Tribunal judiciaire de Bordeaux, 12 janvier 2026, 24/00170

Du 12 janvier 2026 72A SCI/DL PPP Contentieux général N° RG 24/00170 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YVNY Syndic. de copro. [Adresse 1] C/ Société [Adresse 2], [K] [S] - Expéditions délivrées à Avocats + déf. - FE délivrée à Me M.A. [I] Le 12/01/2026 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX Pôle protection et proximité [Adresse 3] [Localité 1] JUGEMENT EN DATE DU 12 janvier 2026 COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat GREFFIER : Madame Louisette CASSOU, DEMANDERESSE : Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représentée par son syndic la SAS NEXITY LAMY RCS [Localité 2] 487 560 099 [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Maître Marie-anne BLATT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES (Avocat au Barreau de Bordeaux) DEFENDEURS : LA DIRECTION DU SERVICE FRANCE DOMAINE en la personne de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région Nouvelle Aquitaine en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [X] [S] né le 07/06/1958 à [Localité 4] et décédé le 16/12/2018 à [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 5] Absente Monsieur [K] [S] [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 6] Représenté par Me Sophie BAILLOU-ETCHART (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 17 Octobre 2025 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. QUALIFICATION DU JUGEMENT : Jugement réputé contradictoire, rendu en dernier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE : M. [X] [S] était propriétaire du lot n° 209 (garage) de la résidence [Etablissement 1] 1892 soumise au statut de la copropriété. Il est décédé le 16 décembre 2018 laissant pour lui succéder ses deux fils [Z] et [K] [S], le premier ayant renoncé à la succession le 10 octobre 2022. Par acte délivré le 2 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] 1892, représenté par son Syndic, a fait assigner Monsieur [K] [S] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de le voir condamner à lui payer : - la somme de 1.181,02 euros au titre des charges de copropriété, échues et impayées et aux frais de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2022 sur la somme de 257,55 euros due au jour de la sommation et à compter de l'assignation sur le solde, - la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, - la somme de 1.800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le commandement de payer, et les frais de recouvrement à la charge du débiteur compris dans l'article 90 de la loi ENL de juillet 2006. En cours de procédure, Monsieur [K] [S] a renoncé à la succession de M. [X] [S]. Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a présenté 1er juillet 2024 une requête au président du tribunal judiciaire de Bordeaux pour faire déclarer la succession de M. [X] [S] vacante et faire désigner l'Administration des Domaines comme curateur à la succession vacante. Par ordonnance en date du 29 juillet 2024, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux, a déclaré la succession de M. [X] [S] vacante, a désigné le SERVICE FRANCE DOMAINE, en la personne du directeur régional des Finances Publiques de la région Nouvelle-Aquitaine, en qualité de curateur de la dite succession et lui a donné tous les droits et pouvoirs prévus aux articles 809-2 à 809-12 du code civil et 1342 à 1353 du code procédure civile. Par acte délivré le 4 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] 1892 a fait assigner le SERVICE FRANCE DOMAINE, en la personne du directeur régional des Finances Publiques de la région Nouvelle-Aquitaine, en qualité de curateur de la succession de M. [X] [S] pour le faire condamner au paiement de : - la somme de 2.085,06 euros au titre des charges de copropriété, échues et impayées au 25 novembre 2024 et aux frais de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2022 sur la somme de 257,55 euros due au jour de la sommation et à compter de l'assignation sur le solde, - la somme de 1.800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le commandement de payer, et les frais de recouvrement à la charge du débiteur compris dans l'article 90 de la loi ENL de juillet 2006. Cette instance enrôlée sous le numéro RG 25- 00091 a été jointe à la précédente enrôlée sous le numéro 24 - 00170. Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocats, l'affaire a été examinée à l'audience du 17 octobre 2025 où le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a actualisé sa créance au 17 juin 2025 à 2.657,05 euros et a conclu au rejet des demandes de la direction régionale des Finances Publiques de la région Nouvelle-Aquitaine, en qualité de curateur. Elle indique que créancière de la succession de M. [X] [S] elle est recevable et fondée à agir à l'encontre du curateur à la succession de celui-ci. Elle précise que l'obligation au paiement des charges de copropriété est attachée à la qualité de copropriétaire et non à la simple mention du nom figurant sur les fichiers du syndic, que M. [X] [S] était débiteur des charges de copropriété échues de son vivant, que les charges de copropriété ont continué à courir après son décès et sont transmises de plein droit à sa succession, que jusqu'à ce qu'il renonce à la succession, et sur la foi d'un acte de notoriété Monsieur [K] [S] était héritier apparent de la succession, les poursuites engagées à son encontre étant régulières, et que les appels de fonds, rappels et mises en demeure adressés à celui-ci incombent désormais à la succession elle-même. Il estime que l'ensemble des mises en demeure adressées de son vivant à M. [X] [S] puis à Monsieur [K] [S] sont dues par la succession. Il ajoute que les frais de recouvrement sont liés aux démarches pour le recouvrement des sommes dues par la succession et sont imputables à la succession. Monsieur [K] [S], représenté par avocat, demande au Tribunal de constater l'absence de demande du syndicat des copropriétaires à son encontre. Il relève que malgré sa renonciation à la succession, le Syndicat des copropriétaires ne s'est pas désisté de son action à son encontre mais que cependant plus aucune demande n'est formulée contre lui, compte tenu de sa renonciation à la succession. La Direction régionale des Finances Publiques de la région Nouvelle-Aquitaine, en qualité de curateur à la succession de M. [X] [S] n'a pas comparu mais a fait parvenir un mémoire en défense sur le fondement de l'article R2331-10 du code générale de la propriété des personnes publiques. Elle demande au Tribunal de : - débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] 1892 de sa demande intégrale de la somme de 2.085,06 euros et d'y déduire les pièces de procédure et factures émises au nom de Monsieur [K] [S] - rejeter la demande au titre de l'article 700 du code procédure civile - dire en tout état de cause qu'elle ne peut être tenue au paiement d'aucune somme excédant l'actif successoral recueilli. Elle observe qu'est débitrice des charges la personne figurant sur la liste tenue par le syndicat des copropriétaires, qu'elle n'a pas vocation à régler les lettres de rappel adressées à Monsieur [K] [S], ni le suivi contentieux, la succession ne pouvant être tenue qu'à hauteur des factures émises au nom de M. [X] [S] et des charges de copropriété échues impayées.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la mise hors de cause de M. [K] [S] Il convient de constater qu'à l'issue de la procédure aucune demande n'est maintenue à l'encontre de M. [K] [S] qui, le 25 avril 2024, a déclaré renoncer à la succession de son père, M. [X] [S], laissant ainsi cette succession vacante. Il sera dès lors mis hors de cause. Sur les charges de copropriété L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, et ce proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. Les comptes régulièrement approuvés par l'assemblée générale et n'ayant fait l'objet d'aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote part, laquelle est déterminée par le règlement de copropriété, de même que la répartition des charges. En vertu de l'article 14-1 de la loi précitée le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget provisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, et les copropriétaires doivent verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté à défaut de disposition contraire voté par l'assemblée. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. En outre l'article 14-1-II prévoit que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à cette loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de dix ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses énumérées à l'article 14-2-1. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. L'obligation au paiement s'attache à la qualité de copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété et le défaut de mise à jour de la liste que doit tenir le syndic en application de l'article 32 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, est sans incidence sur l'obligation au paiement. En l'espèce le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] établit que M. [X] [S] était propriétaire du lot n° 209 de la copropriété, et lui-même où sa succession demeure redevable des charges de copropriété, fonds pour travaux qui incombent à ce lot. Au soutien de ses prétentions le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit aux débats: - l'acte de notoriété dressé le 30 novembre 2022 par Maître [L], notaire dont il ressortait qu'après renonciation de M. [Z] [S] à la succession de M. [X] [S], M. [K] [S], second fils du défunt était habile à se porter héritier. - le contrat de mandat du syndic fixant notamment sa rémunération et le tarif des frais imputables au seul copropriétaire, - les procès-verbaux des Assemblées Générales des 13 août 2020, 8 avril 2021, et 10 mai 2022, portant notamment approbation des comptes de l'exercice clos, actualisation du budget de l'exercice en cours, approbation du budget provisionnel de l'exercice à venir, vote de travaux et appel de fonds pour travaux, - les appels de fonds (charges générales et travaux), - le relevé de compte de la succession de M. [X] [S] à la date du 7 septembre 2023 - le relevé de compte de la succession de M. [X] [S] actualisé au 17 juin 2025 - les mises en demeure adressées à M. [X] [S] ou à son fils M.[K] [S] qui n'avait pas alors renoncé à la succession - les factures du syndic au titre du suivi contentieux. Selon le décompte actualisé au 17 juin 2025, la succession de M. [X] [S] est redevable de la somme de 2.657,05 euros. Néanmoins il comporte des frais de mises en demeure, de suivi contentieux et actes divers qui doivent en être déduits pour un montant de 2.107,25 euros. Par suite la somme due au titre des seules charges de copropriété et travaux s'élève à 549,80 euros que le SERVICE FRANCE DOMAINE, en la personne du directeur régional des Finances Publiques de la région Nouvelle-Aquitaine, en qualité de curateur de la succession de M. [X] [S] sera condamné à payer avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2022 sur la somme de 257,55 euros et de l'assignation du 4 décembre 2025 sur le surplus. Sur les frais imputables au propriétaire Selon l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; [...]". Si ces dispositions doivent conduire à imputer au copropriétaire défaillant les frais précontentieux et contentieux, il incombe au syndicat de démontrer la réalité et le bien fondé des frais dont il réclame le paiement, la multiplication de frais inutiles ou surabondants devant conduire à exclure ceux qui n'apparaissent pas utiles. En l'espèce au titre des frais exigibles à l'encontre du seul propriétaire défaillant en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic, il y a lieu d'allouer au vu des pièces justificatives produites et de l'utilité des actes les sommes suivantes : - 4 mises en demeure et relance : 208 euros - sommation de payer : 84,63 euros - constitution et suivi du dossier par le syndic : 360 euros (3x120 euros) soit au total la somme de 652,63 euros, que le SERVICE FRANCE DOMAINE, en la personne du directeur régional des Finances Publiques de la région Nouvelle-Aquitaine, en qualité de curateur de la succession de M. [X] [S], sera condamné à payer. Sur les demandes accessoires Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Le SERVICE FRANCE DOMAINE, en la personne du directeur régional des Finances Publiques de la région Nouvelle-Aquitaine, en qualité de curateur de la succession de M. [X] [S], qui succombe, sera condamné aux dépens et à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] 1892 la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seul le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur est imputé au seul propriétaire, il n'y a dès lors pas lieu de mettre à la charge du défendeur la prestation de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier. En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort, MET HORS DE CAUSE M. [K] [S] ; CONDAMNE le SERVICE FRANCE DOMAINE, en la personne du directeur régional des Finances Publiques de la région Nouvelle-Aquitaine, en qualité de curateur de la succession de M. [X] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] 1892 : - la somme de 549,80 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2022 sur la somme de 257,55 euros et du 4 décembre 2025 sur le surplu, au titre du solde des charges et fonds pour travaux échus jusqu'à l'arrêté de compte en date du 17 juin 2025 ; - la somme de 652,63 euros au titre des frais de recouvrement imputables avant l'assignation au seul propriétaire en application du contrat de syndic et de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du surplus de ses demandes ; CONDAMNE le SERVICE FRANCE DOMAINE, en la personne du directeur régional des Finances Publiques de la région Nouvelle-Aquitaine, en qualité de curateur de la succession de M. [X] [S] aux dépens ET A PAYER au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile ; DIT qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables à la succession de M. [X] [S] les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de l'assignation pour le recouvrement de la créance ci-dessus constatée, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur, pour le recouvrement de la créance ci-dessus constatée ; RAPPELLE que les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur ; RAPPELLE toutefois que le SERVICE FRANCE DOMAINE, en la personne du directeur régional des Finances Publiques de la région Nouvelle-Aquitaine, en qualité de curateur de la succession de M. [X] [S] ne sera tenu au paiement qu'à concurrence de l'actif successoral recueilli ; CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la décision. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE