Tribunal judiciaire de Montpellier, 5 août 2026, 25/01449

DOSSIER : N° RG 25/01449 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QCUL Copie exécutoire à Maître Emmanuelle CARRETERO Maître [S] [L] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 1] AUDIENCE DES REFERES ORDONNANCE RENDUE LE 05 Août 2026 PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé, lors des débats et de Cécile PAILLOLE, Greffier, lors du prononcé du délibéré ENTRE : DEMANDERESSE S.A. -SFHE - Société Française des Habitations Economiques, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Emmanuelle CARRETERO, avocate au barreau de MONTPELLIER ET DEFENDEUR Monsieur [W] [N], demeurant [Adresse 3] [Localité 1] [Adresse 4] représentée par Maître Marine BONNET, avocate au barreau de MONTPELLIER (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C341722026004589 du 11/05/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2]) (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 19/05/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2]) non comparant, ni représenté Les débats ont été déclarés clos le 23 Juin 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Août 2026.

SUR QUOI,

L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE : EXPOSE DU LITIGE Par acte en date du 28 mars 2022, la S.A. SFHE - Société Française des Habitations Économiques a donné à bail à Monsieur [W] [N] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 405,25 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 80,86 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. SFHE - Société Française des Habitations Économiques a fait signifier à Monsieur [W] [N], par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, un commandement de payer la somme principale de 593,93 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 3 septembre 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail. *** Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 12 novembre 2025, notifié au représentant de l'État dans le département, la S.A. SFHE - Société Française des Habitations Économiques a fait assigner Monsieur [W] [N] pour l'audience du 14 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 : - le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges, - l'expulsion de Monsieur [W] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation de Monsieur [W] [N] au paiement de celle-ci, - la condamnation de Monsieur [W] [N] à payer la somme de 716,87 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l'audience, avec intérêts de droit, - la condamnation de Monsieur [W] [N] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. À la suite de la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département, la Direction de l'action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [W] [N], daté du 3 avril 2026. La conclusion est que la dette serait liée à une perte de ressources durant l'été 2025 à la suite d'une décision de justice, Monsieur ne pouvant plus exercer dans son secteur d'activité. Monsieur bénéficie d'une RQTH et va être accompagné par CAP EMPLOI. Il aurait une perspective d'emploi. Suite à une reprise d'activité en février dernier, le locataire a versé à son bailleur la somme de 700 euros. Une demande FSL maintien est envisageable une fois qu'un versement sera effectué pour régler le loyer de mars, ceci afin de se maintenir dans les lieux. *** L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois, pour les conclusions du défendeur, et a finalement été évoquée à l'audience du 23 juin 2026. À l'audience du 23 juin 2026, la S.A. SFHE - Société Française des Habitations Économiques était représentée par son conseil. Monsieur [W] [N] était représenté par son conseil. La S.A. SFHE - Société Française des Habitations Économiques a, par le biais des conclusions de son conseil : - rejeter toutes conclusions contraires, - faire droit de plus fort aux demandes de la SA SFHE, - le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges, - l'expulsion de Monsieur [W] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation de Monsieur [W] [N] au paiement de celle-ci, - la condamnation de Monsieur [W] [N] à payer la somme de 712,72 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l'audience, avec intérêts de droit, - la condamnation de Monsieur [W] [N] aux entiers dépens et à payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [W] [N] a, par le biais des conclusions de son conseil, sollicité : ➢A titre principal : - juger que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ne sont pas réunies à la date du 4 novembre 2025, - par conséquent, rejeter la demande de résiliation de plein droit du bail du fait du jeu de la clause résolutoire, ➢A titre subsidiaire : - rejeter la demande en paiement de la société SFHE au titre des frais indûment passés au débit du compte locataire de Monsieur [N] arrêtés au 4 avril 2025 à 268,42 euros et à parfaire sur la base de la production du décompte actualisé du bailleur, - accorder à Monsieur [N] des délais de paiement, - autoriser Monsieur [N] à s'acquitter de la dette, outre les loyers et les charges courants, en 36 mensualités chacune dont la première interviendra dès le mois suivant la signification de la décision à intervenir, - suspendre les effets de la clause résolutoire, - dire que si les délais accordés sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, - dire n'y avoir lieu à expulsion, ➢A titre reconventionnel : - condamner la société SFHE, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, à procéder à la réparation ou au changement de la chaudière, ➢En toute hypothèse : - rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions adverses en ce compris celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré au 5 août 2026. Motifs Sur la saisine en référé L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article suivant précise qu'il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre d'un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d'impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L'action en référé est donc recevable. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences Sur la recevabilité de la demande En tant que bailleresse personne morale, la S.A. SFHE - Société Française des Habitations Économiques justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l'assignation, comme les dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d'irrecevabilité. La S.A. SFHE - Société Française des Habitations Économiques justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l'assignation à la préfecture de l'Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l'imposent à peine d'irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate s'agissant d'un délai de procédure. La demande est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023. En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 4 septembre 2025 et le locataire disposait de six semaines pour s'acquitter de la dette. Durant ce délai légal de six semaines courant jusqu'au 17 octobre 2025, Monsieur [W] [N] a versé la somme de 250 euros le 7 septembre 2025, de 80 euros le 15 octobre 2025, outre un versement APL de 267,04 euros le 30 septembre 2025, soit un total de 597,04 euros. La somme principale réclamée par le commandement de payer est de 593,93 euros. En outre, l'article 1342-10 du code civil dispose que l'imputation des paiements doit se faire de la manière suivante à défaut de choix effectué par le débiteur, « d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter ». Le décompte actualisé mentionne également durant le délai légal de six semaines des frais pour locations d'un montant de 84,62 euros le 30 septembre 2025, qui n'étant pas justifiés devront être déduits de la somme due. Les sommes versées par le locataire sont légalement imputées sur la dette visée au commandement de payer dans la mesure où il s'agit des dettes dont le débiteur a le plus d'intérêt à acquitter. Dès lors, il convient de constater que Monsieur [W] [N] a apuré l'arriéré locatif mentionné au commandement de payer avant l'acquisition de la clause résolutoire, à savoir le 17 octobre 2025, et se retrouvait à ce moment-là créditeur de la somme de 3,11 euros. En conséquence, les causes du commandement de payer ayant été apurées, la demande de constat de la résiliation du bail sera donc rejetée ainsi que la demande d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation mensuelle. Sur la demande de provision Conformément à l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En l'espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [W] [N] se trouve redevable de la somme de 553,77 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 17 juin 2026, mensualité du mois de mai comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables. Monsieur [W] [N] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 553,77 euros à la S.A. SFHE - Société Française des Habitations Économiques. Sur les délais de paiement En vertu de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, Monsieur [W] [N] a repris le paiement des loyers courants avant la date de l'audience. Il perçoit par ailleurs uniquement le RSA à hauteur de 568,94 euros. En conséquence, eu égard à la situation financière et personnelle du locataire et des besoins du créancier, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement tels que précisés dans le dispositif de la présente ordonnance. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 1343-5 du code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues. Sur la demande reconventionnelle au titre de la réparation du système de chauffage Monsieur [W] [N] sollicite la condamnation de sa bailleresse, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à procéder à la réparation ou au changement de la chaudière. Au soutien de sa demande, le locataire indique qu'il a signalé depuis septembre 2025 des dysfonctionnements au niveau du système de chauffage. Un technicien serait intervenu et aurait indiqué qu'une pièce devait être commandée. Il a ensuite relevé une baisse inhabituelle de la température dans le logement et lors d'une seconde intervention du technicien, ce dernier aurait constaté un écart de température entre les différentes pièces. Il aurait également expliqué que le thermostat lui semblait défectueux et qu'il devait être remplacé. Monsieur [W] [N] produit une facture ENGIE, en date du 26 janvier 2026, montrant une évolution de la consommation GAZ passant de 538 kWh, entre janvier 2024 et janvier 2025, à 1216 kWh entre janvier 2025 et janvier 2026. Il mentionne également un courrier avec accusé de réception adressé à la bailleresse afin de la mettre en demeure de remédier aux dysfonctionnements graves affectant le système de chauffage de son logement. Toutefois, au-delà de ses déclarations, Monsieur [W] [N] ne rapporte pas la preuve d'un dysfonctionnement objectif de la chaudière ainsi que des fluctuations du thermostat. En conséquence, Monsieur [W] [N] sera débouté de sa demande à ce titre. Sur les dépens L'article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, chaque partie conservera la charge de ses dépens. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, l'équité et la situation économique de Monsieur [W] [N] justifient de ne pas faire application de ces dispositions. La S.A. SFHE - Société Française des Habitations Économiques sera donc déboutée de sa demande à ce titre. Sur l'exécution provisoire Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l'exécution provisoire qui est, aux termes de l'article précédent, de droit pour les décisions de première instance. L'exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, DÉCLARONS RECEVABLE l'action en référé, DÉBOUTONS la S.A. SFHE - Société Française des Habitations Économiques de sa demande de constat de la résiliation du bail conclu le 28 mars 2022 avec Monsieur [W] [N] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 4], DÉBOUTONS la S.A. SFHE - Société Française des Habitations Économiques de sa demande d'expulsion et de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation, que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2022, CONDAMNONS Monsieur [W] [N] à payer à la S.A. SFHE - Société Française des Habitations Économiques la somme provisionnelle de 553,77 euros représentant l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 17 juin 2026, mensualité du mois de mai comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, AUTORISONS Monsieur [W] [N] à se libérer de la dette, en 23 versements mensuels de 24 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette, PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, DISONS qu'à défaut de paiement d'une mensualité l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, RAPPELONS qu'au cours des délais fixés pour apurer la dette, les procédures civiles d'exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues, DÉBOUTONS Monsieur [W] [N] de sa demande reconventionnelle au titre de la réparation du système de chauffage, DÉBOUTONS la S.A. SFHE - Société Française des Habitations Économiques de ses autres demandes, DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens, DISONS n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la S.A. SFHE - Société Française des Habitations Économiques de sa demande de ce chef, CONSTATONS l'exécution provisoire, DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l'État dans le département. Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier. LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.