Tribunal judiciaire de Paris, 20 juillet 2026, 25/03931

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :S.A.S.U. CITYA IMMOBILIER PECORARI Copie exécutoire délivrée le : à :Me Géraldine HANNEDOUCHE Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 25/03931 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQP4 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le lundi 20 juillet 2026 DEMANDEURS Monsieur [B] [L] [X], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Géraldine HANNEDOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0031 Madame [T] [E], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Géraldine HANNEDOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0031 DÉFENDERESSE S.A.S.U. CITYA IMMOBILIER PECORARI, dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET lors des débats, Anaïs RICCI, lors du prononcé du délibéré, Greffiers, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 mai 2026 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier Décision du 20 juillet 2026 PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/03931 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAQP4 EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE M. [B] [X] et Mme [T] [E] ont acquis un appartement et un parking (lots 14 et 61) dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] s'agissant d'un investissement locatif s'insérant dans le cadre de dispositif de la loi Pinel. Par actes sous seing privé du 19 février 2020, les demandeurs ont mandaté la société GESTRIMMONIA afin d'assurer la gestion locative de ces biens immobiliers pour une durée de neuf années avec la faculté pour chacune des parties d'y mettre fin au terme de chaque année et, en annexe, ont également souscrit deux contrats de garantie des risques locatifs et loyers impayés, détériorations et absence de locataire pour une durée d'un an renouvelable tacitement (pour l'appartement : mandats 8811 et annexe 8812 et pour le parking mandat 8813 et annexe 8814). A compter de novembre 2021, M. [B] [X] et Mme [T] [E] ont reçu les relevés de gérance de la part de la société CITYA GESTRIMONNIA, cette société venant aux droits de mandant initial, sans en avoir été avertis préalablement, avec une augmentation de tarif étant appliquée unilatéralement. Cette société a géré le compte des demandeurs jusqu'en août 2022, date à laquelle le contrat de gestion a de nouveau été cédé. La société CITYA IMMOBILIER PECORARI est alors devenue gestionnaire des biens, avec une nouvelle augmentation du tarif et des frais. L'appartement et le parking ont été loués à compter du 04 décembre 2020 aux époux [S] lesquels ont donné congé et ont quitté les lieux le 18 octobre 2023. La société CITYA IMMOBILIER PECORARI a contacté M. [B] [X] et Mme [T] [E] par courriel du 07 novembre 2023 concernant un « dossier locataire » indiquant : « ils ont une garantie loyers impayés visale », sollicitant leur accord. Par courriel du 15 novembre 2023, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI a annoncé la signature du bail avec M. [P] [K] à compter du 18 novembre suivant. A la suite d'une accumulation d'erreurs et de dysfonctionnement dans la gestion de leur compte (augmentation de tarifs, absence de transmission des éléments requis pour la déclaration d'impôts notamment) M. [B] [X] et Mme [T] [E] ont résilié le contrat de mandat de gestion au 31 juillet 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 juillet 2024. Il s'est avéré que l'appartement avait été loué non seulement à M. [P] [K] mais également à Mme [J] [F], co-titulaires du bail, et que M. [P] [K] avait résilié le bail le 01 mai 2024. Mme [J] [F] a cessé de régler le loyer à compter du 01 août 2024. M. [B] [X] et Mme [T] [E] ont mis en demeure la société CITYA IMMOBILIER PECORARI de leur régler la somme de 7 448 euros par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 novembre 2024, vainement. Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025, M. [B] [X] et Mme [T] [E] ont fait assigner la société CITYA IMMOBILIER PECORARI devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner à leur payer les sommes suivantes, sous le bénéficie de l'exécution provisoire : - 7 354,71 euros en raison du préjudice subi - 368,76 euros au titre des montant indûment perçus pour la Garantie Loyers Impayés - 330,34 euros au titre des frais supplémentaires et augmentation de tarifs indûment perçus pour la Garantie Loyers Impayés - 278 euros au titre des frais indûment perçus pour la fin du mandant - 1 000 euros à titre de dommages et intérêts - 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. L'affaire, venue à l'audience du 12 février 2026, a fait l'objet d'un renvoi afin de permettre aux parties d'être en état. A l'audience du 20 mai 2026, l'affaire a été appelée et retenue. M. [B] [X] et Mme [T] [E], représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur assignation fondée sur les articles 1191 et 1192 du code civil, et déposé de nouvelles conclusions visées par le greffe au soutien de leur argumentation. Ils mettent en avant les fautes commises dans l'exécution du mandat s'agissant du manquement de la défenderesse à son obligation de transparence en dissimulant la présence d'un locataire dans l'appartement loué, en ne vérifiant pas sa solvabilité et en dissimulant le risque d'impayés, et encore du manquement à son obligation de conseil s'agissant de la nécessité de mettre en oeuvre la garantie Visale dans un délai contraint, non respecté. Dès lors, les honoraires de gestion doivent être restitués. Ils demandent la condamnation de la société défenderesse au titre des frais indûment perçus et l'indemnisation de leur préjudice moral notamment. De son côté, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, représentée par son conseil, a déposée des conclusions visées par le greffe et soutenues oralement par lesquelles elle sollicite le débouté de M. [B] [X] et Mme [T] [E] et demande leur condamnation à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Elle fait valoir que la responsabilité contractuelle du mandataire tient au respect d'une obligation de diligence et de vigilance qui est une obligation de moyen et que la faute doit être prouvé en application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile. De plus, l'indemnisation ne peut être que celle de la perte d'une chance, soit la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable et sous réserve d'un lien de causalité entre la faute et le dommage. Elle soutient que ne pas avoir sollicité l'accord du bailleur ne constitue pas un manquement, son obligation étant de trouver un locataire, que la solvabilité de la locataire n'avait pas à être examinée alors qu'il y a deux locataires et les bailleurs n'exposent pas en quoi le profil du second locataire aurait été insuffisant. De plus, le devoir de conseil a été respecté puisque l'information que l'assurance GLI souscrite ne serait plus opérationnelle à compter d'août 2024 a été donnée. S'agissant du préjudice financier allégué, il est hypothétique à défaut de décompte précis des sommes dues depuis l'origine de la dette. Par ailleurs, les honoraires et cotisations sont dus, la mandataire ayant exécuté sa mission. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est intégralement renvoyé aux écritures des parties pour un exposé de leurs prétentions et moyens. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 20 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les manquements contractuels invoqués : manquement de transparence, défaut de vérification de la solvabilité des locataires et manquement à son obligation de conseil L'agent immobilier, dans sa mission d'administrateur de bien, est tenu contractuellement à l'égard de son mandant d'une obligation de conseil et de diligences à l'occasion des opérations réalisées par son entremise. En l'absence de dispositions spécifiques de la loi du 2 janvier 1970 n°70-9 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, la responsabilité civile de l'agence immobilière suit les règles du droit commun de la responsabilité contractuelle (article 1231-1) et du mandat (articles 1991 et 1992 du code civil). La charge de la preuve d'une faute de l'agence immobilière incombe au mandant, étant rappelé toutefois qu'il appartient au mandataire de rendre compte de sa gestion en application de l'article 1993 du code civil. L'agent immobilier, négociateur professionnel d'une opération locative, est tenu, lorsqu'il réalise au nom et pour le compte du propriétaire l'ensemble des actes usuels d'administration et de gestion des biens gérés, la conclusion des baux et leur exécution par les parties, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses, mais également de procéder à toutes les diligences utiles pour assurer le respect de ses obligations vis-à-vis du bailleur en respectant les délais légaux ou contractuels prévus pendant la durée d'exécution du bail et d'aviser le bailleur du non paiement prolongé des loyers. Cette obligation, qui s'analyse en une obligation de moyens, doit s'apprécier en fonction des circonstances de la cause. Il sera enfin rappelé qu'en cas de responsabilité engagée du mandataire, le préjudice du mandant ne réside pas dans les conséquences de la défaillance des locataires (imputables aux seuls locataires) mais uniquement dans la perte de chance d'en limiter les