Tribunal judiciaire de Paris, 26 février 2024, 23/07524

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : M [G] [K] Mme [T] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Valérie PICHON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/07524 - N° Portalis 352J-W-B7H-C226X N° MINUTE : 8 JUGEMENT rendu le 26 février 2024 DEMANDERESSE S.C.I. PCCM RCS de Versailles N° D 394 663 678, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Valérie PICHON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0284 DÉFENDEURS Monsieur [G] [K], demeurant [Adresse 2] comparant en personne Madame [T] [K], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 26 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07524 - N° Portalis 352J-W-B7H-C226X EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 1er septembre 2008, la SCI PCCM a donné à bail à Madame [K] [T] et Monsieur [K] [G] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2]. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI PCCM a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 2036, 99 euros, correspondant à l'arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 4 mai 2023. Par acte d'huissier en date du 31 août 2023, la SCI PCCM a fait assigner Madame [K] [T] et Monsieur [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,condamner conjointement Madame [K] [T] et Monsieur [K] [G] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 3553, 18 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal à 1000 euros, à compter du 5 juillet 2023,condamner conjointement les défendeurs à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.Au soutien de ses prétentions, la SCI PCCM expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 4 mai 2023, et ce pendant plus de deux mois. A l'audience du 8 décembre 2023, la SCI PCCM, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3909, 65 euros, selon décompte en date du 1er décembre 2023, décembre compris. Malgré l'absence de reprise des paiements et au vu des propositions faites à l'audience de régler la dette en deux fois, la bailleresse accepte les délais de paiement, avec reprise du loyer courant, et la suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [K] [T] est absente. Monsieur [K] [G] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 2000 euros versés la veille de l'audience, virement présenté, et la somme de 1909, 65 euros donnée en chèque, dont la copie est versée, en règlement de l'arriéré. Il explique percevoir le RSA, alors que son épouse travaille. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 1er septembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SCI PCCM justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 4 mai 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 31 août 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 1er septembre 2008 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mai 2023, pour la somme en principal de 2036, 99 euros. Ce commandement est régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juillet 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Madame [K] [T] et Monsieur [K] [G] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SCI PCCM produit un décompte démontrant que Madame [K] [T] et Monsieur [K] [G] restent lui devoir la somme de 3909, 65 euros à la date du 1er décembre 2023. Les frais de poursuite ou de relance, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Pour la somme au principal, Madame [K] [T] et Monsieur [K] [G], seront condamnés au paiement de la somme de 3682, 60 euros. Sur les délais de paiement Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, la société bailleresse a accepté la proposition des locataires de payer en deux fois et de reprendre le paiement des loyers courants. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Madame [K] [T] et Monsieur [K] [G] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Madame [K] [T] et Monsieur [K] [G] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi,en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et peut en tout état de cause être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil. Sur les demandes accessoires Madame [K] [T] et Monsieur [K] [G], partie perdante, supporteront la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI PCCM les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2008 entre la SCI PCCM et Madame [K] [T] et Monsieur [K] [G] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 4 juillet 2023 ; CONDAMNE conjointement Madame [K] [T] et Monsieur [K] [G] à verser à la SCI PCCM la somme de 3682, 60 (décompte arrêté au 1er décembre 2023, incluant la mensualité de décembre 2023) AUTORISE Madame [K] [T] et Monsieur [K] [G] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en deux mensualités, la première de 2000 euros et la dernière soldant la dette, en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; l'article R. 824-26 ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [K] [T] et Monsieur [K] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI PCCM puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Madame [K] [T] et Monsieur [K] [G] soient condamnés à verser à la SCI PCCM une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, sans majoration, qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SCI PCCM ou à son mandataire ; CONDAMNE conjointement Madame [K] [T] et Monsieur [K] [G] à verser à la SCI PCCM une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE conjointement Madame [K] [T] et Monsieur [K] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection