Cour d'appel de Paris, 21 septembre 2022, 19/21722

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3

ARRET

DU 21 SEPTEMBRE 2022 (n° 206 , 10 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/21722 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBBWF Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16/08370 APPELANTE Madame [K], [Z], [H] [G] née le 08 Janvier 1953 à [Localité 14] domiciliée : [Adresse 6] représentée par Me Jérémy MARUANI, avocat au barreau de PARIS, toque D1555 INTIMES Madame [P], [H], [J] [G] épouse [B] née le 21 novembre 1945 à [Localité 14] domiciliée : [Adresse 4] représentée par Me Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, toque : J064, assistée de Me Hélène LE VOURC'H, avocat au barreau de PARIS, toque : B813 Monsieur [O], [I], [H] [G] né le 10 Octobre 1947 à [Localité 14] domiciliée : [Adresse 2] représenté par Me Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, toque : J064, assistée de Me Hélène LE VOURC'H, avocat au barreau de PARIS UDAF DU [Localité 15] (Union départementale des associations familiales du [Localité 15]) ès qualité de curateur de Monsieur [R] [G] ayant son siège social : [Adresse 5] représentée par Me Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, toque : J064, assistée de Me Hélène LE VOURC'H, avocat au barreau de PARIS Monsieur [R], [W], [H] [G] né le 13 juillet 1951 à [Localité 14] domicilié : [Adresse 1] représenté par Me Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, toque : J064, assistée de Me Hélène LE VOURC'H, avocat au barreau de PARIS SARL AIJA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 487 778 383 ayant son siège social : [Adresse 6] représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 assistée de Me Laurent MASCARAS, avocat au barreau de PARIS, toque C1050 PARTIE INTERVENANTE Madame [E] [V] domiciliée : [Adresse 3] N'ayant pas constitué avocat COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Gilles BALAY, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre Madame Sandrine GIL, Conseillère Madame Sophie MACE, Conseillère qui en ont délibéré. Greffière, lors des débats : Madame Claudia CHRISTOPHE ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Najma EL FARISSI, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 5 janvier 2005, M. [S] [G], propriétaire aux droits duquel viennent aujourd'hui ses héritiers, Mme [P] [G] épouse [B], Monsieur [O] [G], Monsieur [R] [G] et Mme [K] [G], a consenti au renouvellement d'un bail à la société Futurma (cédé le 14 décembre 2005 à la société AIJA) pour divers locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 6] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2005 jusqu'au 31 décembre 2013, moyennant un loyer de 22.000€ par an hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance, augmenté d'une contribution aux charges forfaitairement fixée à 10% du prix du bail. Les lieux sont à destination de 'marchand de nouveautés, toiles, rideaux, tissus, couvertures, lingerie, bonneterie, mercerie et confection pour hommes, dames et enfants, soit en gros, demi-gros, détail, articles de puériculture et tout ce qui se rapporte à la future maman et au bébé'. Par acte d'huissier de justice du 20 mars 2014, la société AIJA a demandé le renouvellement de son bail aux mêmes conditions que le précédent. Après avoir notifié un mémoire préalable, Me [H] [A] ès-qualité de mandataire successoral de la succession [G] a, par acte d'huissier du 17 mai 2016, assigné devant le TGI de Paris, la société AIJA aux fins notamment de voir fixer le loyer renouvelé à la somme annuelle HT et HC de 149.100 € à effet au 1er avril 2014. Par jugement du 25 octobre 2016, le juge des loyers a constaté le renouvellement du bail en son principe à compter du 1er avril 2014 et a désigné Mme [Y] [L] en qualité d'expert pour donner son avis notamment sur le déplafonnement du loyer en raison de la modification notable des caractéristiques des lieux loués. L'expert a déposé son rapport le 18 décembre 2018; il a conclu au déplafonnement du loyer et à une valeur locative de 105.000 € par an, HC et HT. Il a estimé le loyer plafonné à la somme de 27.990,52 €. Par jugement en date du 24 octobre 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a: - Fixé à la somme de 27.990,52 € HT et HC par an à compter du 1er avril 2014 le montant du loyer du bail renouvelé entre Mme [P] [G], M. [O] [G], M. [R] [G], l'UDAF du [Localité 15] es qualité de curateur de M. [R] [G], Mme [K] [G] et la société AIJA pour les locaux situés au [Adresse 6]; - Dit que les intérêts légaux sur la différence entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû doivent courir à compter du 17 mai 2016, date de l'assignation et à compter de chaque terme issu; - Débouté Mme [K] [G] de sa demande au titre de l'article 700 du CPC; - Partagé les dépens par moitié entre les parties, en ce compris les frais d'expertise; - Ordonné l'exécution provisoire de la décision; - Débouté les parties du surplus de leurs demandes. Par déclaration du 24 octobre 2019, Mme [K] [G] a interjeté appel de ce jugement. Par ses conclusions en date du 31 mars 2020, les consorts [G] et l'UDAF du [Localité 15] ont interjeté appel incident de ce même jugement. Par ses conclusions en date du 15 avril 2020, la société AIJA a également interjeté appel incident du jugement. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 avril 2022 mais elle a été révoquée par ordonnance du 1er juin 2022 constatant l'interruption de l'instance au motif qu'il a été porté à la connaissance du juge de la mise en état que monsieur [R] [G] est décédé le 18 novembre 2021 à [Localité 9]. Il résulte de l'acte de notoriété dressé le 10 février 2022 par Maître [U] [M], que madame [E] [V] est désignée légataire universel du défunt. Elle a été assignée en intervention forcée par acte du 18 mai 2022 signifié à personne, lui intimant de constituer avocat dans le délai de quinze jours et de comparaître à l'audience des plaidoiries du 15 juin 2022. Par cet acte lui ont été signifiées la déclaration d'appel, les conclusions d'[K] [G] du 21 février 2020 et du 1er décembre 2021, les conclusions d'[P] [B] et [O] [G] du 31 mars 2020, et les conclusions de la société AIJA du 4 mai 2020. Elle n'a pas constitué avocat dans le délai de quinze jours. La procédure a été clôturée à l'audience du 15 juin 2022, avant l'ouverture des débats.

MOYENS

ET PRÉTENTIONS Vu ses dernières conclusions déposées le 1er décembre 2021, par lesquelles Mme [K] [G], appelante, demande à la Cour de : - Infirmer le jugement rendu par le TGI de Paris le 24 octobre 2019 en toutes ses dispositions; Statuant à nouveau - Homologuer le rapport d'expertise de Mme [Y] [L] en date du 18 décembre 2018; - Fixer à 105.000 € par an en principal le montant du loyer en renouvellement à compter du 1er avril 2014; - Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tout rappel de loyer, à compter de la notification du mémoire préalable, soit depuis le 29 mars 2016 ; - Condamner la société AIJA à payer à Mme [K] [G] la somme de 8.000€ au titre de l'article 700 du CPC; - Condamner la société AIJA aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Vu leurs dernières conclusions déposées le 31 mars 2020, par lesquelles les consorts [G] et l'UDAF du [Localité 15], intimés à titre principal et appelants à titre incident, demandent à la Cour de : - Déclarer [P] [B], [O] et [R] [G] recevables et bien fondés en leur appel incident ; - Infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux près le TGI de Paris en date du 24 octobre 2019 en ce qu'il a : - Fixé à la somme de 27.990,52 € HC HT à compter du 1er avril 2014 le montant du loyer du bail renouvelé entre l'indivision [G] et la société AIJA pour les locaux situés [Adresse 6], - Dit que les intérêts légaux soit la différence entre les loyers effectivement acquittés et les loyers dus doivent courir à compter du 17 mai 2016, date de l'assignation et à compter de chaque terme issu; Et statuant à nouveau - Fixer à 105.000€ par an en principal le montant du loyer en renouvellement à compter du 1er avril 2014; - Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tout rappel de loyers à compter de la notification du mémoire préalable, soit depuis le 29 mars 2016; - Condamner la société AIJA à verser à [P] [B], [O] [G] et [R] [G] la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens qui seront directement recouvrés par Maître Christian Four, avocat au barreau de Paris conformément à l'article 699 du CPC. Vu ses dernières conclusions déposées le 4 mai 2020, par lesquellesla société AIJA, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de : - Débouter Mme [K] [G] de ses demandes; - Débouter les consorts [G], co-intimés et appelants à titre incident de l'ensemble de leurs moyens, fins et prétentions; - Confirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du TGI de Paris le 24 octobre 2019 en toutes ses dispositions; A titre infiniment subsidiaire, s'il devait être retenu que le bailleur a fait la preuve de l'exécution par la société AIJA des travaux ayant eu pour effet de transformer la réserve 1 en espace ouvert à la clientèle pendant le cours du bail expiré, - Dire et juger que ces travaux devant recevoir la qualification de travaux d'améliorations, ils ne sont susceptibles de donner lieu à valorisation du loyer que lors du second renouvellement suivant leur exécution, le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2014 devant être fixé à 27.990,52€ par an en principal; A titre encore plus subsidiaire et si par extraordinaire, la Cour devait retenir que les travaux sus évoqués ont été réalisés par la Société AIJA au cours du bail expiré et constituent une modification notable des caractéristiques des locaux, sans constituer des améliorations, - Dire que le loyer devrait être fixé sur la base d'un prix unitaire de 300 € par m²B; - Rejeter toutes autres prétentions, en confirmant la décision au titre du point de départ des intérêts et au titre des dépens; En tout état de cause - Condamner Mme [K] [G] et toute partie succombante à payer à la société AIJA la somme de 5.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ; - Condamner Mme [K] [G] en tous les dépens d'appel. Vu ses dernières conclusions déposées le 13 juin 2021, par lesquellesla société AIJA, maintient ses prétentions au contradictoire de madame [E] [V]. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, la position des parties sera succinctement résumée. Au soutien de sa demande relative au déplafonnement du loyer, Mme [K] [G] invoque une modification notable des caractéristiques des lieux loués, et expose essentiellement la reconfiguration des locaux par une augmentation de l'aire de vente. Elle affirme que ces travaux ne peuvent être qualifiés de simples améliorations notables compte tenu des plans des locaux, des éléments comptables et financier de la société preneuse, et des attestations de cette dernière qu'elle qualifie de mauvaise foi. Elle ajoute que les travaux ont été réalisés par la société preneuse au cours du bail expiré. Après avoir exposé deux approches dans le calcul de la surface pondérée, elle prétend que le calcul selon les critères de boutiques traditionnelles doit être appliqué dès lors que l'artère sur laquelle le local se situe est uniquement constituée de petites boutiques. Ainsi, elle sollicite la fixation du loyer à la somme de 105 000 € annuel, hors charges et hors taxes. Au soutien de leur demande relative au déplafonnement du bail, les consorts [G] et l'UDAF du [Localité 15] invoquent une modification notable des caractéristiques des locaux et exposent la reconfiguration des lieux essentiellement par l'augmentation de la surface de vente. Ils soutiennent que les travaux de modification ont été réalisés au cours du bail expiré compte tenu des éléments contractuels et des éléments comptables de la société preneuse. Ils prétendent que les attestations produites par cette dernière sont irrecevables et non pertinentes. Après avoir exposé deux approches de calcul relatives à la surface pondérée, ils prétendent que le calcul selon les critères de boutiques traditionnelles doit être appliqué dès lors que l'artère sur laquelle le local se situe est uniquement constituée de petites boutiques. Ainsi, ils sollicitent la fixation du loyer à la somme de 105 000 € annuel, hors charges et hors taxes. La société intimée affirme que les travaux litigieux n'ont pas été réalisés au cours du bail expiré. En toute hypothèse, elle soutient que les travaux litigieux sont insuffisants pour caractériser une modification notable. A titre subsidiaire, elle prétend que les travaux doivent être qualifiés d'améliorations et soumis à leur régime au sens de l'article R.145-8 du code de commerce, lequel limite leur invocabilité au second renouvellement qui suit leur réalisation. A titre plus subsidiaire, elle sollicite la fixation du loyer sur la base d'un prix unitaire de 300 € par m²B qui lui paraît plus en adéquation avec les caractéristiques des locaux et leur situation dans un quartier fortement occupé par une population au faible pouvoir d'achat et dans une partie de la [Adresse 6] qui n'est pas la plus attractive. Elle soutient que les intérêts au taux légal ne peuvent courir qu'à partir de la date du 17 mai 2016.

MOTIFS

DE L'ARRET Sur la procédure Madame [V] a été régulièrement assignée en intervention forcée en qualité d'ayant droit de [R] [G]. L'arrêt sera réputé contradictoire à son égard. Cependant les conclusions déposées au nom de la société AIJA le 13 juin 2022 ne lui ont pas été signifiées et seront en conséquence écartées des débats, pour le respect du principe du contradictoire en aaplication de l'article 16 du code de procédure civile. L'UDAF sera mise hors de cause sans dépens, en sa qualité de curateur de [R] [G] décédé en cours d'instance. Sur l'emplacement commercial et les caractéristiques des lieux loués La descritpion et l'analyse du tribunal, à partir des constatations de l'expert judiciaire, peut être adoptée entièrement à défaut de critique des parties. Les lieux loués sont situés dans le 10ème arrondissement de [Localité 11], au [Adresse 6] qui est une longue et large de voie de circulation automobile à sens unique et qui relie la [Adresse 12] au [Adresse 8] avec une chalandise piétonne assez soutenue. Le stationnement est difficile malgré quelques places payantes et un parking public à 450 métres. Les lieux loués sont situés sur la deuxiéme section de la [Adresse 6], à proximité immédiate de la [Adresse 13] bénéficiant selon l'expert d'une bonne commercialité de quartier avec de nombreux commerces implantés au pied de 1'immeuble, dans le domaine de 1'équipement de la personne et de l'alimentation générale. Ils sont également relativement bien desservis par les transports en commun avec les stations '[Localité 10]' (ligne ll du métropolitain) et '[Localité 7]' (lignes 2 et ll du métropolitain) ainsi que les lignes de bus 46 et 75. L'expert conclut à un bon emplacement pour l'activité exercée dans les lieux loués (prêt à porter indépendant) dans un quartier résidentiel populaire à faible pouvoir d'achat, bien desservi par les transports cn commun mais avec peu de facilité de stationnement, à proximité immédiate de la rue [Localité 14] qui bénéficie d'une bonne commercialité de quartier et d'une chalandise piétonne assez soutenue où sont implantées beaucoup d'enseignes indépendantes notamment dans lc domainc dc l'équipement de la personne. Les lieux loués dépendent d'un ensemble immobilier ancien datant de la fin du 19ème siècle comprenant deux immeubles sur rue et sur cour, reliés entre eux par un bâtiment au rez-de-chaussée sous verrière, organisés en 6 bâtiments autour d'une cour intérieure. L'immeuble sur rue est d'assez belle facture selon l'expert, avec une facade cn pierre de taille et un parement en briquettes, élevé sur sous-sol sur 7 étages, dont un rez-de-chaussée, 5 étages droits avec balcons filants partiels au 4ème et balcon filant total au 5ème étage et un 6ème étage sous combles avec fenêtres. La toiture est en zinc, avec le brisis en ardoises; le gros-oeuvre semble entretenu et le ravalement en état correct. L'immeub1e sur cour est une construction similaire semble entretenu et le ravalement est très récent. La cour commune est en bon état. Les lieux loués sont situés à gauche de l'entrée de l'immeuble sur rue; ils bénéficient d'une trés bonne visibilité grâce à un large linéaire de facade de 11 métres, comprenant deux larges vitrines et entre elles, une double porte automatique vitrée en léger retrait, le tout sous un large bandeau à enseigne 'TEA PARIS". Les lieux loués sont situés sur deux niveaux, au sous-sol et au rez-de-chaussée, non reliés entre eux. Au rez-de-chaussée, se trouve un vaste niveau d'environ 592,70 m², de configuration moyenne avec un espace en goulot d'étranglement conduisant à une partie arriére plus large, d'une hauteur correcte de 2,57 mètres, en grande partie en aire de vente d'une surface de 453 m² environ, aménagée de maniére traditionnelle pour l'activité exercée, avec un comptoir caisse et 14 cabines d'essayage au fond, outre une partie au fond d'une surface d'environ 139,62 m² en retour qui comprend une réserve sous verrière, un local climatisation, deux sanitaires, une douche, une réserve aveugle, une kitchenette, un bureau, une salle de repos et un dégagement conduisant à la cour