effets et de bénéficier des garanties souscrites. Le préjudice ne peut être ainsi équivalent au montant des loyers qui auraient été perçus. En l'espèce, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI a conclu avec M. [P] [K] ainsi qu'avec Mme [J] [F] un contrat de location concernant l'appartement appartenant à M. [B] [X] et Mme [T] [E] le 18 novembre 2023. A cet égard, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI a indiqué par courriel du 07 novembre 2023 avoir reçu « un dossier locataire »... « Ils ont une garantie loyers impayés visale (etat qui se parte garant) seriez vous d'accord pour un dossier tel que celui-ci ? Vous aurez vos loyers non réglés d'assurés au lieu de notre GLI ca sera la garantie visale » (sic). Par courriel du 15 novembre 2023, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI a annoncé avoir signé le bail avec M. [P] [K]. Antérieurement à cette signature, M. [B] [X] et Mme [T] [E] n'ont pas eu communication du dossier, ni du projet de bail. Postérieurement à cette signature, ils n'ont pas eu la copie du bail, ni de la garantie Visale. Ainsi, M. [B] [X] et Mme [T] [E] n'étaient aucunement informés que le bail était signé par deux cotitulaires, à savoir M. [P] [K] et Mme [J] [F]. Le nom de celle-ci n'apparaissait nullement sur les relevés mensuels de gestion. Ce n'est qu'à compter de juillet 2024 qu'elle apparaitra comme locataire, aux lieu et place de M. [P] [K]. De même et ultérieurement, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI n'a nullement porté à leur connaissance le congé donné par M. [P] [K] le 18 mai 2024. Ainsi, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI a manqué à son obligation de transparence. De plus, il ressort du courriel de la société CITYA IMMOBILIER PECORARI du 05 juin 2024 que « Mme [F] ne nous avait pas communiqué son avis d'imposition de 2021. Suite à notre demande elle vient de nous le transmettre. ». Ainsi, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI n'a pas vérifié sérieusement la solvabilité de la colocataire préalablement à la signature du contrat de bail. Au surplus, l'avis d'imposition de Mme [J] [F] sur les revenus de 2022 révèle que celle-ci a perçu un revenu fiscal de référence de 14 139 euros pour une part, soit 1 168 euros par mois rendant radicalement impossible le paiement du loyer en cas de départ de M. [P] [K], effectif en mai 2024, le loyer mensuel s'élevant à 905 euros, provisions sur charges comprises. Dès lors, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI a manqué à son obligation de vérification de la solvabilité des locataires et de risque d'impayés. Enfin, à la suite de la résiliation du contrat par M. [B] [X] et Mme [T] [E] à effet au 31 juillet 2024, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI les a informés qu'à compter du 01 août 2024, « l'appartement n'est plus couvert par l'assurance loyer impayé ». Elle ne les a pas averti du maintien de la garantie Visale pourtant évoquée lors de la soumission du « dossier locataire » en novembre 2023. Elle ne leur a pas transmis le contrat de garantie Visale concomittament à la signature dudit bail, alors qu'il a été régularisé le 14 novembre 2023, ni au moment de la résiliation du contrat de mandat, alors que le mois d'août était impayé selon son relevé de gestion du 09 août 2024. Le contrat a été transmis tardivement, par courriel, le 15 octobre 2024. Si les défaillances de la locataire ne sauraient être imputées à la mandataire de gestion, force est de constater que celle-ci a fait preuve d'un défaut de diligences et n'a pas rempli ses obligations contractuelles de manière satisfaisante en manquant de transparence au moment de la conclusion du bail, en omettant de vérifier avec sérieux la solvabilité des locataires et en appréciant le risque d'impayé, en ne rappelant pas la possibilité de mettre en oeuvre la garantie Visale et enfin en adressant tardivement ce contrat aux fins de mise en oeuvre de la procédure de cautionnement au regard des loyers impayés par Mme [J] [F], les délais requis n'ayant pu être respectés (cf page 7 du contrat : en cas de déclaration au-delà de 60 jours calendaires suivant la constitution de l'impayé, une déchéance totale de la caution est appliquée). La responsabilité de la mandataire est ainsi engagée et M. [B] [X] et Mme [T] [E] sont bien fondés à solliciter la réparation de leur préjudice. Ce préjudice ne saurait toutefois correspondre à la perte totale invoquée à la suite de la défaillance de la locataire. M. [B] [X] et Mme [T] [E] sollicitent la condamnation de la société CITYA IMMOBILIER PECORARI à leur payer la somme de 7 354,71 euros détaillée comme suit : - 5 080 euros d'arriéré