Tribunal judiciaire de Rouen, 30 mars 2026, 25/01275

DOSSIER N° RG 25/01275 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NGVG JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN JUGEMENT DU 30 MARS 2026 _____________________________________________________________________________________________ DEMANDERESSE : OPH ROUEN HABITAT 5 Place du Général de Gaulle BP 16 76040 ROUEN Représentant : Mme [J] (Responsable contentieux) munie d'un pouvoir spécial DEFENDERESSE : Mme [P] [C] 55b Rue Henri Martin 76100 ROUEN comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats à l'audience publique du 12 Février 2026 JUGE : Emeline GUIBON-BONIN GREFFIÈRE : Marion POUILLE Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2022 avec prise d'effet au 20 juillet 2022, l'OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Madame [P] [C] un logement situé 55 rue Henri Martin, Bâtiment RENAUDEL PIERRE - RENAUDEL IMM B - RDC - Appartement 4 à ROUEN (76100), moyennant un loyer mensuel initial de 309,41 euros, outre une provision sur charges de 178,90, et de divers de 3,08 euros. Par acte sous seing privé en date du 13 juin 2024, l'OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Madame [P] [C] une cave située à la même adresse que le logement, dont le numéro de lot est le B29, moyennant un loyer mensuel initial de 16,84 euros, payable tous les 3 mois soit 52,16 euros. Par lettre du 3 mars 2025 reçue le 14 mars 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d'allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Madame [P] [C]. Un commandement de payer la somme en principal de 1761,57 euros du chef d'un arriéré de loyer et charges a été signifié au locataire le 10 mars 2025. Par acte du 8 juillet 2025, l'OPH ROUEN HABITAT a fait assigner Madame [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : - à titre principal, constater la résiliation des contrats de location pour le logement et pour la cave aux torts de Madame [P] [C] ; -à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des contrats de location aux torts de Madame [P] [C] ; - ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [P] [C] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux ; - ordonner que faute pour Madame [P] [C] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; - condamner Madame [P] [C] au paiement de la somme principale de 3 598,57 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d'occupation dus au 27 juin 2025 ; - condamner Madame [P] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, jusqu'à la date de libération effective des lieux ; - condamner Madame [P] [C] au paiement de la somme de 300 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Madame [P] [C] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières. L'assignation a été dénoncée à la Préfecture le 8 juillet 2025. À l'audience du 12 février 2026, l'OPH ROUEN HABITAT, dûment représenté, s'en rapporte à son acte introductif d'instance et actualise sa dette à la somme de 7 544,30 euros au 10 février 2026, mois de janvier 2026 inclus. Il précise qu'il n'a reçu aucun paiement depuis le mois de décembre 2024, qu'il n'y a pas de reprise de versement des loyers courants, au mois de janvier 2026, le loyer du garage ayant été uniquement payé. Il s'oppose à l'octroi des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Madame [P] [C], comparaissant en personne, sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire, indiquant pouvoir payer 700 euros au total. Elle précise être au chômage et percevoir 1 550 euros par mois. Elle rapporte avoir repris le paiement du loyer courant au mois de janvier 2026, en commençant à payer 70 euros supplémentaire.

MOTIVATION

Sur la résiliation des baux Sur la recevabilité de la demande L'OPH ROUEN HABITAT justifie avoir notifié une copie de l'assignation au représentant de l'État dans le département de la Seine-Maritime le 8 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l'audience. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH ROUEN HABITAT le 14 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur le fond Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats de location a été signifié à Madame [P] [C] le 10 mars 2025, lui accordant un délai de deux mois pour régler cette dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n'ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que les contrats de baux se sont trouvés résiliés de plein droit le 11 mai 2025, par effet le bail de la cave étant l'accessoire de celui du logement, il se trouve également résolu de plein droit à la même date. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation des baux, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 11 mai 2025 et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'OPH ROUEN HABITAT ou à son mandataire. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, l'OPH ROUEN HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 10 février 2026 dont il ressort que la dette est de 7 544,30 euros après déduction des frais de procédure d'un montant de 248,90 euros. Madame [P] [C] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de la condamner à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 7 544,30 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtés à la date du 10 février 2026, mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 sur la somme de 1761,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort du dernier décompte versé que Madame [P] [C] a repris le paiement du loyer courant au mois de janvier 2026, effectuant un virement de 650 euros le 6 février 2026. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif. Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l'exigibilité immédiate du solde, l'expulsion de Madame [P] [C] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation susvisée à compter du 11 mai 2025 jusqu'à complète libération des lieux. Sur les frais du procès Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En l'espèce, Madame [P] [C] qui succombe, est condamnée aux dépens. L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu'il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce, il y a lieu de condamner Madame [P] [C] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, DÉCLARE l'OPH ROUEN HABITAT recevable en sa demande en résiliation des baux ; CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 18 juillet 2022 concernant le logement situé 55 rue Henri Martin, Bâtiment RENAUDEL PIERRE - RENAUDEL IMM B - RDC - Appartement 4 à ROUEN (76100), donné en location à Madame [P] [C] et pour la cave numéro B29 donnée à bail le 13 mai 2024 et la résiliation de plein droit dédit baux à la date du 11 mai 2025 ; DIT que Madame [P] [C] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ; CONDAMNE Madame [P] [C] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 7 544,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtés à la date du 10 février 2026, mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 sur la somme de 1761,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; AUTORISE Madame [P] [C] à s'acquitter de cette somme en 35 versements de 120 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 36e versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d'une procédure de surendettement ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré, restée impayée justifiera : -que la clause résolutoire retrouve son plein effet, -que l'intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible, -qu'à défaut pour Madame [P] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'OPH ROUEN HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu'en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, -que Madame [P] [C] soit condamnée à verser à l'OPH ROUEN HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l'absence de résiliation des baux, à compter du 11 mai 2025 jusqu'à la date de la libération effective des lieux ; CONDAMNE Madame [P] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 mars 2025, de la signification de l'assignation du 8 juillet 2025 et celui de la dénonciation de l'assignation en expulsion au représentant de l'État ; CONDAMNE Madame [P] [C] à payer à l'OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit. LA GREFFIERE LA JUGE