Cour d'appel de Besançon, 9 juin 2022, 21/01801

ARRÊT

N° BM/LZ COUR D'APPEL DE BESANÇON - 172 501 116 00013 - ARRÊT DU 09 JUIN 2022 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Contradictoire Audience publique du 28 Avril 2022 N° RG 21/01801 - N° Portalis DBVG-V-B7F-ENYR S/appel d'une décision du Président du TJ de BESANCON en date du 21 septembre 2021 Code affaire : 30B - Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion SAS PEGASE C/ S.C.I. BEAUMONT PARTIES EN CAUSE : S.A.S. PEGASE Sise 10 Impasse du Grand Jardin ZAC de la Moinerie - 35400 SAINT MALO Représentée par Me Tuline CIP LEVÊQUE, avocat au barreau de BESANCON APPELANTE ET : S.C.I. BEAUMONT sise grande rue - 25800 VALDAHON Représentée par Me Caroline LEROUX, avocat au barreau de BESANCON INTIMÉE COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : MAGISTRAT RAPPORTEUR : Madame B. MANTEAUX, Conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l'accord des Conseils des parties. GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier. Lors du délibéré : Madame B. MANTEAUX, conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats : Monsieur E. MAZARIN, Président et Monsieur C. SAUNIER, conseiller. L'affaire, plaidée à l'audience du 28 avril 2022 a été mise en délibéré au 09 juin 2022. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe. ************** Exposé des faits, procédure, prétentions et moyens des parties Selon bail commercial du 5 janvier 2007, la SCI Baumont a donné à bail à la SAS Défi Mode sur un terrain sis à Valdahon 2 rue de l'industrie, un nouveau bâtiment à construire, d'une superficie de 1 416 m² ainsi que le co-usage du parking desservant également le magasin E. Leclerc, le bâtiment livré coque nue et le locataire devant s'occuper à ses frais de tous les aménagements intérieurs ainsi que de 1'installation des rideaux métalliques. Le fonds de commerce a été cédé le 23 décembre 2013 à la SAS La Halle devenue locataire des lieux et le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années courant à compter du 2 mai 2016. Par jugement du 21 avril 2020, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de sauvegarde au bénéfice de la société La Halle et la SCI Baumont a déclaré sa créance à hauteur de 49 355,78 euros. Selon jugement en date du 8 juillet 2020, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la cession judiciaire du bail commercial de la société La Halle à la SAS Pégase à compter du 15 juillet 2020. Le 2 février 2021, la SCI Baumont a fait notifier à la société Pégase un commandement de payer la somme de 62 104,96 euros au titre des loyers impayés du 4e trimestre 2020 et du 1er trimestre 2021et du dépôt de garantie non reconstitué, sauf à déduire la somme de 33 673,41 euros payée à titre d'acompte, outre la somme de 23,96 euros à titre d'émolument proportionnel et celle de 346,44 euros au titre du coût de l'acte, ledit commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail. Par ordonnance rendue le 21 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail étaient réunies à la date du 3 mars 2021 ; - condamné la société Pégase à payer à la SCI Baumont une provision de 11 224,46 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés au 2 février 2021 ; - condamné la société Pégase à payer à la SCI Baumont une provision de 27 770,12 euros au titre de la reconstitution du dépôt de garantie au 2 février 2021; - dit que la société Pégase pourra s'acquitter de la somme de 38 994,58 euros dans le délai de deux mois à compter de la date de la présente décision, en plus des loyers et accessoires courants payables selon les modalités prévues au contrat ; - suspendu les effets de la clause résolutoire du contrat de bail pendant le cours de ce délai, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si la société Pégase se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions contractuelles ; - dit qu'à défaut de paiement dans le respect des conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance contractuelle, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception : . la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, . la clause résolutoire reprendra son plein effet, . faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société Pégase et de tous occupants de son chef des locaux situés à Valdahon (Doubs) 2 rue de l'Industrie, section AO n° 159 et AO n° 161, soit un bâtiment d'une superficie de 1416 m² ainsi que le co-usage du parking desservant également le magasin Leclerc, avec le concours de la force publique si nécessaire, . le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution, . la société Pégase sera condamnée, jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à la SCI Baumont une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis ; - condamné la société Pégase à payer à la SCI Baumont la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens comprenant le coût du commandement du 2 février 2021 ; - débouté les parties de toutes autres demandes. Pour parvenir à cette décision, le premier juge a considéré que : . au jour de l'audience, le loyer du mois de novembre 2020 (11 224,46 euros) demeurant impayé, les causes du commandement de payer n'étaient pas éteintes et les effets de la clause résolutoire devaient jouer ; . la société Pégase, qui supporte la charge de prouver l'exception d'inexécution qu'elle invoque, ne démontrait pas l'impropriété des locaux à leur usage au mois de novembre 2020, le bailleur n'ayant pas commis de manquement et ayant respecté son obligation de délivrance, l'ouverture des locaux à la clientèle n'ayant pas été possible qu'en raison du confinement ; . son obligation de payer le loyer et celle de reconstituer le montant du dépôt de garantie ne sont pas sérieusement contestables. Par déclaration parvenue au greffe le 2 octobre 2021, la société Pégase a régulièrement interjeté appel de cette ordonnance et, selon conclusions transmises le 24 mars 2022, elle demande à la cour de l'infirmer et de : - dire que les demandes de provision au titre du loyer de novembre 2020 et du dépôt de garantie ainsi que la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire se heurtent à des contestations sérieuses ; - condamner la SCI Baumont à lui restituer la somme de 39 994,58 euros (11 224,46 euros au titre du loyer de novembre 2020 et 27 770,12 euros au titre de la reconstitution du dépôt de garantie) qu'elle lui a versée le 7 octobre 2021 au titre de l'exécution provisoire de l'ordonnance déférée ; subsidiairement : - confirmer l'ordonnance en ce qu'elle lui a accordé un délai de deux mois pours'acquitter des sommes dues et a suspendu pendant ce délai le jeu de la clause résolutoire : en tout état de cause : - débouter la SCI Baumont de l'ensemble de ses demandes ; - la condamner la SCI Baumont à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. Elle fait valoir que : - l'appréciation de l'exigibilité des loyers correspondant aux périodes de fermetures administratives dues à la pandémie de Covid 19 et de la demande au titre du dépôt de garantie se heurte à des contestations sérieuses et ne relève donc pas de l'attribution du juge des référés ; - elle est en droit de refuser de payer au bailleur le loyer du mois de novembre 2020 alors que les locaux étaient impropres à servir à leur usage contractuel et que le bailleur a commis des manquement à son obligation de bonne foi dans l'exécution du bail ; - le dépôt de garantie réclamé n'a pas à être reconstitué, celui dont dispose déjà la SCI Baumont n'étant pas compensé par des créances admises au passif de la société La Halle ; cette demande est en outre contraire au plan de cession. La SCI Baumont a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 7 avril 2022 pour demander à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, débouter l'appelante de toutes ses demandes et notamment de ses demandes de délais et de suspension du jeu de la clause résolutoire et de la condamner à lui verser 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Elle soutient que la société Pégase ne rapportant pas la preuve d'une insuffisance de trésorerie rendant impossible le paiement du loyer exigible, aucune contestation sérieuse, force majeure ou exception d'inexécution ne peut lui être opposée tant sur la forme, concernant la saisine du juge des référés, que sur le fond, concernant ses demandes de condamnation au paiement provisionnel de loyers et de constat de résiliation du bail. Elle indique également que l'admission de sa créance au passif de la société La Halle n'est pas une condition posée par le jugement du 21 avril 2020 relatif à la procédure de sauvegarde de cette société ; le dépôt de garantie qu'elle détenait venant se compenser avec la créance qu'elle a déclarée au passif, la société Pégase doit reconstituer le dépôt de garantie comme elle s'y était engagée. Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2022.

Motifs de la décision

Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. - Sur la demande de la SCI Baumont au titre de la provision pour loyers impayés : La demande en paiement de la SCI Baumont d'une provision pour loyers impayés a désormais trait au seul mois de novembre 2020, période couverte par des mesures de confinement prise par le gouvernent à partir du 30 octobre 2020 touchant les activités dites « non essentielles ». Les diverses mesures gouvernementales alors intervenues n'ont prévu aucune suspension des obligations des preneurs, même concernant le paiement de loyers commerciaux. Si l'impossibilité d'accueillir la clientèle sur site et de vendre dans les conditions habituelle est avérée, elle n'est néanmoins pas imputable au bailleur, auquel s'imposait également la mesure. Sa seule obligation était d'assurer au locataire la jouissance paisible du local conformément à sa destination contractuelle, et non de lui garantir l'exploitation de son fonds de commerce. La cour relève que le locataire avait, au surplus, toujours la possibilité de procéder à des aménagements, travaux, rangements, achat à distance avec retrait de commande ou livraison. Dès lors, il y a lieu de rejeter l'exception d'inexécution avancée par la société Pégase. Cette dernière, qui a décidé de reprendre le fonds de commerce de la société La Halle en difficulté en juillet 2020, avait parfaitement connaissance de la situation sanitaire et économique compliquée qui perdurait en particulier pour les commerces de vente de prêt-à-porter. Elle ne saurait reprocher à la SCI Baumont d'avoir manqué de bonne foi dans l'exécution de son contrat en refusant un paiement mensualisé du loyer, contrairement aux dispositions du bail, ou en lui envoyant une mise en demeure de payer le loyer dès le 27 novembre 2020 alors qu'elle-même a, de sa propre initiative et sans pourparlers, pris l'initiative de suspendre le paiement des loyers puis de les payer aux dates qui lui convenaient alors qu'elle ne justifie toujours pas, à hauteur de cour, de difficultés de paiement. Au vu de ces observations, la cour confirme la décision de première instance qui a considéré que la demande en paiement provisionnel des loyers ne se heurtait à aucune contestation sérieuse et relevait des pouvoirs du juge des référés, constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire au vu de commandement de payer dont la cause n'était pas exécutée dans le délai requis, condamné la société Pégase à payer à la SCI Baumont, à titre provisionnel, la somme de 11 224,46 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayées au 2 février 2021 et accordé les délais de paiement appropriés à la situation. - Sur la demande au titre du dépôt de garantie : La demande de reconstitution du dépôt de garantie de 27 770,12 euros repose : . sur le jugement en date du 8 juillet 2020 arrêtant le plan de cession dans le cadre de la procédure de sauvegarde de la société La Halle qui dispose que le tribunal « prend acte de l'engagement des repreneurs de procéder à la reconstitution des dépôts de garantie conformément à leurs offres » ; dans le corps du jugement, il est indiqué que le candidat à la cession prévoit le remboursement des dépôts de garantie soit entre les mains du bailleur soit entre les mains de la procédure ; . Sur l'extrait de l'avenant n° 2 valant offre de reprise des actifs de la société La Halle par la société Pégase (pièce n°9 de la société Pégase) précisant que le montant du dépôt de garantie sera versé : > soit entre les mains des organes de la procédure s'il n'existe aucune somme que le bailleur serait en droit d'imputer immédiatement ou au terme du contrat de bail ; > soit au prorata entre les organes de la procédure et le bailleur en fonction des sommes visées ci-dessus ; En cas de défaut d'accord sur lesdites sommes, l'offrant séquestrera le montant concerné dans l'attente d'un accord ou d'une décision judiciaire à intervenir. Il résulte de ces éléments, qu'à défaut d'accord entre les parties ou de décision judiciaire, le liquidateur a pour mission de conserver le montant de la reconstitution du dépôt de garantie jusqu'à l'issue de la procédure de contestation de créance ou jusqu'à leur accord. A hauteur de cour, la société Pégase verse aux débats la preuve, par la lettre du liquidateur en date du 3 mars 2022, qu'elle a reconstitué le montant du dépôt de garantie séquestrée entre les mains du dit liquidateur comme elle s'y était engagé. Au vu de cet élément nouveau, la demande de provision à ce titre, qui relève bien des pouvoirs du juge des référés tandis que les contestations invoquées ne revêtent pas un caractère sérieux, doit être rejetée avec infirmation de l'ordonnance de référé. L'infirmation emporte de plein droit obligation de restituer les sommes dues en exécution de la décision infirmée. L'arrêt infirmatif constitue le titre exécutoire ouvrant droit à cette restitution. Les sommes restituées ne portent intérêt au taux légal qu'à compter de la notification valant mise en demeure de l'arrêt infirmatif. Ainsi, la restitution étant de droit, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de la société Pégase en restitution. Dispositif

Par ces motifs

, La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique : Confirme l'ordonnance rendue entre les parties le 21 septembre 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon sauf en qu'elle a condamné la SAS Pégase à payer à la SCI Baumont une somme provisionnelle de 27 770,12 euros au titre de la reconstitution du dépôt de garantie et en ce qu'elle a dit que la SAS Pégase pourra s'acquitter de la somme de 38 994,58 euros ; Statuant sur le chef infirmé et y ajoutant : Déboute la SCI Baumont de sa demande de condamnation de la SAS Pégase à lui verser une somme provisionnelle au titre de la reconstitution du dépôt de garantie ; Dit que la somme que la SAS Pégase doit verser à la SCI Baumont est de 11 224,46 euros ; Condamne la SAS Pégase aux dépens d'appel ; Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la SAS Pégase de sa demande et la condamne à verser à la SCI Baumont la somme de 1 500 euros. Ledit arrêt a été signé par Mme Bénédicte Manteaux, substituant M. Edouard Mazarin, président de chambre empêché, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Leila Zait, greffier. Le greffier,Le président de chambre,