Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11 juin 2025, 25/00221

Tribunal judiciaire de Strasbourg TRIBUNAL DE PROXIMITE D'ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN Juge des Contentieux de la Protection Référé [Adresse 3] [Localité 6] ☎ : [XXXXXXXX01] [Courriel 8] ______________________ ILLKIRCH Civil N° RG 25/00221 N° Portalis DB2E-W-B7J-NK73 ______________________ MINUTE N° 25/00039 ______________________ Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à : Me GILLIG Copie certifiée conforme délivrée à : Mme [C]Préfecture du Bas-Rhin le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS __________ ORDONNANCE CONTRADICTOIRE DEMANDERESSE : Société HABITATION MODERNE, Société anonyme d'économie mixte locale, [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Me David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 178 DEFENDERESSE : Madame [Z] [C] [Adresse 2] [Localité 7] Comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection Morgane SCHWARTZ, Greffier DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 02 Avril 2025 PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L'ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 Juin 2025 Premier ressort, OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l'assignation qu'elle a fait délivrer le 23 janvier 2025 à madame [Z] [C], la société HABITATION MODERNE expose que : - suivant acte sous seings privés du 28 juillet 2016, elle a donné à bail à madame [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] ; - le loyer convenu actuel est de 700 euros outre les charges ; - après plusieurs mois de loyers impayés, elle a, le 14 novembre 2024, fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2024, à la somme de 2 640,40 euros en principal ; Que le commandement n'ayant pas été suivi d'un règlement, la société HABITATION MODERNE a, le 23 janvier 2025, fait assigner madame [C] devant le juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : ▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ▸ ordonner l'expulsion, ▸ la condamner au paiement de la somme de 2 623,71 euros due au titre des loyers impayés au 15 janvier 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ▸ la condamner à régler une indemnité d'occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux, ▸la condamner à une astreinte de 200 euros par jours de retard à compter de la signification de la présente décision, afin de quitter les lieux, ▸ la condamner au paiement d'une indemnité de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ; Attendu que l'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2025, à laquelle l'affaire a été retenue ; que la société HABITATION MODERNE a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 2 622,97 euros ; qu'elle n'était pas opposée à l'octroi de délais de paiement ; Que madame [C] reconnait le montant de la dette et sollicite des délais de paiement en raison de sa situation difficile du fait qu'elle ne travaille que par intermittence et se propose de régler 200 euros par mois ; Attendu que les parties étaient informées que l'ordonnance sera mise à disposition à compter du 11 juin 2025

; MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande Attendu qu'il résulte de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ; Que tel est le cas en l'espèce puisque la société HABITATION MODERNE justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales par la voie électronique le 30 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 23 janvier 2025 ; Attendu que l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'assignation doit être dénoncée au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience ; qu'en l'espèce la copie de l'assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 24 janvier 2025 et l'audience s'est tenue le 2 avril 2025 ; Que la demande est en conséquence recevable ; Sur la demande en paiement de l'arriéré (loyers et charges) et des indemnités d'occupation à titre provisionnel Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ; Qu'en l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que madame [C] n'a pas réglé le montant des loyers et charges pas plus que les indemnités d'occupation dues à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, soit au 27 décembre 2024, de sorte qu'au jour de l'audience, il reste du la somme de 2 622,97 euros outre les frais ; Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner la locataire au paiement provisionnel de la somme de 2 622,97 euros au titre des impayés de loyers et des indemnités d'occupation dues à compter du 27 décembre 2024 jusqu'au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ; Sur les délais de paiement et l'acquisition de la clause résolutoire Attendu qu'aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l'article 1343-5 alinéa 4 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ; que l'article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ; Attendu cependant que l'octroi de délais n'a de sens que s'ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu'il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l'ancienneté du contrat de bail, la situation familiale, l'évolution des revenus, les efforts effectués par la locataire pour régulariser la situation et le montant de la dette ; Qu'en l'espèce, il résulte des débats que la société HABITATION MODERNE ne s'oppose pas à l'octroi de délais ; que les revenus de madame [C] permettent le règlement d'une grande partie de l'arriéré locatif ; qu'il résulte du diagnostic social qu'un maintien dans les lieux est préconisé ; qu'en outre il y a lieu de noter les efforts consentis par madame [C] ; Qu'il y a en conséquence lieu d'accorder les délais sollicités dans les conditions précisées dans le « Par ces motifs » et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire ; Que cependant il convient de rappeler que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance (plan d'apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société HABITATION MODERNE dont les modalités sont précisées ci-après ; Que si madame [C] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet, de sorte que la locataire sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités, - il pourra être procédé à l'expulsion de madame [C] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, Sur les demandes accessoires Attendu, dans l'hypothèse du non-paiement de l'arriéré ou du loyer courant, que la société HABITATION MODERNE bénéficie du recours de la force publique pour expulser sa locataire ; qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte ; Attendu que madame [C] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 novembre 2024 ; Que l'équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des référés par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort, CONDAMNONS madame [Z] [C] à payer à la société HABITATION MODERNE la somme provisionnelle de 2 622,97 euros (deux mille six cent vingt-deux euros et quatre-vingt-dix-sept cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 26 mars 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ; AUTORISONS madame [Z] [C] à s'acquitter de cette dette auprès de la société HABITATION MODERNE en 24 mois, par 23 premières mensualités de 100 euros (cent euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ; SUSPENDONS en conséquence les effets de la clause résolutoire laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si madame [Z] [C] se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ; DISONS qu'en cas de mensualité demeurée impayée, qu'elle soit due au titre du loyer, des charges courants ou de l'arriéré, dans les 15 jours (quinze jours) qui suivent l'envoi de la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet ; - madame [Z] [C] sera condamnée à payer à la société HABITATION MODERNE et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce à compter de la date de présentation du courrier recommandé envoyé et jusqu'à la libération effective des lieux ; - faute de départ volontaire des lieux loués, la société HABITATION MODERNE sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de madame [Z] [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, DEBOUTONS la société HABITATION MODERNE de sa demande d'astreinte et de celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS madame [Z] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 novembre 2024 ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ; Ainsi fait et jugé à Illkirch Graffenstaden le 11 juin 2025, Le Greffier Le Juge des Référés Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY