Tribunal judiciaire d'Alençon, 25 juin 2026, 26/00078

N° RG 26/00078 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C2XW TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne) N° RG 26/00078 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C2XW LE VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT SIX PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon. GREFFIER : Hélène CORNIL. _________________ DEMANDEUR Société ORNE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'ORNE, dont le siège social est sis [Adresse 1] Représentée par Mme [F], munie d'un pouvoir écrit DÉFENDEUR Monsieur [S] [D], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] Comparant _________________ PROCÉDURE Date de la saisine : 27 Janvier 2026 Première audience : 30 Avril 2026 DÉBATS Audience publique du 30 Avril 2026. JUGEMENT Nature : contradictoire en premier ressort Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe _________________ Copie exécutoire délivrée le : à : N° RG 26/00078 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C2XW EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2021, l'Office Public de l'Habitat de l'Orne a donné à bail à Monsieur [S] [D] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 2] [Adresse 4] 8 - [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 250,13 euros révisable annuellement outre provisions sur charges locatives. Le 22 septembre 2025, l'Office Public de l'Habitat de l'Orne a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'Orne. Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2025, l'Office Public de l'Habitat de l'Orne a fait signifier à Monsieur [S] [D] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 044,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 22 septembre 2025. Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2026 , l'Office Public de l'Habitat de l'Orne a fait assigner Monsieur [S] [D]devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 2] aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire au 30 novembre 2025, - ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [D] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, - autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais et péril du locataire , - condamner Monsieur [S] [D] au paiement des sommes suivantes: - 3 211,48 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 31 décembre 2025, - une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu'à la libération effective des lieux loués, - 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l'assignation à la préfecture. L'assignation a été dénoncée le 28 janvier 2026 à la Préfecture de l'Orne. L'affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 30 avril 2026. À l'audience, l'Office Public de l'Habitat de l'Orne, dûment représentée, maintient l'intégralité de ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance auquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Il actualise sa créance à la somme de 3 872,01 euros. L'Office Public de l'Habitat de l'Orne précise que Monsieur [S] [D] n'a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges courants et s'oppose à des délais de paiement suspensifs. En défense, Monsieur [S] [D], comparant en personne, reconnaît le principe et le montant de la dette et sollicite des délais de paiement pour se maintenir dans le logement. Il explique que ses APL sont suspendues depuis mars 2025 mais qu'il n'en avait pas été informé et ne savait pas qu'il fallait déclarer ses revenus tous les trois mois. Il perçoit 695 euros d'allocation d'aide au retour à l'emploi et 85 euros de prime d'activité, mais supporte une dette d'énergie. Il précise ne pas être en capacité de payer le loyer. À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

DE LA DÉCISION I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL Sur la recevabilité de la demande Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Orne par la voie électronique le 28 janvier 2026, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 30 avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l'assignation. Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat de l'Orne justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par signalement de la situation d'impayés à la Direction Départementale de l'Emploi, du Travail, des Solidarités et de la Protection des Populations de l'Orne le 22 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 7 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1°, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. En l'espèce, le bail conclu entre les parties le 30 septembre 2021 antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent. L'Office Public de l'Habitat de l'Orne justifie avoir signifié à Monsieur [S] [D], le 29 septembre 2025, un commandement de payer la somme de 2 044,20 euros visant cette clause résolutoire et mentionnant un délai de deux mois pour s'acquitter des causes du commandement. Il résulte des énonciations de l'assignation et du décompte produit par l'Office Public de l'Habitat de l'Orne, informations non contredites par le locataire, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n'ont pas été réglées dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 30 novembre 2025. Sur l'expulsion En conséquence de la résiliation du contrat de bail, l'expulsion sera prononcée. Il sera ordonné à Monsieur [S] [D] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1, L433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, le contrat de bail s'étant trouvé résilié au 30 novembre 2025, Monsieur [S] [D] est tenu aux loyers et charges jusqu'à cette date. Par ailleurs, selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Du fait de la résiliation du bail, il n'existe plus de titre d'occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer en fixant une indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Le bail étant résilié depuis le 30 novembre 2025, Monsieur [S] [D] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date et il convient de le condamner à une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi (368,91 euros correspondant au montant du montant du loyer et provisions de charges à la date du 31 mars 2026) Il ressort en outre des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 30 septembre 2021, du commandement de payer délivré le 29 septembre 2025 et du décompte de la créance actualisée, que l'Office Public de l'Habitat de l'Orne rapporte la preuve d'une créance d'un montant de 3 872,01 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 20 avril 2026, échéance d'avril 2026 non incluse. Monsieur [S] [D] ne conteste pas la dette et n'a pas fait connaître d'éléments permettant de remettre en cause ce décompte. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [S] [D] à payer à l'Office Public de l'Habitat de l'Orne la somme totale de 3 872,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 20 avril 2026, échéance d'avril 2026 non incluse, outre l'indemnité d'occupation à compter du 1 avril 2026 et jusqu'à la libération des lieux. III. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [S] [D] demande à pouvoir se maintenir dans le logement. Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats et des explications des parties que si Monsieur [S] [D] a fait des versements sur les trois derniers mois précédant l'audience, ces derniers sont partiels et ne permettent pas le paiement intégral de ses loyers et charges. Monsieur [S] [D] confirme à l'audience ne pas avoir repris le paiement intégral du loyer et précise être dans l'incapacité de rembourser toute ou partie de sa dette locative en raison de l'absence de rémunération professionnelle et de la cessation de ses droits APL compte tenu de l'absence de déclaration trimestrielle. Ainsi, il se déduit de ces divers éléments que non seulement Monsieur [S] [D] le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, ce qui exclu l'octroi de délais de paiement, mais qu'encore il n'est ni en situation de régler sa dette locative ni en capacité de régler le loyer courant. Au surplus, le bailleur s'oppose à tout octroi de délais. Dans ces conditions, ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées. IV. SUR LES AUTRES DEMANDES Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il convient de condamner Monsieur [S] [D], qui succombe, aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l'assignation à la préfecture. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de Office Public de l'Habitat de l'Orne ses frais irrépétibles et de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Par conséquent, l'exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort : CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 septembre 2021 entre l'Office Public de l'Habitat de l'Orne d'une part, et Monsieur [S] [D] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] [Adresse 4] 8 - [Localité 1], sont réunies, et le contrat bail résilié, à la date du 30 novembre 2025 ; REJETTE les demandes de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulées par Monsieur [S] [D] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut de départ volontaire, l'Office Public de l'Habitat de l'Orne pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [S] [D] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DIT n'y avoir lieu à ordonner ou autoriser l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuellement due par Monsieur [S] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à la somme de 368,91 euros (loyer + charges au 31 mars 2026), somme qui sera révisée annuellement comme l'aurait été le loyer si le bail avait perduré ; CONDAMNE Monsieur [S] [D] à payer à l'Office Public de l'Habitat de l'Orne la somme de 3 872,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 20 avril 2026, échéance d'avril 2026 non incluse ; CONDAMNE Monsieur [S] [D] à payer à l'Office Public de l'Habitat de l'Orne l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1 avril 2026 et jusqu'à la libération définitive des lieux ; REJETTE la demande formée par l'Office Public de l'Habitat de l'Orne au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [S] [D] aux dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification de l'assignation à la préfecture ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ; DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de l'Orne en application de l'article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution. La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION