Tribunal judiciaire de Paris, 7 février 2025, 24/05510

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 07/02/2025 à : Maître Thomas GUYON Copie exécutoire délivrée le : 07/02/2025 à : Maître Didier DOMAT Pôle civil de proximité PCP JCP référé N° RG 24/05510 N° Portalis 352J-W-B7I-C5BFT N° MINUTE : 1/2025 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 février 2025 DEMANDERESSE S.A.R.L. G.S.P. GUY SPANGHERO PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Didier DOMAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0760 substitué par Maître Léo ZIMERO, avocat au barreau de PARIS. DÉFENDEUR Monsieur [Z] [M], demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573 COMPOSITION DU TRIBUNAL Nicole COMBOT, magistrate honoraire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière DATE DES DÉBATS Audience publique du 07 janvier 2025 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 février 2025 par Nicole COMBOT, magistrate honoraire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière Décision du 07 février 2025 PCP JCP référé - N° RG 24/05510 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BFT EXPOSE DU LITIGE Monsieur [Y] [N] a donné à bail à Monsieur [Z] [M] un studio meublé situé au 4ème étage de l'immeuble du [Adresse 2], par contrat du 21 avril 2019, ayant pris effet le même jour, pour une durée de 12 mois renouvelable, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 600 € outre 30 € à titre de charges forfaitaires. Le bail a été reconduit tacitement les 21 avril des années 2020 à 2024, pour une durée de 12 mois. Par acte notarié du 29 juin 2023, Monsieur [Y] [N] a vendu ledit studio à la Société à Responsabilité Limitée GUY SPANGHERO PROMOTION ci-après désignée SARL GSP, l'acte précisant que le bien est loué à Monsieur [Z] [M]. La SARL GSP a fait délivrer à Monsieur [Z] [M], par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023, un congé pour vente avec effet au 20 avril 2024. Monsieur [Z] [M] est toujours dans les lieux. C'est dans ces conditions que par acte de commissaire du 23 mai 2024, la SARL GSP a assigné Monsieur [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin, au visa des articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et 835 du code de procédure civile, d'obtenir : - la validation du congé pour vente, - la constatation de l'occupation sans droit ni titre des lieux par Monsieur [Z] [M] depuis le 21 avril 2024, date de l'expiration du bail, par l'effet du congé qui lui a été délivré, - son expulsion immédiate des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à défaut de libération des lieux et de restitution des clefs dès la signification de l'ordonnance à intervenir, - la condamnation de Monsieur [Z] [M] au paiement de la somme de 1.681,75 € représentant l'arriéré de loyers dus à la date de l'assignation, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance à intervenir, - la condamnation de Monsieur [Z] [M] au paiement à titre de provision d'une indemnité mensuelle d'occupation de 800 € à compter du 21 avril 2024 jusqu'à complète libération des lieux, - la condamnation de Monsieur [Z] [M] au paiement d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. L'affaire a fait l'objet de trois renvois pour mise en état avant d'être plaidée à l'audience 07 janvier 2025. A cette audience, la SARL GSP, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance et a déposé des conclusions que son conseil a développées oralement et suivant lesquelles elle a réduit sa demande en paiement à titre provisionnel à la somme de 108,57 € représentant l'arriéré de loyers dus par Monsieur [Z] [M] selon décompte arrêté au 10 décembre 2024, incluant le mois de décembre 2024. En réplique, Monsieur [Z] [M], représenté par son conseil, a déposé des conclusions que son conseil a développées oralement, et aux termes desquelles, il a, au visa des articles 1353 du code civil, 9 et suivants du code de procédure civile, L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution et de l'ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, demandé : A titre principal, de voir déclarer nul et de nul effet le congé pour vente délivré par la SARL GSP, au motif qu'il est titulaire d'un bail à usage d'habitation d'un local non meublé, A titre subsidiaire, un délai d'une année pour quitter les lieux, En tout état de cause, le rejet des demandes formées à son encontre et la condamnation de la SARL GSP à lui payer la somme de 2.000 € en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance Ecarter l'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir. La SARL GSP, représentée par son conseil, s'est opposée à la demande de requalification du bail formée par Monsieur [Z] [M] ainsi qu'à sa demande d'octroi de délais pour quitter les lieux. Il convient, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties visées et débattues à l'audience, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 07 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la validation du congé et l'occupation sans droit ni titre des lieux par Monsieur [Z] [M] En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. La validation ou l'annulation d'un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés et i lsera dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes. Le juge des référés peut en revanche toujours examiner, si avec l'évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d'un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué, après la date d'effet d'un congé, n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ou du bail qui en est le support ne sont pas sérieuses. Il y a donc lieu d'examiner la pertinence des contestations soulevées par Monsieur [Z] [M] relativement au congé qui lui a été délivré. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C'est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. La question qui se pose dans la présente affaire est celle de savoir d'une part si Monsieur [Z] [M] est titulaire d'un bail meublé ou portant sur un logement nu. Il s'agit donc de déterminer à titre principal, si l'avenant au bail meublé, produit aux débats par Monsieur [Z] [M] (sa pièce n°2), en date du 21 avril 2020, et qui modifie le « bail meublé en bail non meublé » conclu le 21 avril 2019, pour une durée de 6 ans est manifestement un faux comme le prétend la SARL GSP et à titre subsidiaire, si le bail meublé du 21 avril 2019, peut être qualifié de tel de manière évidente, compte tenu de l'insuffisance alléguée du mobilier le garnissant selon Monsieur [Z] [M]. En l'espèce, Monsieur [Z] [M], auquel un congé pour vente a été délivré le 29 septembre 2023 par la SARL GSP, a attendu le 5 avril 2024, soit plus de six mois, pour indiquer qu'il disposait d'un contrat de bail portant sur un local nu, conclu un an après le bail meublé et pour une durée de 6 ans. Il n'en a fait aucune mention dans son courrier à la SARL GSP du 29 octobre 2023 (sa pièce n°3) où il se plaint seulement que la vente du bien ne lui ait pas été proposée, en tant que locataire « prioritaire à l'achat ». Cette absence de mention est d'autant plus surprenante que le droit de préemption du locataire n'existe qu'en faveur d'un locataire d'un logement nu en fin de bail et ne bénéficie pas au locataire d'un logement meublé et que Monsieur [Z] [M] avait donc tout intérêt à signaler qu'il était titulaire d'un bail portant sur un logement nu. Il est également surprenant que l'avenant litigieux au bail prévoit une durée de 6 ans, en principe réservée aux bailleurs personnes morales, ce que n'était pas Monsieur [Y] [N]. Par ailleurs, le seul bail mentionné dans l'acte de vente authentique, reçu par Maître [L] [D], notaire, le 29 juin 2023, conclu entre Monsieur [Y] [N] et la SARL GSP (sa pièce n°2, page 7) est le bail meublé du 21 avril 2019. La transmission du bail a été notifié à Monsieur [Z] [M] par les soins du notaire, rédacteur de cet acte, ce que Monsieur [Z] [M] ne conteste pas, indiquant simplement dans son courrier du 29 octobre 2023 (sa pièce n°3) adressé à la SARL GSP « avoir été surpris d'apprendre par Maître [L] [D], notaire de la vente de la studette de Monsieur [N] en votre faveur [en faveur de la SARL GSP]". Par ailleurs, Monsieur [Y] [N] dans un message Whatsapp adressé en avril 2024 à Madame [J] [E], agente immobilière qui a l'a mis en relation avec la SARL GSP, « atteste que le seul bail contracté avec Monsieur [Z] [M] est un bail meublé, qui avait été renouvelé l'année dernière de façon tacite mais non un bail de 3 ans et que le document qu'il a fournit est un faux ». Enfin, les deux exemplaires du bail non meublé produits aux débats, au soutien des allégations de Monsieur [Z] [M], à savoir la pièce n° 9 de la SARL GSP qui est le bail que Monsieur [Z] [M] lui a adressé avec son courrier du 05 avril 2024 et la pièce n° 2 de Monsieur [Z] [M] diffèrent : dans le premier exemplaire, une page sur 2 seulement est paraphée, dans le second, elles le sont toutes mais avec une couleur d'encre différente, dans le premier, la signature du bailleur est accompagnée d'une mention « lu et approuvé » en caractère si minuscules qu'on la devine plus qu'on ne la lit, qui a disparu dans le second exemplaire lequel est revêtu de la signature du locataire avec la mention « lu et approuvé », cette fois lisible, signature et mention qui n'apparaissait pas dans le premier exemplaire. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'avenant au bail du 21 avril 2020, apparaît comme étant manifestement un faux, constitué pour les besoins de la procédure. S'agissant de la requalification du contrat de bail meublé en bail portant sur un local nu, il est indubitable que l'inventaire détaillé du mobilier figurant en page 5 du contrat dont la validité n'est contestée par aucune des parties, ne comporte pas l'intégralité des éléments de mobilier d'un logement meublé, afin de permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, tels qu'énumérés par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, lequel fixe une liste minimale. Notamment, n'y figurent pas de couette ou de couverture, ni de vaisselle nécessaire à la prise des repas et d'ustensiles de cuisine, ni de siège. Cependant, l'interprétation d'un acte juridique et la qualification d'un contrat, qui emporte des conséquences quant au régime qui lui est applicable et notamment à sa durée, relève du seul juge du fond et excède les pouvoirs du juge des référés. Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ce point. Il résulte de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, auquel est soumis le bail d'habitation liant les parties et portant donc sur un logement meublé, que bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment par l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis, qui est de trois mois, court à compter de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte de commissaire de justice. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats et il n'est pas contesté que la SARL GSP a notifié à Monsieur [Z] [M] un congé pour vente avec effet au 20 avril 2024, date d'échéance du bail, par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, soit plus de trois mois avant l'échéance du bail. Le congé est donc régulier en la forme. Monsieur [Z] [M] est donc déchu de tout titre d'occupation des lieux loués depuis le 20 avril 2024. Sur l'expulsion et les délais sollicités par Monsieur [Z] [M] Monsieur [Z] [M] s'étant maintenu dans le logement malgré le congé délivré, au-delà du 20 avril 2024, il y a lieu d'ordonner son expulsion. Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution prévoient que le juge peut accorder des délais dont la durée ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an, aux occupants de lieux habités, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, le juge compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il ne peut accorder de délai au locataire de mauvaise foi. Compte tenu des ressources modiques de Monsieur [Z] [M] constituées de sa retraite et de l'allocation solidarité aux personnes âgées, d'un montant de l'ordre de 1.000 € mensuels, de ses problèmes de santé attestées par sa pièce n°6 (diabète de type 2, sténose cervicale et décollement de la rétine), de sa demande de logement social formulée en février 2020 et renouvelée en avril 2024, mais aussi du fait qu'il a déjà bénéficié d'un délai supplémentaire de plus de 10 mois, en raison de la présente procédure, il ne saurait lui être accordé un délai supérieur à un mois pour quitter les lieux, à compter de la signification de la présente décision. Adéfaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, il pourra en être expulsé dans le délai de deux mois après signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de même que tout occupant de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [Z] [M] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. Sur les demandes de provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder. Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce afin de préserver les intérêts de la SARL GSP, Monsieur [Z] [M] sera redevable, à son égard, d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 20 avril 2024 et jusqu'à libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou ensuite de l'expulsion. Compte tenu, d'une part, des caractéristiques des lieux occupés, de sa localisation, et d'autre part, de la nécessité de rendre dissuasive l'occupation tout en compensant le préjudice subi par la SARL GSP, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le loyer s'était poursuivi, augmentée de 10 %, soit une somme de 700 €, charges comprises. Monsieur [Z] [M] sera ainsi condamné au paiement de cette somme à titre provisionnel, en deniers ou quittances, la SARL GSP ayant fait mention d'une dette locative ou d'indemnités d'occupation impayées à l'audience du 07 janvier 2025 s'élevant à 108,57 €, selon décompte arrêté au 10 décembre 2024, incluant le mois de décembre 2024, en raison d'un paiement direct de la Caisse d'Allocations Familiales de 2.324 € intervenu le 17 octobre 2024. En vertu des article 7 a) et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail liant les parties est soumis, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution doit la prouver. A l'inverse, celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la demande de la SARL GSP de provision au titre des loyers et d'indemnités d'occupation impayées par Monsieur [Z] [M], n'est étayée par aucune des pièces versées aux débats. En particulier, aucun décompte n'est produit. Cette demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires Monsieur [Z] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens de l'instance en vertu de l'article 696 du code de procédure civile ainsi qu'à payer à la SARL GSP une somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente ordonnance décision est assortie de droit de l'exécution provisoire sans que le juge des référés puisse l'écarter, tel que prévu par les dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe : Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de validation ou de nullité du congé délivré par la SARL GSP à Monsieur [Z] [M] de même que sur la demande de requalification du contrat de bail meublé en bail portant sur un local d'habitation nu soumis aux dispositions du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 ; Constatons que Monsieur [Z] [M] est occupant sans droit ni titre, depuis le 20 avril 2024 à minuit, d'un studio meublé situé au 4ème étage de l'immeuble du [Adresse 2], appartenant à la SARL GSP ; Ordonnons en conséquence à Monsieur [Z] [M] de libérer les lieux dans le mois suivant la signification de la présente décision ; Disons qu'à défaut pour Monsieur [Z] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SARL GSP pourra, après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; Condamnons Monsieur [Z] [M] à verser à la SARL GSP en deniers ou quittances une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation de 700 €, charges comprises, à compter du 20 avril 2024, et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; Déboutons les parties du surplus de leurs demandes et notamment la SARL GSP de sa demande d'astreinte et de provision au titre des indemnités d'occupation restant dues ; Condamnons Monsieur [Z] [M] aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation (55,79 €) ; Condamnons Monsieur [Z] [M] à verser à la SARL GSP une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à Paris par le juge et le greffier susnommés. Le greffier, Le Juge,