locatif, échéance de mars 2025 incluse, les loyers étant impayés notamment d'août à octobre 2024 (2 715 euros) et seule la somme de 2 160 euros ayant été versée par la locataire à cette date - la restitution des honoraires de gestion de la mandataire de novembre 2023 à août 2024 de 631,99 euros - 1 642,72 euros d'honoraires de mise en location. Or le préjudice subi se caractérise par la perte de chance d'obtenir une prise en charge rapide de la situation d'impayé de la locataire par la garantie Visale, d'éviter l'aléa du recouvrement de la créance de loyers et d'éviter une procédure judiciaire pour l'avenir à l'égard de la locataire s'agissant de ces loyers, du fait des manquements de la demanderesse lors de la conclusion du bail du 15 novembre 2023 et postérieurement à celui-ci. Les honoraires de gestion en sont exclus, la défenderesse ayant assuré la tenue du compte des demandeurs à la suite du pendant la période de novembre 2023 à juillet 2024. Ce préjudice sera justement réparé par l'attribution de la somme de 5000 euros. Sur les frais facturés par la société CITYA IMMOBILIER PECORARI Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. Sur les frais liés à la garantie de loyers impayés de novembre 2023 à août 2024 Il ressort des pièces produites et du courriel de la société CITYA IMMOBILIER PECORARI comprenant la présentation du « dossier locataire » que la garantie Visale se substituait à la GLI ce qui constituait un avantage financier pour les demandeurs. Il est établi que le bail a bien été conclu avec des locataires bénéficiaires d'un contrat du dispositif Visale de telle sorte que l'annexe 8812 au mandat de gestion 8811 n'avait pas à être maintenu, faisant ainsi double emploi. En conséquence, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI sera condamnée à restituer à M. [B] [X] et Mme [T] [E] la somme de 368,76 euros de ce chef. Sur les frais supplémentaires facturés par la société CITYA IMMOBILIER PECORARI Il est acquis que les mandats initiaux ont été conclus avec la société GESTRIMONNIA aux droits de laquelle est venue la société CITYA GESTRIMONNIA et aux droits de laquelle se trouve désormais la défenderesse. La société CITYA IMMOBILIER PECORARI ne démontre pas que les demandeurs ont été avertis préalablement de cette succession de transferts de contrats et/ou de patrimoine nonobstant les termes de l'article 5 du mandant de gestion initial, ni qu'ils ont accepté les nouvelles conditions applicables. Dès lors, les frais et augmentations de tarif n'ont pu être appliqués valablement, de même que les frais de fin de contrat non prévus, et la société CITYA IMMOBILIER PECORARI en doit restitution. En conséquence, elle sera condamnée à payer à M. [B] [X] et Mme [T] [E] la somme de 330,34 euros au titre des frais administratifs, honoraires sur revenus fonciers, honoraires d'archivage, honoraires internet et consultation CITYA et la somme de 278 euros de frais de fin de contrat, soit 608,34 euros au total. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral En application de l'article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. » En l'espèce, le manquement à ses obligations par la société CITYA IMMOBILIER PECORARI a nécessairement causé un préjudice aux demandeurs, celui-ci ayant de plus des effets dans le temps du fait de l'exécution du contrat de bail qui les lie à la locataire. En conséquence, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI sera condamnée à leur payer la somme de 300 euros en réparation de leur préjudice moral. Sur les demandes accessoires La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera par ailleurs condamnée au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile, dont l'équité commande qu'ils soient fixés à hauteur de 3 000 euros. L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté du litige, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la société CITYA IMMOBILIER PECORARI à payer à M. [B] [X] et Mme [T] [E] les sommes suivantes : - 5 000 euros en réparation du préjudice subi du fait des manquements dans l'exécution du mandat de gestion - 368,76 euros en restitution des sommes versées au titre de la Garantie Loyers Impayés - 608,34 euros en restitution des sommes versées au titre des frais - 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ; CONDAMNE la société CITYA IMMOBILIER PECORARI aux dépens de l'instance ; CONDAMNE la société CITYA IMMOBILIER PECORARI à verser à M. [B] [X] et Mme [T] [E] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires; RAPPELLE que la présente décision est assortie, de plein droit, de l'exécution provisoire. Fait et jugé à [Localité 1] le 20 juillet 2026 le greffier le Président