de l'immeuble. Au sous-sol, se trouve un niveau d'une surface d'environ 20 m², non accessible directement mais uniquement par les parties communes de l'immeuble, à usage de débarras avec sol en terre battue en mauvais état d'entretien et trés humide. L'ensemble dispose donc d'une vaste surface recherchée (612,7 ml), aménagée à 74% en aire de vente, fonctionnelle, bien aménagée pour l`activité exercée, l'ensemble étant en bon état d`entretien. L'expert conclut à une surface pondérée de 495 m²P non contestée par les parties. Sur le loyer du bail renouvelé L'article L 145-34 du Code de Commerce que le loyer demeure plafonné lors du renouvellement du bail à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux articles 1 à 4 de l'article L 145-33 dudit Code. Parmi ces éléments, figurent les caractéristiques du local considéré tel qu'elles résultent de l'article R.145-33 du Code de Commerce stipulé comme suit : « Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1./ de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2./ de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3./ de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4./ de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5./ de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mises à la disposition du locataire ». Ainsi les travaux modifiant les surfaces affectées à la réception du public, qui sont en l'espèce incoqués par l'indivision [G], peuvent entraîner le déplafonnement à la condition d'avoir été réalisés au cours du bail expiré entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2013. La charge de la preuve incombe au bailleur qui demande à la Cour d'écarter le principe du loyer plafonné. Si cette preuve est rapportée, il appartient encore au juge de qualifier ces travaux car les travaux réalisés par le locataire en cours de bail sont susceptibles d'étre qualifiés alternativement ou cumulativement de travaux modifiant les caractéristiques des locaux loués selon l'article R 145-3 du code de commerce et/ou constituant des améliorations au sens de l'article R 145-8 du méme code. Lorsque des mémes travaux peuvent a la fois étre considérés comme des travaux modifiant les caractéristiques des locaux et des travaux d'amélioration, seul le régime des améliorations est appliqué et le déplafonnement a ce titre ne peut étre évoqué par les bailleurs qu'au deuxième renouvellement. En l'espèce, il est constant que des travaux ont été réalisés dans les lieux. L'expert judiciaire est d'avis qu'une modification notable des caracteristiques des locaux résulte de l'agrandissement de la surface de vente de plus de 19% par des travaux d'intégration de la réserve du fond du magasin, autrefois dénommée sur les plans 'réserve 1" d'une superficie de 65,82 m² environ, d'un bureau de 1 1,97 m² environ, d'un sanitaire de 1,5 m² environ, d'une kitchenette de 2,49 m² environ et d'un rangement de 1,25 im² environ. L'expert est d'avis que le locataire a effectués ces travaux au cours du bail expiré. Il considère en revanche que les travaux de décloisonnement qui ont eu pour effet d'améliorer une surface de 142,06 m² représentant 31 % de l'aire de vente, ne pourront étre invoqués par les bailleurs qu'au deuxième renouvellement conformément à leur nature de travaux d'améliorations. Le bailleur accepte l'avis de l'expert et n'invoque en conséquence que l'intégration dans la surface de vente de la réserve et de petits locaux annexes pour 85,24 m². Pour rapporter la preuve de ce que les travaux correspondants ont été réalisés au cours du bail expiré, l'indivision [G] s'appuie sur l'avis de l'expert qui a retenu un argument tiré des plans annexés au bail renouvelé et sur des éléments comptables. Elle a par ailleurs critiqué la complaisance et le caractère peu probant des attestations adverses. Il est certain que la bail renouvelé le 5 janvier 2005 comporte un plan annexé, qui mentionne la 'réserve1", mais ce plan est daté du 3 décembre 2099. Il n'est donc pas possible d'affirmer que le local était en 2005 conforme à ce plan, du moins s'agit-il au mieux d'une présomption simple. Il est également établi que les 14 cabines d'essayage aménagées au fond de ce qui est désigné par ce plan comme une réserve, résultent de travaux au cours du bail expiré puisque ces cabines correspondent au besoin spécifique du commerce de prêt à porter exploité par la société AIJA et n'avient pas d'utilité pour le commerce précedemment exploité par la société Futurma. Cependant la question reste d'établir que les travaux ayant affecté cet espace de réserve à la clientèle ont été réalisés au cours du bail expiré. En effet des attestations démontrent que la société Futurma avait déjà ouvert cet espace à la clientèle par des travaux. Monsieur [F] [C], président de la société Aux dames Françaises, ayant exploité sous l'enseigne Futurma, atteste le 4 décembre 2017 que ladite société entre 1999 et 2005, en tout cas avant la cession du bail à la société AIJA, a transformé le local de réserves au fond du magasin en partie du magasin accessible à la clientèle (exposition de chambres d'enfants). Cette attestation datée et signée de la main de son auteur, bien que dactylographiée et non écrite entièrement manuellement, sera retenue dès lors qu'aucun élément du dossier ne vient mettre en doute que monsieur [F] [C] en est bien l'auteur. Rien ne contredit cette attestation qui vaut preuve de ce que la société AIJA a en effet créé les cabines d'essayage, mais dans un espace déjà ouvert à la clientèle au cours du bail précédemment expiré. Les déclarations faites à l'expert [X] dans le cadre d'une mission à titre privé, concernant la réalisation en 2006 d'importants travaux (électricité, chauffage/climatisation, sanitaires, revêtements muraux et au sol, rayonnage etc.) qui ont permis de reconfigurer les lieux afin de mieux correspondre à l'activité de vente de prêt-à-porter féminin, ne contredisent pas davantage l'attestation de monsieur [C]. Les travaux d'aménagement de la société AIJA ont certes intégré à la surface de vente environ 19,42 m² qui constituaient d'anciens placards, kitchenette, bureau, local technique sans que cela puisse être utilement retenu comme un motif de déplafonnement puisque cela ne représente que 4,30% de la surface, ce qui insuffisant pour établir en l'espèce une modification notable des caractéristiques du local au sens du texte précité. Les éléments comptables relevés par l'expert démontrent que la société AIJA a exécuté en 2006 des travaux dans les lieux d'une certaine importance, mais sans contredire le fait établi que l'affectation de la réserve à la clientèle était intervenue au cours du précédent bail. L'indivision [G] sur laquelle repose la charge de la preuve ne parvient donc pas à démontrer une modification notable des caractéristiques du local loué au cours du bail expiré. Il en résulte que la règle du loyer plafonné doit recevoir application, en adoptant pour le surplus les constatations et motivations du jugement entrepris. L'expert a calculé le loyer plafonné au ler avril 2014, à un montant de 27.990,52 € par an en principal. Le montant du loyer du bail renouvelé au ler avril 2014 doit être fixé à ce montant. Sur les dépens et frais irrépétibles Le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions. Les dépens d'appel seront à la charge de l'indivision [G] qui succombe en application de l'article 696 du code de procédure civile. Les consorts [G] et madame [E] [V] supportement in solidum les dépens d'appel. En équité, par application de l'article 700 du code de procédure civile, madame [K] [G], madame [P] [B] et monsieur [O] [G] devront indemniser la société AIJA de ses frais irrépétibles d'instance, évalués à 5 000 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par arrêt réputé contradictoire en dernier ressort, Met hors de cause l'UDAF du [Localité 15], Ecarte les conclusions déposées au greffe par le RPVA le 13 juin 2022 au nom de la société AIJA, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne in solidum madame [P] [B], monsieur [O] [G] et madame [K] [G] à payer à la société AIJA la somme de 5 000 € pour frais irrépétibles d'instance, Les condamne in solidum avec madame [E] [V] aux dépens. LA GREFFIERE LE PRESIDENT