Tribunal judiciaire de Lyon, 10 juin 2025, 17/07786

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON Chambre 10 cab 10 H N° RG 17/07786 - N° Portalis DB2H-W-B7B-RSES Jugement du 10 juin 2025 Notifié le : Grosse et copie à : Maître Jeanne COURQUIN - 796 la SELARL CVS - 215 REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 10 juin 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant, Après que l'instruction eut été clôturée le 11 mars 2024, et que la cause eut été débattue à l'audience publique du 11 mars 2025 devant : Cécile WOESSNER, Vice-Présidente, Marlène DOUIBI, Juge, François LE CLEC'H, Juge, Siégeant en formation Collégiale, Assistés de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier, Et après qu'il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l'affaire opposant : DEMANDERESSE S.A.R.L. SAFETY KLEEN FRANCE Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Jeanne COURQUIN, avocat au barreau de LYON, et Maître Emmanuel FLEURY de l'AARPI LMT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS DEFENDERESSE S.A.S. PRIMAGAZ Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Alban POUSSET-BOUGERE de la SELARL CVS, avocats au barreau de LYON, et Maître Aurélie POULIGUEN de la SELARL LEXCASE, avocats au barreau de PARIS EXPOSE DU LITIGE Suivant un bail commercial conclu par acte sous seing privé le 22 octobre 1985 avec effet au 9 octobre 1985, la société PRIMAGAZ a donné à bail à la société dénommée SOCIETE DE PRESTATIONS ET DE SERVICES A L'INDUSTRIE ET A L'ARTISANAT (société SOPIA), aux droits de laquelle est venue la société SAFETY-KLEEN FRANCE (ci-après la société SAFETY-KLEEN), pour une durée de neuf années à compter du 9 septembre 1985, des locaux commerciaux situés [Adresse 1]) moyennant un loyer annuel de 92 637 francs HT/HC. Dans le contrat, les locaux commerciaux loués étaient décrits de la manière suivante : " I - Bâtiment " 1A " : - 1 bureau d'une superficie de 13,30 m² tel que figurant sur le plan n° 10.120.B.24 ci-joint. - Surfaces communes : 64,40 m². II - Bâtiment " 1F " : - 1 magasin d'une superficie de 144 m² tel que figurant sur le plan n° 10.120.B.23 ci-joint. - Surfaces communes : 61 m². III - Bâtiment " B " : - 1 bureau n°18 d'une superficie de 20,8 m² tel que figurant sur le plan n° 10.120.B.22a ci-joint. - Surfaces communes : 382,30 m². " Par un avenant n°8 en date du 18 mars 1997, à la suite d'une nouvelle répartition des locaux commerciaux, la désignation des locaux loués a été modifiée et la suivante a été stipulée avec effet à compter du 1er janvier 1997 : " dans le bâtiment 1F, surface occupée 227 m² dans le bâtiment 1G surface occupé 281 m² […] sur le terrain, zone réservée pour : 2 réservoirs à solvant, 1 stockage diluant, 1 atelier de conditionnement de solvant, 1 poste de chargement et de déchargement. " Le bail commercial a été renouvelé pour la dernière fois par acte sous seing privé passé le 11 décembre 2012 avec effet au 1er janvier 2009 pour une durée de 9 ans à compter de cette dernière date jusqu'au 31 décembre 2017 et moyennant un loyer annuel de 42 617,40 euros HT/HC. Dans cet acte de renouvellement, la désignation des locaux commerciaux loués était la suivante : " Bâtiment F, surface occupée 227 m² ; bâtiment IG, surface occupée 281 m² sur le terrain, zone réservée pour 2 réservoirs à solvant, 1 stockage diluant, 1 atelier de conditionnement solvant, un poste de chargement et de déchargement ". Par actes d'huissier de justice en date du 28 juin 2017, la société PRIMAGAZ a fait délivrer à la société SAFETY-KLEEN une sommation ainsi qu'un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes avec effet au 31 décembre 2017, les motifs invoqués étant une occupation irrégulière de surfaces non prises à bail et le fait d'avoir obtenu sur la base de déclarations inexactes une autorisation administrative, par arrêté du 28 juin 2016, de poursuivre l'exploitation, au sein des lieux loués, des installations classées détaillées dans ledit arrêté. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 juillet 2017, la société SAFETY-KLEEN a contesté les griefs avancés par la société PRIMAGAZ dans son congé. Par acte d'huissier en date du 26 juillet 2017, la société SAFETY-KLEEN a assigné la société PRIMAGAZ devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de : - dire et juger que le prétendu empiètement ne peut constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail ; - dire et juger que l'existence d'une autorisation administrative d'exercer dans les lieux contenant des informations prétendument erronées, ne peut constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement de bail ; - dire et juger que la société PRIMAGAZ ne peut se prévaloir des motifs invoqués dans la sommation et le congé délivrés le 28 juin 2017 afin de justifier l'absence de tout versement d'une indemnité d'éviction ; - dire et juger que la sommation délivrée à la société SAFETY-KLEEN le 28 juin 2017 est infondée ; - dire et juger que le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes délivré à la société SAFETY-KLEEN le 28 juin 2017 est infondé ; - dire et juger que la société SAFETY-KLEEN a droit au paiement d'une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail ; - dire et juger que la société SAFETY-KLEEN ne pourra être obligée de quitter les lieux avant d'avoir reçu le paiement de l'indemnité d'éviction qui lui est due ; - condamner la société PRIMAGAZ à payer à la société SAFETY-KLEEN une indemnité d'éviction de 1 000 000 d'euros ; à défaut ; - désigner un expert judiciaire afin de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction ; - fixer le montant de la provision et le délai dans lequel elle devra être consignée ; - condamner la société PRIMAGAZ au paiement de cette provision, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir ; - condamner la société PRIMAGAZ à payer à la société SAFETY-KLEEN la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; - condamner la société PRIMAGAZ aux dépens, dont distraction au profit de Maître Didier LEMASSON. Par ordonnance du 11 mars 2019, le juge de la mise en état a ordonné une expertise aux fins de d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction ainsi que celui de l'indemnité d'occupation et désigné pour y procéder Madame [O] [U]. Madame [U] a rendu son rapport définitif le 12 janvier 2021. Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 mars 2023, la société SAFETY-KLEEN demande au tribunal de : - dire et juger que le prétendu empiètement n'est pas justifié et ne peut constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement de bail ; - dire et juger que l'existence d'une autorisation administrative d'exercer dans les lieux contenant des informations prétendument erronées n'est pas justifiée et ne peut constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement de bail ; - dire et juger que la société PRIMAGAZ ne peut se prévaloir des motifs invoqués dans la sommation et le congé délivrés le 28 juin 2017 afin de justifier l'absence de tout versement d'une indemnité d'éviction ; - dire et juger que la sommation délivrée à la société SAFETY-KLEEN le 28 juin 2017 est infondée ; - dire et juger que le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes délivré à la société SAFETY-KLEEN le 28 juin 2017 est infondé ; - dire et juger que la société SAFETY-KLEEN a droit au paiement d'une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail ; - dire et juger que la société SAFETY-KLEEN ne pourra être obligée de quitter les lieux avant d'avoir reçu le paiement de l'indemnité d'éviction qui lui est due ; Sur le montant de l'indemnité d'éviction ; à titre principal : - constater que le rapport déposé par Madame l'Expert en date du 12 janvier 2021 évalue l'indemnité d'éviction de remplacement à la somme de 2 855 850 euros ; - condamner la société PRIMAGAZ à payer à la société SAFETY-KLEEN une indemnité d'éviction de remplacement de 2 855 850 euros ; à titre subsidiaire : - constater que le rapport de Madame l'Expert en date du 12 janvier 2021 évalue l'indemnité d'éviction de déplacement à la somme de 1 042 865 euros ; - condamner la société PRIMAGAZ à payer à la société SAFETY-KLEEN une indemnité d'éviction de déplacement de 1 042 865 euros ; en tout état de cause : - juger que la société PRIMAGAZ a abusé de son droit de propriété et de son droit de donner congé pour s'affranchir du paiement d'une indemnité d'éviction ; - condamner la société PRIMAGAZ à payer à la société SAFETY-KLEEN la somme de 30 000 euros en réparation des préjudices causés par l'abus de droit de donner congé sans offre de renouvellement ni versement d'une indemnité d'éviction ; - débouter la société PRIMAGAZ de toutes ses demandes, fins et prétentions ; - condamner la société PRIMAGAZ à payer à la société SAFETY-KLEEN la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société PRIMAGAZ aux dépens. La société SAFETY-KLEEN soutient que les motifs graves et légitimes dont se prévaut la bailleresse pour lui refuser le versement d'une indemnité d'éviction ne sont pas fondés. Sur le motif tiré d'un empiètement sur des surfaces non prises à bail, la société SAFETY-KLEEN expose que le constat du 16 juin 2017 établi par un huissier de justice à la demande de la société PRIMAGAZ, dans lequel est mentionné la présence de véhicules, d'une benne et de matériels sur un parking, sur une surface recouverte de graviers et d'herbe et sur un espace situé à l'arrière du bâtiment, est très imprécis car il n'indique pas l'emplacement précis des lieux visités par l'huissier, le périmètre des lieux pris à bail et le nom du propriétaire du matériel visé, que le bail n'est pas précis quant au périmètre des locaux loués, que le bail ne contient aucune référence aux zones bétonnées ou à celles recouvertes de graviers, qu'au contraire, la référence dans l'acte de renouvellement du bail à une surface occupée de 281 m² sur le terrain met en lumière l'autorisation donnée à la preneuse d'occuper une partie des surfaces entourant les immeubles, et que, de même, le bail initial prévoit l'occupation de surfaces communes d'une étendue globale de 507,90 m². La demanderesse relate aussi qu'il n'existe sur place aucune délimitation du bien immobilier permettant de déterminer les parties prises ou non à bail et que l'experte judiciaire a relevé que " le terrain est partagé avec la société PRIMAGAZ et la partie affectée à la société SAEFTY-KLEEN n'est pas délimitée ni identifiable, et les locaux sont en état d'usage ". Elle en conclut que la société PRIMAGAZ n'établit pas qu'elle a occupé irrégulièrement les zones visées dans le constat. Par ailleurs, la société SAFETY-KLEEN signale que, lorsque le bailleur a autorisé le locataire ou a tacitement renoncé à se prévaloir d'une violation contractuelle, il ne peut s'en servir comme d'un motif grave et légitime pour s'opposer au paiement d'une indemnité d'éviction, que tel est le cas en l'occurrence, la société PRIMAGAZ l'ayant autorisée à utiliser à tout le moins une partie du parking objet du constat en ce que l'activité exercée au sein des locaux a été développée dès 1985 par la société SOPIA, constituée par l'entité américaine de SAFETY-KLEEN, SAFETY-KLEEN US, et la société PRIMAGAZ, que, depuis cette date, les locaux, incluant les parkings, ont toujours été occupés de manière identique, et que les différents actes de renouvellement du bail n'ont jamais évoqué une quelconque violation due à cette occupation. Enfin, dans l'hypothèse où l'empiètement serait avéré, la société SAFETY-KLEEN explique qu'il serait insusceptible d'être un motif grave et légitime de refus de l'indemnité d'éviction étant donné que le seul fait objectif prouvé par la bailleresse par son constat est la présence de quatre véhicules lui appartenant sur une partie du parking. Elle ajoute qu'elle communique un constat d'huissier effectué le 6 juillet 2017, soit dans le délai d'un mois suivant la délivrance de la sommation du 28 juin 2017 montrant l'absence de toute occupation des parties visées dans le constat établi par la bailleresse, que cette dernière ne démontre ainsi pas que le manquement allégué s'est poursuivi plus d'un mois après la délivrance de la sommation, et que l'empiètement prétendu ne peut donc constituer un motif grave et légitime pour s'opposer au paiement d'une indemnité d'éviction. Sur le motif tiré de l'obtention sur la base de déclarations inexactes d'une autorisation administrative de poursuivre l'exploitation de l'activité au sein des lieux loués, la société SAFETY-KLEEN avance qu'elle n'a jamais fourni de fausses informations à l'administration et que les éventuelles imprécisions contenues dans le rapport de la DREAL du 22 avril 2016 correspondent à une interprétation erronée de l'administration tant s'agissant des surfaces prises à bail que de l'autorisation du bailleur pour la maîtrise d'occupation des zones concernées par les flux thermiques. Pour la surface louée, la société SAFETY-KLEEN indique que, dans son courrier du 9 octobre 2015 adressé à la DREAL, elle mentionne n'avoir loué qu'une partie du site d'une emprise totale de 4500 m² et occuper une surface limitée de 600 m², et que les plans annexés à ce courrier sont dépourvus d'ambiguïté. La demanderesse met également en exergue que la DREAL a, d'après son rapport du 22 avril 2016, tout à fait compris et retranscrit que la surface de 4500 m² correspondait à la surface totale du site de la société PRIMAGAZ et qu'elle n'en occupe qu'une partie. A propos de l'autorisation de la société PRIMAGAZ, la société SAFETY-KLEEN fait valoir qu'elle a indiqué à la DREAL par courriel du 1er février 2016 avoir obtenu la confirmation orale de la bailleresse sur l'absence d'autre exploitation prévue sur le site et avoir sollicité de celle-ci une maîtrise d'occupation des zones concernées. La preneuse précise qu'elle a effectué cette demande auprès de la société PRIMAGAZ par courrier du 14 janvier 2016 et que son absence de réponse pendant plus de 4 mois ne laissait en rien présager d'une éventuelle complication quant à l'octroi d'une maîtrise d'occupation des zones concernées. Elle rapporte en outre que le courrier de refus de la bailleresse du 30 mai 2016 n'a été envoyé que postérieurement au rapport de la DREAL et que, dans ce courrier, la société PRIMAGAZ écrit qu'aucune nouvelle exploitation n'est actuellement prévue pour le site. Toujours dans le cadre des développements relatifs à l'autorisation administrative obtenue, la société SAFETY-KLEEN met en avant que, dans la sommation du 28 juin 2017, la société PRIMAGAZ a exigé d'elle qu'elle prenne les mesures propres à limiter les effets thermiques en cas d'incendie à la seule zone prise à bail afin que celles réservées à la circulation et les autres parties communes ne soient pas touchées en cas de sinistre, alors que, suivant l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination contractuelle, qu'il lui faut donc veiller à ce que le preneur puisse exercer son activité, et que, partant, les travaux de mise en conformité avec la réglementation, en particulier les travaux relatifs à la sécurité, sont à la charge du bailleur. La société SAFETY-KLEEN souligne également que la clause du bail, suivant laquelle elle s'est engagée à faire son affaire personnelle de toutes autorisations administratives ou autres qui pourraient être nécessaires, ne vise pas la prise en charge des travaux de mise en conformité du local, qu'une telle clause n'exonère pas la bailleresse de l'obligation lui incombant de prendre en charge les travaux prescrits par l'administration, et que cette clause ne peut dès lors la décharger de son obligation de prendre en charge les éventuels travaux rendus obligatoires par l'administration. La société SAFETY-KLEEN explique par ailleurs qu'il n'y a pas de mise en danger des personnes susceptibles d'occuper le site, à la différence de ce qui est prétendu par la société PRIMAGAZ dans sa sommation du 28 juin 2017, étant donné qu'elle exerce depuis 1985 la même activité conforme à la destination du bail, que la bailleresse a parfaitement connaissance de la dangerosité des cuves objet de l'autorisation administrative, cuves qui sont expressément visées dans l'acte de renouvellement du bail du 11 décembre 2012, et qu'il n'existe à ce jour et depuis de nombreuses années aucun autre exploitant sur le site qu'elle occupe, les zones litigieuses étant, de surcroît, en grande partie des zones herbeuses dont l'exploitation éventuelle paraît en tout état de cause très limitée. La société SAFETY-KLEEN estime enfin, à propos de la communication de différents documents demandée par la bailleresse dans sa sommation du 28 juin 2017, que cette communication n'est exigée ni par le bail, ni par le statut des baux commerciaux, et que l'absence de transmission de ces documents ne peut, par suite, constituer un quelconque manquement de sa part à ses obligations contractuelles. Sur la demande subsidiaire de la bailleresse en résiliation du bail résiduel, la société SAFETY-KLEEN met en avant que, dès lors que les manquements reprochés à titre principal ne sont pas retenus, ils ne peuvent pas non plus l'être pour justifier cette demande subsidiaire de résiliation. Sur l'indemnité d'éviction, la société SAFETY-KLEEN sollicite à titre principal le versement d'une indemnité de remplacement. A cet égard, la demanderesse expose que, son activité étant soumise aux contraintes des installations classées protection de l'environnement (ICPE), l'indemnité d'éviction doit être appréhendée comme une indemnité de remplacement à cause de l'autorisation administrative qu'elle doit obtenir pour pouvoir exercer cette activité, de l'aléa entourant cette obtention et du délai d'instruction du dossier incompatible avec un maintien de l'activité. Elle précise que, suivant la jurisprudence, lorsque que la réinstallation du fonds de commerce est soumise à une autorisation administrative, le transfert du fonds dans un autre local est considéré comme incertain et l'indemnité d'éviction doit être fondée sur la perte du fonds de commerce dans sa totalité. Et elle rappelle aussi que, la perte du fonds étant présumée en cas d'un congé délivré par le bailleur, dès lors qu'un doute subsiste sur la possibilité de transférer le fonds, l'estimation de l'indemnité doit être calculée sur l'hypothèse de la perte du fonds de commerce dans sa totalité. Au sujet de l'autorisation administrative, la société SAFETY-KLEEN indique que le transfert de son fonds de commerce est donc nécessairement conditionné à l'obtention d'une nouvelle autorisation, que, pour l'obtenir, elle doit justifier d'avoir trouvé un emplacement précis pour le transfert de son activité et d'avoir obtenu l'agrément ICPE, qu'il est hautement incertain pour elle de trouver un tel emplacement et d'obtenir cet agrément, et qu'en outre, de nombreux autres critères sont à remplir pour avoir cette autorisation, notamment le fait que le local doit se situer sur un site dégagé parce que le contenu des cuves qu'elle exploite est inflammable. Sur l'emplacement, la société SAFETY-KLEEN relate qu'eu égard à l'espace dont elle a besoin pour maîtriser les risques liés à son activité et comprenant donc les zones impactées par les flux thermiques, il lui faut soit louer une surface nettement supérieure à celle actuelle avec partant l'impossibilité d'obtenir un bail avec un loyer similaire à celui payé au titre du bail actuel, soit solliciter l'engagement d'un tiers à qui appartient l'espace manquant tant pour l'utilisation de cet espace que pour la non réalisation de toute construction sur celui-ci, engagement dont l'obtention est donc très incertaine. La société SAFETY-KLEEN ajoute que l'emplacement doit comporter un terrain extérieur conséquent pour l'implantation de ses superstructures et répondre aux contraintes de la réglementation relative aux ICPE, qu'elle a partant besoin d'un terrain d'une surface 8 à 10 fois supérieure à celle du bâti, et qu'il ressort de la consultation effectuée au cours des opérations d'expertise auprès de la société BRICE ROBERT ARTHUR LOYD, acteur de référence dans l'immobilier d'entreprise lyonnais, que les biens répondant à cette caractéristique sont très rares sur le marché, qu'ils se commercialisent très rapidement et qu'il semble plus opportun de s'orienter vers une recherche de terrain et une construction en faisant porter l'opération par un investisseur. La société SAFETY-KLEEN conclut, sur le fondement de ces éléments, à l'extrême incertitude de se voir délivrer une autorisation administrative et au fait qu'il est par voie de conséquence démontré la perte de fonds de commerce qu'elle subit en raison du congé délivré par la société PRIMAGAZ. La demanderesse souligne par ailleurs que la société PRIMAGAZ, de son côté, ne parvient pas à établir la transférabilité du fonds de commerce et à renverser de la sorte la présomption de perte de fonds de commerce en ce que, d'une part, à propos de l'attachement de la clientèle, si elle est en théorie en mesure de déplacer son activité sans perte significative de clientèle, cette possibilité s'avère en pratique très complexe, voire impossible, au vu de la spécificité de son activité car elle s'est contractuellement engagée à intervenir chez ses clients dans un délai de 48 heures et c'est la raison pour laquelle, comme cela est signalé par l'experte judiciaire, que la majorité de ses clients est située dans les environs de son site actuel. La société SAFETY-KLEEN considère par suite qu'il lui faut impérativement se réinstaller dans les environs de ce site. Elle précise que c'est aussi la conclusion de l'experte. La demanderesse indique qu'à défaut elle ne pourrait pas respecter ses obligations contractuelles et perdrait une part significative de sa clientèle. In fine, selon la demanderesse, en dépit de l'absence d'attachement de la clientèle à l'emplacement même du fonds de commerce, son activité pourra être transférée sans perte significative de clientèle seulement dans le cas où le nouveau site d'exploitation se situe dans un périmètre relativement proche de celui présentement occupé. D'autre part, la société SAFETY-KLEEN rappelle les caractéristiques requises qu'elle a déjà énoncées du nouvel espace qui accueillera son activité, avec une précision supplémentaire portant sur la superficie pour le terrain, à savoir 3500 m². Elle avance ensuite qu'il lui sera impossible de se réinstaller dans une zone urbaine à forte densité de population, ce qui réduit fortement ses chances de trouver un nouveau local adapté à son activité, et que la liste des locaux disponibles communiquée par la société PRIMAGAZ ne permet pas de vérifier le respect de ces caractéristiques, le lieu exact de situation des locaux n'étant pas indiqué ainsi que l'existence d'espaces extérieurs pouvant accueillir les superstructures. Concernant les conclusions de l'experte judiciaire sur l'offre de locaux répondant à ses besoins dans la région lyonnaise, la société SAFETY-KLEEN relate que si l'experte mentionne que l'offre existante devrait permettre de répondre sans trop de difficultés à ses critères en termes de surface et de localisation, ladite experte nuance son propos en expliquant que cette offre est toutefois plus réduite concernant les locaux permettant d'accueillir une installation classée ICPE. Sur le montant de l'indemnité principale évaluée par l'experte judiciaire en cas de perte du fonds de commerce, la société SAFETY-KLEEN ne conteste pas ce montant. Sur les montants des indemnités accessoires retenus par l'experte dans cette hypothèse de la perte du fonds de commerce, la demanderesse ne forme pas non plus de contestations à l'encontre de ces montants. A titre subsidiaire, la société SAFETY-KLEEN sollicite le versement d'une indemnité de déplacement et remet en cause, pour certaines composantes de cette indemnité, les évaluations de l'experte judiciaire. En premier lieu, sur les frais de déménagement, elle expose qu'elle est d'accord avec les montants retenus par l'experte judiciaire pour les frais de transfert des matériels et du stock mais pas sur celui fixé pour les frais de transfert du mobilier. Pour sa part, elle retient la somme de 3750 euros correspondant à la moyenne des deux devis sollicités. En deuxième lieu, sur les frais de réinstallation, la société SAFETY-KLEEN estime que la composante relative à la construction des superstructures sur le nouveau site est sous-évaluée. A ce titre, elle soutient que le principe de réparation intégrale s'applique, même si cela implique une indemnisation de la valeur à neuf, que rien ne justifie donc que l'experte judiciaire ne retienne qu'un pourcentage de la valeur de reconstruction, et que cette valeur doit être indemnisée dans son intégralité. Pour chiffrer cette valeur, la société SAFETY-KLEEN s'est fondée sur les coûts réellement exposés sur un site comparable à celui de [Localité 8], à savoir celui de [Localité 6], et sur une estimation établie par un cabinet d'architecte. Au sujet des coûts réellement exposés sur le site de [Localité 6], la demanderesse indique qu'elle a récemment édifié des superstructures sur ce site, qui est extrêmement proche de celui de [Localité 8] au regard des travaux réalisés, des superstructures et de l'emprise au sol. La société SAFETY-KLEEN signale qu'il y a néanmoins quelques différences entre les deux sites : les citernes du site de [Localité 8] seront transférées tandis que celles du site de [Localité 6] ont été achetées, le kit de conditionnement du site [Localité 8] est plus grand que celui du site de [Localité 6] en raison de l'activité plus importante du premier site, et le site de [Localité 8] dispose de deux bungalows diluant alors que celui de [Localité 6] en a quatre. La preneuse relate qu'en conséquence, elle a déduit du montant des travaux de [Localité 6] celui des citernes et qu'elle a ajouté à celui-ci le coût du kit de conditionnement du site de [Localité 8] évalué à la somme de 30 480 euros HT selon le devis de la société MMI du 10 juin 2020. La société SAFETY-KLEEN rapporte qu'elle aboutit de la sorte à un montant de 305 863 euros HT. A propos de l'estimatif du cabinet d'architecte, la société SAFETY-KLEEN indique que celui-ci a établi un premier devis relatif à une prestation complète de reconstruction, incluant notamment la construction de bureaux et d'un magasin, pour un montant de 1 217 176,07 euros HT, et qu'il a ensuite réalisé un second devis, correspondant à l'hypothèse où le nouveau site dispose déjà d'un certain nombre d'installations, en particulier de bureaux et d'un atelier, et où il s'agit uniquement de construire des dalles de béton, un auvent et un local technique, pour un montant total de travaux de 373 321,20 euros HT. La société SAFETY-KLEEN conclut que ce montant de 373 321,20 euros HT est parfaitement cohérent avec les frais exposés pour le site de [Localité 6] et qu'il doit être retenu intégralement car il constitue le seul moyen de l'indemniser entièrement du préjudice subi. Également, la société SAFETY-KLEEN fait valoir que la composante honoraires d'architecte des frais d'installation n'est pas justement chiffrée. Elle signale que ces honoraires sont d'un montant variant entre 8% et 12% HT du coût des travaux et qu'il convient de retenir un pourcentage de 10% du coût des travaux estimés, pourcentage aussi retenu par le cabinet ayant établi les devis précités, soit des honoraires d'architecte d'un montant de 37 332 euros HT. Enfin, la société SAFETY-KLEEN ajoute une composante non prise en compte par l'experte judiciaire, les frais relatifs au coordinateur de travaux d'un montant de 64 775,44 euros. Avec ces nouvelles évaluations, l'ajout de la composante frais relatifs au coordinateur de travaux et les autres composantes pour lesquelles elle ne conteste pas le chiffrage de l'experte judiciaire, la société SAFETY-KLEEN estime que l'indemnité relative aux frais de réinstallation s'élève à la somme de 535 729 euros. En troisième lieu, sur le trouble commercial, la demanderesse remet en cause l'évaluation de l'experte judiciaire s'agissant du surcoût lié au coordinateur de travaux. Elle explique qu'à la différence de l'experte judiciaire qui considère que ce coordinateur sera mobilisé sur une période de cinq mois car sa présence ne sera pas toujours nécessaire pendant le temps de construction des superstructures évalué à sept mois, le temps du transfert estimé à une semaine et le démantèlement évalué à un mois, le coordinateur sera mobilisé, en plus des périodes mentionnées par l'experte, pendant celle pour rechercher le site de remplacement, dont la durée est fixée dans le rapport d'expertise judiciaire à six mois, celle pour procéder à l'étude de sol et établir le permis de construire, dont la durée est évaluée dans le rapport à cinq mois, et celle pour préparer le dossier ICPE tant pour l'ancien site que pour le nouveau, dont la durée est estimée dans le rapport à 13,5 mois. La société SAFETY-KLEEN indique aussi que le suivi de chantier imposera une présence du coordinateur sur le site à temps complet. Ainsi, selon elle, la durée de 29 mois est une juste évaluation du temps indispensable au transfert du site et que le coût du coordinateur de travaux doit être évalué sur cette base. Au sujet de ce coût, la société SAFETY-KLEEN indique qu'il faut se référer aux douze bulletins de salaire de l'année 2019 communiqués, qu'il ressort de ces derniers une rémunération de 44 672,72 euros bruts, soit, en ajoutant les charges à hauteur de 45%, 64 775,44 euros, et qu'il convient de tenir compte en plus des primes accordées à 100% au coordinateur de travaux, ce qui aboutit au final à un coût pour ce coordinateur de 65 877 euros. Avec ce coût du coordinateur réévalué et le montant du trouble commercial proprement dit de 265 333 euros qu'elle retient (elle dit qu'elle rejoint l'expert sur le montant arrondi de ce trouble tel que fixé par l'expert, soit 265 000 euros, et additionne in fine le montant non arrondi de 265 333 euros avec le coût réévalué du coordinateur de travaux), la demanderesse fixe le trouble commercial à la somme de 331 210 euros. En quatrième lieu, sur le surcoût des loyers, la société SAFETY-KLEEN expose que le délai minimum de recherche d'un site de remplacement évalué à 6 mois par l'experte judiciaire est cohérent, mais que, dès lors que l'indemnité d'éviction doit réparer l'entier préjudice de la perte du droit au bail, que la victime d'un dommage n'est pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable, que le preneur dispose d'un droit à se maintenir dans les lieux jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction, et que le bailleur peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision fixant le montant de l'indemnité d'éviction est passée en force de la chose jugée, exercer un droit de repentir et se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction, ce qui implique qu'en commençant des recherches avant même le prononcé de la décision relative à l'indemnité d'éviction, elle fait face au risque d'engager inutilement des frais en cas d'un repentir du bailleur dont elle ne pourra obtenir le remboursement, le délai de 6 mois doit être indemnisé en totalité sans tenir compte de la possibilité pour elle de débuter ses recherches avant le versement de l'indemnité d'éviction. La société SAFETY-KLEEN s'oppose donc à la conclusion de l'experte judiciaire suivant laquelle le délai pour effectuer les recherches peut débuter alors qu'elle se trouve encore sur le site de [Localité 8] et que l'indemnité d'éviction ne lui a pas encore été versée. Pour les délais nécessaires à la construction et au transfert des superstructures, la demanderesse indique que l'étude du sol du nouveau site prendra 3 mois, qu'il faudra 5 mois pour obtenir un permis de construire, que le délai pour la construction des superstructures du nouveau site après obtention des autorisations administratives (ICPE et permis de construire) sera de 12 mois, et que, la première et deuxième étape étant cumulables, le délai nécessaire à la construction et au transfert des superstructures s'élèvera à 17 mois. Pour les délais nécessaires à la constitution du dossier ICPE de cessation d'activité de l'ancien site et au démantèlement dudit site, la société SAFETY-KLEEN explique que ces délais ne peuvent être cumulés avec ceux relatifs à la recherche et l'aménagement du nouveau site car la constitution du dossier d'ICPE ne peut intervenir avant de connaître la date de cessation de l'activité, qui doit être renseignée sur le formulaire de notification, et cette date correspond à la date de transfert du site qui ne peut elle-même être déterminée qu'une fois les travaux d'aménagement du nouveau site finis. La preneuse relate également que, contrairement à l'experte judiciaire qui trouve le délai de démantèlement de 4 mois exagéré au vu du devis de la société REBILLON, elle considère ce délai cohérent en ce que ce devis porte uniquement sur le démontage des installations alors qu'en vertu de l'article R.512-66-1 du code de l'environnement, elle doit procéder à la dépollution du site et notifier l'arrêt de l'activité au préfet un mois avant l'échéance, ce qui conduit à ajouter au délai d'un mois nécessaire au démantèlement, celui indispensable à la dépollution du site et à la notification au préfet. La société SAFETY-KLEEN considère ainsi, au vu de ces différents délais, qu'il faut 40,75 mois pour transférer le site de [Localité 8], qu'elle a partant fait le choix d'un pronostic très optimiste en retenant une durée de 35 mois, que la durée totale du transfert du site de [Localité 8] ne peut donc être évaluée à une durée inférieure à 35 mois, et que l'indemnité de double loyer doit, elle, être calculée sur la base de 29 mois, soit la durée du transfert après déduction de la durée de 6 mois de recherche du site de remplacement, ce qui aboutit à une somme de 151 351 euros pour le surcoût des loyers. La demanderesse indique que, dans l'hypothèse où le délai de transfert de l'activité retenu est celui estimé par l'experte judiciaire, soit 32,75 mois, il s'agirait alors d'évaluer l'indemnité de double loyer sur 26,75 mois correspondant aux délais de constitution du dossier ICPE, de construction des superstructures, de transfert des stocks et des éléments corporels ainsi que de constitution du dossier ICPE de cessation d'activité et du démantèlement, ce qui conduit à une indemnité de 91 395,83 euros. En cinquième lieu, sur les autres frais, la société SAFETY-KLEEN avance que les frais des actes et formalités de changement d'adresse, de transfert des lignes téléphoniques, ainsi que d'impression des documents commerciaux et d'information de la clientèle et des fournisseurs sont habituellement évalués à la somme de 5000 euros et qu'il convient de retenir ce montant et non celui de l'experte judiciaire de 3000 euros. S'agissant de sa demande de condamnation de la bailleresse à la somme de 30 000 euros en réparation des préjudices pour abus de droit, la société SAFETY-KLEEN expose que la société PRIMAGAZ, en lui faisant signifier le même jour la sommation de mettre fin aux prétendues infractions au bail et le congé sans offre de renouvellement et d'une indemnité d'éviction, a rendu illusoire toute possibilité pour elle de remédier à la situation ou d'appréhender pleinement la teneur des infractions alléguées puisque la bailleresse lui a, le même jour, à la fois demandé de mettre un terme aux prétendues infractions et excipé de son inaction pour lui refuser le bénéfice de l'indemnité d'éviction. La société SAFETY-KLEEN avance aussi qu'il a été démontré le caractère infondé des motifs allégués pour justifier le refus de versement d'une indemnité d'éviction, et que la bailleresse, en lui reprochant un prétendu défaut de conformité de ses installations, s'est même prévalue d'une soi-disant infraction dont elle est elle-même à l'origine. La preneuse en conclut que la société PRIMAGAZ a manœuvré dans le but exclusif d'obtenir son éviction sans avoir à lui régler d'indemnité par le détournement de ses droits de propriétaire et de bailleresse et qu'il en découle un abus de droit hautement préjudiciable pour elle, qui a souffert d'un préjudice d'image, de perte de temps et moral. Sur la demande de condamnation à une indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2018 formée par la société PRIMAGAZ, la société SAFETY-KLEEN fait valoir que la bailleresse ne justifie d'aucune somme qu'elle lui devrait encore. Sur la demande d'expulsion formulée par la société PRIMAGAZ, la demanderesse met en avant qu'en vertu de l'article L.145-28 du code de commerce, elle ne peut être obligée de quitter les lieux avant que l'indemnité d'éviction qui lui est due ne lui soit versée. Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 septembre 2023, la société PRIMAGAZ demande au tribunal de : à titre principal : - dire et juger recevable et bien fondée la société PRIMAGAZ ; - débouter la société SAFETY-KLEEN de l'ensemble de ses demandes ; à titre reconventionnel : - juger que le congé comportant refus de renouvellement et refus de paiement en date du 28 juin 2017 est valide ; - juger que la société SAFETY-KLEEN ne peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction ; à titre subsidiaire : - juger que la société SAFETY-KLEEN a commis des fautes graves au cours de sa période de maintien dans les lieux ; - ordonner la résiliation du bail résiduel aux torts exclusifs de la société SAFETY-KLEEN ; - ordonner la déchéance du droit de la société SAFETY-KLEEN au paiement de toute indemnité d'éviction et du droit au maintien dans les lieux ; à titre plus subsidiaire, si le tribunal devait estimer que la société SAFETY-KLEEN avait droit au paiement d'une indemnité d'éviction : - juger qu'en l'espèce la société PRIMAGAZ est redevable d'une indemnité de transfert ; - fixer l'indemnité d'éviction à la somme maximale de 150 000 euros ; en tout état de cause : - juger que l'indemnité d'occupation de droit commun due par la société SAFETY-KLEEN à la société PRIMAGAZ à compter du 1er janvier 2018 doit être la somme de 41 000 euros HT par an ; - ordonner l'indexation annuelle de l'indemnité d'occupation sur l'indice trimestriel des loyers d'activités tertiaires, si son évolution est positive, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date d'effet du refus de renouvellement ou de la résiliation du bail résiduel ; - ordonner la compensation entre l'indemnité d'occupation et l'indemnité d'éviction ; - ordonner l'expulsion de la société SAFETY-KLEEN ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 8], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; - juger que le sort des meubles sera alors réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamner la société SAFETY-KLEEN à payer à la société PRIMAGAZ la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société SAFETY-KLEEN aux dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Alban POUSSET-BOUGERE ; - écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, du chef des demandes de la société SAFETY-KLEEN comme n'étant pas compatible avec la nature de l'affaire. La société PRIMAGAZ soutient que la société SAFETY-KLEEN a occupé de manière irrégulière des surfaces non louées, que cette occupation a été constaté par un huissier de justice qui a dressé un procès-verbal à ce titre en date du 16 juin 2027, et que cette violation des termes du bail constitue un motif grave et légitime fondant le refus d'octroi d'une indemnité d'éviction. La bailleresse avance également que la preneuse a obtenu un arrêté du 28 juin 2016 l'autorisant à poursuivre l'exploitation des installations classées sur la base de déclarations inexactes. La société PRIMAGAZ explique qu'à la suite du courrier du 14 janvier 2016 qui lui a été adressé par la preneuse, elle lui a répondu par lettre du 1er juin 2016 que les zones définies dans l'étude de danger font apparaître une exploitation du site par la preneuse au-delà des zones définies dans le bail, la bailleresse exposant qu'elle a formulé cette réponse car le périmètre d'exploitation identifié dans le courrier du 14 janvier 2016 ne correspond pas à l'assiette du bail dans la mesure où les bâtiments ne sont pas intégralement loués et où les voies de circulation sont des parties communes bénéficiant aussi aux autres occupants de l'ensemble immobilier. La société PRIMAGAZ relate qu'elle a en outre répondu à la preneuse qu'elle s'inquiétait des effets d'un éventuel incident, en particulier à cause du rayonnement qui interviendrait sur une zone de circulation non dédiée à la société SAFETY-KLEEN, et qu'en cas de nouvelle exploitation par elle de l'ensemble immobilier, ses propres flux pourraient être impactés et la contraindre dans ses opérations. La bailleresse dit qu'elle a ainsi mentionné dans son courrier qu'elle ne pouvait répondre favorablement à la demande de la société SAFETY-KLEEN pour une maîtrise d'occupation des zones concernées et qu'elle souhaitait la rencontrer pour évoquer les mesures que la preneuse devait prendre pour lui éviter toute contrainte ou danger potentiel. La société PRIMAGAZ expose ensuite qu'elle a découvert que l'autorisation de poursuivre l'exploitation des installations classées obtenue par la société SAFETY-KLEEN l'a été sur la base de déclarations inexactes, que le rapport du 22 avril 2016 de la DREAL mentionne en effet que la société SAFETY-KLEEN " est locataire d'une partie de terrain d'environ 4500 m² ", et que ce même rapport indique aussi qu'elle a donné son accord pour une maîtrise d'occupation des zones concernées. La bailleresse relate qu'elle a donc estimé que l'arrêté du 28 juin 2016 a autorisé la société SAFETY-KLEEN à poursuivre l'exploitation sur le fondement de ces déclarations inexactes et que cette exploitation au sein de l'ensemble immobilier présentait des dangers pour les autres occupants éventuels, ce qui l'empêchait d'exploiter ou de louer les locaux vacants au sein de cet ensemble immobilier à d'autres locataires, lui causant partant un préjudice. Selon la défenderesse, il s'agit d'un autre motif grave et légitime justifiant le refus de paiement d'une indemnité d'éviction. A titre subsidiaire, la société PRIMAGAZ sollicite la résiliation du bail résiduel aux torts exclusifs de la preneuse et la déchéance du droit au paiement de l'indemnité d'éviction, arguant qu'il est de jurisprudence constante que toute infraction, commise au cours de la période pendant laquelle le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, est de nature à lui faire perdre le droit à cette indemnité, et que tel est le cas en l'occurrence compte tenu des fautes graves déjà évoquées commises pendant la période de maintien dans les lieux. A titre plus subsidiaire, s'il est jugé par le tribunal que la société SAFETY-KLEEN a droit au paiement d'une indemnité d'éviction, la société PRIMAGAZ considère que cette indemnité ne peut être de remplacement, le fonds de commerce de la preneuse étant transférable sans perte de clientèle. A cet égard, la société PRIMAGAZ met en avant que ce transfert sans perte de clientèle tient à la spécificité de l'activité de la société SAFETY-KLEEN, à sa notoriété mondiale et à son organisation permettant d'envisager un transfert d'activité sur les satellites, le site de [Localité 8] étant l'une des 9 agences de la société SAFETY-KLEEN en France à laquelle sont rattachés trois sites satellites situés à [Localité 7], [Localité 5] et [Localité 9], soit des distances comprises entre 166 et 195 km. Également, la société PRIMAGAZ expose que les prestations de la preneuse sont réalisées pour l'essentiel chez les clients qui n'ont pas à se déplacer sur le site de [Localité 8], que sa clientèle n'est donc pas attachée aux locaux ni au site, ce qui signifie qu'un déménagement n'impactera pas son activité, que la destination du bail renforce le caractère transférable de l'activité, et que le transfert du site peut intervenir dans un rayon plutôt large, l'objectif étant seulement de conserver une implantation régionale permettant à la société SAFETY-KLEEN de maintenir ses engagements contractuels, notamment son obligation d'intervention dans un délai de 48 heures. La société PRIMAGAZ souligne que cette analyse a été retenue par l'experte judiciaire et que les conclusions de celles-ci sont parfaitement claires et non contestables. La société PRIMAGAZ indique en outre que l'argument de la société SAFETY-KLEEN selon lequel les locaux susceptibles d'être loués seraient situés dans des zones urbaines d'une particulière densité et seraient inadaptés à son activité est à écarter dès lors que la preneuse dispose d'autres sites dans des communes dans lesquelles la densité de population est supérieure à celles des locaux offerts à la location, comme celui de [Localité 10] où la densité est de 5725 habitants par km² ou encore celui d'[Localité 4] à [Localité 6] où la densité est de 6696 habitants par km². La bailleresse signale que l'experte judiciaire a aussi écarté cet argument dans son rapport. La société PRIMAGAZ fait par ailleurs état d'un avis d'un expert, Monsieur [I] [N], qu'elle a consulté à titre amiable, et rapporte que cet avis rejoint les conclusions de Madame [U] sur la faculté de la société SAFETY-KLEEN à se réinstaller ainsi que sur le fait que le loyer réglé par la preneuse est inférieur à la valeur locative et qu'aucune perte de loyer réduit ne peut donc être réclamée par celle-ci. Sur l'estimation de l'indemnisation du fonds de commerce, la défenderesse mentionne qu'elle conteste l'analyse de Madame [U] et qu'elle fait sienne celle de l'expert amiable. S'agissant des frais de transfert, la société PRIMAGAZ rapporte, à propos des droits de mutation, que leur indemnisation n'est pas due de plein droit, que leur consignation peut être ordonnée dans l'attente de la production des justificatifs afférents, et que c'est à juste titre que Monsieur [N] a retenu le quantum de 8100 euros, sur le fondement de frais de négociation d'un nouvel acte locatif, quantum similaire à celui retenu par l'experte judiciaire de 8200 euros. Sur les frais de réinstallation, la société PRIMAGAZ indique que l'indemnité pour ces frais de réinstallation n'est due que si le locataire se réinstalle, que lesdits frais doivent être appréciés au vu de la vétusté des installations et des aménagements, et que l'indemnité de la société SAFETY-KLEEN pour les frais de réinstallation ne saurait être supérieure à un montant de l'ordre de 60 000 euros, le coût de construction des superstructures sur le nouveau site étant pris en charge par le bailleur en exécution de son obligation de délivrance et étant susceptible d'être compensé par une franchise travaux par le bailleur sur le site de réinstallation. Sur les indemnités de licenciement, la bailleresse soutient, en se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire, que ces indemnités ne sont pas justifiées car le transfert n'entraînera pas de licenciements, le contrat de travail type prévoyant que le lieu de travail peut être modifié et transféré et les salariés étant amenés à se déplacer chez les clients. Sur le trouble commercial, la société PRIMAGAZ expose qu'elle retient l'analyse de Monsieur [N] dans sa note complémentaire établie le 15 mai 2020 en cours d'expertise et que ce trouble doit partant être évalué à une somme ne pouvant être supérieure à 60 000 euros. La société PRIMAGAZ conclut, en ajoutant les autres frais de transfert, à une indemnité d'éviction de 150 000 euros. Sur la demande de condamnation au titre de l'abus de droit formée par la société SAFETY-KLEEN, la société PRIMAGAZ estime que cette demande doit être rejetée en ce qu'il s'agit d'une demande nouvelle particulièrement tardive pour avoir été formulée plus de 5 ans après la saisine du tribunal et qui n'est fondée sur aucun élément récent, et qu'elle ne repose sur aucun motif légitime et sérieux puisque le bailleur ne fait usage que de ses droits les plus stricts en invoquant des manquements qu'il reproche à son locataire et en notifiant un congé pouvant éventuellement donner lieu au versement d'une indemnité d'éviction. La société PRIMAGAZ souligne que deux hypothèses peuvent ici être envisagées, soit le congé est jugé bien fondé et il n'y a donc aucun abus de droit, soit le congé est considéré mal fondé et la société SAFETY-KLEEN bénéficiera d'une indemnité d'éviction qui réparera la préjudice causé par le congé et rien ne justifierait alors l'octroi d'une indemnité supplémentaire en l'absence de tout préjudice distinct, la bailleresse précisant que l'existence de ce préjudice distinct n'est d'ailleurs pas démontrée par la preneuse. Par ordonnance du 11 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l'affaire à l'audience de plaidoiries du 4 mars 2025. L'affaire a finalement été fixée à l'audience de plaidoiries du 11 mars 2025. L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les motifs graves et légitimes L'article L.145-14 du code de commerce énonce : " Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. " L'article L.145-17 du même code prévoit : " I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20. " En l'espèce, sur la communication de différents documents, elle est réclamée par la société PRIMAGAZ dans la sommation du 28 juin 2017 au regard des infractions au bail dont cette dernière se prévaut mais elle ne fait pas partie des motifs allégués dans le congé du 28 juin 2017 pour justifier le non versement d'une indemnité d'éviction. La société PRIMAGAZ n'en fait pas plus état à ce titre dans ses dernières conclusions. Il n'y a donc pas lieu de se pencher plus avant sur ce point. Sur la prise de mesures propres à limiter les effets thermiques en cas d'incendie à la seule zone prise à bail afin que celles réservées à la circulation et les autres parties communes ne soient pas touchées en cas de sinistre, à nouveau, il s'agit d'une exigence