Cour d'appel de Caen, 25 juin 2026, 25/01119

AFFAIRE :N° RG 25/01119 NLG ORIGINE : DECISION en date du 06 Mai 2025 du TJ de [Localité 1] RG n° 24/00728 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT

DU 25 JUIN 2026 APPELANTE : S..C.I. LES MURIERS N° SIRET : 908 021 561 [Adresse 1] [Localité 2] prise en la personne de son représentant légal Représentée par Me Diane BESSON, avocat au barreau de CAEN, Assistée de Me Clément CARON, avocat au barreau de PARIS INTIMEE : S.A.S. FONCIM PROMOTION N° SIRET : 813 003 555 [Adresse 2] [Localité 3] Prise en la personne de son représentant légal Représentée par Me Jean TESNIERE, avocat au barreau de CAEN, Assistée de Me Cyril DUTEIL, avocat au barreau de LISIEUX COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme MEURANT, Présidente de chambre, Mme COURTADE, Conseillère, Mme LOUGUET, Conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 30 avril 2026 GREFFIER : Mme LE GALL, greffier ARRET prononcé publiquement le 25 juin 2026 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme LE GALL, greffière FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Suivant acte sous seing privé du 12 octobre 2021, la SAS Foncim promotion a consenti à la société AFTEC un bail commercial en l'état futur d'achèvement portant sur des locaux à construire [Adresse 3] à [Localité 4]. Suivant acte authentique du 22 décembre 2021, la société Foncim promotion a vendu lesdits locaux en l'état futur d'achèvement à la SCI Les Mûriers pour une livraison devant intervenir au plus tard le 30 septembre 2023, la SCI Les Mûriers se trouvant substituée de plein droit dans les droits du bailleur, la société Foncim promotion. L'avis favorable de la commission de sécurité, nécessaire pour pouvoir ouvrir les locaux au public, a été obtenu le 31 août 2023. Reprochant à la société Foncim promotion un manquement à ses obligations contractuelles l'ayant empêchée de louer les lieux à la société AFTEC dès le 3 juillet 2023, date de livraison de l'immeuble selon elle, la société Les Mûriers l'a mise en demeure, par courrier recommandé du 6 septembre 2023, de lui verser la somme de 105.173,89 euros à titre d'indemnité, ce que la société Foncim Promotion a refusé suivant courrier recommandé du 21 septembre 2023. Par acte de commissaire de justice du 09 février 2024, la SCI Les Mûriers a fait assigner la SAS Foncim promotion devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de la voir condamner à lui verser la somme de 105.173,89 euros à titre de dommages et intérêts, outre les frais irrépétibles. Par jugement du 06 mai 2025, le tribunal judiciaire de Caen a : - constaté que la SAS Foncim promotion a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de la SCI Les Mûriers du fait du retard pris dans la délivrance de l'avis favorable d'ouverture de la commission de sécurité ; - condamné la SAS Foncim promotion à verser à la SCI Les Mûriers la somme de 10.000 euros à titre d'indemnisation ; - débouté la SAS Foncim promotion de l'ensemble de ses demandes ; - condamné la SAS Foncim promotion à verser à la SCI Les Mûriers la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SAS Foncim promotion aux entiers dépens ; - rappelé que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. Pour faire partiellement droit à la demande d'indemnisation formée par la société Les Mûriers, le tribunal a retenu : - qu'en ne remettant pas l'avis favorable de la commission de sécurité le jour de la livraison du bien, soit le 03 juillet 2023, mais seulement le 31 août suivant, la société Foncim promotion avait engagé sa responsabilité contractuelle à son égard, la location des locaux acquis n'ayant pu débuter qu'à compter du 1er septembre 2023, - que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre les parties prévoyant une date butoir de livraison au 30 septembre 2023, l'absence de perception de loyers des locaux antérieurement à cette date ne pouvait s'analyser qu'en une perte de chance. Par déclaration du 15 mai 2025, la SCI Les Mûriers a interjeté appel de la décision, la critiquant uniquement en ce qu'elle a condamné la société Foncim promotion à verser à la société Les Mûriers la somme de 10.000 euros à titre d'indemnisation. Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 17 mars 2026, la SCI Les Mûriers demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 06 mai 2025, en ce qu'il a condamné la SAS Foncim promotion à verser à la SCI Les Mûriers la somme de 10.000 euros à titre d'indemnisation, Et, statuant à nouveau : A titre principal, - condamner la SAS Foncim promotion à verser à la SCI Les Mûriers la somme de 105.173,89 euros en indemnisation du préjudice que cette dernière a subi du fait des manquements de la SAS Foncim promotion à ses obligations contractuelles, augmentée des intérêts de droit, - ordonner la capitalisation des intérêts, A titre subsidiaire, - condamner la SAS Foncim promotion à verser à la SCI Les Mûriers la somme de 105.173,89 euros en indemnisation du préjudice de perte de chance que cette dernière a subi, augmentée des intérêts de droit, - ordonner la capitalisation des intérêts, En tout état de cause, - débouter la SAS Foncim promotion de toute demande éventuelle, - condamner la SAS Foncim promotion à verser à la SCI Les Mûriers la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SAS Foncim promotion aux dépens. Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 13 mars 2026, la SAS Foncim promotion demande à la cour de : - débouter la SCI Les Mûriers de son appel, - infirmer le jugement entrepris n°24/007280 rendu le 06 mai 2025 par le tribunal judiciaire de Caen, en ses dispositions ayant : * constaté que la SAS Foncim promotion a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de la SCI Les Mûriers par le retard pris dans la délivrance de l'avis favorable d'ouverture de la commission de sécurité, * condamné la SAS Foncim promotion à verser à la SCI Les Mûriers la somme de 10.000 euros à titre d'indemnisation, * débouté la SAS Foncim promotion de l'ensemble de ses demandes, * condamné la SAS Foncim promotion à verser à la SCI Les Mûriers la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné la SAS Foncim promotion aux entiers dépens, Statuant à nouveau : - débouter la SCI Les Mûriers de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la SCI Les Mûriers en tous les dépens, dont distraction au profit de Me Tesnière, avocat postulant, - condamner la SCI Les Mûriers à verser à la SAS Foncim promotion une indemnité de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 08 avril 2026. En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

: 1°) Sur la faute de la société Foncim promotion La société Foncim promotion conteste avoir commis le moindre manquement à ses obligations contractuelles, notamment à son obligation de délivrance dans le délai contractuel, faisant valoir à cette fin : - que toute modification du délai de livraison d'un contrat de vente en état futur d'achèvement doit être formalisée par la voie d'un avenant à l'acte authentique initial, ce dont la preuve n'est pas rapportée en l'occurence ; qu'à cet égard, ce n'est pas parce qu'elle a informé le 22 juin 2023 la SCI Les Mûriers de ce que la mise à disposition des locaux était fixée au 03 juillet à 9h00 que, pour autant, elle s'est engagée ou aurait consenti à déroger à l'acte authentique du 22 décembre 2021 et à la date de livraison du 30 septembre 2023 qui y a été convenue ; - que la livraison n'a aucunement été prononcée à la date du 03 juillet 2023, aucune notification par lettre recommandée avec accusé de réception de la date à laquelle serait constatée la réalisation de l'achèvement des travaux en vue de l'établissement du procès-verbal de livraison n'ayant été régularisée avant cette date ; qu'au demeurant, aucun procès-verbal de livraison n'a été signé entre les parties le 03 juillet 2023, date à laquelle le bien a simplement été mis à disposition de la société Les Mûriers de manière anticipée ; que par conséquent, elle n'avait pas à remettre l'avis favorable de la Commission de sécurité le 03 juillet 2023 ; - qu'elle n'a aucunement exigé de la SCI Les Mûriers, le 03 juillet 2023, le paiement de l'intégralité du solde du prix du bien acquis en état futur d'achèvement, ayant simplement émis le 27 juin 2023 un appel de fonds de 516.000 euros correspondant à la phase 'achèvement des travaux', et un autre appel de fonds de 309.600 euros correspondant à la phase 'mise à disposition', conformément à ce qui s'est passé le 03 juillet 2023 ; que ce n'est que le 08 février 2024 que le dernier appel de fonds, d'un montant de 206.400 euros correspondant à la phase 'conformité administrative', a été établi ; - que la SCI Les Mûriers ne peut valablement arguer d'un manquement à l'obligation de délivrance dans le délai contractuel puisque la date conventionnelle de livraison 'au plus tard le 30 septembre 2023" a été parfaitement respectée et qu'elle n'a fait l'objet d'aucune modification par voie d'avenant à l'acte authentique. A l'inverse, la SCI Les Mûriers considère, à l'instar du premier juge, que la société Foncim promotion a manqué à son obligation de délivrance conforme dans le délai contractuel, faute susceptible d'engager sa responsabilité, faisant remarquer à cet effet : - que la société Foncim promotion s'étant contractuellement engagée à ce que la société Les Mûriers perçoive les loyers à compter de la livraison des locaux, laquelle a été avancée au 03 juillet 2023, les loyers auraient dû être perçus à compter de cette date ; - qu'en effet, un faisceau d'indices permet de considérer que la livraison a eu lieu le 03 juillet 2023, étant observé que l'absence de signature du procès-verbal de livraison établi par les parties le 03 juillet 2023 est sans conséquence sur l'obligation qu'avait la société Foncim promotion de livrer le bien à cette date ; - que si la date de livraison a été avancée au 03 juillet 2023, ce n'est pas pour être agréable à la société Les Mûriers mais parce que la société Foncim promotion y avait un intérêt financer, celui de percevoir le solde du prix de vente de 1.032.000 euros ; - qu'en réalité, au 03 juillet 2023, la société Foncim promotion n'a pas pu livrer un bien conforme aux stipulations contractuelles puisque les locaux n'avaient pas reçu l'avis favorable de la commission [Localité 5] qui n'est intervenu que le 31 août 2023. Sur ce, La cour rappelle qu'aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1611 du même code dispose que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. Selon l'article 1231-2 du même code, 'les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après'. Conformément à l'article L261-11 du code de la construction et de l'habitation, le contrat de vente en état futur d'achèvement doit être conclu par acte authentique et préciser : a) la description de l'immeuble ou de la partie de l'immeuble vendu ; b) son prix et les modalités de paiement de celui-ci ; c) le délai de livraison ; (...) et ce à peine de nullité qui ne peut être invoquée que par l'acquéreur avant l'achèvement des travaux. L'article R.261-1 du même code dispose : 'L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution en application du II de l'article L. 261-15. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code, et de l'article L. 242-1 du code des assurances.' En l'espèce, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Saint Contest, conclu par acte authentique du 22 décembre 2021 entre la société Foncim promotion, vendeur, et la SCI Les Mûriers, acquéreur, comporte les stipulations suivantes : - 'PROPRIETE - JOUISSANCE (...) L'entrée en jouissance se fera par la perception des loyers, à la livraison des locaux, les locaux objets des présentes étant loués suivant bail commercial en l'état futur d'achèvement, ci-après visé' ; - 'DATE DE LIVRAISON La livraison doit intervenir au plus tard le 30 septembre 2023, dans les conditions stipulées en deuxième partie des présentes' ; - 'PAIEMENT DU PRIX 1) Echelonnement du paiement du prix prévu au contrat de réservation (...) 7°) Achèvement des travaux 5,00% ...............................516.000 euros 8°) Mise à disposition 3,00% ...............................309.600 euros 9°) Conformité administrative 2,00% ...............................206.400 euros (...)' ; - 'BAIL COMMERCIAL EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT (...) Ce bail a été conclu pour une durée de dix années entières et consécutives qui commenceront à courir après la réalisation de la dernière des conditions suspensives stipulées à l'article 13 dudit bail, et à compter de la livraison des locaux, fixé au plus tard le 30 septembre 2023. (...)'. De son côté, le bail commercial sous conditions suspensives portant sur des locaux en l'état futur d'achèvement situés [Adresse 3] à [Localité 6], signé en date du 09 septembre 2021 par la société Foncim promotion, bailleur, et la société AFTEC, preneur, énonce les stipulations suivantes : - '3-1 - Durée du bail et prise de possession Le bail est consenti et accepté pour une durée de DIX (10) années entières et consécutives commençant à courir, après la réalisation de la dernière des conditions suspensives stipulées à l'article 13 des présentes, et à compter de la livraison des locaux, objets du bail, telle que définie à l'article 3.2.1 des présentes. (...)' ; - '3-2 - Prise d'effet du bail Le bail prendra effet à la date de livraison des Locaux, objet du bail, telle que définie ci-après. Le Preneur est réputé prendre possession des Locaux Loués le jour de la livraison. 3.2.1 - Définition de la Livraison La livraison ne pourra intervenir qu'à l'achèvement de l'immeuble, au sens de l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation auquel les parties entendent se référer contractuellement. La livraison des locaux ne pourra être refusée par le Preneur que si les défauts de conformités sont substantiels ou si les malfaçons sont rédhibitoires en empêchant l'utilisation et l'exploitation des locaux en conformité avec leur destination. Le Preneur accepte d'ores et déjà que la livraison puisse avoir lieu alors même que les finitions des extérieurs sont en cours à condition que le bâtiment soit accessible aux véhicules et aux piétons et reste confome aux dispositions du code du travail et à la règlementation des E.R.P. (...) 3.2.2 - Délai de livraison Sous réserve de la réalisation des conditions suspensives prévues à l'article 13 des présentes, le Bailleur s'engage à livrer les locaux au plus tard le 30 septembre 2023. (...) 3.2.3 - Modalités de la Livraison Lorsque le Bailleur présumera de la date à laquelle les Locaux Loués seront achevés au sens des stipulations de l'Article 3.2.1 ci-dessus, il le notifiera au Preneur, par lettre recommandée avec accusé de réception, et l'invitera à constater la réalisation de l'achèvement, et ce dans les QUINZE (15) Jours Ouvrés en précisant la date et l'heure. L'invitation du Bailleur sera accompagnée d'une attestation du maître d'oeuvre d'exécution confirmant que les Locaux [Localité 7] seront achevés, au sens de l'Article 3.2.1, à la date fixée dans la convocation, et ce pour la Livraison. (...) 3.2.4 - Formalités après la Livraison Le Bailleur s'engage à remettre au Preneur les documents et éléments suivants : (a) Avec la convocation visée à l'article 3.2.3 des présentes, (...) (b) Le jour de la signature du procès-verbal de livraison, le Bailleur s'engage à remettre au Preneur les éléments suivants : (i) un rapport du Bureau de Contrôle (toutes missions) avec ou sans réserve, pour autant que ces réserves ne rendent pas les Locaux Loués impropres à leur destination. (ii) un rapport de la Commission de sécurité de la visite d'autorisation d'ouverture avec avis favorable, assorti le cas échéant de réserves n'empêchant pas le Preneur d'exercer son activité dans les Locaux Loués ; (iii) une attestation de conformité des Locaux Loués aux dispositions du code du travail et à la règlementation [Localité 5] (...) (v) les clés et badges et autres moyens d'accès des Locaux [Localité 7] dûment identifiés et plans de repérage y afférents ; (...) '. L'avenant à ce contrat de bail commercial signé en date du 12 octobre 2021 n'a pas modifié ces stipulations. Il ressort de ces deux actes interdépendants que la date de livraison des locaux est fixée 'au plus tard le 30 septembre 2023" , sans plus de précision. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 juin 2023, la société Foncim promotion a informé la société Les Mûriers que la mise à disposition du centre de formation à [Localité 8] était fixée au 03 juillet à 9h00. Il ressort d'un échange de mails entre deux salariés de la société Foncim promotion et du groupe Mazureau entre les 28 et 30 juin 2023 que : - la société Foncim promotion a préparé pour le 03 juillet 2023 un procès-verbal de livraison/réception dont elle précise qu'il sera signé sur place ; - les membres de l'AFTEC seront présents le 03 juillet 2023 ; - la société Foncim promotion envisage de remettre les éléments prévus pour le jour de la signature du procès-verbal de livraison, tout en précisant qu'elle ne les a pas encore tous car les entreprises sont en train de les constituer, les éléments manquants devant être transmis dès qu'ils auront été reçus. Un procès-verbal de livraison et état des lieux a effectivement été établi entre la société Foncim promotion et la société Les Mûriers en date du 03 juillet 2023 par lequel : - le représentant de la société Les Mûriers atteste notamment prendre possession des lieux, ce jour et de la quote-part des parties communes après avoir acquitté le paiement jusqu'à l'achèvement des travaux, solde du prix à l'obtention de la conformité, - il est rappelé que conformément à l'acte de vente, la date du jour marque le point de départ du délai d'un mois au cours duquel sera reçue toute observation concernant les vices apparents et les défauts de conformité qui seront signalés au maître d'ouvrage par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce procès-verbal n'a toutefois pas été signé et prévoyait en tout état de cause une prise de possession des lieux par l'acquéreur après un paiement correspondant à la phase d'achèvement des travaux, alors que le solde du prix devait être réglé à l'obtention de la conformité qui était donc décalée par rapport à la mise à disposition du bien, et ne devait donc pas être communiquée le 03 juillet 2023. Après un avis défavorable à la réception des travaux en date du 16 août 2023, la sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les [Localité 5] et les IGH a émis, le 31 août 2023, un avis favorable à la levée de l'avis défavorable. Or, dans les rapports entre la société Les Mûriers et la société Foncim promotion liées par le contrat de vente en l'état futur d'achèvement, la seule date de livraison opposable à la société Foncim promotion est celle prévue contractuellement au plus tard le 30 septembre 2023. L'organisation de la mise à disposition des locaux loués au profit du preneur au bail commercial, notamment par la remise des clés et badges à celui-ci, le 03 juillet 2023, avec l'accord de la société Les Mûriers, est intervenue avant cette date, tout comme la transmission le 31 août 2023 de l'avis favorable de la sous-commission pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les [Localité 5] et IGH. Il en résulte que, peu importe la qualification de livraison de la mise en possession des lieux du 03 juillet 2023, la société Foncim promotion, en tant que vendeur, a respecté son obligation de délivrance conforme des locaux comprenant l'autorisation relative à la sécurité requise avant l'expiration du délai prévu au contrat de vente en l'état futur d'achèvement qui lui est seul opposable, soit avant le 30 septembre 2023. II convient de relever au demeurant qu'aux termes du bail commercial, la transmission de cette autorisation devait avoir lieu le jour de la signature du procès-verbal de réception, lequel n'était toujours pas signé le 21 septembre 2023 tel que cela ressort du courrier de la société Foncim promotion en date de ce jour adressé à la société Les Mûriers qui ne l'a pas contredit sur ce point. Par ailleurs, les modalités de paiement mentionnées dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement prévoient un échelonnement du paiement du prix qui distingue les phases de l'achèvement des travaux, de la mise à disposition du bien, et de la conformité administrative. Or, en l'espèce, ces modalités de règlement ont été respectées puisque la société Foncim promotion a émis deux appels de fonds le 27 juin 2023, l'un relatif à l'achèvement des travaux d'un montant de 516.000 euros, et l'autre relatif à la mise à disposition du bien d'un montant de 309.600 euros, ce quelques jours avant la prise de possession des lieux impliquant effectivement achèvement des travaux et mise à disposition du bien, alors que l'appel de fonds relatif à la conformité administrative, laquelle était par conséquent indépendante de la mise à disposition du bien, a été émis le 08 février 2024, soit postérieurement à l'avis favorable de la commission pour la sécurité des risques d'incendie du 31 août 2023. Au regard de l'ensemble de ces éléments, la société Les Mûriers étant défaillante à rapporter la preuve d'un manquement de la société Foncim promotion à ses obligations contractuelles, elle sera déboutée, par infirmation du jugement, de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'absence de règlement des loyers en juillet et août 2023. 2°) Sur les demandes accessoires Au vu de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles sont infirmées. La SCI Les Mûriers est condamnée aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Tesnière, avocat postulant, en application de l'article 699 du code de procédure civile, et ne peut prétendre à une indemnité de procédure. Elle est en outre condamnée à régler à la société Foncim promotion la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile (pour les procédures de première instance et d'appel).

PAR CES MOTIFS

: La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition, Infirme le jugement en toutes ses dispositions appelées, Statuant à nouveau sur ces chefs infirmés et y ajoutant, Déboute la SCI Les Mûriers de l'ensemble de ses demandes, Condamne la SCI Les Mûriers à régler à la SAS Foncim promotion la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Les Mûriers aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Tesnière, avocat postulant, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL B. MEURANT