Tribunal judiciaire d'Évry, 16 juillet 2026, 26/03008

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2] 8ème Chambre MINUTE N° DU : 16 Juillet 2026 AFFAIRE N° RG 26/03008 - N° Portalis DB3Q-W-B7K-RVAA NAC : 72I Jugement Rendu le 16 Juillet 2026 FE Délivrées le : _________________ ENTRE : Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] ([Adresse 2], représenté par son syndic, LE CABINET PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée au capital de 30.000,00 euros, dont le siège social est sis à [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY sous le numéro 533 489 977 représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS DEMANDEUR ET : Société [G], Société civile immobilière au capital de 1.500 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d'EVRY sous le numéro 811 933 449, dont le siège social est situé à [Adresse 4] non comparante DEFENDERESSE COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l'article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe DEBATS : Vu l'assignation selon procédure accélérée au fond du 07 Mai 2026, L'affaire a été plaidée à l'audience du 11 Juin 2026 et mise en délibéré au 16 Juillet 2026 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Réputé contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE La société [G] est propriétaire du lot numéro 663 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 5], sise [Adresse 6] à [Localité 3]. Par acte de commissaire de Justice en date du 7 mai 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Préclaire, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l'article 481-1 du Code de procédure civile, la société [G] devant le président du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes, aux fins de : - Condamner la SCI [G] à lui payer les sommes suivantes : • 4 093,60 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 10 mars 2026, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 16 mars 2026, date de la mise en demeure comprenant : ◦ 3 304,89 € correspondant aux provisions échues de l'exercice 2025 dues au titre des articles 14-1 et 14-2-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; ◦ 788,71 € correspondant aux provisions échues de l'exercice en cours due au titre des articles 14-1 et 14-2-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; • 266€ au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtés au 10 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2026, date de la mise en demeure ; • 2 366,13 € correspondant aux provisions non encore échues devenues exigibles en application de l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, dont le montant est décomposé comme suit : ◦ 2 042,43 € (680,81x 3) correspondant aux provisions non échues, dues au titre du budget prévisionnel 2026 approuvé par l'assemblée générale du 11 avril 2025 (résolution numéro 11), devenues exigibles en application de l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 ; ◦ 323,70 € (107,90 x 3) correspondant aux provisions non échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux 2026 approuvée par l'assemblée générale du 11 avril 2025 (résolution numéro 14), devenues exigibles en application de l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965. •1 500 € à titre de dommages et intérêts, en application de l'article 1231 du Code Civil ; • 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - Condamner, sur le fondement de l'article 696 du Code de Procédure Civile, la SCI [G] aux entiers dépens de l'instance; - MAINTENIR l'exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l'article 515 du Code de Procédure Civile. A l'audience du 11 juin 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] a comparu par avocat et a actualisé sa demande au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés à la somme de 365,97 euros arrêtées au 9 juin 2026, la demande en paiement au titre des provisions non encore échues devenues exigibles se trouvant dès lors limitée aux 3ème et 4ème trimestres 2026, augmenté sa demande au titre des frais de recouvrement à la somme de 419,65 euros et maintenu ses autres demandes figurant dans son assignation introductive d'instance. La société [G], bien que régulièrement assignée, n'a pas comparu à l'audience et n'a pas constitué avocat. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile. Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

DE LA DÉCISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de paiement des charges de copropriété : Selon l'article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer : - aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; - aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales ; - et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Aux termes de l'article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-1°) : " I - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. II - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale." L'article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art.171-1-3°) dispose que : « I. - Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant: 1) De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L.731-1 du code de la construction et de l'habitation; 2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires; 3) Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi; 4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1. L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.(...)" L'article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. » En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 16 mars 2026, adressée en recommandé avec avis de réception à "SCI [G] C/O M. [B] [Z], l'avis de réception portant la mention cochée "Pli avisé et non réclamé". Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sollicite le paiement de la provision du 1er trimestre 2026, d'un montant de 680,81 euros, et précise qu'à défaut de règlement de cette somme sous 30 jours, il saisira le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond pour obtenir le paiement des provisions échues de l'exercice 2025 et de l'exercice en cours ainsi que les provisions non échues au titre du budget prévisionnel et du fonds de travaux loi Alur 2026. Il est établi que cette lettre de mise en demeure n'a pas été suivie d'effet. Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l'article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu'ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l'assemblée générale. Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l'espèce, le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 5] produit, au soutien de sa demande en paiement : - l'extrait Kbis de la société [G], - le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par son lot dans la copropriété, - un décompte arrêté au 10 mars 2026 et un décompte arrêté au 9 juin 2026, - les appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2025 et des 1er et 2ème trimestres 2026, - les régularisations individuelles de charges des exercices 2024 et 2025, - le relevé général des dépenses de l'exercice 2025, - lesprocès-verbaux d'assemblée générale d'approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 24 mai 2024, 11 avril 2025 et 11 mai 2026 et les attestations de non recours se rapportant aux assemblées générales du 24 mai 2024 et du 11 avril 2025, - les factures de frais et les lettres de mise en demeure et relance des 4 août 2025 et 14 octobre 2025, - et le contrat de syndic. Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. S'agissant de l'arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR : A l'audience du 11 juin 2026, le syndicat des copropriétaires a réduit le montant de sa demande au titre de l'arriéré de charges et appel travaux à la somme de 365,97 euros. A l'examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 9 juin 2026, sur la période du 1er avril 2025 au 9 juin 2026, appel du 01/04/2026 au 30/06/2026, appel fonds travaux Alur du 01/04/2026, régularisation de charges de l'exercice 2025, réparation fuite chaudière urgence, financement travaux exceptionnels et virements de 950,00 euros du 16/05/2026 et 2 000,00 euros du 29/05/2026 inclus, s'élève effectivement à la somme de 365,97 euros. Conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 680,81 euros à compter du 16 mars 2026, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 7 mai 2026, date de l'assignation introductive d'instance. S'agissant des charges provisionnelles et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles: A l'examen des pièces produites (résolution n°11 du PV de l'assemblée générale du 11 avril 2025 approuvant le budget prévisionnel de l'exercice 2026 et résolution n°14 fixant le taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi Alur), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles, sur la période du 3ème trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026 inclus, s'élève à la somme de 1 577,42 euros (=680,81€*2+107,90€*2). Sur la demande de dommages et intérêts : Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Il est constant qu'il appartient à celui qui réclame la réparation d'un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci. En l'espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de la société [G], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où la défenderesse a effectué des versements de 950,00 euros et 2 000,00 euros les 16 mai 2026 et 29 mai 2026 pour tenter de contenir sa dette. Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l'octroi des intérêts moratoires. Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 5] de sa demande d'indemnisation. Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat : En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l'instance judiciaire l'opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'artice 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] réclame une somme de 419,65 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les frais intitulés "Transmission dossier à l'avocat" de 200,00 euros et "SUIVI DOSSIER ASSIGNATION SCI [G] 1230" de 80,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l'article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés. Ces frais correspondent à des actes élémentaires d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d'honoraires supplémentaires de cette activité n'en changeant pas la nature. Le demandeur n'apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer sa créance. Les frais de la lettre après mise en demeure du 14 octobre 2025 de 36,00 euros n'apparaissent pas bien fondés en ce que ses modalités d'envoi ne sont pas justifiées. Les frais d'assignation de CD JUSTICIA de 73,65 euros font partie des dépens. Seuls les frais de la relance du 4 août 2025 d'un montant de 30,00 euros apparaissent bien fondés. La société [G] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 30,00 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire : La société [G], partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens de l'instance. Elle sera par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort, CONDAMNE la société [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 365,97 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 9 juin 2026, sur la période du 1er avril 2025 au 9 juin 2026, appel du 01/04/2026 au 30/06/2026, appel fonds travaux Alur du 01/04/2026, régularisation de charges de l'exercice 2025, réparation fuite chaudière urgence, financement travaux exceptionnels et virements de 950,00 euros du 16/05/2026 et 2 000,00 euros du 29/05/2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 680,81 euros à compter du 16 mars 2026, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 7 mai 2026, date de l'assignation introductive d'instance, et ce jusqu'à parfait paiement ; CONDAMNE la société [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 5] la somme de 1 577,42 euros au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles, sur la période du 3ème trimestre 2026 au 4ème trimestre 2026 inclus, et ce jusqu'à parfait paiement ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts ; CONDAMNE la société [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 30,00 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE la société [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société [G] aux entiers dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le SEIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,