Cour d'appel de Paris, 2 juillet 2026, 24/09526

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3

ARRÊT

DU 02 JUILLET 2026 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/09526 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJPIG Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Mars 2024 -Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] - RG n° 23/01980 APPELANTE S.A. ESSONNE HABITAT Immatriculée au R.C.S. d'[Localité 1] sous le numéro 965 202 880 [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Benjamin CHABERNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : E0448 INTIMÉS Madame [L] [W] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3] DÉFAILLANTE Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 01er août 2024, remise à personne Monsieur [A] [W] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 3] DÉFAILLANT Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 01er août 2024, remise à personne COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Laura TARDY, conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Anne-Laure MEANO, présidente de chambre Mme Laura TARDY, conseillère Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN ARRÊT : - Par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Anne-Laure MEANO, présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, greffière, présente lors de la mise à disposition. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 28 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry dans une affaire opposant la société Essonne Habitat à Mme [L] [W] et M. [A] [W]. Suivant contrat signé le 1er octobre 2010, la société [Adresse 4], aux droits de laquelle vient la société Essonne Habitat, a donné en location à M. et Mme [W] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 5], à [Localité 4] (91), moyennant un loyer mensuel actualisé de 497,83 euros, outre provisions sur charges de 294,93 euros. Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2023, la société Essonne Habitat a fait délivrer à M. et Mme [W] un commandement de payer les loyers échus à hauteur de la somme de 5 453,30 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2023, la société Essonne Habitat a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry- Courcouronnes, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de M. et Mme [W] ainsi que de tous occupants de leur chef et de les voir condamner solidairement à lui verser : - la somme de 5 469,30 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023, - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu'à la libération effective des lieux, - la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le commandement de payer et l'assignation. A l'audience, la société Essonne Habitat a maintenu ses demandes, sauf à réactualiser l'arriéré locatif, arrêté au 11 janvier 2024, à la somme de 5 494,30 euros frais déduits. Comparante, Mme [W] a contesté la dette et a sollicité à titre subsidiaire des délais de paiement à hauteur de 20 euros par mois en plus du loyer courant. Assigné par dépôt à l'étude, M. [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 28 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry a statué en ces termes : - condamne conjointement M. [A] [W] et Mme [L] [W] à verser à la société Essonne Habitat la somme de 1 843,71 euros actualisée au 11 janvier 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 ; - autorise M. [A] [W] et Mme [L] [W] à s'acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d'un montant de 20 euros et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ; - dit que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ; - constate la recevabilité de l'action en résiliation intentée par la société Essonne Habitat ; - constate que le contrat signé le 1er octobre 2010 entre la société [Adresse 4], aux droits de laquelle vient la société Essonne Habitat et M. [A] [W] et Mme [L] [W] concernant les locaux situés [Adresse 6] s'est trouvé de plein droit résilié le 17 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ; - suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés ; - dit qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ; - dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, et 15 jours après une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse : - M. [A] [W] et Mme [L] [W] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ; - la clause de résiliation reprendra son plein effet ; - la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société Essonne Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 17 août 2023 ; - M. [A] [W] et Mme [L] [W] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ; - faute pour M. [A] [W] et Mme [L] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution le sort des meubles garnissant les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - en cas de maintien dans les lieux, la société Essonne Habitat sera en droit d'exiger de M. [A] [W] et Mme [L] [W] le paiement in solidum d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet de la clause résolutoire ; - fixe en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par M. [A] [W] et Mme [L] [W] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin, - condamne in solidum M. [A] [W] et Mme [L] [W] à verser à la société Essonne Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; - dit que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; - condamne in solidum M. [A] [W] et Mme [L] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 juin 2023 et de l'assignation ; - déboute la société Essonne Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 22 mai 2024 par la société Essonne Habitat, Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 juillet 2024, par lesquelles la société Essonne Habitat demande à la cour de : - donner acte à la société Essonne Habitat de ce qu'elle tient à la disposition de M. et Mme [W], fût-ce devant la présente juridiction, l'ensemble des pièces justificatives des charges réclamées, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné conjointement M. et Mme [W] à verser à la société Essonne Habitat la somme de 1 843,71 euros actualisée au 11 janvier 2024 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023, Statuant à nouveau, - condamner solidairement M. et Mme [W] à régler la somme de 5 494,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 11 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus, frais d'huissier déduits, - condamner solidairement M. et Mme [W] à payer à la société Essonne Habitat une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. et Mme [W] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Chabernaud dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. M. et Mme [W] n'ont pas constitué avocat. La déclaration d'appel a été signifiée aux intimés le 16 juillet 2024, à personne présente au domicile. Les premières conclusions leur ont signifiées le 1er août 2024 à personne. L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle les intimés sont tenus de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparaît pas, le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. La société Essonne Habitat a formé appel partiel, ne sollicitant l'infirmation que du seul chef du jugement condamnant M. et Mme [W] à lui verser la somme de 1 843,71 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de décembre 2023. Le surplus du jugement est ainsi irrévocable. Sur l'arriéré locatif Le premier juge a relevé que les régularisations de charges effectuées par le bailleur, fondées sur les décomptes individuels de charges, n'étaient pas accompagnées des pièces justificatives de celles-ci, alors que les sommes réclamées à ce titre étaient contestées par les locataires, et a donc rejeté la demande à ce titre, faisant toutefois droit au surplus de la demande, à hauteur de la somme de 1 843,71 euros. La société Essonne Habitat conclut à l'infirmation de ce chef du jugement et réitère sa demande devant la cour, tendant à la condamnation solidaire de M. et Mme [W] à lui verser la somme de 5 494,30 euros arrêtée au 11 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus. Elle fait valoir que le premier juge a mis à sa charge des obligations qui ne lui incombent pas pour car elles excèdent les termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que les justificatifs des charges doivent être mis à disposition des locataires et non leur être communiqués. Elle estime avoir satisfait à ses obligations relevant des dispositions de cet article en justifiant du montant des charges récupérables et de la clé de répartition, ainsi que du montant des charges dont les locataires sont redevables après déduction des provisions. Elle détaille les calculs effectués pour le bâtiment dans lequel les locataires résident, puis individuellement pour leur logement, sur la base des mètres carrés loués. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : - 1° des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; - 2°des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 134-3 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Il appartient au juge de rechercher si les charges sont justifiées (3e Civ., 19 janvier 2000, n° 98-12.658), en ce sens qu'il incombe au juge de rechercher si les deux étapes successives de la régularisation (fourniture du décompte et mise à disposition des pièces justificatives) ont bien été respectées (3e Civ., 30 juin 2004, n° 03-11.098). La mise à disposition des justificatifs (factures de charges, contrats de prestations, etc) doit être effective au moins durant six mois à compter de l'envoi du décompte de charges et le bailleur doit tenir les pièces justificatives à la disposition personnelle de chaque locataire durant cette période (3e Civ., 8 janvier 2004, n° 02-15.810), l'accès aux justificatifs devant être permis dans des conditions raisonnables et normales. En l'espèce, M. et Mme [W] ont contesté devant le premier juge les régularisations de charges effectuées par le bailleur pour les années 2019 et 2020. Les décomptes individuels de régularisation des dépenses à la charge du locataire, pour les années 2019 et 2020, que les locataires ne contestent pas avoir reçu, précisent sur le document que "les pièces justificatives des dépenses sont tenues à votre disposition au siège de notre société durant les trente jours qui suivent l'envoi du présent avis." Les locataires n'ont pas justifié, ni même allégué, d'une quelconque difficulté relative à la mise à disposition des documents, tenant au lieu ou à la forme de la mise à disposition. Au contraire, la société Essonne Habitat, venant aux droits du précédent bailleur et ayant constaté des irrégularités dans la perception des provisions pour charges (insuffisantes au regard des charges réelles), a adressé plusieurs courriers aux locataires pour expliquer l'origine du montant important sollicité et indiquer les coordonnées d'un correspondant spécifique à ce titre. C'est à tort que le premier juge a rejeté la demande de la société Essonne Habitat au titre de la régularisation des charges en exigeant la production des justificatifs alors que le bailleur établit avoir valablement mis ceux-ci à la disposition des locataires dans des conditions dont la normalité n'a pas été discutée. La société Essonne Habitat justifie des régularisations de charges pour les années 2019 et 2020 par production des décomptes individuels et des justificatifs des calculs par bâtiment puis pour le logement loué par les époux [W]. Ces pièces n'ont pas été contestées et les sommes demandées au titre des régularisations apparaissent conformes aux justificatifs produits. Dès lors, infirmant le jugement de ce chef, la cour condamne M. et Mme [W] à verser à la société Essonne Habitat la somme de 5 494,30 euros arrêtée au 11 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus. En revanche, c'est à bon droit que le premier juge a condamné M. et Mme [W] conjointement entre eux, à défaut de clause de solidarité dans le contrat de bail ou de tout moyen de la part du bailleur créancier, développé à l'appui de sa demande de solidarité, étant relevé qu'en cause d'appel, la société ne produit aucun élément venant contredire ce qui précède. Sur les frais du procès La société Essonne Habitat n'a pas interjeté appel des chefs du jugement relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles. Y ajoutant en appel, la cour laisse à la société Essonne Habitat la charge des dépens exposés par elle et rejette sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, INFIRME le jugement rendu le 28 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry en ce qu'il a condamné M. [A] [W] et Mme [L] [W] à verser à la société Essonne Habitat la somme de 1 843,71 euros actualisée au 11 janvier 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2023 incluse, le CONFIRME pour le surplus, en ce compris le caractère conjoint de la condamnation à paiement, Statuant à nouveau du chef infirmé, CONDAMNE M. [A] [W] et Mme [L] [W] à verser à la société Essonne Habitat la somme de 5 494,30 euros échue au 11 janvier 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2023 incluse, Y ajoutant, LAISSE à la société Essonne Habitat la charge des dépens exposés par elle et REJETTE sa demande afférente aux frais irrépétibles, REJETTE toutes autres demandes. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE