Tribunal judiciaire de Lille, 4 juin 2026, 25/07918

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 25/07918 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZYRA N° de Minute : JUGEMENT DU : 04 Juin 2026 S.A. VILOGIA C/ [M] [C] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 04 Juin 2026 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par M. [R] [O], muni d'un mandat écrit ET : DÉFENDEUR(S) Mme [M] [C], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Cyrielle BAUDEMONT, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Mars 2026 Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 2 mars 2018 à effet au 7 mars 2018, la société SA Vilogia a donné à bail à Mme [M] [C] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 461,81 euros, outre une provision sur charges de 106,66 euros, pour une durée d'un mois renouvelable. Un état des lieux de sortie a été réalisé le 8 mars 2024 par acte de commissaire de justice. Mme [M] [C] était ni présente ni représentée. Par acte signifié par commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, la société SA Vilogia a fait assigner Mme [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir : La condamner à lui payer la somme de 6.230,00 euros pour les causes énoncées ci-dessus, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, La condamner à lui payer la somme de 150,00 euros au titre de l'indemnité prévue au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et aux dépens dans lesquels seront compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu'à ce jour conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile, Ordonner l'exécution provisoire du jugement. Cette affaire a fait l'objet de renvois successifs aux audiences des 25 septembre et 4 décembre 2025 et a été retenue et plaidée à l'audience du 19 mars 2026. A cette audience, la société SA Vilogia, représentée par M. [R] [O], muni d'un pouvoir, maintient les demandes telles que contenues dans son assignation. Elle s'en rapporte à ses dernières conclusions visées à l'audience aux termes desquelles elle sollicite de voir : Condamner Mme [M] [C] à lui payer la somme de 6.230,00 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,Dire n'y avoir lieu à restitution du dépôt de garantie, celui-ci ayant déjà été restitué par imputation sur le compte locatif,Dire que cette condamnation pourra s'exécuter par versements mensuels de 100,00 euros jusqu'à parfait apurement,Condamner Mme [M] [C] aux dépens, Ordonner l'exécution provisoire du jugement. Elle précise accepter l'octroi de délais de paiement en faveur de Mme [M] [C] à hauteur de 100,00 par mois. Elle indique renoncer à la condamnation de la défenderesse au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile mais maintient sa demande en condamnation aux dépens. Elle mentionne que le dépôt de garantie a été restitué. Mme [M] [C], représentée par son conseil, aux termes de ses dernières conclusions visées à l'audience, sollicite de : Fixer le coût des réparations locatives à la somme de 3.218,19 euros, après déduction du dépôt de garantie de 461,81 euros, Lui accorder des délais de paiement, L'autoriser à s'acquitter de cette somme par mensualités de 100,00 euros jusqu'à apurement, Débouter la société SA d'HLM Vilogia du surplus de ses demandes. Mme [M] [C] ne conteste pas la somme de 180,00 euros demandée par la S.A VILOGIA pour les frais de nettoyage. En revanche, elle conteste partiellement la somme de 6.050,00 euros en faisant référence au procès-verbal de constat qui mentionne la présence de 3 chambres et 1 WC dans le logement alors que les factures de réparations locatives mentionnent la présence de 4 chambres et 2 WC. Elle souligne également que la peinture défraichie sur les plafonds, murs et dans la troisième chambre relève d'une usure normale causée par une location d'une durée de six ans. Elle indique qu'il est difficile de retrancher le montant de la facture en l'absence de mètres carrés pris en compte par la société. Ainsi, elle admet être redevable d'une somme de 3.500,00 euros au titre des réparations locatives et 180,00 pour le nettoyage. Elle sollicite le rejet de la demande de condamnation aux dépens. A l'issue de l'audience, les parties sont informées que la décision sera rendue au 4 juin 2026. DISCUSSION : Sur la demande de paiement au titre des dégradations locatives : En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. Parallèlement, aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation, f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, En outre, par application de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. La vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. Ainsi, les articles 1730 et 1731 du code civil disposent que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, un état des lieux est établi en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle et joint au contrat de location. Ainsi, il est constant que l'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie qui doivent être établis contradictoirement ou à défaut par acte d'huissier. Cependant, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou force majeure aux termes de l'article 1755 du code civil. Il n'en irait autrement que si cette vétusté n'ait été créée ou aggravée par une négligence ou un défaut d'entretien du locataire. Parallèlement, l'article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, pris en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, définit les réparations locatives comme les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. L'annexe 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise la liste des réparations locatives à la charge du locataire. Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n'est pas tenu de démontrer qu'il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n'ont qu'une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l'estimation du montant des réparations locatives qu'autant qu'ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées. En l'espèce, la société SA Vilogia sollicite la somme totale de 6.320,00 euros au titre des réparations locatives. A l'appui de sa demande, elle produit : Le contrat de location du 7 mars 2018,L'état des lieux d'entrée,Le constat d'huissier d'état des lieux de sortie,La facture de nettoyage de la Société [Y] de 180,00 euros,La facture de peinture de la Société BGSol de 6.050,00 euros,L'extrait de compte locatif actualisé faisant apparaître la restitution du dépôt de garantie et le solde débiteur de 8.791,21 euros. L'état des lieux d'entrée met en évidence que les équipements sanitaires, les peintures et sols sont neufs. Seules les fenêtres présentent des traces de colle et une poignée de porte doit être remplacée par le bailleur. L'état des lieux de sortie mentionne : « (…) Porte d'entrée : Côté extérieur : un nettoyage est à prévoir.Côté intérieur : peinture fortement encrassée et défraîchie. Une réfection est à prévoir. Poignées et plaques de propreté encrassées, la poignée présente un jeu. Hall : Sol : encrassé, tâché. Présence de traits de crayon feutres. Un nettoyage est à prévoir.Peinture des plinthes : fortement défraîchie, une réfection est à prévoir. Murs et plafond : peinture totalement encrassée et défraîchie. Des coups sont visibles dans le plafond. Une réfection totale des murs et du plafond est à prévoir.Radiateur : un nettoyage et une réfection est à prévoir. Tableau électrique et interphone : ensemble totalement encrassé. Caches interrupteurs à nettoyer. Abandon d'un meuble en métal encrassé et cassé, morceaux de bois et sacs poubelle à évacuer.Cuisine : Sol : encrassé, tâché. Un changement est à prévoir. Plinthes : peinture défraîchie et encrassée. Une réfection est à prévoir.Tuyauterie : encrassée. Un nettoyage et une réfection de la peinture sont à prévoir. Murs et plafond : peinture totalement encrassée et défraîchie avec des tâches et des projections diverses. De nombreux trous de percement sont visibles. Une réfection totale des murs et du plafond est à prévoir.Absence d'ampoule.Prise électrique côté gauche descellée. Les caches sont à nettoyer. Chaudière à nettoyer.Fenêtre : huisseries et vitreries à nettoyer.Crédence de carreaux de carrelage à nettoyer.Le joint à la limite séparative entre l'évier et la crédence est bruni. Une réfection est à prévoir.Meuble sous l'évier : réglage des portes et nettoyage complet sont à prévoir.Tablette sommaire à évacuer. Pièce de vie : Sol : encrassé, tâché, présence de trous. Un changement est à prévoir.Plinthes : la peinture est totalement encrassée, défraîchie, tâchée. Une réfection est à prévoir.Murs et plafond : peinture encrassée, défraîchie, tâchée, trous de percement non rebouchés, coups avec enfoncement, trou dans le mur. Une réfection totale des murs et du plafond est à prévoir. Caches prises électriques et interrupteurs sont à nettoyer.Radiateur : nettoyage et réfection de la peinture à prévoir.Fenêtres : huisserie et vitrerie à nettoyer. Les grilles d'aération sont recouvertes de poussière, à nettoyer. Suite du couloir : Porte : peinture totalement encrassée et défraîchie, trous de percement, poignée montée à l'envers, bas de la porte fortement dégradé. Un changement est à prévoir. Sol : encrassé, griffé. Un changement est à prévoir. Plinthes : peinture encrassée et défraîchie, dessus de plinthe poussiéreux. Une réfection est à prévoir. Murs et plafond : peinture encrassée, défraîchie, présence d'auréoles brunâtres. Une réfection totale est à prévoir. Boitier détecteur d'incendie encrassé et jauni.Placard : absence de clé, verrou arraché, étagère cassée et posée à même le sol. Ensemble encrassé et défraîchi. Une réfection totale est à prévoir. Second placard : clé cassée, une réfection de la peinture des portes est à prévoir, étagères cassées et posées à même le sol. Nettoyage de l'intérieur du placard est à prévoir. Porte pour accéder à la pièce de vie : peinture encrassée et défraîchie. Absence de poignée et de plaque de propreté. A remplacer. Salle de bain : Porte : peinture encrassée et défraîchie. Une réfection est à prévoir.Sol : à nettoyer.Plinthe : peinture défraîchie, traces, poussière. Une réfection est à prévoir.Murs : peinture défraîchie et écaillée. Une réfection totale est à prévoir.Plafond : des trous de percement sont présents. Une réfection totale est à prévoir. Radiateur et tuyauterie : nettoyage et réfection de la peinture à prévoir.Lavabo : à nettoyer. Robinetterie : entartrée et encrassée.Miroir : cassé. Une évacuation est à prévoir.Baignoire et mitigeur : encrassés avec un éclat au rebord, entartrés, tablier de baignoire enfoncé. Un nettoyage est à prévoir. VMC : encrassé, à nettoyer.Fenêtre : huisserie et vitrerie à nettoyer. WC : Porte : encrassée et défraîchie. Une réfection est à prévoir.Sol : à nettoyer.Plinthe : peinture défraîchie. Traces de frottement visibles avec des coulures. Dessus des plinthes poussiéreux. Une réfection est à prévoir.Murs : peinture encrassée et défraîchie, traces de coulures jaunâtres visibles à proximité de la cuvette, traces d'enduit grossières. Réfection totale à prévoir.Plafond : peinture défraîchie. Réfection totale à prévoir. VMC à dépoussiérer.WC : encrassé, absence de battant et de lunette, fond de la cuvette totalement bruni, traces de coulures brunâtres, chasse d'eau cassée et fuit, à remplacer. Chambre jouxtant les WC : Porte : encrassée et défraîchie, sticker indiquant « chambre » collé, trous de percement, cassée à proximité du pêne. Sol : encrassé, tâché. Un changement est à prévoir.Plinthe : peinture défraîchie, traces de frottement, poussière. Une réfection est à prévoir.Murs et plafond : peinture défraîchie, fissurée, tâchée, écaillée. Réfection totale à prévoir. Radiateur et tuyauterie : nettoyage et réfection de la peinture à prévoir. Caches des prises électriques et des interrupteurs à nettoyer. Fenêtre : huisserie et vitrerie à nettoyer. Deuxième chambre : Porte : encrassée et défraîchie, sticker « chambre » collé, poignée montée à l'envers, porte dégradée en partie inférieure gauche, présence de coup, porte cassée, bâti rongé. Un changement de porte et de bâti est à prévoir. Sol : nettoyage à prévoir. Murs et plafond : peinture encrassée, défraîchie, traces noirâtres sur le plafond, coups avec enfoncement. Réfection totale à prévoir.Plinthes : peinture défraîchie, encrassée et poussiéreuse. Une réfection est à prévoir.Caches des prises électriques et interrupteurs à nettoyer. Radiateur : nettoyage et réfection de la peinture à prévoir.Fenêtre : fissure dans les angles ainsi que sous la fenêtre. Troisième chambre : Porte : peinture encrassée et défraîchie, éclats de peinture sur la poignée, trous de percement. Réfection à prévoir, poignée montée à l'envers.Sol : fortement encrassé, tâché, présence de canettes de bières vides. Un nettoyage est à prévoir. Plinthes : peinture défraîchie, encrassée et poussiéreuse. Une réfection est à prévoir.Murs et plafond : peinture défraîchie, encrassée, traces d'humidité noirâtres, trous de percement, fissures, morceaux de plâtres manquants. Réfection totale à prévoir. Radiateur : nettoyage et réfection de la peinture à prévoir. Colliers de fixation de la tuyauterie arrachés.Fenêtres : huisserie et vitrerie à nettoyer. Nettoyage du caisson du volet roulant.(…) » Il est également précisé que les clés du logement n'ont pas été restituées au bailleur. Le barillet a été changé. Il ressort de l'état des lieux de sortie que les réparations locatives concernent essentiellement le nettoyage du logement ainsi que la réfection des peintures des murs et plafonds. La société SA Vilogia produit un devis de nettoyage complet du logement pour un montant total de 180,00 euros. Mme [M] [C] ne conteste pas cette somme. Le bailleur produit également un devis de peinture complète du logement pour un montant de 6.050,00 euros. Mme [M] [C] conteste cette somme. Ce devis effectué par la SARL BGSol mentionne que les travaux concernent un « logement T5 complet », il précise que les travaux auront lieux dans quatre chambres, deux salles de bain, deux WC. En revanche, l'état des lieux de sortie ne fait état que de trois chambres, une salle de bain et un WC. Le contrat de bail conclu entre la société SA Vilogia et Mme [M] [C] indique que le logement loué est un Type 5. Or, il n'est pas fait mention du détail des pièces au sein de ce contrat de bail ni dans l'état des lieux d'entrée. Mme [M] [C] a occupé les lieux durant 6 années et il convient de prendre en considération cette durée. Par conséquent, compte tenu de l'absence de cohérence concernant le nombre de pièces du logement, la durée d'occupation des lieux et la description des murs et plafonds, il sera fait droit à la demande de la société SA Vilogia à hauteur de 4.500,00 euros concernant la réfection des peintures des murs et plafonds. Il sera également fait droit à la demande de la société SA Vilogia à hauteur de 180,00 euros concernant le ménage du logement. Mme [M] [C] sera dès lors condamnée à payer à la société SA Vilogia la somme de 4 680,00 euros au titre des réparations locatives. 2. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement : En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, Mme [M] [C] sollicite des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois et la société SA Vilogia accepte cette proposition de paiement. Compte tenu de ces éléments et de la proposition de règlement formulée à l'audience, Mme [M] [C] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement d'une mensualité justifiera de l'exigibilité totale de la somme due. 3. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Mme [M] [C], ayant succombé, sera condamnée aux dépens. 4. Sur l'exécution provisoire En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Mme [M] [C] à payer la somme de 4680,00 euros à la société SA Vilogia, au titre des frais de réparations locatives, répartie de la façon suivante : 180,00 pour les frais de ménage,4.500,00 euros au titre des frais de peinture. AUTORISE Mme [M] [C] à s'acquitter de la somme de 4.680,00 euros par 23 mensualités de 100,00 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision outre une ultime mensualité du solde de la dette, DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, CONDAMNE Mme [M] [C] aux dépens, RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. LE CADRE-GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;