Tribunal judiciaire de Nice, 26 juin 2026, 26/00152

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE MINUTE (Décision Civile) Service de proximité [A] c/ S.A. [J] MINUTE N° DU 26 Juin 2026 N° RG 26/00152 - N° Portalis DBWR-W-B7J-Q7CE Grosse délivrée à Me Jérôme PAVESI Expédition délivrée à Me Brigitte CAMATTE à Service recouvrement AJ le DEMANDEUR: Monsieur [K] [A] né le 12 Novembre 1955 à SOUSSE (TUN) de nationalité Française 19, rue Auguste Pégurier Bloc B - Entrée 01 - Appartement 111 06200 NICE représenté par Me Jérôme PAVESI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Bettina BOUSTANI, avocat au barreau de NICE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025004596 du 25/06/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NICE) DEFENDERESSE: S.A. [J] GRAND EST devenue SA [J] HABITAT 208, Boulevard du Mercantour Space C - Etage 1 06200 NICE représentée par Me Brigitte CAMATTE, avocat au barreau de NICE COMPOSITION DE LA JURIDICTION: Lors des débats et qui a délibéré : Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président DEBATS : A l'audience publique du 28 Avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 26 Juin 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2026 EXPOSE DU LITIGE Un contrat de bail d'habitation a été signé entre la SA [J] GRAND EST (nouvellement dénommée SA [J] HABITAT) et M. [K] [A] le 12 septembre 2022, portant sur un logement sis à NICE (06200), 19 Rue Auguste Pégurier, Logement n°111, Etage 1 pour une durée d'un mois et moyennant un loyer mensuel de 325,78 euros ainsi qu'une provision sur charges de 193,30 euros par mois, soit la somme totale mensuelle de 519,08 euros, actualisée à 539,34 euros outre le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 350,00 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, M. [K] [A] a fait assigner la SA [J] HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l'audience du 26 février 2026 à 14h15 aux fins notamment, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de : - Condamner la SA [J] HABITAT au paiement de la somme de 19 573,00 euros au titre du trouble de jouissance à la date du 1er août 2025, - Condamner la SA [J] HABITAT à procéder aux travaux de réparation afin de remédier aux désordres dans l'appartement sous astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - Condamner la SA [J] HABITAT au paiement de la somme de 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance. Vu le renvoi contradictoire de l'affaire à l'audience du 28 avril 2026 à 14 heures, A l'audience du 28 avril 2026, M. [K] [A], représenté, s'en réfère expressément à ses dernières conclusions aux termes desquelles il maintient l'intégralité de ses demandes et moyens formulés dans son assignation. La SA [J] HABITAT, représentée, se réfère expressément à ses conclusions déposées à l'audience aux termes desquelles elle demande de : - A titre principal, débouter M. [K] [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - A titre subsidiaire, réduire les demandes de M. [K] [A] à de plus justes proportions, - En tout état de cause, condamner M. [K] [A] à prendre en charge les entiers dépens de l'instance outre une somme de 1 800,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu les articles

446-1, 455 et 768 du code de procédure civile, Le délibéré a été fixé au 26 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 6 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder. Selon les dispositions de l'article 9 de ce code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. L'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : - il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, - la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes. M. [K] [A] énonce subir depuis le mois d'octobre 2022 des infiltrations d'eau récurrentes dans son appartement. Il reproche à sa bailleresse son inertie, laquelle n'a fait réaliser des travaux de rénovation partiels dans l'appartement qu'en 2026. Il sollicite la condamnation de la SA [J] HABITAT au paiement de la somme de 19 573,00 euros au titre du préjudice de jouissance qu'il estime avoir subi. Le locataire produit au soutien de sa demande : - des photographies des murs et plafonds de la salle de bain et du couloir dont la peinture s'écaille, est gondolée et présente des tâches jaunes d'humidité et dont le plâtre disparait par endroits, - une première mise en demeure de réaliser les travaux du 27 avril 2023 adressée à la bailleresse, - une seconde mise en demeure de réaliser les travaux dans l'appartement du 5 juin 2024 notifiée à la bailleresse par courrier recommandé distribué le 11 juin 2024 rappelant à cette dernière son obligation de délivrance d'un logement décent. En réponse, la SA [J] HABITAT conteste le préjudice de jouissance invoqué, énonçant que la fuite provenait de l'appartement de Mme [B] situé au-dessus de celui de M. [K] [A] et que les locataires s'étaient d'abord rapprochés entre eux avant de porter le problème à sa connaissance. Elle déclare ainsi avoir été diligente en remédiant à la fuite provenant de la voisine du dessus de M. [K] [A], Mme [B] (également locataire de la SA [J] HABITAT au deuxième étage de l'immeuble) les 19 et 20 février 2024 et que par la suite la compagnie d'assurance