Tribunal judiciaire de Bobigny, 4 décembre 2024, 24/00552

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 DECEMBRE 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 24/00552 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YKV7 N° de MINUTE : 24/01701 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, SAS, [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869 C/ DEFENDEUR S.A.R.L. CABINET CPI, [Adresse 1] [Localité 5] non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 09 Octobre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors de son proncé. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE L'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93) est soumis au statut de la copropriété. Il a pour syndic, depuis l'assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 2023, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS. Précédemment, la S.A.R.L. CABINET CPI a été le syndic de la copropriété et a vu son mandat renouvelé lors des assemblées générales des 22 mai 2019, 10 septembre 2020 et 17 octobre 2021. A la suite de la reprise de la gestion de l'immeuble, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS a considéré que des irrégularités auraient été commises par la société CABINET CPI dans la perception de ses honoraires. Par exploit d'huissier délivré le 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, a fait assigner la société CABINET CPI devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de : CONDAMNER la société CABINET CPI à verser la somme de 19.906 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, en remboursement des frais indûment prélevés, avec intérêts à compter du 29 juin 2023 et capitalisation des intérêts échus chaque année ; ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours ; CONDAMNER la société CABINET CPI à verser la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires invoque l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les annexes 1 et 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les articles 1104, 1231 et suivants, 1240, 1241, 1343-2, 1344-1 et 1992 du code civil. Il indique que la société CABINET CPI a facturé 19.906 euros au titre de frais de relance et de contentieux en deux ans et demi de mandat, hors frais d'avocat, ainsi que cela résulte des grands livres 2021, 2022 et 2023. Il soutient, au regard de ces mouvements opérés, que cet ancien syndic a facturé le syndicat des copropriétaires lorsqu'il avait besoin de liquidité puis a justifié ces facturations par des actes ultérieurs qui n'étaient pas nécessaires et ne s'inscrivaient pas dans sa mission de gestion du syndicat. Le syndicat rappelle qu'un syndic perçoit des honoraires forfaitaires et que seules certaines missions, limitativement énumérées, peuvent donner lieu à facturation complémentaire. Ainsi, dans le cadre de recouvrement de créance, un syndic ne peut facturer que les prestations énumérées au point 9.1 du contrat de syndic. Dès lors, lorsque le syndic ne respecte pas la mission telle qu'elle résulte du contrat, ou qu'il exécute ledit contrat de mauvaise foi, il engage sa responsabilité contractuelle. Il peut également engager sa responsabilité en cas de faute ou de dol. Le syndicat des copropriétaires considère qu'en procédant à des facturations excessives, la société CABINET CPI a manqué à ses obligations contractuelles. En mettant en œuvre des mises en demeure à l'égard d'une dizaine de copropriétaires, suivi quelques jours après de facturation à ces derniers de frais de contentieux, elle a agi de mauvaise foi et de manière déloyale. Il fait valoir que seule la première mise en demeure présente un intérêt, les relances et mises en demeure subséquentes n'apportant qu'un gain financier au syndic. De fait, ces frais obèrent le syndicat des copropriétaires, contraint de régler ceux-ci alors qu'il est déjà pénalisé par les impayés. Il soutient ainsi que du fait de ces pratiques, la société CABINET CPI aurait quintuplé ses honoraires contractuels en deux ans et demi. Cette société doit donc être selon lui condamnée à rembourser les sommes prélevées indûment au titre des mises en demeure et des relances, soit un total de 9.595 euros. De surcroît, il soutient que la défenderesse doit rembourser les frais de transmission de dossier à l'avocat et de suivi de contentieux, soit la somme de 10.350 euros, de tels frais ne pouvant selon lui être facturés qu'en cas de diligences exceptionnelles, ce qui n'a pas été le cas. Enfin, si la responsabilité contractuelle de la société CABINET CPI n'était pas retenue, il sollicite sa condamnation au paiement de ces sommes sur le fondement de la responsabilité pour faute, puisque ces frais ont été selon lui engagés sans que l'avocat de l'immeuble ne soit saisi aux fins d'introduction de procédures judiciaires de recouvrement. Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement citée, la société CABINET CPI n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 02 mai 2024, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 09 octobre 2024. Elle a été mise en délibéré au 04 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles 1241 et suivants du code civil que tout fait fautif d'une partie à un contrat justifie la condamnation de son auteur au paiement de dommages et intérêts envers son co-contractant, s'il est justifié d'un préjudice et d'un lien de causalité avec la faute invoquée. Selon l'article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de son ancien syndic, la société CABINET CPI, à la répétition de l'indu à l'égard de sommes qu'il estime avoir été indûment perçues par ce dernier. Il rappelle pour justifier sa demande que la relation contractuelle existant entre le syndicat des copropriétaires et le syndic qui le représente est définie par le contrat de syndic et considère qu'en l'état, la société CABINET CPI a fait une application déloyale et de mauvaise foi du contrat qui les liait. Cependant, le syndicat des copropriétaires ne verse pas au soutien de ses demandes le ou les contrats de syndic qu'il a conclu avec la société CABINET CPI dans le cadre du mandat qu'il lui a confié durant deux ans et demi. Dès lors, il ne peut être vérifié les conditions dans lesquelles s'exerçaient ce mandat ainsi que les obligations qui pesaient sur la société CABINET CPI en vertu de ces contrats et les tarifications des actes qui lui incombaient. Faute de pouvoir statuer sur les demandes et établir si les prestations facturées par le CABINET CPI étaient ou non prévues audit contrat de syndic ou si celles-ci étaient manifestement excessives, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de répétition de l'indu et de sa demande de capitalisation des intérêts qui en découle. 2 - Sur les demandes accessoires - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Le syndicat des copropriétaires, succombant à l'instance, sera condamné au paiement des entiers dépens. - Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles, ce dernier succombant à l'instance. - Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. En l'espèce, il n'y pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

, Le tribunal, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, de la totalité de ses demandes ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, au paiement des entiers dépens de l'instance ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la décision est de droit. Fait au Palais de Justice, le 04 décembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière présente lors de son prononcé. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame HAFFOU Madame THINAT