation du fonds de commerce sur la base de l'excédent brut d'exploitation moyen à 661 888 euros, ramenée à 11 088 euros au regard de la quote part des loyers reversés au bailleur. Enfin, la méthode de lissage retenue par l'expert judiciaire, consistant à effectuer une moyenne des deux résultats, apparaissant très proches pour s'établir respectivement à 11 544 et 11 088 euros, elle s'avère appropriée. La valeur du fonds de commerce en résultant est de 11 316 euros. En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité principale due par monsieur [Z] [B] à la SA NEXITY STUDEA à 11 316 euros. Sur les indemnités accessoires Les parties ne contestent ni le principe ni le montant des indemnités accessoires retenues par l'expert, à l'exception du montant de l'indemnité de remploi, qui est un porcentage appliqué à l'indemnité principale. Sur le trouble commercial L'indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps résultant de l'éviction et le moindre investissement du preneur dans son commerce. En l'espèce, l'expert judiciaire a évalué le préjudice subi du fait du trouble commercial à un montant correspondant à trois mois du résultat brut d'exploitation moyen des trois dernières années (82 736 / 4), rapporté à la quote-part afférente aux lots de monsieur [Z] [B] (1,6752 %) soit 346,50 euros. En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due par monsieur [Z] [B] à la SA NEXITY STUDEA au titre du trouble commercial à 346,50 euros. Sur l'indemnité de remploi Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation à régler par le preneur évincé en vue de l'acquisition d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail de même valeur que l'ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d'indemniser celui-ci sauf s'il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds, la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur. En l'espèce, l'expert judiciaire a évalué ces frais accessoires à un montant correspondant à 10% de celui de l'indemnité principale, taux habituellement retenu en la matière, soit 1 131,60 euros. En conséquence, il convient de fixer le montant des frais de remploi dus par monsieur [Z] [B] à la SA NEXITY STUDEA à 1 131,60 euros. Sur le trouble d'exploitation Le trouble d'exploitation a pour objet d'indemniser la perte de rentabilité du locataire. En l'espèce, l'expert judiciaire évalue ce trouble à trois années de charges de gestion moyennes des trois dernières années d'exploitation rapportées à la quote-part des lots de monsieur [Z] [B] ((48 075 + 45 349 + 40 092) / 3) x 1,6752 %) x 3) soit 2 236,66 euros. Ce montant, dont les modalités de calcul ne sont pas contestées, apparaît pertinent et sera retenu. En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité due par monsieur [Z] [B] à la SA NEXITY STUDEA au titre du trouble d'exploitation à la somme de 2 236,66 euros. Sur les honoraires de conseils techniques La SA NEXITY STUDEA se prévaut d'une indemnité au titre des honoraires et conseils techniques évalués par l'expert judiciaire à la somme forfaitaire de 4 000 euros, et correspondant aux frais d'avocat et d'expert immobilier. Or, ces frais relèvent des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile et seront pris en considération à ce stade. Sur l'indemnité d'occupation Il est acquis que le bail a pris fin le 31 décembre 2023, de sorte que l'indemnité d'occupation est due à compter du 1er janvier 2024. En application de l'article L. 145-28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation doit correspondre à la valeur locative. En l'espèce, l'expert judiciaire retient une valeur locative de 20 euros hors charges par mètre carré, considérant d'une part que la moyenne des loyers mensuels constatée sur la commune de [Localité 6] pour un appartement de une à deux pièces du parc privé s'élève à 17,40 euros charges comprises par mètre carré, et d'autre part que l'appartement dispose d'un balcon et d'une place de stationnement privative, soit une valeur locative mensuelle de 420 euros hors taxes et hors charges compte tenu de sa surface de 21m². Il applique à celle-ci un abattement de 20% afin de tenir compte de la précarité de l'occupation ramenant l'indemnité d'occupation mensuelle à 336 euros. Monsieur [Z] [B], qui ne conteste pas l'évaluation de la valeur locative par l'expert judiciaire, considère qu'il y a lieu d'écarter l'abattement pour précarité en raison de la perception par le preneur des loyers afférents à la sous-location de l'appartement. Or, il ne peut être contesté que l'occupation est précaire. Le fait que le preneur poursuive la sous-location du local ne prive pour autant pas l'occupation d'un caractère de précarité, la SA NEXITY STUDEA ne bénéficiant plus d'une situation pérenne lui permettant de se projeter. Pour autant, le taux retenu par l'expert judiciaire se révèle excessif dans le cas d'espèce, un taux de 10% sera retenu. La SA NEXITY STUDEA, à défaut de contester l'application d'un abattement pour précarité de 20 %, soutient que les références utilisées par l'expert judiciaire pour établir la valeur locative de l'appartement ne sont pas comparables à celles d'une résidence avec services. Or, en réponse au dire de la SA NEXITY STUDEA, l'expert judiciaire maintient à juste titre que sa méthodologie est parfaitement adaptée à la configuration des lieux et relève, par ailleurs avec pertinence, que l'expert immobilier mandaté par le preneur a abouti à la même analyse méthodologique. En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la SA NEXITY STUDEA à monsieur [Z] [B] à la somme mensuelle de 378 euros (420 x 90 %) hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2024 jusqu'à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la remise des clés, et de condamner la première à payer cette somme au second en l'absence d'exercice par ce dernier de son droit de repentir, déduction faite des sommes déjà versées à ce titre postérieurement à la date d'effet du congé. Sur la demande de compensation L'article 1347 du code civil dispose que « La compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. » Les dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce ne font pas obstacle à ce que le preneur ou le bailleur invoque la compensation des créances réciproques des parties après fixation de l'indemnité d'occupation et de l'indemnité d'éviction. Les circonstances de l'espèce justifient d'ordonner la compensation des sommes dues par chacune des parties. En conséquence, il sera fait droit à la demande formulée par monsieur [Z] [B] d'ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties au titre de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation. Sur la demande de justifier de la situation locative des lots n°316 et 87 Selon l'article 1104 du code civil, dont les dispositions sont d'ordre public, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. […] » En l'espèce, monsieur [Z] [B] sollicite la condamnation de la SA NEXITY STUDEA, sous astreinte, de justifier à l'expiration du bail de la situation locative des lots n°316 et 87 et de lui communiquer le contrat de sous-location et le compte locataire. La SA NEXITY STUDEA ne conteste pas l'existence d'un tel bail et ne justifie pas que celui-ci ait pris fin antérieurement ou concomitamment à la cessation du bail commercial. Pour autant, si la demande d'information de monsieur [Z] [B] apparaît fondée, il n'est pas établi que le locataire s'oppose à la communication des documents et informations requis. Le bailleur ne justifiant d'aucune difficulté d'exécution prévisible, il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte. En conséquence, la SA NEXITY STUDEA sera condamnée à justifier auprès de monsieur [Z] [B], lors de la restitution du local loué, de la situation locative des lots n°316 et 87 et de lui communiquer le contrat de sous-location et le compte locataire, dans le délai de 15 jours suivant cette restitution. Sur les frais de l'instance et l'exécution provisoire Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, le litige portant sur l'indemnité d'éviction, dont le principe n'était pas contesté par les parties, il y a lieu de faire masse des dépens et de dire que chaque partie en supportera la moitié, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, les dépens étant partagés par moitié, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire L'article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. » En l'espèce, le bailleur disposant d'un droit de repentir en application de l'article L. 145-58 du code de commerce, il convient d'écarter l'exécution provisoire, laquelle n'apparaît pas compatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, CONSTATE que le bail commercial conclu le 22 septembre 1998 entre monsieur [Z] [B] et la SA CAMPUS HABITAT, aux droits de laquelle est venue la SA NEXITY STUDEA, portant sur les lots n°316 et 87 de la résidence meublée avec service « [Adresse 3] » située [Adresse 4] à [Localité 6] a pris fin le 31 décembre 2023, FIXE l'indemnité d'éviction due par monsieur [Z] [B] à la SA NEXITY STUDEA au titre du bail commercial du 22 septembre 1998 aux sommes suivantes : 11 316 euros au titre de l'indemnité principale 346,50 au titre du trouble commercial 1 131,60 euros au titre de l'indemnité de remploi 2 236,66 au titre du trouble d'exploitation, DIT que la SA NEXITY STUDEA est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2024, à l'égard de monsieur [Z] [B], FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 378 euros hors taxes et hors charges jusqu'à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la remise des clés, ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties, ORDONNE à la SA NEXITY STUDEA de justifier auprès de monsieur [Z] [B] de la situation locative des lots n°316 et 87 et de lui communiquer le contrat de sous-location et le compte locataire dans les 15 jours suivant la restitution des clés, DIT n'y avoir lieu à astreinte, FAIT masse des dépens et CONDAMNE monsieur [Z] [B] et la SA NEXITY STUDEA à en supporter chacun la moitié, DEBOUTE monsieur [Z] [B] et la SA NEXITY STUDEA de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ECARTE l'exécution provisoire de la décision. La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.