Tribunal judiciaire de Bordeaux, 17 janvier 2025, 24/01636

Du 17 janvier 2025 5AA SCI/FH PPP Référés N° RG 24/01636 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZSWM S.A. [Adresse 9] C/ [Z] [S] [P] - Expéditions délivrées à Mme [Z] [S] [P] - FE délivrée à Me Françoise PILLET Le 17/01/2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, DEMANDERESSE : S.A. HLM ICF ATLANTIQUE RCS [Localité 15] N° 775 690 886 - [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Maître Françoise PILLET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL COULAUD-PILLET (CB2P AVOCATS) DEFENDERESSE : Madame [Z] [S] [P] née le 03 Mai 1976 à [Localité 7] (CAMEROUN) [Adresse 11] [Adresse 8] [Adresse 10] [Localité 4] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 22 Novembre 2024 PROCÉDURE : Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion en date du 16 Août 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l'ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2015, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 6] Métropole AQUITANIS a donné à bail à Madame [Z] [S] [P] un logement situé [Adresse 12] à [Localité 14]. Par acte authentique en date du 7 janvier 2022, la S.A. [Adresse 9] a acquis de l'Office Public de l'Habitat de [Localité 6] Métropole AQUITANIS le bien situé [Adresse 12] à [Localité 14] en devenant ainsi propriétaire et bailleresse de Madame [Z] [S] [P]. Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, la S.A. [Adresse 9] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 6354,84 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 16 août 2024, la S.A. HLM ICF ATLANTIQUE a assigné Madame [S] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 25 octobre 2024 aux fins de voir : - Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l'article 24 de la loi n°89-642 du 06 Juillet 1989 modifiée, - Ordonner, en conséquence, l'expulsion de Madame [Z] [S] [P] et de celle de tout occupant de son chef des locaux loués dans les conditions prévues par les articles L411-1, L 412-1 à L412-8 et R412-1 à R 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution, - Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à l'expulsion de Madame [Z] [S] [P] avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - Condamner Madame [Z] [S] [P] à payer à titre provisionnel en application de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile : - les sommes portées au commandement outre les loyers et charges échus postérieurement au commandement jusqu'au jour de la présente assignation déduction faite des versements soit à ce jour la somme de 7845,25 euros (échéance du mois de juillet 2024 incluse) avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement et de la présente décision pour la différence, - les loyers et charges venus à échéance depuis la date indiquée en tête du présent acte jusqu'au jour de la décision prononçant la résiliation du bail. Sauf à parfaire ou à diminuer sous réserves d'éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats, - Condamner Madame [Z] [S] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges au jour de la résiliation, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer, jusqu'à la libération des lieux, - Condamner Madame [Z] [S] [P] au paiement de la somme de 700.00 euros, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner Madame [Z] [S] [P] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le cout du commandement de payer et de l'assignation (article 696 du Code de procédure civile). L'affaire, initialement appelée à l'audience du 25 octobre 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l'audience du 22 novembre 2024. Lors de l'audience du 22 novembre 2024, la S.A. [Adresse 9], représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 9332,98 euros au 7 novembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. En défense, Madame [Z] [S] [P] comparaît et expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle indique avoir versé la somme de 250 euros le 7 novembre 2024. Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 17 janvier 2025.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 19 août 2024, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 25 octobre 2024. La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 22 mai 2024. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La S.A. HLM ICF ATLANTIQUE a fait signifier à Madame [Z] [S] [P] un commandement d'avoir à payer la somme de 6354,84 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 17 mai 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Madame [Z] [S] [P] n'ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 17 mai 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 18 juillet 2024, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 18 juillet 2024. Le versement intégral du loyer courant n'a pas été repris avant la date de l'audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire. Dès lors, Madame [Z] [S] [P] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 18 juillet 2024, ce qui constitue pour la S.A. [Adresse 9] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de sa demande, la S.A. HLM ICF ATLANTIQUE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 9332,98 euros à la date du 7 novembre 2024. Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (214 euros), qu'il convient de déduire de cette créance. Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [S] [P] sera donc condamnée au paiement de la somme de 9118,98 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 7 novembre 2024 - échéance du mois d'octobre 2024 incluse. Madame [Z] [S] [P] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (507,91 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er novembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [Z] [S] [P]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [Z] [S] [P] à verser à la S.A. [Adresse 9] la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 18 juillet 2024 ; CONDAMNONS Madame [Z] [S] [P] à quitter les lieux loués situés [Adresse 13] [Localité 1] ; AUTORISONS, à défaut pour Madame [Z] [S] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (507,91 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Madame [Z] [S] [P] à payer à la S.A. HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 9118,98 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 7 novembre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [Z] [S] [P] à payer à la S.A. [Adresse 9], à compter du 1er novembre 2024, l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [Z] [S] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS Madame [Z] [S] [P] à payer à la S.A. [Adresse 9] une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION