Tribunal judiciaire de Versailles, 28 mai 2026, 25/02227

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 28 MAI 2026 N° RG 25/02227 - N° Portalis DB22-W-B7J-S7LO Code NAC : 71G DEMANDEURS au principal : Demandeurs à l'incident : 1/ Monsieur [O] [Y] né le 16 Octobre 1973 à [Localité 1] (92), demeurant [Adresse 1], 2/ Madame [Q] [M] née le 11 Novembre 1974 à [Localité 2] (75), demeurant [Adresse 1], représentés par Maître Camille TERRIER, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ludivine FLORET, avocat postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDEURS au principal : Défendeurs à l'incident : 1/ Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic, ORALIA GRIFFATON ET MONTREUIL, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 592 057 970 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représenté par Maître Catherine LEGRANDGERARD, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Franck FISCHER, avocat plaidant au barreau de PARIS. 2/ La société FONCIA [Localité 2] RIVE DROITE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 582 098 026 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Didier SITBON, avocat plaidant au barreau de PARIS. 3/ La société TRANSFORM, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 410 032 692 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Julie PIQUET de la SAS DELCADE, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Amélie MATHIEU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES. * * * * * * DÉBATS : A l'audience publique d'incident tenue le 15 Janvier 2026, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Monsieur JOLY, Juge de la mise en état assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier. Puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l'ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 18 Mars 2026 prorogé au 09 Avril 2026, 30 Avril 2026 et 28 Mai 2026 pour surcharge magistrat. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Mme [Q] [M] et M. [O] [Y] (ci-après les consorts [V]) sont propriétaires des lots N°104, 123, 303 et 114 au sein de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété. Déplorant des désordres affectant leurs lots, les consorts [V] ont, par acte du 12 décembre 2023, fait assigner le syndicat des copropriétaires, la société FONCIA RIVE DROITE en sa qualité de syndic de copropriété et la société TRANSFORM, représentée par M. [J], architecte de l'immeuble, devant le Tribunal judiciaire de Paris, aux fins de condamnation in solidum au paiement en principal de la somme de 69.497,76 euros au titre de la perte de chance de percevoir les loyers sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1240 du Code civil. Par ordonnance rendue le 28 janvier 2025, le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris a ordonné le renvoi de l'affaire devant le Tribunal judiciaire de Versailles au visa de l'article 47 du code de procédure civile, Mme [Q] [M] étant avocate au barreau de Paris. Par conclusions d'incident du 13 janvier 2026, les consorts [V] demandent au juge de la mise en état de : - DÉBOUTER la société TRANSFORM de sa demande de mise hors de cause ; - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à payer à Mme [M] et M. [Y] la somme de 100.000 euros, à titre de provision, à valoir sur la réparation définitive de leur préjudice ; - JUGER que Mme [M] et M. [Y] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à payer à Mme [M] et M. [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'incident. Par conclusions d'incident du 14 janvier 2026, la société FONCIA RIVE DROITE demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles

9 et 789 du CPC, Vu l'article 1992 du Code Civil, • Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, de sa demande de garantie de toute condamnation formée à l'encontre de la SAS FONCIA [Localité 2] RIVE DROITE, à titre principal, l'appréciation de la responsabilité d'un syndic n'étant ni de plein droit ni présumée et relevant à ce titre des seuls pouvoirs du seul Juge du fond, et, à titre subsidiaire, l'existence de l'obligation étant, en tout état de cause, sérieusement contestable, le syndicat étant incapable de démontrer cumulativement une faute de la SAS FONCIA [Localité 2] RIVE DROITE, un préjudice et un lien de causalité entre la prétendue faute et le prétendu préjudice. • Débouter plus généralement toutes parties adverses de toutes demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SAS FONCIA [Localité 2] RIVE DROITE. • Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, à payer à la SAS FONCIA [Localité 2] RIVE DROITE, la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du CPC. • Statuer ce que de droit sur les dépens. Par conclusions d'incident du 9 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de : Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 Juillet 1965 Débouter les demandeurs de leur demande de condamnation du syndicat à titre de provision ainsi que de leur demande au titre de l'article 700 du CPC Subsidiairement et au cas où le syndicat serait condamné au paiement de cette provision, condamner son ancien syndic le cabinet FONCIA [Localité 2] RIVE DROITE en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 à garantir le syndicat de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre Condamner la société FONCIA [Localité 2] RIVE DROITE aux entiers dépens outre au paiement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice, la société ORALIA GRIFFATON ЕT MONTREUIL d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC Par conclusions d'incident du 9 janvier 2026, la société TRANSFORM demande au juge de la mise en état de prononcer la mise hors de cause de la société TRANSFORM en principal, frais et accessoires. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS

Sur la demande de provision Sur le principe de la provision Les consorts [V] font valoir que : - en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit dès lors qu'un copropriétaire subit des dommages imputables aux parties communes, - les éléments du dossier confirment sans aucune contestation possible que les désordres sont afférents à des éléments de structure de l'immeuble, c'est-à-dire des éléments du gros-œuvre, - l'origine des désordres est connue et n'a jamais été contestée par le syndicat des copropriétaires qui a d'ailleurs voté les travaux de remise en état, - les travaux de rénovation notamment des poutres, parties communes présentes dans l'appartement de Mme [M] et de M. [Y] n'ont toujours pas été entrepris et il existe une incertitude sur la nature des travaux de confortation qui devront être réalisés, - il est incontestable que les désordres affectant les parties communes de l'immeuble causent à Mme [M] et M. [Y] un préjudice constitué par la perte de chance de percevoir des loyers, - même à supposer que la responsabilité du copropriétaire du desssus soit engagée comme le prétend, sans le démontrer, le syndicat des copropriétaires, cela n'exonérerait pas celui-ci de sa responsabilité de plein droit mais lui ouvrirait simplement la possibilité de se retourner contre le tiers responsable. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que : - le seul énoncé des charges de copropriété et du montant de l'emprunt ne suffit pas à justifier du préjudice de même que le simple fait d'invoquer l'article 14 de la loi de 1965 ne suffit pas à démontrer que l'origine des désordres est commune et découle d'un défaut d'entretien de l'immeuble, - les demandeurs se sont opposés en 2024 à une mesure d'expertise concernant la SAS VERNEUIL qui élargie aurait permis de démontrer l'origine et les causes des sinistres dont ils sont victimes, - les demandeurs prétendent que les désordres ont forcément une origine liée à la responsabilité du syndicat ce qui est très loin d'être démontré en l'espèce si on se reporte au rapport établi en date du 3 novembre 2025 par la SARL MURS ARCHITECTURES et au rapport de OPTIMUM STRUCTURE en date du 31 octobre 2025, - au regard de ces rapports, les copropriétaires en surplomb de l'appartement des consorts [M] [Y] ont les plus grandes chances d'être à l'origine des désordres et sinistres subis tant par le syndicat des copropriétaires que par les demandeurs qui sont conjointement victimes dans cette affaire, le syndicat n'étant pas responsable du mauvais entretien des étanchéités des pièces d'eau aux étages supérieurs ou de la pose d'une chappe trop lourde à l'étage du dessus. Sur ce Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile : Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; 2° Allouer une provision pour le procès ; 3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ; Il résulte des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure au 1er juin 2020 telles qu'interprétées par une jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires répond de tous les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. La nouvelle rédaction de l'article 14 issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019 et entrée en vigueur le 1er juin 2020 prévoit désormais que le syndicat est "responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers et ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires". Cette nouvelle rédaction renforce le caractère de plein droit de la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour tout dommage trouvant sa source dans les parties communes. Cette responsabilité de plein droit avait du reste été consacrée par une abondante jurisprudence antérieurement à la nouvelle rédaction. Il s'ensuit que dès qu'est constaté un défaut d'entretien des parties communes,ou un désordre trouvant son origine dans les parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires, est engagée : la responsabilité du syndicat des copropriétaires est indépendante de toute notion de faute de sa part. Celui-ci peut toutefois s'exonérer en démontrant la faute de la victime du préjudice ou d'un tiers. En l'espèce, il ressort du règlement de copropriété que sont parties communes de l'immeuble : - Les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non ; - Le gros œuvre des planchers, à l'exclusion du revêtement du sol ; - Les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles. Le rapport OPTIMUM STRUCTURES montre un état dégradé des solives bois devant être étayées et devant faire l'objet de travaux de renforcement. Il en ressort en outre que le plancher haut est trop lourd en raison d'une chape de 35 à 50 centimètres d'épaisseur et qu'au moins deux cloisons doivent être renforcées. Le rapport MURS ARCHITECTURE montre que l'appartement des consorts [V] est étayé depuis 2022 à la suite de désordres structurels affectant le plancher bois et le mur en pan de bois central de l'appartement. Il ressort de ce rapport que les désordres identifiés dans le lot 104 sont dus à une dégradation progressive des bois porteurs (attaques d'insectes xylophages anciennes et humidité), à une surcharge excessive du plancher supérieur et à une perte de continuité des appuis entre éléments porteurs (solives, poutres, pans de bois), une intervention de renforcement sur les structures étant indispendable. Il apparaît en conclusion du rapport que le plancher haut du 1er étage du lot 104 présente une dégradation généralisée des structures bois et une insuffisance de la poutre métallique existante. Au regard de ces éléments et contrairement à ce que soutient à tort le syndicat des copropriétaires, il n'est pas sérieusement contestable que les désordres subis par les consorts [V] trouvent leur origine dans les parties communes et ce alors que les travaux réparatoires sont interrompus. Dans ces conditions, la demande de provision est légitime et le syndicat des copropriétaires ne peut sérieusement soutenir que les demandeurs n'apportent pas la preuve de leur préjudice alors que leur appartement est étayée et que des travaux de renforcement sont jugés indispensables avant tout retrait des étaiements (Cf.rapport MURS ARCHITECTURES). Au surplus, l'argument selon lequel les copropriétaires en surplomb de l'appartement des consorts [V] ont "les plus grandes chances d'être à l'origine des désordres et sinistres subis" est inopérant à un double titre dans la mesure où il n'apporte aucune démonstration et où n'est pas de nature à exonérer le syndicat de sa responsabilté, lequel pourra le cas échéant exercer un recours contre lesdits copropriétaires s'il le juge nécessaire. Sur le quantum de la provision Les demandeurs font valoir que : - depuis la révélation des sinistres, leur bien est inhabitable dans la mesure où il comporte 22 étais pour éviter tout risque d'effondrement, - ils doivent assumer des frais importants depuis l'acquisition de ce bien alors qu'ils sont totalement privés de sa jouissance, - contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, ils n'ont jamais eu l'occasion de l'utiliser comme un pied à terre (ils ont un autre appartement où ils habitent dans le même arrondissement), - ils subissent un important préjudice constitué par la perte de chance de percevoir des loyers depuis le mois de janvier 2022, date à laquelle les problèmes structurels du bâtiment B ont été révélés, - le loyer mensuel majoré serait de 2.458,48 euros (39,5 x 62,24 m2) ; à cette somme s'ajouterait les charges récupérables à hauteur de 255 € par mois, - le loyer charges comprises pourrait ainsi être fixé à la somme de 2.713,48 euros, a minima, - il n'est pas douteux que compte-tenu de son emplacement et de ses caractéristiques (notamment au regard de la terrasse de plus de 30 m2), ce bien se serait loué sans aucune difficulté, - ainsi, Mme [M] et M. [Y] subissent une perte de chance de percevoir la somme de 2.713,48 € par mois depuis le mois de janvier 2022, ce qui représente à ce jour, selon décompte arrêté au mois de janvier 2026 inclus (49 mois), une somme de 132.960,52 euros, - ils sont donc bien fondés à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 100.000 euros à titre provisionnel. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que : - les demandeurs invoquent une perte de chance de percevoir des loyers sachant qu'ils n'ont jamais eu l'intention de vivre dans cet appartement destiné à devenir un pied à terre étant précisé qu'ils ne produisent absolument aucune pièce probante justifiant par exemple de surcoûts d'hébergement temporaire, frais de sauvegarde, factures/devis de remise en état, constats d'huissier, rapports d'expert permettant d'objectiver le dommage et son imputabilité à une partie commune, - la demande d'indemnité provisionnelle devant le juge de la mise en état suppose nécessairement de présenter des éléments probants établissant le principe du dommage indemnisable imputable à un vice de construction ou un défaut d'entretien d'une partie commune, et d'en donner une évaluation sérieuse et documentée, - à défaut, une demande fondée sur de simples charges et la mention d'un emprunt a toutes les raisons d'être jugée insuffisamment étayée et les demandeurs devront en être déboutés. Sur ce : Ainsi qu'indiqué au paragraphe précédent, les demandeurs subissent une privation de jouissance résultant de l'étaiement de leur appartement. La perte d'une chance, en ce qu'elle prive la victime d'une éventualité favorable, constitue un préjudice indemnisable, dès lors que cette chance est réelle et sérieuse. La réparation porte sur la chance perdue, qui doit être évaluée en fonction de la probabilité de l'événement favorable manqué, sans exiger pour autant que cette probabilité soit particulièrement élevée ou certaine. Les pièces produites ne permettent pas de faire débuter le préjudice de jouissance en janvier 2022 comme le demandent les consorts [V]. Il est en revanche constant que les investigations menées en février et mars ont permis de mettre en évidence différents problèmes structurels dans le bâtiment B, dont il a été confirmé en avril 2022 par la rapport du bureau d'étude STRUCTURIS qu'ils nécessitaient un traitement d'ensemble. En l'espèce, compte tenu d'une perte de chance évaluée à environ 60% et au regard des justificatifs produits (pièce 56 des demandeurs) le montant de la provision allouée sera fixé à 75.000 euros pour la période d'avril 2022 à janvier 2026 inclus. Sur l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires fait valoir que : - il ressort des pièces produites aux débats que ce syndic a commis de graves erreurs, manquements et fautes dans l'exercice de ses fonctions au regard notamment de ce dossier qui aurait dû mériter toute son attention compte tenu des enjeux, - il s'est laissé totalement déborder par la situation et a fini par ne plus rien faire, - l'inertie du syndic a incontestablement contribué à l'aggravation des désordres structurels et au préjudice financier subi par le syndicat du fait de travaux qui seront plus coûteux, et du risque de condamnation au profit des demandeurs, La société FONCIA [Localité 2] RIVE DROITE fait valoir, à titre principal, que la demande de garantie excède les pouvoirs du juge de la mise en état lequel n'a pas les pouvoir d'apprécier une faute du syndic dont l'apprécisation relève des pouvoirs du juge du fond, la responsabilité d'un syndic n'étant ni de plein droit, ni présumée. Sur ce : L'argumentation du syndicat des copropriétaires repose sur l'existence d'une faute du syndic de nature à engager sa responsabilité. C'est à bon droit que la société FONCIA [Localité 2] RIVE DROITE fait valoir qu'il s'agit là d'une question de fond relevant de la compétence du juge du fond. La demande de garantie du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée. Sur la demande de mise hors de cause de la société TRANSFORM Ainsi que le font valoir les consorts [V], s'ils ne sollicitent que la condamnation du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de sa responsabilité de plein droit, au paiement d'une provision, il n'en demeure pas moins que le tribunal devra se prononcer au fond, sur la faute éventuelle du cabinet d'architecture dont la demande apparaît prématurée et sera rejetée. Sur les demandes accessoires Les dépens de l'incident suivront le sort des dépens de l'instance au fond et, en l'absence de condamnation à ce titre, il ne saurait y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à ce stade de la procédure. La demande de dispense au titre de l'article 10-1 ne saurait être prononcée par le juge de la mise en état avant tout jugement au fond.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de la mise en état, statuant en application des articles 789 et suivants du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l'article 795 du code de procédure civile, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [Q] [M] et M. [O] [Y] une provision de 75.000 euros à valoir sur l'indemnisation définitive de leurs préjudices résultant des dommages affectant leur appartement, Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice de son appel en garantie dirigé contre la société FONCIA [Localité 2] RIVE DROITE, Déboute la société TRANSFORM de sa demande de mise hors de cause, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que les dépens de l'incident suivront le sort des dépens de l'instance au fond, Rejette toute autre demande, Renvoi l'affaire à la mise en état du 2 septembre 2026 à 9h30 pour conclusions en défense. Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2026, par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision. LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT