Tribunal judiciaire de Lille, 7 février 2024, 24/00203

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référés expertises N° RG 24/00203 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X766 SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 FEVRIER 2024 DEMANDERESSE : S.A.R.L. NEGISHI JAPON [Adresse 5] [Localité 2] représentée par Me Justine CORDONNIER, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSES : Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL JV CONSEIL PATRIMOINE RETRAITE [Localité 6] défaillant S.C.I. DES [Adresse 1] [Adresse 3] [Localité 4] défaillant JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l'Organisation Judiciaire GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition DÉBATS à l'audience publique du 06 Février 2024 ORDONNANCE du 07 Février 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l'affaire en délibéré, a statué en ces termes : La S.A.R.L. NEGISHI JAPON est titulaire d'un bail commercial qui lui a été consenti suivant acte authentique du 31 octobre 2014, à effet du 1er novembre 2014, pour 9 ans, tacitement prolongé, par la SCI du [Adresse 1], portant sur le lot n°1 (rez-de-chaussée et deux grandes pièces voûtées en sous-sol et une cour commune, mais à usage privatif) moyennant le paiement d'un loyer annuel de 19.200 euros HT et dépendant d'un immeuble situé à [Localité 6] (59), [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété, dont le syndic en exercice est la S.A.R.L. JV CONSEIL PATRIMOINE RETRAITE. La S.A.R.L. NEGISHI JAPON expose que le restaurant qu'elle exploite subit un dégât des eaux, constaté en novembre 2021, qui a donné lieu à un rapport SOCOTEC le 27 décembre 2022, qui mentionne un risque moyen et la nécessaire révision du réseau d'évacuation des eaux usées du bâtiment ; Que tant le bailleur que la copropriété, respectivement mis en demeure à plusieurs reprises, s'abstiennent de toute diligence et que les travaux n'ont pas été réalisés ; Qu'un nouveau rapport SOCOTEC du 04 janvier 2024 estime désormais le risque imminent du fait des atteintes à la voûte de la cave. Elle indique qu'elle a, de ce fait, cessé fin décembre 2023, l'exploitation du commerce, pour garantir la sécurité de son personnel et de sa clientèle. Autorisée par ordonnance sur requête du 02 février 2023, la S.A.R.L. NEGISHI JAPON a par actes du 02 février 2024, fait assigner en référé à heure indiquée, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] et la SCI du [Adresse 1], aux fins de : Vu la jurisprudence Vu la requête qui précède et les motifs y exposés Vu l'urgence Vu les pièces versées au débat Vu l'article 485 du code de procédure civile,

Vu les articles

834 et 835 alinéa I du code procédure civile. Vu l'article 121.9 du code civil, les moyens qui précédent et les pièces versées aux débats, Vu l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution Vu l'article 1719 1°) et 3°) du code civil Va l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : Vu les articles 1103 et suivants du code civil Déclarant la demande de la société NEGISHI JAPON recevable et bien fondée, -Condamner la SCI du [Adresse 1] à réaliser les travaux conservatoires préconisés au titre des parties privatives, à savoir installation d'une VMC dans la cave, dégagement des soupiraux, enlèvement des revêtements sur les murs et plafond de la cave, par la société SOCOTEC dans ses rapports du 27 novembre 2022 et du 4 janvier 2024 dans un délai de deux mois à compter de la signification des présentes, passé ce délai sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, -Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], à réaliser les travaux conservatoires préconisés au titre des parties communes, à savoir l'étaiement de la cave et la mise en place d'un fissuromètre sur l'ensemble des fissures constatées par la société SOCOTEC par la société SOCOTEC dans ses rapports du 27 novembre 2022 et du 4 janvier 2024 dans un délai de deux mois à compter de la signification des présentes, passé ce délai sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, -Autoriser la société NEGISHI JAPON à suspendre le paiement des loyers des locaux sis [Adresse 1] à compter du 1er mars 2024, jusqu'à la réalisation des mesures conservatoires par le bailleur et la copropriété, -Autoriser la société NEGISHI JAPON à consigner le montant du loyer et charges à compter du 1er mars 2024 auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu'à la réalisation des mesures conservatoires par le bailleur et la copropriété, -Ordonner que le déblocage des fonds intervienne sur présentation d'une décision au fond statuant à ce titre, -Condamner in solidum la SCI des [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires des [Adresse 1] à payer par provision à la société NEGISHI JAPON, la somme de 1560 euros au titre de la prise en charge de la facture d'intervention de la société SOCOTEC, -Condamner in solidum, la SCI des [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires des [Adresse 1] à payer a la société NEGISHI JAPON la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -Condamner in solidum la SCI des [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires des [Adresse 1] aux dépens. L'affaire a été appelée à l'audience du 06 février 2024 pour y être plaidée. A cette date, la S.A.R.L. NEGISHI JAPON, représentée, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d'instance repris oralement. Le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice et la SCI des [Adresse 1], régulièrement assignés respectivement par remise de l'acte à une personne se déclarant habilitée à le recevoir et par remise de l'acte en l'étude du commissaire de justice, n'ont pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l'acte introductif d'instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d'appel est réputée contradictoire.

MOTIFS

DE LA DÉCISION En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence d'au moins l'un des défendeurs, il ne sera fait droit à la demande que si le juge l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la réalisation de travaux dans les parties communes La S.A.R.L. NEGISHI JAPON sollicite la réalisation par le syndicat des copropriétaires de travaux conservatoires dans les parties communes tels que préconisés par les rapports SOCOTEC des 27 décembre 2022 et 04 janvier 2024, destinés à préserver la solidité du bâtiment. En application des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble, ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers, ayant leur origine, dans les parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. Selon l'article 835 du code de procédure civile "Le président du tribunal judiciaire (...) peu[..]t toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état, qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peu[..]t accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire". Le rapport SOCOTEC du 04 janvier 2024 (pièce n°46) constate : -l'existence d'une fissure traversante au niveau d'un mur de la cave et plusieurs fissures (pages 8/21 et suivantes). La fissure traversante est ancienne, elle suit plus ou moins les joints mais certaines briques sont fissurées. Les murs sont très humides et les joints sont friables. Les éléments métalliques de renfort horizontaux, dans un des murs de la descente d'escalier sont complètement corrodés. Il est préconisé au rapport d'enlever l'enduit-crépi de la descente d'escalier, d'effectuer un rejointement complet des murs en brique, avec un remplacement des briques abîmées ou cassées. Le mur avec les renforts métalliques devra être renforcé, tout comme les murs fissurés. Le risque est qualifié de "moyen " R2 : intervention à mener sous un an. - la présence d'une fissure se prolongeant sous la voûte, dans l'autre angle de la cave (pages 12/21 et suivantes). L'expert retient un risque imminent, du fait de la remise en cause de la solidité de la cave. Il est préconisé un sondage au niveau de cette fissure afin de constater l'état de la maçonnerie (briques fissurées, disjointoiement). De plus les murs sont très humides. A titre conservatoire la SOCOTEC préconise la mise en place d'un étaiement, avec une surveillance et un suivi de cette fissure. Aux termes du règlement de copropriété, sont des parties communes, les murs mitoyens ou non entourant la copropriété, les fondations, les gros murs de façade et de refends, murs pignons, murs et cloisons séparant les parties communes des parties divises (pages 6 et 7- pièce n°2). Les désordres mentionnés concernent les parties communes. Le dommage imminent, susceptible de se réaliser avec une certaine probabilité, est établi du fait des désordres affectant l'immeuble et du risque pour la sécurité des habitants de l'immeuble. Il convient dès lors de faire droit à la demande de la S.A.R.L. NEGISHI JAPON, au titre des mesures conservatoires, à réaliser les travaux dans les parties communes selon les modalités déterminées au dispositif de la présente décision, à la charge du syndicat des copropriétaires, dans le cadre de son obligation de conservation de l'immeuble, étant observé qu'il n'est fait aucune demande, au titre de la toiture en tôle fibrociment très vétuste de l'extension au niveau de la cour, qui présente de nombreuses infiltrations, occasionnant une aggravation de l'humidité présente au niveau des murs de la descente d'escalier vers la cave, présentant un risque "moyen" ( page 16 / 21 du rapport SOCOTEC précité), mais qui n'appartient pas à l'assiette du bail, ni au titre de l'encadrement en pierre de la façade arrière dégradé (risque "moyen"- page 17/21), ni encore en ce qui concerne les désordres affectant le mur mitoyen côté cour, présentant un risque "imminent" ( page 18/ 21 du rapport SOCOTEC). Sur la réalisation des travaux dans les parties privatives La S.A.R.L. NEGISHI JAPON sollicite la réalisation par le bailleur, la SCI [Adresse 1], de travaux conservatoires dans les parties privatives tels que préconisés par les rapports SOCOTEC des 27 décembre 2022 et 04 janvier 2024, destinés à préserver la solidité du bâtiment. Le bailleur est tenu selon le droit commun du bail d'une obligation de délivrance et de bon entretien des lieux loués conformément à leur destination et de garantir au preneur, une jouissance paisible des lieux loués (article 1719 du code civil). Le rapport SOCOTEC précité mentionne, dans la cave, la présence d'humidité, moisissures sur les murs de la cave et effritement de l'enduit (pièce n°46 page 14/21). Il est également indiqué que la ventilation de la cave est insuffisante et il est recommandé la mise en place d'une VMC performante. Les soupiraux doivent être dégagés afin d'assurer une bonne circulation de l'air, avec la réalisation d'un assèchement des murs. Il est préconisé l'enlèvement du panneau (camouflant les moisissures) afin de constater les éventuels désordres sur le plafond voûté et l'enlèvement de la couche d'enduit mortier afin de laisser les murs respirer et de constater les éventuels désordres sur la structure et faire les réfections de maçonnerie nécessaires. Le risque est selon le rapport, imminent. Le trouble manifestement illicite, du fait des troubles de jouissance paisible des lieux loués du fait des désordres, dans les locaux qui sont donnés à bail au preneur, et du dommage imminent, du fait de l'état dégradé de l'immeuble, justifient qu'il soit fait droit aux demandes de la S.A.R.L. NEGISHI JAPON, selon les modalités déterminées au dispositif de l'ordonnance. Sur la consignation des loyers La S.A.R.L. NEGISHI JAPON exposant que le local commercial supporte des infiltrations au niveau de la hotte dans la salle principale du restaurant, dont l'origine est imputable à la colonne d'évacuation des eaux usées vétuste et qu'elle n'est plus en mesure de l'exploiter depuis le 27 décembre 2023, sollicite l'autorisation de suspendre et de consigner les loyers, au visa des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile et de l'article 1719 du code civil, et indépendamment de l'imputation au preneur des travaux de l'article 606 du code civil. La S.A.R.L. NEGISHI JAPON invoque les manquements du bailleur à ses obligations et l'exception d'inexécution par le bailleur de ses obligations, l'autorisant à se dispenser du paiement des loyers. Compte tenu des pièces versées au débat, attestant des désordres affectant les lieux donnés à bail, et des constatations précitées opérées par le rapport SOCOTEC et les risques qualifiés d'imminents, relatifs à la structure de l'immeuble (voûte en cave), caractérisant l'impossibilité d'exploiter les lieux, dans des conditions satisfaisantes de sécurité s'agissant d'un établissement recevant du public et dans des conditions sanitaires et d'hygiène satisfaisantes, et en considération des nombreuses mises en demeure adressées au bailleur (pièces n°22, 44, 45, 49) dont la dernière le 11 janvier 2024, toutes demeurées sans effet, il convient de faire droit à la demande de consignation des loyers à compter du 1er mars 2024, dans l'attente de la réalisation des travaux ordonnés, selon les modalités fixées au dispositif de la décision. En effet, l'obligation de délivrer un local conforme à sa destination, à la charge du bailleur, n'est pas contestable, quand bien même le bail transfère au preneur les réparations de l'article 606 du code civil et la mesure est purement conservatoire, dans l'attente de la réalisation des travaux et non pas comme sollicité jusqu'au prononcé d'une décision au fond statuant sur le déblocage des fonds. En revanche, il n'y a pas lieu en l'état à ordonner une suspension du paiement des loyers, qui suppose d'examiner au fond des prétentions des parties et d'apprécier la gravité des manquements imputés au bailleur, justifiant de dispenser le locataire de l'une de ses obligations essentielles, à savoir le paiement du loyer en contrepartie de la mise à disposition des lieux. Sur le remboursement du coût du rapport SOCOTEC La S.A.R.L. NEGISHI JAPON sollicite le remboursement de la somme provisionnelle de 1560 euros, en remboursement de la facture SOCOTEC qu'elle a avancée, pour faire procéder au rapport. Cette demande, formée au dispositif de l'assignation, n'est toutefois pas supportée dans les motifs de l'acte introductif d'instance. Le juge des référés n'en est donc pas saisi conformément aux dispositions de l'article 768 alinéa 2 in fine du code de procédure civile selon lequel " le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion". Sur les autres demandes Les défendeurs qui succombent supporteront les dépens et leurs propres frais. Ils seront en outre condamnés à payer à la S.A.R.L. NEGISHI JAPON, la somme de 1200 euros chacun, au titre des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour assurer sa défense et sa représentation et préserver ses droits et qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

, Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Condamnons le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.R.L. JV CONSEIL PATRIMOINE RETRAITE, à réaliser les travaux conservatoires préconisés dans les parties communes, par la société SOCOTEC dans ses rapports du 27 novembre 2022 et du 4 janvier 2024, à savoir : -l'étaiement de la cave -la mise en place d'un fissuromètre sur l'ensemble des fissures constatées par la société SOCOTEC, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé ce délai, l'astreinte courant pendant trois mois, Condamnons la SCI du [Adresse 1], bailleur à réaliser les travaux conservatoires dans les parties privatives données à bail, préconisés par la société SOCOTEC dans ses rapports du 27 novembre 2022 et du 4 janvier 2024 à savoir : -installation d'une VMC dans la cave, -dégagement des soupiraux, -enlèvement des revêtements sur les murs et plafond de la cave, et ceux, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai, l'astreinte courant pendant trois mois, Disons que le juge des référés se réserve la liquidation de l'astreinte, Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de suspension du paiement du loyer, Autorisons la société NEGISHI JAPON à consigner le montant du loyer et charges à compter du 1er mars 2024 auprès de la Caisse des dépôts et consignations, jusqu'à la réalisation par le bailleur et la copropriété, des mesures conservatoires ordonnées par la présente décision, Disons que le déblocage des fonds interviendra sur constatation de la réalisation des travaux ordonnés par la présente ordonnance, Disons que le juge des référés n'est pas saisi de la demande en remboursement provisionnel de la facture SOCOTEC, Condamnons le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic à payer à la S.A.R.L. NEGISHI JAPON la somme de 1200 euros (mille deux cents euros) au titre des frais irrépétibles, Condamnons la SCI du [Adresse 1] à payer à la S.A.R.L. NEGISHI JAPON la somme de 1200 euros (mille deux cents euros) au titre des frais irrépétibles, Condamnons les défendeurs aux dépens, qui seront partagés par moitié entre eux. Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET