Tribunal judiciaire de Bordeaux, 1 août 2024, 24/03014

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] LOYERS COMMERCIAUX 30C N° RG 24/03014 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAPY Minute n° 24/00059 EXPERTISE Grosse délivrée le : à JUGEMENT RENDU LE PREMIER AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier. Le Juge des Loyers Commerciaux, A l'audience publique tenue le 05 Juin 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l'affaire a été mise en délibéré au 01 Août 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ENTRE : S.A.S. SOCIETE BORDELAISE DE GESTION immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 326 865 623, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 5] représentée par Maître Patrick MAUBARET de la SCP D'AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX, ET : S.A.S. DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE immatriculée au RCS de COMPIEGNE sous le n°572 141 885, dont le siège social est sis [Adresse 3] non comparant Qualification du jugement : réputé contradictoire et susceptible d'appel dans les conditions de l'article 272 du code de procédure civile EXPOSE DU LITIGE EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 27 octobre 1999, la SCI [Adresse 6] a donné à bail commercial à la SA BROSSETTE BTI, pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 1999, un local situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel initial de 144.000 francs (soit 21.952 euros) hors taxes et hors charges pour l'exploitation d'un fonds de commerce de négoce de produits destinés au second œuvre du bâtiment, à l'industrie et aux travaux publics. Le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2011 par contrat du 1er septembre 2011, le loyer étant fixé à la somme annuelle de 31.927 euros, puis ramené à la somme de 30.000 euros par avenant signé le 11 février 2014 pour la période du 1er janvier 2014 au 30 juin 2015. Le 06 décembre 2023, le bailleur, la SAS BORDELAISE DE GESTION venant aux droits de la SCI [Adresse 6] a notifié au preneur, la SAS DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE venant aux droits de la SA BROSSETTE BTI suite à une acquisition par fusion le 1er janvier 2015, un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2024, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 60.000 euros hors taxes et hors charges. Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d'un mémoire préalable le 19 janvier 2024, la SAS BORDELAISE DE GESTION a, par acte du 04 avril 2024, fait assigner la SAS DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024. Régulièrement assignée par acte remis à une personne habilitée, la SAS DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE n'a pas constitué avocat.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l'audience, la SAS BORDELAISE DE GESTION, soutenant les termes de son assignation, sollicite du juge des loyers commerciaux de : à titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 60.000 euros hors taxes et hors charges,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d'expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative des locaux au 1er juillet 2024,fixer le montant du loyer provisionnel à la somme hors taxes et hors charges de 54.000 euros par an à compter du 1er juillet 2024,en toutes hypothèses :juger que la SAS DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE est tenue au paiement des intérêts au taux légal avec anatocisme sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter de la signification de l'assignation introductive d'instance,condamner la SAS DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE au paiement des dépens de l'instance, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire, et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, dès lors que le bail renouvelé par acte sous seing privé du 1er septembre 2011 s'est poursuivi par tacite prolongation, depuis son expiration contractuelle le 30 juin 2020 jusqu'à l'offre de renouvellement délivrée le 06 décembre 2023, pendant une durée supérieure à 12 ans. Subsidiairement, elle fonde sa demande d'expertise sur les dispositions de l'article R145-30 du code de commerce, et la fixation d'un loyer provisionnel sur les dispositions de l'article L145-57 du code de commerce.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial En application de l'article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé prévu par l'article L145-34 du code de commerce est exclu lorsque par l'effet d'une tacite prolongation la durée du bail excède douze ans. En vertu de l'article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. En l'espèce, il convient de constater que par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 06 décembre 2023, le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2024. S'agissant des modalités de fixation du prix du bail, le dernier renouvellement du bail a été conclu le 1er septembre 2011 pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2011. Le bail s'est poursuivi à compter de l'expiration de la durée contractuelle le 1er juillet 2020 par tacite prolongation, soit pendant une période supérieure à douze ans au jour de la délivrance du congé avec offre de renouvellement. Le montant du loyer doit par conséquent être fixé à la valeur locative, laquelle doit obligatoirement être recherchée par le juge des loyers commerciaux, étant relevé que le bailleur ne produit au soutien de sa demande principale tendant à voir fixer la valeur locative à la somme de 60.000 euros, aucune pièce justificative, ce qui ne permet pas d'y faire droit. En conséquence, il convient d'ordonner une expertise qui donnera des éléments d'appréciation à la juridiction pour statuer sur la détermination de la valeur locative du local, et ce aux frais avancés de la SAS BORDELAISE DE GESTION qui supporte la charge de la preuve. Durant le cours de l'expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours, aucun élément probatoire n'étant produit par la SAS BORDELAISE DE GESTION pour justifier de la demande subsidiaire de fixation du loyer à la somme annuelle de 54.000 euros. Sur les frais du procès - dépens En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, la procédure n'étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l'attente de la suite de la procédure. - Frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu''il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l'examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er juillet 2024 entre la SAS BORDELAISE DE GESTION et la SAS DISTRIBUTION SANITAIRE CHAUFFAGE portant sur le local situé [Adresse 1] à [Localité 5], ordonne une mesure d'expertise confiée à monsieur [K] [S], demeurant[Adresse 2]n à [Localité 5], pour y procéder, avec mission de: - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s'avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l'article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l'article 242 du code de procédure civile, - donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement fixée au 1er juillet 2024 en conformité avec les dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l'article L 145-34, - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige, Dit que l'expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois à compter de l'avis de consignation ; Dit que l'expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l'avis de consignation ; Fixe à la somme de 2.500 euros la provision que le demandeur, la SAS BORDELAISE DE GESTION, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l'expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d'une consignation par application de la loi sur l'aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ; Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d'expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l'expert empêché; Dit que le preneur durant l'instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ; Rappelle, en application du troisième alinéa de l'article R 145-31 du code de commerce, qu'en cas de conciliation intervenue au cours d'une mesure d'instruction, l'expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l'affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l'acte exprimant leur accord ; Réserve l'examen des demandes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ; Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu'au dépôt du rapport d'expertise ; Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés, en application de l'article R 145-31 du code de commerce ; La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE