Tribunal judiciaire de Paris, 14 août 2026, 26/02146

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [I] [Z] [A], Madame [P] [A] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Bruno ADANI Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 26/02146 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCWBB N° MINUTE : 13 JTJ JUGEMENT rendu le vendredi 14 août 2026 DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA SEINE OUEST dont le siège social est situé [Adresse 2] représenté par Me Bruno ADANI, avocat au barreau du VAL D'OISE DÉFENDEURS Monsieur [I] [Z] [A] demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté Madame [P] [A] demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Delphine THOUILLON, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière DATE DES DÉBATS Audience publique du 27 mai 2026 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 août 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière Décision du 14 août 2026 PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/02146 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCWBB EXPOSE DU LITIGE Madame [P] [A] et Monsieur [I] [Z] [A] sont propriétaires des lots n°18 et 44 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 387/10000ème tantièmes. Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA SEINE OUEST, a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris Madame [P] [A] et Monsieur [I] [Z] [A], par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2026, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 7.688,31 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 24 octobre 2024,1.500 euros de dommages et intérêts,1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, comprenant le coût de l'inscription d'hypothèque, le coût de la sommation de payer ainsi que le timbre fiscal visé à l'article 1635 bis Q du code général des impôts. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 mai 2026. A l'audience du 27 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son conseil, a souhaité actualiser sa créance à la baisse. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] actualise ainsi sa demande : 6.687,54 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 24 octobre 2024,1.500 euros de dommages et intérêts,1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Bien que régulièrement assignés à étude de commissaire de justice, Madame [P] [A] et Monsieur [I] [Z] [A] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter et n'ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré au 14 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots 18 et 44, indiquant la répartition des tantièmes (387/10000èmes), établissant la qualité de propriétaires de Madame [P] [A] et Monsieur [I] [Z] [A],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2024 au 22 mai 2026,le décompte annuel de répartition des charges définitives de l'exercice 2024,l'historique du compte du 1er janvier 2024 au 22 mai 2026 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 6.687,54 euros (en ce inclus 1.809,72 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2023, 28 juin 2024 et 22 avril 2025 comportant : approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et 2024,vote des budgets prévisionnels 2024, 2025 et 2026,le fonds travaux 2024, 2025 et 2026,vote des travaux ou opérations suivantes : réfection de l'alimentation électrique de la cour et du hall de l'immeuble (assemblée générale du 22 avril 2025, résolution 18), ravalement du rez-de-chaussée de la courette du bâtiment A (assemblée générale du 22 avril 2025, résolution 19), maçonnerie et peinture sur mur pignon (assemblée générale du 22 avril 2025, résolution 20), remplacement des fenêtres des cages d'escalier du bâtiment A (assemblée générale du 22 avril 2025, résolution 21) ;les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 4.972,43 euros adressée le 5 août 2024 à Madame [P] [A] et Monsieur [I] [Z] [A],une sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024 valant mise en demeure sur la somme de 5.327,71 euros, le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion. En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier n'est pas parfaitement établie à hauteur de la somme de 6.687,54 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2024 au 22 mai 2026, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2026. En effet, il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l'article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1.809,72 euros. L'ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d'être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 4.877,82 euros. Il convient également de déduire la somme de 275,17 euros en date du 2 décembre 2025, montant intitulé "APPEL PROVISIONS SUR TRAVAUX APPEL EXCEPTIONNEL 02/12/2025 1/1", le syndicat ne justifiant pas de cette demande en l'absence du vote de ces travaux en Assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la somme de 43,64 euros en date du 11 août 2025 intitulée "GYRARD - COMMANDE DE BADGES - M. [A] 07.2025", en ce que le nom des défendeurs est absent de la facture, l'imputation aux défendeurs ne pouvant donc être établie avec certitude. La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 4.559,01 euros. Conformément à l'article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Il s'évince de la combinaison de cet article et de l'article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire. En l'espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la sommation de payer, soit le 24 octobre 2024, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité. Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du code civil par exemple), soit conventionnelle. En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que Madame [P] [A] et Monsieur [I] [Z] [A], copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur" "b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).". Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais. En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1.809,72 euros se décomposant comme suit : - 45.34 euros pour l'envoi d'une mise en demeure en date du 5 août 2024, - 35 euros pour l'envoi d'une relance en date du 26 août 2024, - 23,13 euros d'intérêts de retard, - 436 euros pour la constitution du dossier avocat, - 507 euros pour le suivi du dossier transmis à l'avocat, - 436 euros pour la constitution du dossier transmis à l'huissier, - 163, 34 euros pour la sommation de payer par commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, - 163,91 euros pour l'assignation par commissaire de justice. Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d'un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n'étant régis que par le règlement de copropriété bien qu'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il sera relevé toutefois que l'envoi de mises en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d'un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat. Par ailleurs, la somme de 45.34 euros demandée au titre de la mise en demeure du 5 août 2024 ne peut être accordée car il n'est pas établi qu'elle ait été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l'accusé de réception. La somme sera par conséquent rejetée. Il sera également relevé que l'envoi de courriers de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d'un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat. Pour l'envoi du dossier à l'avocat et au commissaire de justice, il n'est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d'administration de la copropriété. En outre, il y a lieu de déduire de la somme de 327,25 euros (163,34 + 163,91) comme étant déjà compris dans les dépens. Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n'est pas justifiée. En conséquence, aucune somme ne sera accordée au titre des frais nécessaires. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s'applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement. Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d'un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d'aucun autre préjudice n'est avérée. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE solidairement Madame [P] [A] et Monsieur [I] [Z] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société FONCIA SEINE OUEST : la somme de 4.559,01 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2024 au 22 mai 2026 et incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 24 octobre 2024, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société FONCIA SEINE OUEST de sa demande au titre des dommages et intérêts, CONDAMNE solidairement Madame [P] [A] et Monsieur [I] [Z] [A] aux dépens, CONDAMNE solidairement Madame [P] [A] et Monsieur [I] [Z] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société FONCIA SEINE OUEST, la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées. La greffière La présidente