Tribunal judiciaire de Caen, 30 juillet 2026, 22/03917

N° du répertoire général : N° RG 22/03917 - N° Portalis DBW5-W-B7G-IFMO 50G Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente JUGEMENT N° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN CHAMBRE PROCEDURE ECRITE JUGEMENT DU 30 JUILLET 2026 EMANDEUR : Madame [A] [W] née le 07 Juin 1955 à [Localité 1] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Christophe BREIGEAT, avocat postulant au barreau de CAEN, vestiaire : 127 et par Me Eric FORESTIER avocat plaidant au Barreau de PARIS et DEFENDEUR : Monsieur [N] [M] demeurant [Adresse 2] représenté par la SELARL CHANUT ASSOCIES intervenant par Me Denis LESCAILLEZ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 15 et par Me Murielle GUERIN avocat plaidant au barreau de SAINT-BRIEUC ; COMPOSITION DU TRIBUNAL Présidente : Florence LANGLOIS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ; Greffière : Emmanuelle MAMPOUYA, Greffière,présente lors des débats et de la mise à disposition au greffe , DÉBATS à l'audience publique du 30 septembre 2025, DÉCISION Contradictoire, en premier ressort. Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2026, après prorogation du délibéré fixé initialement au 04 décembre 2025 COPIE EXÉCUTOIRE à Me Christophe BREIGEAT - 127, Me Denis LESCAILLEZ - 15 EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE Madame [A] [W] a mis en vente, au mois de mai 2021, la maison dont elle est propriétaire, sise [Adresse 3] à [Localité 2]. Monsieur [N] [M] a manifesté un intérêt soutenu pour ce bien, qu'il a visité à plusieurs reprises entre juillet et septembre 2021, notamment les 31 juillet, 1er août, 2 août, 28 août et 11 septembre 2021, comme l'attestent les échanges intervenus avec l'agent immobilier, Monsieur [S]. Celui ci l'a informé dès le 3 août 2021 de l'existence d'humidité dans la maison et lui a communiqué les coordonnées d'un technicien pour l'installation d'une ventilation mécanique contrôlée ainsi que celles du diagnostiqueur ayant réalisé les investigations nécessaires. Le 1er octobre 2021, les parties ont conclu un compromis de vente stipulant que l'acquéreur avait pu « visiter les lieux à sa convenance », qu'il prenait le bien dans l'état où il se trouverait le jour de l'entrée en jouissance, « sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment son bon ou mauvais état ou encore ses vices cachés », et qu'il avait procédé à une « visite attentive des biens ». Ce compromis prévoyait une clause pénale de 18 300 euros, ainsi que le versement par l'acquéreur d'un acompte de 5 000 euros . La signature de l'acte authentique était fixée au plus tard au 30 décembre 2021. Postérieurement à la signature du compromis, M. [M] a continué à se rendre sur les lieux, souvent accompagné de techniciens, les 13, 17, 23 et 30 novembre 2021, puis encore le 6 janvier 2022, disposant librement des clefs durant le mois de décembre. Par courrier recommandé du 6 janvier 2022, il a indiqué refuser de réitérer la vente, invoquant la découverte tardive de « vices cachés » portant sur l'humidité, l'état du revêtement de sol, le débit d'eau dans les robinets, ainsi que l'absence de certains meubles censés être vendus avec la maison. Par lettre du 18 mars 2022, Mme [W], par l'intermédiaire de son conseil, a contesté l'existence de tels vices, rappelé que l'acquéreur avait été informé de l'humidité, et mis en demeure M. [M] de réitérer l'acte authentique. Le 3 mai 2022, le conseil de celui-ci l'a mise en demeure d'autoriser la restitution du dépôt de 5 000 euros , soutenant que son client n'aurait pas visité le bien à de nombreuses reprises et n'aurait découvert l'humidité qu'une fois la maison vidée. Les parties ont tenté une conciliation amiable dont il ressort que Mme [W], soucieuse de pouvoir remettre son bien en vente, a sollicité l'avis de son notaire et reçu, le 22 juin 2022, une analyse du CRIDON lui indiquant « la nécessité d'annuler ses engagements pris au profit de M. [M] » pour sécuriser une nouvelle transaction. Elle a alors établi un écrit acceptant la renonciation de l'acquéreur et autorisant la restitution du dépôt de garantie, afin de « reprendre la liberté de vendre son bien tout en se prémunissant d'un risque de contentieux ». Elle soutient que ces documents ne visaient qu'à régler la situation matérielle du bien et à lui permettre la revente, sans renoncer à ses droits issus du compromis, notamment à la clause pénale. M. [M] présente ces mêmes échanges comme un accord global ayant « anéanti le compromis de vente » et emporté renonciation de Mme [W] à la clause pénale. Il affirme que les écrits des 22 juin et 5 juillet 2022 doivent être compris comme une résolution complète du contrat, soutenant que Mme [W] aurait « donné son acquiescement à l'anéantissement du compromis » et qu'elle ne saurait, dès lors, se prévaloir ultérieurement de l'une de ses stipulations. L'analyse des pièces révèle que cette tentative de conciliation n'a jamais porté sur les conséquences juridiques du refus de réitérer la vente. Les documents échangés ne mentionnent en effet pas la clause pénale, ne règlent pas la question de la responsabilité contractuelle et ne comportent aucune renonciation claire et non équivoque au droit de faire application de cette clause pénale, leur objet se limitant à constater la cessation du projet de vente initial et à organiser la restitution du dépôt de garantie. L'échec de cette tentative de conciliation a conduit Mme [W], à, selon exploit du 25 novembre 2022 faire assigner M. [M] devant le tribunal judiciaire de Caen, aux fins de se voir déclarer recevable et bien fondée en son action et condamner M.[M] à lui payer la somme de 18 300 euros en application de la clause pénale contenue dans l'acte authentique du 01 er octobre 2021 portant compromis de vente, étant précisé que la somme de 5 000 euros est séquestrée entre les mains de Maître [J], notaire en charge de la vente. Par conclusions notifiées par voie électronique le M.[M], sollicite, au visa des articles 31, 73, 122 et suivants du code de procédure civile, articles 1231-5 et 1240 du code civil de voir: - recevoir ses demandes et les déclarer bien fondées, A titre principal, Declarer Madame [A] [W] irrecevable en son action faute d'intérêt à agir, A titre subsidiaire, Constater l'absence de mise en demeure de régler le montant de la clause pénale; En conséquence, Débouter Mme [W] de toutes des demandes, fins et conclusions, A titre infiniment subsidiaire, Réduire le montant dû au titre de la clause pénale, Condamner Mme [W] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, Condamner Mme [W] à lui payer la somme la somme de 6000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Pour la parfaite connaissance des prétentions et moyens des parties il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures selon l'article 455 du code de procédure civile . L'ordonnance de clôture de l'instruction a été rendue le 18 juin 2025,et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 30 septembre 2025. Par ordonnance du 16 septembre 2025 le tribunal a révoqué l'ordonnance de clôture et ordonné la nouvelle clôture au 30 septembre 2025, rappelant que l'audience de plaidoiries demeurait fixée au 30 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non recevoir opposée par M.[M] Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention. L'article 122 du même code précise que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir. M.[M] soutient que Mme [W] aurait, par ses écrits des 22 juin et 5 juillet 2022, accepté la résolution du compromis de vente, de sorte qu'elle ne disposerait plus d'un intérêt né et actuel à agir sur le fondement d'un contrat qu'elle aurait elle même anéanti. Il ressort toutefois des éléments de la cause que ces documents ont été établis dans un contexte particulier, Mme [W] devait impérativement remettre son bien en vente et sécuriser une nouvelle transaction. Les écrits des 22 juin et 5 juillet 2022 ont pour seul objet de constater la cessation du projet de vente initial et d'autoriser la restitution du dépôt de garantie, afin de lui permettre de revendre son bien. Ils ne mentionnent pas la clause pénale, ne règlent pas la question de la responsabilité contractuelle et ne comportent aucune renonciation claire et non équivoque aux droits issus du compromis. Il est communément admis que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. En l'absence de renonciation expresse et non équivoque à la clause pénale, Mme [W] conserve un intérêt né et actuel à agir en vue d'obtenir l'application de cette stipulation contractuelle. La fin de non recevoir doit en conséquence être rejetée. Sur l'applicabilité de la clause pénale L'article 1231-5 du code civil dispose que la clause pénale sanctionne l'inexécution du contrat et que le juge ne peut ni l'augmenter ni la diminuer, sauf si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Le compromis de vente stipule qu'« au cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique, elle devra verser à l'autre une somme de 18 300 euros à titre de clause pénale. M.[M] a, par courrier du 6 janvier 2022, refusé de réitérer la vente, invoquant la découverte tardive de « vices cachés ». Il ressort des pièces qu'il avait été informé de l'humidité dès le 3 août 2021, procédé à de nombreuses visites, y compris accompagné de techniciens, et qu'il n'a pas démontré l'existence de véritables vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil, soit des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mars 2022, Mme [W] a mis M.[M] en demeure de réitérer l'acte authentique Si cette mise en demeure ne sollicitait pas expressément le paiement de la clause pénale, elle rappelait néanmoins la stipulation contractuelle et l'invitait à exécuter son obligation principale. Lorsque la clause pénale sanctionne l'inexécution d'une obligation déterminée, la mise en demeure doit porter sur cette obligation, sans qu'il soit nécessaire qu'elle vise expressément le paiement de la pénalité. La mise en demeure du 18 mars 2022 répond à cette exigence. Le refus persistant de M.[M] de régulariser l'acte authentique constitue un manquement contractuel imputable à l'acquéreur, rendant applicable la clause pénale. La fin de non recevoir opposée par M.[M] sera en conséquence réjetée. Sur la demande de réduction de la clause pénale Aux termes de l'article 123-5, alinéa 2, du code civil, le juge peut, même d'office, modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. M. [M] soutient que Mme [W] n'aurait subi aucun préjudice, le bien ayant été revendu dès le 6 mai 2022 au même prix net vendeur, et qu'elle aurait même bénéficié d'un gain correspondant à la valeur des meubles initialement inclus dans la vente. Il ressort toutefois des pièces produites aux débtas que la revente du bien est intervenue dans un contexte contraint, après une période d'incertitude liée au refus de réitérer, et que Mme [W] a dû engager des démarches pour sécuriser la situation juridique du bien. La restitution du dépôt de garantie, intervenue pour permettre la revente, ne constitue pas un avantage mais une conséquence de la nécessité de libérer le bien de toute entrave contractuelle. Il convient de rappeler que le préjudice indemnisé par la clause pénale n'a pas à être démontré et que la pénalité n'est réduite que si son montant apparaît manifestement disproportionné au regard du manquement. La pénalité de 18 300 euros, représentant 10 % du prix de vente, correspond à un usage constant en matière de transactions immobilières et n'apparaît pas manifestement excessive au regard du manquement commis. Il n'y a pas lieu en conséquence de la réduire. M.[M] sera débouté de ce chef. Sur les demandes acessoires 1. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il y a lieu de condamner M.[M], qui succombe à l'instance, à en supporter les dépens . 2. Sur les frais irrépétibles L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Il n'apparaît pas inéquitable de condamner M.[M] à régler à Mme [W] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 3. Sur l'exécution provisoire Les articles 514 et suivants du code de procédure civile prévoient que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Rejette la fin de non recevoir soulevée par M. [N] [M] ; Dit que le refus de réitérer l'acte authentique constitue un manquement contractuel imputable à l'acquéreur au sens des articles 1103, 1217 et 1231 5 du code civil ; Dit que la clause pénale stipulée au compromis du 1er octobre 2021 est applicable ; Condamne M. [N] [M] à payer à Madame [A] [W] la somme de 18 300 euros au titre de la clause pénale ; Dit que la somme de 5 000 euros consignée demeure acquise à Mme [A] [W]; Rejette la demande de réduction de la clause pénale sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil ; Rejette la demande de dommages intérêts pour procédure abusive ; Condamne M. [N] [M] à payer à Madame [A] [W] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [N] [M] aux dépens. Le présent jugement est exécutoire par provision de droit. Ainsi jugé le trente Juillet deux mil vingt six, la minute est signée du Président et du Greffier. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Emmanuelle MAMPOUYA Florence LANGLOIS