Tribunal judiciaire de Grasse, 28 août 2026, 26/00343

Date de délivrance des copies par le greffe : 1 EXP DOSSIER 1 GROSSE Me [B] AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE POLE CIVIL 2ème chambre section construction JUGEMENT DU 28 Août 2026 DÉCISION N° 2026/284 N° RG 26/00343 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QSF4 DEMANDERESSE : A.S.L. DOMAINE DE LA CHAPELLE 971 chemin de la Chapelle 06250 MOUGINS C/o FONCIA AD IMMOBILIER 11 boulevard de la Ferrage 06400 CANNES représentée par Me Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par Me MONTIGNY DEFENDERESSE : S.C.I. VICELISA 35 rue Marcel Dassault 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE Président : Madame DUBOIS, Vice-Présidente Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles

801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale. DÉBATS : Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 19 juin 2026 ; A l'audience publique du 09 Juillet 2026, Après débats, l'affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Août 2026. ***** EXPOSE DU LITIGE : La S.C.I. VICELISA est propriétaire du lot n°12 au sein de l'ensemble immobilier DOMAINE DE LA CHAPELLE, sis 971 Chemin de la chapelle, MOUGIN (06250). Par des jugements en date du 12 juillet 2021 et du 21 janvier 2025 du Tribunal judiciaire de GRASSE, la S.C.I. VICELISA a été condamnée au paiement de charges sur le même lot. Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, l'A.S.L. DE LA CHAPELLE a, par acte de Commissaire de Justice en date du 29 décembre 2025, fait citer à comparaître la S.C.I. VICELISA par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir : " Vu les articles 14-1 de la Loi du 10 juillet 1965, Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967, Vu l'article 1231-6 du code civil, Vu l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, Condamner la SCI VICELISA au paiement des sommes suivantes envers l'Association Syndicale Libre DOMAINE DE LA CHAPELLE : - La somme de 31.396,10 euros au titre des charges et des frais dus au 1er octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation. - La somme de 2.000,00 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l'article 1236-1 du code civil. - La somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner la SCI VICELISA aux entiers dépens de la procédure y compris au droit A 444-32 du Code de Commerce frais prévus par l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, distraits au profit de Maître Renaud ESSNER, sur son affirmation de droit. " ***** Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l'appui des prétentions du demandeur. En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la S.C.I. VICELISA, régulièrement assignée n'a pas constitué avocat. Par ordonnance en date du 28 mai 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 19 juin 2026, et a fixé les plaidoiries à l'audience du 9 juillet 2026. Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2026. *****

MOTIFS

: Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété : L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ". L'article 14-1 I. de la même loi dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ". L'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;". En tout état de cause, en application des dispositions de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". L'article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'" il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ". Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l'instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur. Le vote de l'assemblée générale constitue la base légale de l'exigibilité des charges et provisions. En l'espèce, l'A.S.L. DOMAINE DE LA CHAPELLE produit le relevé de propriété démontrant que la S.C.I. VICELISA est propriétaire du lot de copropriété objet de sa demande en paiement des charges, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels pour les différents exercices comptables concernés par la demande et les appels de fonds. Il ressort des éléments susvisés que l'A.S.L. DOMAINE DE LA CHAPELLE sollicite la somme de 31.396,10 € au titre des charges impayées. Il apparait cependant que les appels de fonds versés aux débats, adressés à la S.C.I. VICELISA, propriétaire du lot 12, ne correspondent pas aux sommes figurant sur les décomptes, fondement de la demande de recouvrement. En effet, seules les sommes dues à compter du 10 avril 2024 relèvent de la présente instance. Les sommes antérieures relèvent du précédant jugement du Tribunal judiciaire de Grasse, en date du 21 janvier 2025. Dès lors, pour le lot 12, seuls les mouvements enregistrés à compter du 10 avril 2024 jusqu'au 1er octobre 2025, date de la dernière créance arrêtée, seront pris en compte. Sur cette période, la somme de 24.636 € est justifiés par les pièces produites. L'A.S.L. DOMAINE DE LA CHAPELLE rapporte ainsi la preuve de sa créance au titre des charges impayées à hauteur de 24.636 €. S'agissant de l'imputation des seuls frais " nécessaires " au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des " frais nécessaires " aux poursuites tels que visés par article : o la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d'un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l'acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu'être minimes et il est d'ailleurs raisonnable de considérer qu'ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n'y a pas lieu pour le syndic d'imputer de tels frais sur le compte du débiteur ; o la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu'elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n'est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d'acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu'il s'agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d'un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l'acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu'être minimes et il est raisonnable de considérer qu'ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n'y a pas lieu pour le syndic d'imputer de tels frais sur le compte débiteur ; o la mise en place d'un échéancier amiable, en ce qu'elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu'il est permis de considérer raisonnablement qu'elle s'intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ; o la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu'en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d'hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ; o la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu'en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d'hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ; o les frais dits " complémentaires de constitution, suivi et de transmission " des dossiers entre le syndic et l'avocat, ni les frais de transmission du dossier à l'huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d'un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat. En l'espèce, l'A.S.L. DOMAINE DE LA CHAPELLE fait valoir, à titre de frais nécessaires contenus au sein du décompte de charges les sommes suivantes : - Les frais " prévus par l'Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 " : o Suivi du dossier transmis a l'avocat en date des 06/06/2024, 13/09/2024, 10/12/2024 et 04/03/2025 : 130 € chacun o Constitution d'hypothèque en date du 13/05/2025 : 300 € o Suivi du dossier transmis à l'avocat, en date du 03/06/2025 : 169 € o Suivi du dossier transmis à l'avocat, en date du 15/09/2025 : 338 € Or, les frais contenus dans le décompte intitulés " suivi du dossier transmis à l'avocat " s'analysent comme des frais " de mise en contentieux du dossier ", n'entrent pas dans le champ d'application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ou relèvent des missions de gestion normale du syndic. S'agissant de la " constitution d'hypothèque ", les dates ne correspondent pas à ce que la pièce produite indique, puisque, au vu de la pièce n°2, la prise d'hypothèque est en date du 27/10/2021. En conséquence, aucun frais ne sera retenu au titre de l'article 10-1 susvisé. Il convient de condamner la S.C.I. VICELISA à verser à l'A.S.L. DOMAINE DE LA CHAPELLE la somme de 24.636 € au titre des charges de copropriété impayées, ce, pour la période allant du 10 avril 2024 jusqu'au 1er octobre 2025 date de la dernière créance arrêtée. S'agissant du point de départ des intérêts au taux légal sur la somme de 24.636 € pour le lot 12, en vertu de l'article 1231-6 du Code Civil, il y a lieu de le fixer au 29 décembre 2025, date de l'assignation. Sur la demande de dommages et intérêts : L'A.S.L. DOMAINE DE LA CHAPELLE énonce que le non-paiement des charges de copropriétés occasionne des déséquilibres de trésorerie, causant ainsi un préjudice financier. Il sollicite la somme de 2.000€ de dommages et intérêts. L'article 1231-6 du Code civil dispose que : " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ". En l'espèce, l'A.S.L. DOMAINE DE LA CHAPELLE rapporte tous les éléments propres à établir que les impayés de charges sont récurrents et anciens. Le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de la S.C.I. VICELISA. Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière de l'A.S.L. DOMAINE DE LA CHAPELLE. Ainsi, il est rapporté au Tribunal une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s'acquitter de l'obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l'ensemble immobilier un préjudice financier certain. Il en résulte qu'il conviendra de condamner la S.C.I. VICELISA à payer l'A.S.L. DOMAINE DE LA CHAPELLE la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil. Sur les frais irrépétibles : L'article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il paraît inéquitable de laisser à la charge de l'A.S.L. DOMAINE DE LA CHAPELLE l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens. Il conviendra donc de condamner la S.C.I. VICELISA à verser à l'A.S.L. DOMAINE DE LA CHAPELLE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Sur les dépens : Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L'article 699, alinéa 1er, du Code de procédure civile dispose que " les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ". Aux termes de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution sont limitativement énumérés. Les frais mentionnés à l'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965, et notamment le coût des émoluments de l'article A 444-32 du Code de commerce ne constituent pas des dépens au regard du caractère limitatif de l'article 695 du code de procédure civile. Le Tribunal ne peut par conséquent pas inclure ces frais dans la condamnation aux dépens de l'instance comme sollicité, lesquels en seront donc exclus. En l'espèce, la S.C.I. VICELISA succombant à l'instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, exclusion faite des droits et émoluments de l'article A 444-32 du Code de commerce. Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, sur la distraction des dépens, est accordé Maître Renaud ESSNER qui en a fait la demande et pouvant y prétendre. Sur l'exécution provisoire : Il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en disposent autrement. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. ****

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la S.C.I. VICELISA à payer à l'A.S.L. DOMAINE DE LA CHAPELLE la somme totale 24.636 euros au titre des charges de copropriété, pour la période allant du 10 avril 2024 jusqu'au 1er octobre 2025, date de la dernière créance arrêtée ; DEBOUTE l'A.S.L. DOMAINE DE LA CHAPELLE de sa demande au titre des frais nécessaires ; DIT que, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s'appliqueront à compter du 29 décembre 2025, date de l'assignation, sur la somme de 24.636 euros ; CONDAMNE la S.C.I. VICELISA à payer à l'A.S.L. DOMAINE DE LA CHAPELLE la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil ; CONDAMNE la S.C.I. VICELISA à verser à l'A.S.L. DOMAINE DE LA CHAPELLE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE la S.C.I. VICELISA aux entiers dépens de la présente instance, lesquels n'incluent pas les droits et émoluments de l'article A 444-32 du Code de commerce ; ADMET Maître [C] [B] en ayant fait la demande et qui peut y prétendre au bénéfice de la distraction des dépens ; REJETTE le surplus des demandes ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE