Tribunal judiciaire de Nice, 23 juillet 2026, 26/00722

COUR D'APPEL D'[Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE MINUTE (Décision Civile) Service de proximité S.C.I. [Y] BS c/ [X], [Q] MINUTE N° DU 23 Juillet 2026 N° RG 26/00722 - N° Portalis DBWR-W-B7J-RDCF Grosse délivrée à Me Audrey CHIOSSONE Expédition délivrée à Me Frédéri CANDAU le DEMANDERESSE: S.C.I. [Y] BS [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Audrey CHIOSSONE, avocat au barreau de NICE DEFENDEURS: Monsieur [S] [X] [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Me Frédéri CANDAU, avocat au barreau de NICE Madame [A] [Q] épouse [X] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Frédéri CANDAU, avocat au barreau de NICE COMPOSITION DE LA JURIDICTION: Lors des débats et qui a délibéré : Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Magistrat au Tribunal Judiciaire de NICE, Juge des Contentieux de la Protection assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président DEBATS : A l'audience publique du 09 Juin 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 23 Juillet 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 23 Juillet 2026 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er septembre 1999, M. [R] [Y], a consenti à M. [S] [X] un bail portant sur un local à usage d'habitation (ainsi qu'une cave) situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial 1 800,00 francs, 52,50 francs de taxe relative au droit au bail et 135,00 francs de provisions sur charges. La SC [Y] BS est devenue propriétaire du bien suite à sa vente suivant acte notarié du 1er février 2023. Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2021, la SC [Y] BS a fait signifier à M. [S] [X] un commandement de payer, pour un montant en principal de 3 086,74 euros au titre des loyers et charges impayés. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 13 décembre 2021. Suivant acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la SC [Y] BS, venants aux droits de M. [R] [Y], a fait assigner M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir: - prononcer la résiliation judiciaire du bail du 1er septembre 1999 ; - ordonner l'expulsion de M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, - condamner solidairement M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X], au paiement des sommes suivantes: 20 252,84 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au 11 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux loués,5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens en ce compris les sommations interpellatives des 8 mars 2023 et 11 mars 2024,- dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire. Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 17 octobre 2025. Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis au tribunal. L'affaire a été plaidée à l'audience du 9 juin 2026, à laquelle le juge a soulevé d'office l'éventuelle irrecevabilité de la demande en résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers. A l'audience, la SC [Y] BS comparaît représentée par son conseil et se réfère à ses conclusions déposées à l'audience aux termes desquelles elle maintient ses demandes formulées dans son assignation, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 26 033,14 euros arrêtée au 5 juin 2026 et sollicite le débouté de M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] de leur demande de délais pour quitter lieux. M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X], comparaissent, représentés par leur conseil et se réfèrent à leurs conclusions déposées à l'audience aux termes desquelles ils sollicitent de la présente juridiction de : - leur octroyer des délais pour quitter les lieux d'une durée d'un an, - débouter la SC [Y] BS de ses demandes en dommages et intérêts et en paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-2, 455 et 768 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2026.

MOTIVATION

DE LA DÉCISION Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d'immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge. A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu'il ne suffit pas d'affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer. Aux termes de l'article 478 du code de procédure civile, le jugement rendu par défaut ou le jugement réputé contradictoire au seul motif qu'il est susceptible d'appel est non avenu s'il n'a pas été notifié dans les six mois de sa date. Il ressort des éléments versés au débat que l'ordonnance de référé du 16 mai 2005 n'a pas été notifiée dans le délai de 6 mois et il n'a pas été procédé à l'expulsion du locataire. Par ailleurs, il ressort de l'article 488 du même code que l'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée. Le demandeur fonde ses demandes sur la résiliation du contrat de bail du 1er septembre 1999. Sur la recevabilité de la demande en résiliation judiciaire pour loyers impayés -Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. La demanderesse justifie avoir procédé à ce signalement le 13 décembre 2021. Depuis lors, la situation d'impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. -Sur la notification au préfet, L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s'effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 17 octobre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 9 avril 2026. La demande formée par la SC [Y] BS est donc recevable. Sur les demandes principales : -Sur le paiement de l'arriéré locatif Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, aux termes de ses conclusions déposées à l'audience du 9 juin 2026, la SC [Y] BS sollicite la condamnation au paiement de l'arriéré locatif à hauteur de 26 033,14 euros arrêtée au 5 juin 2026. Un décompte locatif en ce sens est produit. M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] ne contestent pas le montant de la dette locative. Il ressort des pièces fournies dans les conclusions, et notamment l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X], s'élève bien à la somme de 26 033,14 euros (terme du mois juin 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation. M. [S] [X] et Mme [A] [Q] seront donc condamnés solidairement en application du régime primaire des époux au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. -Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers et défaut de souscription d'une assurance locative Selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Aux termes de l'article 7 a) et g) de la loi du 6 juillet 989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus et de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Pour mémoire la SC [Y] BS produit au soutien de ses conclusions un décompte des loyers et charges dues à hauteur de 26 033,14 euros, arrêté au 1er juin 2026. Il a été établi un arriéré locatif de 26 033,14 euros (terme du mois juin 2026 inclus) à l'égard des locataires. Il résulte de ce décompte que M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] ont cessé totalement le paiement des loyers et des charges à compter du 1er août 2022 et n'ont réalisé qu'un seul règlement de leur loyer le 21 novembre 2025. Les locataires ne justifient pas ni même ne prétendent avoir effectué des versements depuis cette date. En outre, ils ne démontrent pas avoir souscrit une assurance contre les risques locatifs. L'absence du paiement du loyer (hormis une échéance au mois de novembre 2025) pendant presque quatre années caractérise un manquement grave et répété des défendeurs à leurs obligations. En outre, l'absence de souscription d'une assurance contre les risques locatifs caractérise également un manquement grave de ces derniers à leurs obligations. Ces manquements justifient le prononcé de la résiliation du contrat de bail du 1er septembre 1999 à leurs torts exclusifs à compter de la présente décision. L'expulsion de M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] du logement et de la cave sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et L.433-2 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. -Sur la demande de délais pour quitter les lieux L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Conformément à l'article L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] énoncent avoir plus de 70 ans et que leur situation financière est précaire. Cette précarité est confirmée par leur avis d'impôt établi en 2025 sur les revenus 2024 qu'ils produisent duquel il ressort que le couple perçoit un revenu brut global annuel de 4 198,00 euros. Ils arguent qu'en raison de leur situation personnelle et financière et de l'absence de solution de relogement immédiat, leur expulsion immédiate aurait des conséquences particulièrement graves. Ils sollicitent l'octroi de délais d'une durée d'une année pour quitter les lieux afin de rechercher une solution de relogement. La SC [Y] BS est opposée à cette demande. En l'espèce, les défendeurs ne démontrent pas avoir réalisé de recherche en vue de leur relogement. En outre, en dépit de la situation fragile dans laquelle ces derniers se trouvent, la juridiction constate que depuis le 1er août 2022 ils n'ont réalisé qu'un seul règlement de leur loyer le 21 novembre 2025. Dans de telles circonstances, l'octroi de délais pour quitter les lieux, ne ferait qu'accroître leur dette locative déjà importante et leur serait davantage préjudiciable. Ils bénéficieront en tout état de cause application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, d'un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux. M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] seront donc déboutés de leur demande en délais pour quitter les lieux. -Sur la fixation de l'indemnité d'occupation : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur . En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis la date du présent jugement, M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] sont donc sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi soit la somme de 578,03 euros. Il y a lieu de condamner solidairement M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] au paiement de cette indemnité à compter du présent jugement jusqu'à la libération effective des lieux. -Sur la demande de dommages et intérêts : Aux termes de l'article 1231 du code civil, à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable. La SC [Y] BS sollicite la condamnation solidaire de M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] au paiement de la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts. Elle reproche en effet à M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] d'avoir manqué à leur obligation de loyauté et de bonne foi dans l'exécution du contrat de bail. Si la faute de M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] dans l'exécution de leurs obligations contractuelles, en règlement régulier de leur loyer et charges et en souscription d'une assurance contre les risques locatifs est en effet établie, la SC [Y] BS ne démontre pas avoir souffert d'un préjudice, préjudice qu'elle ne qualifie d'ailleurs aucunement. En conséquence, la SC [Y] BS sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts. Sur les demandes accessoires : Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] seront donc condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût des sommations interpellatives produites en date des 8 mars 2023 et 11 mars 2024. Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse que la carence de M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés. M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] seront donc condamnés in solidum à payer à la SC [Y] BS la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail pour non-paiement des loyers recevable ; PRONONCE la résiliation à compter de la date du présent jugement le bail conclu le 1er septembre 1999 entre la SC [Y] BS, d'une part, et M. [S] [X], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2], [Localité 5] ; CONDAMNE solidairement M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] à verser à la SC [Y] BS la somme de 26 033,14 euros au titre des loyers et charges locatives impayés et indemnités mensuelles d'occupation (décompte arrêté au 5 juin 2026, terme du mois juin 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; DÉBOUTE M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] de leur de demande de délais pour quitter les lieux ; ORDONNE en conséquence à M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] de libérer le logement et la cave et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SC [Y] BS pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] à verser à la SC [Y] BS une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 578,03 euros à compter de la résiliation du contrat de bail, soit à compter du présent jugement, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés (pour rappel, les sommes versées au titre du décompte arrêté au 5 juin 2026 ne sont pas comprises dans ces indemnités) ; DÉBOUTE la SC [Y] BS de sa demande en dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] à payer à la SC [Y] BS la somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [S] [X] et Mme [A] [Q] épouse [X] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût des sommations interpellatives des 8 mars 2023 et 11 mars 2024 ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus. Le greffier Le juge des contentieux de la protection