Tribunal des activités économiques de Nancy, DELIBERE CONTENTIEUX GENERAL, 29 juin 2026, 2025008532

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANCY Jugement du 29 juin 2026 RG : 2025008532 Composition du tribunal lors des débats : Monsieur Jean-Baptiste MERVELET, président, Madame Anne-Marie VIEU, Monsieur Gabriel LOZZIA, juges, assistés de Madame Nelly DUBAS, greffier. Débats : les débats ont eu lieu à l'audience publique du lundi 01 juin 2026 date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au lundi 29 juin 2026 par mise à disposition au greffe. Délibéré par les mêmes juges. ENTRE : PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU BÂTIMENT [Etablissement 1] : [Adresse 1] Comparante par Maître Loïc DEMAREST, avocat au barreau de Nancy substitué par Maître Yves STELLA, avocat au barreau de Nancy, d'une part. ET : PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) : SAS QUADRAL PROPERTY : [Adresse 2] Comparante par Maître Annie SCHAF-CODOGNET, avocate au barreau de Nancy, substituée par Maître Amda ALI MOHAMAD, avocate au barreau de Nancy, d'autre part. Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal des activités économiques de Nancy à la date du 29 juin 2026 conformément à l'article 450 du code de procédure civile, signé par le président de la formation et par un des greffiers - mention des noms et prénoms des signataires au pied du dispositif de la décision. A la suite d'un problème de canalisation, la SAS QUADRAL PROPERTY, alors syndic de la copropriété du bâtiment [Etablissement 1] à [Localité 1], a procédé au paiement de factures qui lui étaient présentées. Le Syndicat des Copropriétaires du Bâtiment [Etablissement 1], ci-après dénommé SDCBP, a contesté ce paiement et a demandé à ce qu'il ne lui soit pas imputé, en vain. C'est dans ce contexte que par exploit du 22 octobre 2025, le SDCBP demande à ce tribunal de : Par application des articles 1984 et suivants du code civil, * condamner la société QUADRAL PROPERTY à verser au syndicat des copropriétaires du Bâtiment [Etablissement 1] la somme de 10.083,70 euros à titre de dommages et intérêts, * condamner la société QUADRAL PROPERTY à verser au syndicat des copropriétaires du Bâtiment [Etablissement 1] la somme de 2.400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, * la condamner encore aux entiers dépens. Par écritures soutenues à l'audience du 1er juin 2026, le SDCBP a réitéré ses demandes initiales. Par écritures soutenues à l'audience du 1er juin 2026, la SAS QUADRAL PROPERTY demande à ce tribunal de : Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, Vu le contrat de syndic, * déclarer le Syndicat des copropriétaires BATIMENT [Etablissement 1] non fondé en l'intégralité de ses demandes prises à l'encontre de la SAS QUADRAL PROPERTY, * l'en débouter, Subsidiairement, si le Tribunal devait estimer que la SAS QUADRAL PROPERTY est responsable des dommages, * réduire les demandes indemnitaires du Syndicat des copropriétaires BATIMENT [Etablissement 1] à de plus justes proportions, En tout état de cause, * le condamner au paiement de 2.400 euros au titre de l'article 700, * le condamner en tous les dépens.

MOTIFS

Sur la faute de la SAS QUADRAL PROPERTY : Le SDCBP fait valoir qu'en payant une facture émise par la société MALEZIEUX sans obtenir au préalable l'autorisation des copropriétaires et même sans les avoir consultés, la défenderesse a commis une faute car cette facture concernait des travaux dans la salle de bain de M. [T], donc privative et non commune, détériorée à la suite d'une intervention d'un plombier mandaté unilatéralement par l'occupant de l'appartement. Il soutient que ces travaux ont concerné des embellissements, et que la sauvegarde de l'immeuble n'était pas en péril, mais aussi que rien ne démontre que la salle de bain était devenue totalement inutilisable. Il expose que seules les opérations de débouchage des canalisations étaient urgentes et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, contrairement donc aux travaux de réfection réalisés suite au dégât des eaux survenu chez M. [T]. Il ajoute que la défenderesse aurait pu consulter les copropriétaires sur l'opportunité de payer la facture, ce qu'elle n'a pas fait. Il soutient ensuite que la facturation forfaitaire de la SAS MALEZIEUX est exorbitante pour un remplacement de douche, et qu'un autre devis aurait pu être demandé. Il en conclut que là encore, la défenderesse a commis une faute. Il estime que la SAS QUADRAL PROPERTY aurait dû distinguer les dégâts liés au dégât des eaux et donc susceptibles d'indemnisation ou de recours auprès des assurances, de ceux liés à l'intervention du plombier de M. [T], puisque celui-ci est à l'origine de destructions qui sont susceptibles d'engager sa responsabilité. Le SDCBP conteste qu'une recherche de fuite destructive ait été nécessaire. Il soutient que quand bien même une telle recherche aurait dû être faite, les destructions auraient dû être prises en charge par l'assurance de la copropriété au titre des conséquences de la recherche de fuite, et non par la copropriété elle-même, et que les dépenses finalement réglées étaient nécessairement identifiées comme relevant du plombier de M. [T], ce qui explique pourquoi aucun recours n'a été initié par la défenderesse auprès de l'assurance de la copropriété. En conclusion, il demande la prise en charge, par la SAS QUADRAL PROPERTY, de la facture de 10 083,70 euros que la société MALEZIEUX lui avait présentée. La SAS QUADRAL PROPERTY fait valoir que le sinistre qui a affecté les parties privatives de M. [T] résultait exclusivement d'un bouchon qui s'était formé dans la canalisation relevant des parties communes, et que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était donc engagée. Elle ajoute qu'au vu des échanges qu'elle a eus avec l'assurance et le cabinet d'expertise, la facture adressée par la société MALEZIEUX était bien à mettre à la charge de la copropriété, celle-ci devant réparer la totalité des dommages causés par les parties communes de l'immeuble ou ses éléments d'équipement collectif. Elle soutient qu'en réglant rapidement la facture pour la réparation des parties privatives, elle a permis d'éviter une dégradation plus importante de celles-ci, une extension des désordres à d'autres lots, et un préjudice de jouissance significatif pour le copropriétaire ; de sorte qu'elle a limité le risque juridique et financier pour la copropriété elle-même. Elle expose que la recherche de fuite destructive était nécessaire, que cela a nécessairement entrainé une dégradation de la salle de bains du copropriétaire, ce qui a généré une privation de salle de bain constituant une atteinte grave aux conditions normales d'hygiène et de vie quotidienne. Enfin, la SAS QUADRAL PROPERTY soutient que si un préjudice financier devait être retenu, il devrait être apprécié au vu de la perte de chance et donc être réduit en conséquence. Sur ce, Le tribunal rappelle que l'article 1242 du code civil dispose en son premier alinéa qu' « On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde » ; et que l'article 18, I, de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé (…) d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Le tribunal relève qu'à la suite de problèmes relevés sur une canalisation de la copropriété, des opérations de débouchage de celle-ci ont dû être réalisés, opérations qui ont fait l'objet de facturations gérées par la défenderesse sans qu'il n'y ait de difficulté particulière à ce titre. S'agissant de l'initiative prise par la SAS QUADRAL PROPERTY quant à la fuite, le tribunal rappelle que le syndic, investi du pouvoir de conserver l'immeuble, est chargé, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à tous travaux nécessaires à sa sauvegarde. Il en ressort que la recherche de la cause des infiltrations affectant le lot de M. [T], ainsi que la détermination des travaux nécessaires pour y remédier, relevaient de sa propre initiative. Sur ce point, il convient de relever que les infiltrations ont également concerné les parties communes et le logement de M. [V] (pièces n°1 et n°5 du demandeur), une fissure étant apparue et un mur étant imbibé d'eau, en plus des désordres qui étaient nécessairement apparus dans la salle de bain de M. [T] en raison du refoulement des eaux usées via l'évacuation de son bac à douche (pièce n°12 du demandeur). La contestation du SDCBP quant au caractère urgent et à la sauvegarde de l'immeuble n'est donc pas fondée, et aucune faute ne peut être retenue à l'encontre de la SAS QUADRAL PROPERTY quant à l'initiative qu'elle a prise. S'agissant du quantum pris en charge, le tribunal constate que la préposée de la SAS QUADRAL PROPERTY a pris le soin de contacter l'assureur de la copropriété afin de déterminer comment les charges devraient être réparties. A ce titre, la société ASSURGERANCE a indiqué que « l'ensemble des postes de réparation incombent au responsable de la fuite, si commune au syndicat des copropriétaires si privative au propriétaire responsable ou locataire ». Il est constant que la fuite a été détectée sur une canalisation relevant des parties communes, de sorte que l'ensemble des postes de réparation doit incomber au Syndicat des Copropriétaires, quand bien même la police d'assurance souscrit par celui-ci ne les couvrirait pas. Le tribunal relève qu'il ressort du retour de l'expert que les prestations réalisées par la société WELL DEPANNAGE et consistant en un « débouchage machine » et un « démontage douche », cette dernière prestation n'étant pas justifiée car « il n'est pas nécessaire de déposer l'intégralité d'une douche afin de procéder à un curage de canalisation » (pièce n°15 du demandeur). Pour autant, il est constant que M. [T] a subi un dégât des eaux, s'ajoutant à celui qui a touché les communs (pièce n°1 du demandeur), dégât des eaux constaté par la société MALEZIEUX à son arrivée le 8 août 2022 (pièce n°3/1 du demandeur). Si la dépose de la douche n'était pas nécessaire d'après l'expert, et qu'elle a donc été réalisée à tort par la société WELL DEPANNAGE, il convenait cependant que le SDCBP indemnise M. [T] des conséquences du dégât des eaux survenu chez lui, en raison de l'obstruction de canalisations relevant de la copropriété. Concernant le montant de la facture MALEZIEUX que le SDCBP considère exorbitante, le tribunal relève que le demandeur ne produit pas d'élément permettant de déterminer si les prestations facturées étaient effectivement excessives ou non. En conséquence, le tribunal ne peut retenir cette affirmation. Ainsi, au vu du détail du descriptif technique figurant en annexe du devis établi par la SAS MALEZIEUX (pièce n°11 du défendeur), et dont il convient de retirer les opérations de démontage de la paroi de douche et de la douche elle-même, ainsi que celles de fourniture et pose d'un bac à douche réhaussé, mais aussi de la paroi, de la robinetterie et de l'évacuation correspondante, la SAS QUADRAL PROPERTY était légitime à demander au SDCBP de prendre en charge la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice subi par M. [T]. Le tribunal déclare donc le SDCBP bien fondé en sa demande d'indemnisation, mais la limite à la somme de 4 083,70 euros. Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile : Le SDCBP demande la condamnation de la SAS QUADRAL PROPERTY à lui verser une somme de 2 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS QUADRAL PROPERTY demande la condamnation du SDCBP à lui verser une somme de 2 400 euros à ce titre. Sur ce, Le tribunal estime que l'équité commande de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu'elles ont engagés dans cette instance. Il n'y a donc pas lieu à condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, contradictoirement, après en avoir délibéré, par un jugement rendu par mise à disposition au greffe ; Condamne la SAS QUADRAL PROPERTY à régler au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU BATIMENT [Etablissement 1] la somme de 4 083,70 euros ; Condamne la SAS QUADRAL PROPERTY aux dépens comprenant les frais de greffe taxés et liquidés à la somme de 57,23 euros TTC ; Déclare n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Signé électroniquement par M. Jean-Baptiste MERVELET Signé électroniquement par Mme Nelly DUBAS.