Tribunal judiciaire de Limoges, 28 août 2026, 26/00327

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES N° du dossier : N° RG 26/00327 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GVOO Nature:50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité ORDONNANCE DE REFERE du 28 Août 2026 Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit : DEMANDERESSE Madame [B] [G] née le 08 Avril 1999 à [Localité 1] (HAUTE VIENNE) [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Elodie MONS-BARIAUD de la SELAS MAGNE - DAURIAC - MONS-BARIAUD - MAGNE-GANDOIS, avocats au barreau de LIMOGES substituée par Me Sandrine PAGNOU, avocat au barreau de LIMOGES, postulant Avocat plaidant : Me Martin PEYRONNET, avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDEURS Monsieur [F] [T] né le 24 Juin 1935 à [Localité 3] (HAUTE VIENNE) [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Maître Florence BERARD de la SELARL VERGER-MORLHIGHEM ET ASSOCIES, avocats au barreau de LIMOGES Monsieur [M] [T] né le 06 Août 1936 à [Localité 3] (HAUTE VIENNE) [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Maître Florence BERARD de la SELARL VERGER-MORLHIGHEM ET ASSOCIES, avocats au barreau de LIMOGES Madame .colette [S] [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Maître Raphaël SOLTNER de la SELARL SOLTNER-MARTIN, avocats au barreau de LIMOGES Monsieur [X] [S] [Adresse 4] [Localité 3] représenté par Maître Raphaël SOLTNER de la SELARL SOLTNER-MARTIN, avocats au barreau de LIMOGES Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 03 juillet 2026, avons mis l'affaire en délibéré au 28 Août 2026 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu'il suit : EXPOSE DU LITIGE Suivant acte reçu le 30 juillet 2025 par Maître [H] [I], notaire à [Localité 5], Mme [G] a acquis de M. et Mme [T], pour le prix de 91000 euros deux immeubles sis à [Localité 3], [Adresse 5], constitué pour le premier d'une maison à usage d'habitation en mauvais état, trois granges, le tout d'une contenance totale de 9 a 97 ca figurant au cadastre section YB n°[Cadastre 1], pour le second d'une parcelle de terrain en nature de pré d'une contenance d'1 ha 72 ca 69 a figurant au cadastre section YB n°[Cadastre 2]. M. et Mme [S] sont propriétaires de l'immeuble cadastré [Cadastre 3]. Par lettres recommandées avec demande d'avis de réception du 28 janvier 2026, Mme [G] a informé ses vendeurs qu'elle a découvert la présence, sous l'une des granges, d'un cave dont l'accès est uniquement possible par la propriété voisine, leur a indiqué qu'elle considérait que cet élément constituait un vice caché et diminuait fortement la valeur d'achat du bien en ce qu'elle ne pourra jamais exploiter une grange à sa valeur. Par actes du 5 mai 2026, Mme [G] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Limoges ses vendeurs et ses voisins, aux visas des articles 145 du code de procédure civile, 1641 et 544 du code civil, aux fins de voir désigner un expert avec pour mission de : Convoquer les parties et se rendre sur les lieux ;Prendre immédiatement toute mesure conservatoire qu'il estimera nécessaire afin de limiter les dommages ;Se faire remettre l'ensemble des documents qu'il estimera nécessaire ;Rechercher les désordres allégués dans l'assignation et l'ensemble des pièces visées dans cette dernière, les décrire et en rechercher les causes ;Consulter les titres des parties s'il en existe, en décrire le contenu en précisant les limites et les contenances y figurant ;Rechercher toux indices permettant d'établir les caractères et la durées des possessions éventuellement invoqués ;Rechercher tous autres indices notamment ceux résultant de la configuration des lieux et du cadastre ;En application des titres par préférence aux limites y figurant ou à défaut aux contenances en répartissant éventuellement et après arpentage des excédents ou manquants proportionnellement aux contenances, et à défaut ou à l'encontre d'un titre, conformément à la possession susceptible de faire apparaître une prescription acquisitive ;Indiquer si les désordres étaient préexistants à la vente, s'ils étaient connus des vendeurs ou pouvaient être connus des vendeurs, et visibles pour un acquéreur profane ;Fournir les éléments techniques permettant à la juridiction de statuer sur les responsabilités encourues ;Décrire les solutions techniques à mettre en œuvre pour remédier aux désordres ;Recueillir tous les éléments d'appréciation des préjudices concernés ;Chiffrer les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût HT et TTC, ainsi que la durée des travaux à mettre en œuvre et ce, pour chaque désordre, en communiquant aux besoins aux parties, en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d'un mois suivant cette communication ;Entendre les parties en leurs dires, écrits et explications, et y répondre après leur avoir fait parvenir un pré-rapport d'expertise.L'affaire a été appelée aux audiences des 29 mai et 12 juin 2026 et les parties interrogées sur une mesure amiable au règlement du différend. Mme [G], représentée par son conseil, a refusé toute mesure amiable au règlement des différends. A l'audience du 3 juillet 2026, Mme [B] [G], représentée par son conseil, a demandé un renvoi pour plaider. L'affaire étant jugée en état et en l'absence de motif légitime, la demande de renvoi a été rejetée, l'affaire retenue et plaidée à l'audience du 3 juillet 2026 au cours de laquelle Mme [G], représentée par son conseil, a, reprenant oralement ses dernières conclusions, réitéré sa demande d'expertise. En défense, M. et Mme [T], représentés par leur conseil, reprenant oralement leurs conclusions, ont conclu ainsi : Dire et juger Mme [G] irrecevable et en tout état de cause mal fondée en sa demande d'expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ;Débouter Mme [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Subsidiairement, dire n'y avoir lieu à les maintenir dans la cause et les mettre hors de cause ;Infiniment subsidiairement, constater qu'ils formulent toutes protestations et réserves, mettre la provision à valoir sur les frais d'expertise à la charge exclusive de Mme [G], limiter strictement la mission de l'expert à de simples constatations matérielles, à l'exclusion de toute appréciation sur la propriété de la cave, sur l'existence de droits réels ou sur l'imputabilité juridique d'éventuelles fautes, ainsi que de tout chiffrage de travaux et préjudices non justifiés par les pièces du dossier ;En tout état de cause, condamner Mme [G] à leur payer la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.M. et Mme [S], représentés par leur conseil, ont, reprenant oralement leurs écritures, conclu à l'irrecevabilité de la demande d'expertise et à la condamnation de la requérante à leur payer la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de donner acte / dire / juger Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux conclusions et aux notes d'audience. Sur les demandes de donner acte, constater, dire et/ou juger En application de l'article 768 du code de procédure civile, le juge ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, en dehors des cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments. Il n'y sera donc répondu que dans la mesure où elles viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs. Sur la demande d'expertise Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. L'application de ce texte n'implique aucun préjugé sur les chances de succès du procès susceptible d'être engagé. Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, non manifestement voué à l'échec, qu'il a un objet et un fondement juridique suffisamment déterminables, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui. Le demandeur doit justifier d'un motif légitime, s'analysant comme un fait plausible comme ne relevant pas d'une simple hypothèse. En l'espèce, Mme [G] explique, à l'appui de sa demande d'expertise, qu'elle souhaite réaliser des travaux dans l'une des trois granges, mitoyenne à celle de ses voisins, que ses voisins s'opposent cependant à ces travaux en raison de l'existence d'une cave souterraine dont ils revendiquent la propriété. Elle soutient que ses vendeurs ne l'ont pas tenue informée de l'existence de cette cave souterraine et que celle-ci déprécierait fortement son bien. A l'appui de sa demande d'expertise probatoire, elle produit : L'acte notarié d'acquisition ne portant aucune mention sur l'existence d'une cave sous la grange mitoyenne à celle des voisins ;Un échange de courriel avec le notaire chargé de la vente qu'elle a interrogé sur la cave souterraine et ses droits sur cette cave ;Les lettres de mise en demeure qu'elle a adressées à ses vendeurs.M. et Mme [S] produisent des photographies de la cave de type grotte dont l'entrée se situe sur leur terrain. Ils opposent que la cave leur appartient en totalité depuis des temps immémoriaux et produisent des extraits de titres en date des 28 août 1821, 28 mai 1829 et 18 avril 1791 qui mentionnent « la cave de la maison. » M. et Mme [T] opposent qu'ils n'en avaient pas connaissance. Surtout, les défendeurs opposent, que la requérante ne produit aucun élément de nature à étayer ses allégations et cherche, sous couvert d'une mesure d'instruction, dont la mission proposée est rédigée en termes généraux et exploratoires, à faire établir un droit de propriété sur la partie de la cave se situant sous son terrain. En premier lieu, il est exact que Mme [G] ne produit ni document (devis, plans …) établissant la réalité de son projet de travaux dans la grange mitoyenne, ni document (avis d'un homme de l'art, correspondance des voisins) établissant l'impossibilité de procéder aux travaux envisagés en raison d'une cavité sous la grange. En second lieu, Mme [G] n'allègue ni ne justifie avoir procédé aux diligences préalables élémentaires (demande au notaire des titres de propriété de ses auteurs successifs, demande du titre de propriété des voisins par commissaire de justice, demande du registre des propriétés foncières et de l'état hypothécaire au service de la publicité foncière). Enfin, force est de constater que, sous couvert d'une expertise probatoire mêlant des questions aux fins de recherches de vices cachés et de désordres immobiliers mais également d'étude des titres de propriété des parties et de recherche d'indices de possession, Mme [G] cherche à faire réaliser par un homme de l'art les recherches et études qui lui incombent, en vue soit de rechercher une solution amiable avec ses vendeurs et les propriétaires voisins, soit d'agir devant le juge du fond en revendication de propriété et en indemnisations diverses. En conséquence, Madame [G] ne justifiant pas d'un motif légitime au sens de l'article 145 précité, il sera dit n'y avoir lieu à expertise-probatoire. Sur les frais de procès En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la requérante, succombant à l'instance, sera condamnée au paiement des dépens et, en application de l'article 700 du même code, au paiement d'une indemnité d'un montant de 1200 euros à verser à M. et Mme [T] ainsi qu'à M. et Mme [S].

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire et mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort, Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ; Dit n'y avoir lieu à référé-probatoire ; Condamne Mme [B] [G] à payer à M. [F] [T] et Mme [M] [T] veuve [C] la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [B] [G] à payer à M. [X] [S] et Mme [W] [S] la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [B] [G] aux dépens de l'instance ; Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision; LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,