de M. [K] [A] est intervenue pour remédier aux désordres causés aux embellissements en indemnisant ce dernier. Sur ce dernier point il sera précisé à la bailleresse que l'indemnisation, par ailleurs non démontrée, de M. [K] [A] par son assurance pour les dommages causés aux embellissements est indifférente, la bailleresse ne contestant pas être responsable de la fuite à l'origine du dégât des eaux, étant également responsable des conséquences de ce dégât survenu dans l'appartement de son locataire. Au soutien de son argumentation, la SA [J] HABITAT produit : - le constat de dégât des eaux du 19 janvier 2023 réalisé par M. [K] [A] et Mme [B] le 24 avril 2024, - le rapport d'expertise de l'assurance de M. [K] [A] du 14 juin 2024 estimant le coût des dommages au mobilier à la somme de 599,09 euros et aux embellissements à 3 953,73 euros, - le compte-rendu des interventions des 25 octobre et 5 décembre 2023 et des 19 et 20 février 2024 pour la recherche et la réparation de la fuite chez Mme [B] dont l'appartement était à l'origine du sinistre, - un mail de la société EIFFAGE CONSTRUCTION du 17 février 2026 adressé à la bailleresse contenant des photographies de la salle de bain refaite et du couloir repeint. En l'espèce, à l'étude des éléments du dossier, M. [K] [A] ne démontre pas l'existence d'infiltrations dans l'appartement en 2022, néanmoins il est établi par le constat amiable produit qu'un dégât des eaux est survenu dans son appartement le 19 janvier 2023 suite à une fuite provenant de l'appartement de sa voisine du dessus. La SA [J] HABITAT, qui reconnait avoir réceptionné la mise en demeure de réaliser les travaux nécessaires suite aux dégâts des eaux de son locataire du 27 avril 2023 était donc informée du sinistre à compter de cette date. Il sera néanmoins précisé sur ce point à la bailleresse que l'obligation de délivrance d'un logement décent du bailleur est une obligation d'ordre public et n'est pas conditionnée à une mise en demeure de celui-ci pour l'exécution de son obligation. En ce qui concerne les travaux relatifs aux conséquences du dégâts des eaux, la bailleresse établit qu'ils ont été réalisés en février 2026. Le locataire, qui reconnait la réalisation de ces travaux tout en énonçant que ceux-ci étaient cependant partiels de sorte qu'il n'a pas encore été totalement remédié aux conséquences du dégât des eaux ne démontre pas cet achèvement partiel dont il se prévaut. En effet, les photographies des murs et plafonds dégradés de la salle de bain et du couloir ne sont pas horodatés et M. [K] [A] ne produit aucun autre élément pour démontrer l'achèvement partiel des travaux. Il ressort de l'étude des pièces versés par la défenderesse qu'il a été remédié à l'indécence du logement le 17 février 2026. Ainsi, le dégât des eaux étant survenu le 19 janvier 2023, il convient d'indemniser M. [K] [A] du préjudice de jouissance subi à compter de cette date, jusqu'au 17 février 2026, date à laquelle la bailleresse a réalisé les travaux nécessaires pour remédier aux conséquences du dégât dans le couloir et la salle de bain du locataire. En conséquence, il convient d'allouer à M. [K] [A] une indemnité mensuelle de 150,00 euros pendant la période de 13 mois à compter du dégât des eaux survenu le 19 janvier 2023 jusqu'au 20 février 2024, date à laquelle la bailleresse a réparé la fuite à l'origine du dégât puis une indemnité mensuelle de 50,00 euros pendant la période de 24 mois à compter du 20 février 2024 jusqu'au 17 février 2026. Soit la somme totale de 3 150,00 euros (1 950,00 euros + 1 200,00 euros). La SA [J] HABITAT sera donc condamnée à payer à M. [K] [A] la somme de 3 150,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi du 19 janvier 2023 au 17 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la décision. Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte Aux termes de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. M. [K] [A] demande à la juridiction de condamner la SA [J] HABITAT de réaliser des travaux de réparation dans l'appartement sous astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard. Or, il est établi que la SA [J] HABITAT a réparé la fuite à l'origine du dégât des eaux et remédié aux conséquences de ce dégât. M. [K] [A] sera donc débouté de sa demande en condamnation de la SA [J] HABITAT à la réalisation de travaux de réparation dans le logement sous astreinte. Sur les dépens de l'instance et l'article 700 du code de procédure civile La SA [J] HABITAT, qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile, et à payer à M. [K] [A] une somme de 800,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement. En l'espèce, aucun élément ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe : CONDAMNE la SA [J] HABITAT à payer à M. [K] [A] la somme de 3 150,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi du 19 janvier 2023 au 17 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; DEBOUTE M. [K] [A] de sa demande en condamnation de la SA [J] HABITAT à la réalisation de travaux de réparation dans le logement sous astreinte ; CONDAMNE la SA [J] HABITAT à payer à M. [K] [A] la somme de 800,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SA [J] HABITAT aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,