Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, 13 août 2026, 25/00985

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND 16, place de l'Étoile - CS 20005 63000 CLERMONT-FERRAND ☎ : 04.73.31.77.00 N° RG 25/00985 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KMUY NAC : 5AA 0A JUGEMENT Du : 13 Août 2026 S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C / Monsieur [Z] [Y] GROSSE DÉLIVRÉE LE : A : Me Roger LEMONNIER C.C.C. DÉLIVRÉES LE : A : Me Evelyne BELLUN Me François Xavier L'HERITIER Me Roger LEMONNIER Préfecture AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Sous la Présidence de Léna VAN-DER-VAART, juge placée auprès de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de RIOM, déléguée au Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand pour y exercer les fonctions de Juge des contentieux et de la protection par ordonnance de Monsieur le Premier Président du 17 mars 2026, assistée de Sandrine DUMONT, Greffier ; Après débats à l'audience du 18 Juin 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 13 Août 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES 19/21 Quai d'Austerlitz 75013 PARIS représentée par Me Evelyne BELLUN, avocat postulant au barreau de CLERMONT-FERRAND, et par Me Roger LEMONNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS ET : DÉFENDEUR : Monsieur [Z] [Y] 69 avenue Charras 63000 CLERMONT-FERRAND représenté par Me François Xavier L'HERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous signature privée électronique en date du 30 septembre 2024, la SCI CHAMPAUVER , a donné à bail à M. [Z] [Y] un logement situé 69 Avenue Charras 63000 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 310 euros, outre une provision sur charges de 15 euros. Par acte du 03 octobbre 2024, la SAS Action Logement Services s'est engagée envers le bailleur en tant que caution simple du paiement des loyers dûs par le locataire, selon un dispositif VISALE. En cas de manquement du locataire, ce contrat prévoit la subrogation de la caution dans les droits du bailleur après règlement de ces sommes. Invoquant ainsi la subrogation dans les droits du bailleur, la SAS Action Logement Services a fait signifier au locataire le 17 septembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.625 euros. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [Y] le 30 septembre 2025. Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2025, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins d'expulsion, outre sa condamnation d'avoir à régler la somme de 2.281,23 euros au titre de loyers impayés. Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 décembre 2025. L'affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et a été retenue à l'audience du 18 juin 2026. Dans ses dernières écritures, la SAS Action Logement Services représentée par son conseil demande de : - Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; - Ordonner l'expulsion de M.[Z] [Y] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, - Condamner M. [Z] [Y] à lui payer les sommes suivantes : * 3.064,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 septembre 2025 sur la somme de 1.625 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation, * une indemnité d'occupation sous réserve de justifier d'une quittance subrogative, * 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer, - Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision a intervenir - Débouter M. [Z] [Y] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions. Au soutien de ses prétentions, la SAS Action Logement Services fait valoir qu'un contrat de cautionnement VISALE a été signé de façon électronique et qu'il n'existe, au regard des preuves rapportées, aucun doute sur la régularité et la validité du contrat et des quittances signées électroniquement, lesquelles ne sont pas remises en cause par le défendeur. La société demanderesse explique qu'il y a eu plusieurs incidents de paiement, que M. [Z] [Y] ne s'est jamais rapproché de la caution pour mettre en place un échéancier. Elle estime qu'elle est subrogée dans les droits du bailleur en application notamment de l'article 1346 du code civil. La SAS Action Logement Services ajoute que le défendeur ne conteste pas la dette de loyer, qu'il est de mauvaise foi en prétendant que les charges n'ont pas fait l'objet de régularisation ni de décompte. Elle estime que le défendeur est entré dans les lieux en 2024 et qu'en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a effectué la régularisation des charges au titre de l'année 2024 et 2025, qu'aucune demande expresse de justificatifs ne lui a été adressée. Dans ses dernières conclusions M. [Z] [Y] représenté par son conseil, demande au juge de : A titre principal - Débouter la SAS Action Logement Services de toutes ses demandes fins et conclusions, Subsidiairement - Accorder à M. [Z] [Y] les plus amples délais pour se libérer de sa dette, - Débouter la SAS Action Logement Services de toutes demandes plus amples ou contraires, - Dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens. Au soutien de ses prétentions, M. [Z] [Y] fait valoir qu'il ne conteste pas la dette de loyer de 310 euros par mois ni l'indexation à compter du 4 cotobre 2025. Sur le fondement de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 il argue qu'aucune régularisation n'est justifiée ni décomptée. A titre subsidiaire, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il sollicite de plus amples délais pour se libérer de sa dette. Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire est pas parvenu au greffe de la juridiction avant la date de l'audience : M. [Z] [Y] est bénéficiaire du RSA et est sans activité depuis l'année 2025. Il a d'importantes difficultés administratives et budgétaires et a donné son accord pour la mise en place d'un dossier de surendettement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Si le diagnostic social et financier a fait état de l'accord de M.[Z] [Y] pour la mise en place d'un dossier de surendettement, les parties n'ont pas fait état à l'audience de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au profit du défendeur. L'affaire a été mise en délibéré au 13 août 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services Sur la validité du contrat de cautionnement et des quittances subrogatives Il résulte de l'article 1366 du code civil que : "L'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité". De plus, l'article 1367 du même code dispose : "La signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. [...] Lorsqu'elle est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat". En l'espèce, la SAS Action Logement Services a produit le contrat de cautionnement N°A10413011492 du 03 octobre 2024 et les quittances subrogatives des 10 septembre 2025, 19 novembre 2025, 23 mars 2026 tous signés valablement (électroniquement ou manuscritement) par [E] [M], mandataire du bailleur. Ainsi, il ressort de ces pièces que le bailleur représenté par son mandataire a en effet conclu un contrat de cautionnement avec la SAS Action Logement Services, et a valablement adhéré aux quittances subrogatives précitées. En conséquence, il convient de constater la validité du contrat de cautionnement et de ces quittances. Sur la subrogation de la SAS Action Logement Services dans les droits de la bailleresse Aux termes de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. En outre, l'article 8.1, p. 7 et 8 du contrat de cautionnement stipule que "la caution sera subrogée au bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle". Il en ressort que la caution peut user de la possibilité d'acquitter elle-même les sommes dues et d'exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l'action en résolution de bail (cf. not. Cass. com., 12 juillet 2004, n°03-12.131). En l'espèce, il ressort du décompte produit à l'audience, ainsi que des quittances subrogatives, que la SAS Action Logement Services a versé au bailleur la somme de 3.922,33 euros au titre de l'ensemble des impayés locatifs de M. [Z] [Y] pour les mois de mai 2025 à avril 2026. Ainsi, en application de l'article 2306 du code civil, la SAS Action Logement Services est subrogée dans tous les droits qu'avaient le bailleur à l'encontre de son locataire et notamment dans le droit de solliciter l'acquisition de la clause résolutoire et de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation par elle versées au titre du cautionnement. En conséquence, la SAS Action Logement Services a qualité pour engager une procédure en règlement des sommes payées en lieu et place du bailleur. C'est à bon droit qu'elle a initié un commandement de payer visant la clause résolutoire. Sur la résiliation du bail L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail de six semaines après la délivrance d'un commandement de payer rester sans effets. Or, la SAS Action Logement Services justifie avoir signifié le 19 septembre 2025 un commandement de payer et visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour un montant de 1.625 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux. En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 28 octobre 2025. Sur la demande de délai de paiement L'article 24 VII précise que le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur, et à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locatve et qu'il ait repris le versement intégral du loye courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la limite de trois années. En l'espèce, le locataire sollicite le bénéfice de délais de paiement. Cependant il ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant, le seul versement effectué en mai 2025 ne pouvant s'analyser en une reprise du paiement du loyer courant et ce d'autant que le défendeur ne verse aucun élément permettant à la juridiction d'évaluer sa capacité à régler sa dette. Dans ces conditions sa demande de délai sera rejetée. M. [Z] [Y] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SAS Action Logement Services, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de M. [Z] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au présent dispositif. Sur la régularisation des charges En application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de procéder à une régularisation annuelle des charges. Le bailleur peut justifier de leur réalité dans la limite du délai de prescription. Pour autant, l'absence de régularisation des charges relève d'une obligation du bailleur qui ne saurait conduire à remettre en cause l'exigibilité des provisions contractuellement dues par le locataire. Il est constant M. [Z] [Y] ne paie plus son loyer depuis plusieurs mois, qu'il reconnaît sa dette et que les difficultés financières invoquées, ainsi que les considérations sociales, sont juridiquement inopérantes pour faire obstacle au jeu de la clause résolutoire. En outre, il est à remarquer que le bailleur a communiqué des justificatifs de régularisation de charges et ces demandes ne font l'objet d'aucune critique sur le fond et donc sur leur montant. Il y a lieu de considérer qu'en application du contrat de bail litigieux, les charges sont dues et ne sauraient être déduites de la dette. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. La SAS Action Logement Services produit un décompte arrêté au 27 mai 2026 à titre de justificatif de l'arriéré locatif pour la somme de 3.064,55 euros, échéance de mai 2026 incluse. M. [Z] [Y] sera condamné au paiement de cette somme. Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation M. [Z] [Y] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la SAS Action Logement Services, soit la somme mensuelle de 328 euros. Sur les autres demandes M. [Z] [Y], qui succombe à l'instance, devra supporter la charge des dépens. Ni l'équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées. Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, CONSTATE la résiliation du bail conclu le 30 septembre 2024 entre la SCI CHAMPAUVER et M. [Z] [Y] portant sur le logement situé 69 Avenue Charras 63000 CLERMONT-FERRAND, à compter du 28 octobre 2025, ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de M. [Z] [Y] ainsi que tout occupant de son chef, du logement situé 69 Avenue Charras 63000 CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et conformément à l'article L.433-1 du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée, DIT qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en vue du relogement de M. [Z] [Y] en application des dispositions de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3.064,55 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 27 mai 2026 comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025 sur la somme dûe à cette date, soit 1.625 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus, FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par M. [Z] [Y] à la somme mensuelle de 328 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la SAS Action Logement Services ladite indemnité mensuelle à compter du mois juin 2026 et jusqu'à complète libération des lieux, sous réserve de justification par la SAS Action Logement Services du paiement préalable du montant de cette indemnité au bailleur par quittance subrogative, DEBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [Z] [Y] aux dépens de l'instance comprenant le coût de l'assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer et de sa notification auprès de la CCAPEX, RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier. Le greffier Le juge des contentieux de la protection