de la société PRIMAGAZ adressée à la société SAFETY-KLEEN dans la sommation du 28 juin 2017 au vu des infractions au bail mises en avant. Cependant, elle ne constitue pas l'un des motifs sur lesquels se fonde la bailleresse dans le congé du 28 juin 2017 pour refuser à la preneuse une indemnité d'éviction. La société PRIMAGAZ ne l'évoque pas non plus au titre d'un motif fondant ce refus d'une indemnité d'éviction dans ses dernières conclusions. Il n'y a donc pas lieu d'examiner plus avant cet aspect, étant indiqué au demeurant que cette prise de mesures relèverait de l'obligation de délivrance de la bailleresse, puisqu'il s'agirait de la mise en œuvre de mesures de sécurité permettant la poursuite de l'exploitation des lieux loués conformément à la destination contractuelle, et qu'aucune clause expresse du bail ne transfère cette charge à la locataire. Sur l'empiètement invoqué par la société PRIMAGAZ, il est à relever que, dans le dernier acte de renouvellement du bail commercial en date du 11 décembre 2012, il est stipulé au sujet de la désignation des locaux donnés à bail à la société SAFETY-KLEEN : " Bâtiment F, surface occupée 227 m² ; bâtiment IG, surface occupée 281 m² sur le terrain, zone réservée pour 2 réservoirs à solvant, 1 stockage diluant, 1 atelier de conditionnement solvant, un poste de chargement et de déchargement ". Il en découle que, s'il est signalé dans le bail pour les bâtiments la superficie louée à la société SAFETY-KLEEN (227 m² pour le bâtiment F et 281 m² pour le bâtiment IG), il n'y est en revanche rien indiqué sur la superficie du terrain donné à bail et accueillant deux réservoirs à solvant, un stockage diluant, un atelier de conditionnement de solvant ainsi qu'un poste de chargement et déchargement, et encore moins sur les délimitations de ce terrain, en particulier sur l'indication de limites permettant de considérer sans équivoque que le parking, la partie du terrain recouverte de graviers et d'herbe et la surface située à l'arrière du bâtiment sont exclues du périmètre du terrain loué. Il est également mis en exergue dans le rapport d'expertise judiciaire que la partie du terrain affectée à la société SAFETY-KLEEN n'est ni délimitée, ni identifiable. En d'autres termes, outre le fait de ne pas avoir été inscrites dans le bail renouvelé, les limites du terrain loué ne peuvent pas non plus être identifiées concrètement sur les lieux. Dès lors, le procès-verbal de constat du 16 juin 2017, qui mentionne la présence de quatre véhicules sur une aire de stationnement non comprise dans le bail, d'une benne bleue sur une partie du terrain composée de graviers et d'herbe non incluse dans le bail, et de matériels sur la surface à l'arrière du bâtiment sur laquelle ne porte pas le bail sans néanmoins aucune indication précise sur le périmètre des lieux loués à la société SAFETY-KLEEN, et alors que le bail ne dit rien sur les limites du terrain loué et qu'il n'est pas possible d'identifier matériellement celles-ci, ne peut valoir preuve d'un quelconque empiètement de la preneuse sur des surfaces appartenant à la bailleresse qu'elle ne lui aurait pas louées. Ainsi, l'empiètement allégué n'étant pas établi, il ne peut en être tiré l'existence d'un motif grave et légitime qui viendrait fonder le refus de la société PRIMAGAZ de verser une indemnité d'éviction à la société SAFETY-KLEEN. Sur l'autorisation administrative de poursuivre l'exploitation obtenue sur la base de déclarations qui seraient inexactes, concernant d'abord la surface louée, dans le courrier du 9 octobre 2015 adressé par la société SAFETY-KLEEN à la DREAL, si la phrase " l'emprise totale du terrain en location représente environ 4500 m² " peut prêter à confusion, car il est possible de penser, au vu de la formulation, que c'est le terrain loué à la société SAFETY-KLEEN qui a une superficie de 4500 m², il est néanmoins juste en-dessous signalé qu'il y a deux bâtiments avec la précision que, pour l'un, ce n'est pas la totalité du bâtiment qui est pris à bail mais une partie seulement de 300 m², et il est après inséré un plan sur lequel il apparaît que la zone exploitée par la preneuse ne représente pas l'ensemble du site appartenant à la société PRIMAGAZ. Partant, il ne peut être considéré avec certitude que la preneuse a effectué une déclaration inexacte sur la surface prise à bail. Quant au rapport de la DREAL du 22 avril 2016, la phrase " Safetykleen est locataire d'une partie de terrain d'environ 4500 m², le reste des terrains de l'ancien site BUTAGAZ n'étant pas exploité " est sujet à interprétation puisqu'il est possible d'en tirer soit que la partie de terrain loué est d'environ 4500 m² et que le reste du terrain est l'ancien site de BUTAGAZ non exploité, soit que le terrain est de 4500 m² dont une partie est louée à la société SAFETY-KLEEN et que le reste du terrain correspond à l'ancien site de BUTAGAZ non exploité. Et il est aussi écrit dans ce rapport que " les flux thermiques sortent des limites du terrain occupé par SAFETYKLEEN, tout en restant dans les limites de l'ancien site BUTAGAZ ", ce qui ne va pas dans le sens du fait que la DREAL aurait estimé que la surface prise à bail est de 4500 m². Au surplus, la société PRIMAGAZ peut difficilement reprocher une déclaration erronée relativement à la surface louée alors que le bail n'indique même pas la superficie du terrain donné en location. S'agissant ensuite de l'accord de la société PRIMAGAZ sur la maîtrise d'occupation des zones concernées par les flux thermiques, si la société SAFETY-KLEEN a bien envoyé un courrier en date du 14 janvier 2016 pour lui faire part du dépassement des limites de la zone louée par les flux thermiques et solliciter cette maîtrise d'occupation, elle ne démontre en revanche pas avoir obtenu l'accord de la bailleresse pour cette maîtrise alors qu'il est inscrit dans le rapport de la DREAL que " d'après l'exploitant, BUTAGAZ a donné son accord ". Ainsi, il y a ici une déclaration inexacte de la société SAFETY-KLEEN à la DREAL. Cependant, outre le fait qu'il s'agit de la seule déclaration devant être retenue comme inexacte, il est à relever que la société SAFETY-KLEEN a, comme dit ci-dessus, bien demandé cette maîtrise d'occupation à la société PRIMAGAZ, et que celle-ci est demeurée silencieuse pendant 4 mois avant de lui répondre par courrier du 30 mai 2016 alors qu'elle ne pouvait ignorer, en particulier eu égard à sa propre activité, à savoir la fabrication, la transformation, l'exportation, l'importation, la vente en gros et au détail pour tous usages industriels ou domestiques des hydrocarbures liquéfiés et des hydrocarbures halogènes ou autre de toutes nature et origines ainsi que toutes opérations industrielles et commerciales s'y rattachant, l'importance de cette maîtrise d'occupation pour la société SAFETY-KLEEN. En outre, il n'est pas contesté par la bailleresse que les zones non louées ne sont actuellement pas exploitées car elle évoque des occupants éventuels de ces zones ou une nouvelle exploitation de celles-ci par elle et non une occupation ou une exploitation actuelle (cf. page 6 des dernières conclusions de la défenderesse pour les occupants éventuels et la nouvelle exploitation et aussi le courrier du 30 mai 2016 pour la nouvelle exploitation). En conséquence, l'autorisation administrative ayant été obtenue sur la base d'un dossier contenant une seule déclaration inexacte avec les tempéraments notables concernant celle-ci exposés ci-dessus, il ne peut en être tiré un motif grave et légitime qui justifierait le refus de l'octroi d'une indemnité d'éviction à la société SAFETY-KLEEN. Sur la mise en danger d'occupants éventuels invoquée liée à la poursuite de l'exploitation d'installations classées autorisée par l'administration sur le fondement de déclarations inexactes, il est à signaler que la société SAFETY-KLEEN exploite depuis le 1er janvier 1997, soit depuis 20 ans au moment de la sommation et du congé du 28 juin 2017, les mêmes locaux (la désignation des lieux loués est la même depuis sa modification par l'avenant n°8 du 18 mars 1997 avec prise d'effet au 1er janvier 1997, seule la dénomination des bâtiments a changé) sans qu'il n'y ait jamais eu aucune difficulté soulevée par la bailleresse relativement à un potentiel danger de l'activité exercée pour d'éventuels occupants des parties du terrain non données à bail, sachant que la société PRIMAGAZ, compte tenu de sa propre activité, ne peut qu'avoir conscience des dangers liés à l'activité et aux installations de la preneuse. De surcroît, il n'est pas contesté que les zones non louées n'ont jamais été exploitées depuis le premier bail de 1985. La société PRIMAGAZ ne peut donc se retrancher derrière une mise en danger d'éventuels occupants. Dès lors, il ne peut être considéré qu'il y a là un motif grave et légitime qui viendrait fonder le refus de versement d'une indemnité d'éviction. En conclusion, la société PRIMAGAZ échoue à justifier son refus d'une indemnité d'éviction. Sur la résiliation du bail Suivant l'article L.145-28 du code de commerce, le locataire qui peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction a droit, jusqu'au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré et peut ainsi être déchu de son droit à indemnité s'il commet postérieurement à la délivrance du congé ou au cours de la période de maintien dans les lieux une infraction aux clauses du bail suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, qui n'a pas à être précédée d'une mise en demeure. L'article 1184 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose : " La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. " En l'espèce, étant donné que les motifs allégués par la société PRIMAGAZ pour fonder sa demande de résiliation du bail résiduel aux torts exclusifs de la preneuse sont les mêmes que les motifs graves et légitimes qu'elle invoque au soutien de son refus d'octroi d'une indemnité d'éviction, qu'ils ont été écartés, et que, étant écartés, elle ne peut arguer du fait qu'il s'agit aussi d'infractions commises au cours de la période de maintien dans les lieux, elle échoue ainsi à établir le bien-fondé de cette demande subsidiaire. Ladite demande doit partant être rejetée, ainsi que celle subséquente de déchéance du droit de la preneuse au paiement d'une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux. Sur l'indemnité d'éviction L'article L.145-14 du code de commerce énonce : " Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. " Sur la possibilité de transférer le fonds de commerce Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que la société SAFETY-KLEEN a besoin, pour son activité, d'un local d'environ 450 m² comprenant des bureaux et un magasin ainsi que d'un terrain de 3000 à 6000 m², que, si l'offre pour ce type de lieu est plus réduite dans la région lyonnaise pour les locaux permettant d'accueillir une installation classée ICPE, elle demeure néanmoins suffisamment importante pour permettre une réinstallation de la preneuse, y compris dans un rayon de 30 km autour du site actuel de [Localité 8], et que la réinstallation dans une zone urbaine à forte densité de population ne peut être considérée comme un obstacle car d'autres sites de la société SAFETY-KLEEN sont actuellement implantés dans des zones très peuplées, comme celui de [Localité 10] et celui de [Localité 6]. Dès lors, contrairement à ce que soutient la demanderesse, elle sera en mesure de trouver des locaux correspondant à ses besoins et pouvant accueillir ses installations classées ICPE dans la région lyonnaise et notamment dans un rayon de 30 km autour du site actuellement exploité, avec en particulier un terrain d'une superficie suffisante pour que les flux thermiques restent dans le périmètre de la zone louée. De tels locaux n'ont rien de rare à la différence de ce qu'avance la preneuse, qui, d'ailleurs, l'affirme en se fondant sur une consultation d'une société qui serait un acteur de référence de l'immobilier d'entreprise lyonnais sans produire aucun élément relatif à cette consultation. La société SAFETY-KLEEN peut donc trouver des locaux dans une zone raisonnablement proche de son site actuel pour lesquels un agrément ICPE pourra être obtenu. Il en découle que la demanderesse ne peut se prévaloir d'une véritable incertitude quant à l'obtention de l'autorisation administrative pour exercer son activité, étant souligné que la transférabilité du fonds de commerce ne saurait être remise en cause par le seul, simple et inévitable aléa administratif alors qu'il n'est pas établi l'existence d'éléments qui viendraient entraver la réunion des conditions de délivrance de l'autorisation administrative. Concernant la clientèle, il résulte du rapport de Madame [U] que les clients ne sont pas attachés à l'emplacement du site actuel car ils ne se déplacent quasiment pas dans l'entreprise, l'activité de la société SAFETY-KLEEN se déroulant essentiellement chez ceux-ci en ce que la preneuse leur livre et installe les machines et produits, qu'elle réalise la vidange et le nettoyage des machines dans leurs locaux avec la reprise et le transport jusqu'à son site des déchets issus du nettoyage, et qu'elle répare les machines soit sur place, soit à [Localité 8] ou sur un autre site mais en ayant alors procédé préalablement au remplacement de la machine chez le client, mais que, s'il n'y a pas d'attachement de la clientèle au site de [Localité 8], plus de 60% de celle-ci est régionale et se trouve dans les départements 69, 01, 71, 26, 42, 38 et 39. La société SAFETY-KLEEN est également tenue d'une obligation contractuelle d'intervention chez ses clients dans un délai de 48 heures en cas de panne ou de manquement sur la prestation de service (pièce 26 demanderesse). Or, comme cela vient d'être exposé, la preneuse est en mesure de trouver des locaux correspondant à ses besoins pour lesquels un agrément ICPE pourra être obtenu dans la région lyonnaise et notamment dans un rayon de 30 km autour du site actuel. Ainsi, les clients n'étant pas attachés au site de [Localité 8] et la société SAFETY-KLEEN pouvant se réinstaller dans une zone lui permettant de conserver sa clientèle régionale et de répondre à son obligation contractuelle d'intervention, le fonds de commerce pourra être transféré sans perte de clientèle. En conséquence, au regard de ces développements, la transférabilité du fonds de commerce de la société SAFETY-KLEEN est démontrée et la présomption de perte du fonds tombe. La société PRIMAGAZ, qui s'est fondée sur le rapport de Madame [U], n'a pas échoué dans cette démonstration. Partant, l'indemnité d'éviction ne peut être que de déplacement et il convient de débouter la société SAFETY-KLEEN de sa demande principale de condamnation de la société PRIMAGAZ au paiement d'une indemnité d'éviction de remplacement. Sur l'indemnité d'éviction de déplacement Sur les frais de déménagement L'experte judiciaire indique que les frais de déménagements sont composés des frais de transfert des matériels d'un montant de 6050 euros, de transfert du stock de 1580 euros et de transfert du mobilier de 2460 euros, que cela correspond à un total de 10 090 euros, et qu'il est à retenir un montant arrondi à 10 000 euros. La société SAFETY-KLEEN conteste la composante transfert du mobilier de ces frais de déménagement, considérant qu'il convient de retenir la somme de 3750 euros correspondant à la moyenne des deux devis sollicités, le premier de la société JULLIARD d'un montant de 2460 euros HT (pièce 39 demanderesse) et le second de la société LYONET d'un montant de 5024 euros HT (pièce 40 demanderesse). Cependant, suivant le rapport d'expertise judiciaire, ces deux devis ont été soumis à l'experte judiciaire qui a décidé de ne retenir que le montant du premier et non la moyenne des deux, ce car le premier est très détaillé et complet, incluant même le débranchement et le rebranchement de 5 PC, tandis que le second est succinct et bien plus cher. Il est donc justifié de ne prendre en compte que le montant du premier devis et non la moyenne des deux. En outre, la société SAFETY-KLEEN ne se prévaut dans ses dernières conclusions d'aucun motif qui permettrait de retenir finalement son évaluation plutôt que celle de l'experte. Par suite, les frais de déménagement seront fixés à 10 000 euros. Sur les frais de réinstallation L'experte judiciaire a retenu la somme de 126 300 euros se décomposant comme suit : l'étude de sol du nouveau site : 3500 euros ; le dossier ICPE pour l'autorisation d'exploiter le nouveau site : 17 000 euros ; la construction des superstructures du nouveau site : 60 000 euros, correspondant à environ 20% de la valeur de reconstruction à neuf ; les honoraires de l'architecte : 6000 euros, correspondant à 10% des frais de construction des superstructures du nouveau site ; le démantèlement technique de l'ancien site : 33 800 euros ; le dossier de cessation d'activité et de diagnostic de la pollution du sol : 6000 euros. Du côté de la société PRIMAGAZ, celle-ci avance de manière générale que l'indemnité pour frais de réinstallation n'est due que si le locataire se réinstalle, mais elle ne soutient pas au cas particulier que la société SAFETY-KLEEN ne se réinstallerait pas. Au contraire, elle retient un montant pour cette indemnité. Dès lors, il est à considérer que la société PRIMAGAZ ne conteste pas le principe de cette indemnité. Toutefois, elle argue que son quantum ne saurait excéder 60 000 euros car le coût de construction des superstructures sur le nouveau site sera pris en charge par le bailleur en exécution de son obligation de délivrance et sera susceptible d'être compensé par le bailleur par une franchise travaux sur le site de réinstallation. Néanmoins, cette charge n'est pas nécessairement supportée par le bailleur et il n'y a pas forcément une compensation avec une franchise travaux. Cette prise en charge et cette compensation ne peuvent résulter que de négociations entre le locataire et le nouveau bailleur. Dès lors, en l'absence de production d'éléments démontrant qu'il y aurait un nouveau bailleur qui accepterait d'assumer cette charge et/ou cette compensation, l'évaluation effectuée par la société PRIMAGAZ des frais de réinstallation ne peut qu'être écartée. S'agissant de la société SAFETY-KLEEN, en premier lieu, elle estime que la composante relative à la construction des superstructures sur le nouveau site est sous-évaluée et, partant, aussi celle relative aux honoraires de l'architecte. Elle indique à cet égard que le principe de réparation intégrale s'applique, même si cela implique une indemnisation de la valeur à neuf, que rien ne justifie donc que l'experte judiciaire ne retienne qu'un pourcentage de la valeur de reconstruction, et que cette valeur doit être indemnisée dans son intégralité. Cependant, il est à relever que, si les frais de réinstallation sont les frais nécessaires à la reprise de l'activité du locataire dans les nouveaux locaux, ils ne doivent pas correspondre à une installation neuve mais tenir compte de la vétusté de l'installation quittée sauf au cas où une installation spécifique est nécessaire. En conséquence, l'experte judiciaire n'a pas sous-évalué les frais de construction des superstructures sur le nouveau site en les fixant, au regard des montants investis sur le site de [Localité 8] et de l'état des installations qui seront perdues et qu'il faudra reconstruire à l'identique, à un montant de 60 000 euros correspondant à environ 20% du coût de construction des installations neuves (305 863 euros suivant le rapport d'expertise, l'experte ayant retenu le coût des travaux réalisés sur le site de [Localité 6] et ayant exclu à juste titre celui issu du devis de l'architecte de 373 321 en ce qu'il ne prend pas en compte l'état ni les caractéristiques des installations actuelles), 80% du coût d'acquisition des installations qui seront perdues (75 580 euros suivant le rapport d'expertise) et 4,29 fois la valeur nette comptable de ces installations dont la locataire subira la perte (14 032 euros suivant le rapport). En outre, retenir une somme de 373 321,20 euros au titre des frais de construction des superstructures sur le nouveau site comme le sollicite la société SAFETY-KLEEN reviendrait à indemniser les installations qui seront perdues à près de 5 fois leur prix d'acquisition et de 26,6 fois leur valeur nette comptable. Ainsi, il convient de fixer les frais de construction des superstructures sur le nouveau site à la somme de 60 000 euros. Par voie de conséquence, les honoraires de l'architecte seront de 6000 euros. En second lieu, la société SAFETY-KLEEN ajoute une composante aux frais de réinstallation que Madame [U] n'a pas incluse dans ces frais, à savoir les frais relatifs au coordinateur de travaux d'un montant de 64 775,44 euros. Néanmoins, d'une part, la demanderesse n'invoque aucun moyen au soutien de l'ajout de cette composante dans les frais de réinstallation. D'autre part, elle sollicite déjà, dans le cadre du trouble commercial, l'indemnisation des frais relatifs au coordinateur de travaux pour un montant de 65 877 euros et ne saurait donc bénéficier d'une double indemnisation pour les mêmes frais. Par suite, cette composante ne peut être intégrée aux frais de réinstallation. Par conséquent, au regard de l'ensemble de ces développements, il convient de fixer les frais de réinstallation à la somme de 126 300 euros. Sur les droits de mutation Ces droits correspondent aux frais que le locataire devra supporter pour conclure un nouveau bail portant sur des locaux de remplacement équivalents à ceux dont il est évincé. Madame [U] les a évalués à 20% du loyer annuel, soit la somme de : 41 000 euros x 20% = 8200 euros. La société SAFETY-KLEEN ne conteste pas ce montant. La société PRIMAGAZ, si elle expose que leur indemnisation n'est pas due de plein droit, que leur consignation peut être ordonnée dans l'attente de la production des justificatifs afférents, et que c'est à juste titre que Monsieur [N] a retenu le quantum de 8100 euros, elle inclut finalement dans le montant de l'indemnité d'éviction de 150 000 euros qu'elle retient cette somme de 8200 euros au titre des droits de mutation. Dans ces conditions, les droits de mutation seront fixés à la somme de 8200 euros. Sur le trouble commercial L'indemnité pour trouble commercial a pour objet d'indemniser le préjudice subi par le locataire pendant la période de réinstallation. L'experte judiciaire a, eu égard au temps nécessaire pour transférer les superstructures et pour organiser le nouveau site, temps plus important étant donné que l'activité à transférer relève des installations ICPE et implique donc des démarches plus longues et plus lourdes, évalué le trouble commercial proprement dit sur la base de 4 mois d'EBE, et a retenu le montant suivant : 796 000 euros (l'EBE moyen des 3 derniers exercices clos 2016, 2017 et 2018) x 4 / 12 = 265 333 euros, qu'elle a arrondi à 265 000 euros. La société SAFETY-KLEEN est d'accord avec le montant de 265 000 euros retenu par Madame [U] au titre du trouble commercial proprement dit. En revanche elle conteste le montant de 27 000 euros fixée par l'experte judiciaire au titre des frais relatifs au coordinateur de travaux. La demanderesse fait valoir qu'à la différence de l'experte judiciaire qui considère que ce coordinateur sera mobilisé sur une période de cinq mois car sa présence ne sera pas toujours nécessaire pendant le temps de construction des superstructures évalué à sept mois, le temps du transfert estimé à une semaine et le démantèlement évalué à un mois, le coordinateur sera mobilisé, en plus des périodes mentionnées par l'experte, pendant celle pour rechercher le site de remplacement, dont la durée est fixée dans le rapport d'expertise judiciaire à six mois, celle pour procéder à l'étude de sol et établir le permis de construire, dont la durée est évaluée dans le rapport à cinq mois, et celle pour préparer le dossier ICPE tant pour l'ancien site que pour le nouveau, dont la durée est estimée dans le rapport à 13,5 mois. La société SAFETY-KLEEN indique aussi que le suivi de chantier imposera une présence du coordinateur sur le site à temps complet. Ainsi, selon elle, la durée de 29 mois est une juste évaluation du temps indispensable au transfert du site et que le coût du coordinateur de travaux doit être évalué sur cette base. La société SAFETY-KLEEN évalue in fine ce coût à 65 877 euros. Néanmoins, il ressort des réponses de l'experte judiciaire à ces moyens déjà évoqués par la société SAFETY-KLEEN à l'encontre de ses conclusions que seul le suivi de chantier nécessitera la présence d'un coordinateur de travaux, mais qui ne sera pas mobilisé à temps plein pendant toute la durée du chantier, et que les tâches pour lesquelles la société SAFETY-KLEEN considère qu'elles reviennent au coordinateur de travaux seront effectuées par des tiers, à savoir la recherche du site de remplacement, l'étude de sol, le dossier de permis de construire et le dossier ICPE pour l'ancien et le nouveau site, ce qui est évident compte tenu de la nature même de ces tâches qui n'impliquent pas la coordination de travaux, avec également pour le dossier de permis de construire et le dossier ICPE le fait qu'il y a pour chacun d'eux un délai d'instruction par les autorités compétentes pendant lequel le travail est réalisé par ces autorités et non par ceux qui ont constitué ces dossiers. Partant, le montant de 65 877 euros évalué par la société SAFETY-KLEEN pour les frais relatifs au coordinateur de travaux ne peut être retenu. La société PRIMAGAZ, pour sa part, conteste la totalité du montant retenu par l'experte judiciaire au titre du trouble commercial et soutient que son indemnisation ne peut dépasser les 60 000 euros. Toutefois, elle se fonde uniquement sur l'avis écrit d'un expert privé qu'elle a consulté à titre amiable dont le contenu n'est pas de nature à remettre en cause l'analyse de l'experte judiciaire (pièce E5 défenderesse). Dès lors, le montant dont se prévaut la société PRIMAGAZ pour le trouble commercial ne peut qu'être écarté. En conséquence, au vu de ce qui précède, il convient de fixer l'indemnité due au titre du trouble commercial au montant retenu par l'experte judiciaire, soit la somme de 292 000 euros composé de l'indemnité pour le trouble commercial proprement dit de 265 000 euros et des frais relatifs au coordinateur de travaux de 27 000 euros. Sur le surcoût de loyer Madame [U] explique dans son rapport que la preneuse devra, après avoir libéré les locaux, continuer néanmoins de payer le loyer à la bailleresse pendant le temps de démantèlement de l'installation, et elle évalue ce surcoût de loyer à 3 mois de la valeur locative de 41 000 euros par an, soit 10 250 euros. La société SAFETY-KLEEN conteste cette évaluation de l'experte judiciaire. La demanderesse explique qu'il faut 40,75 mois pour transférer le site de [Localité 8] et non 32,75 mois comme cela a été retenu dans le rapport d'expertise judiciaire, qu'elle a partant fait le choix d'un pronostic très optimiste en retenant une durée de 35 mois, que la durée totale du transfert du site de [Localité 8] ne peut donc être évaluée à une durée inférieure à 35 mois, et que l'indemnité de surcoût de loyer doit, elle, être calculée sur la base de 29 mois, soit la durée du transfert après déduction de la durée de 6 mois de recherche du site de remplacement, ce qui aboutit à une somme de 151 351 euros pour le surcoût des loyers. La société SAFETY-KLEEN indique que, dans l'hypothèse où le délai de transfert de l'activité retenu est celui estimé par l'experte judiciaire, soit 32,75 mois, il s'agirait alors d'évaluer l'indemnité de surcoût de loyer sur 26,75 mois correspondant aux délais de constitution du dossier ICPE, de construction des superstructures, de transfert des stocks et des éléments corporels ainsi que de constitution du dossier ICPE de cessation d'activité et du démantèlement, ce qui conduit à une indemnité de 91 395,83 euros. La société SAFETY-KLEEN critique ainsi tant la durée de transfert de l'activité retenue par Madame [U] que celle prise en compte pour fixer l'indemnité de surcoût de loyer. La demanderesse détaille chacun des délais qui constituent la durée de transfert. Sur le délai de recherche d'un site de remplacement, la société SAFETY-KLEEN est d'accord avec l'experte judiciaire sur la durée retenue, soit 6 mois, mais s'oppose à la conclusion de l'experte judiciaire suivant laquelle le délai pour effectuer les recherches peut débuter alors qu'elle se trouve encore sur le site de [Localité 8] et que l'indemnité d'éviction ne lui a pas encore été versée. Pour la preneuse, le délai de 6 mois doit être indemnisé en totalité sans tenir compte de la possibilité pour elle de débuter ses recherches avant le versement de l'indemnité d'éviction. Cependant, il est à signaler que l'experte judiciaire prend en compte la totalité du délai de recherche d'un site de remplacement pour déterminer la durée du transfert de l'activité, et que la société SAFETY-KLEEN estime que ce délai doit être indemnisé dans son intégralité mais exclut, pour la durée à prendre en compte pour le calcul du surcoût de loyer, aussi bien celle de 29 mois que celle de 26,75 mois, ledit délai. Dès lors, il n'y a pas lieu d'examiner plus les moyens de la demanderesse sur ce délai et son indemnisation puisqu'il est comptabilisé en entier par l'experte judiciaire et que la société SAFETY-KLEEN ne l'intègre pas dans la durée devant être indemnisée au titre du surcoût de loyer. Sur les délais nécessaires à la construction et au transfert des superstructures, la preneuse expose que l'étude du sol du nouveau site prendra 3 mois, qu'il faudra 5 mois pour obtenir un permis de construire, que le délai pour la construction des superstructures du nouveau site après obtention des autorisations administratives (ICPE et permis de construire) sera de 12 mois, et que, la première et deuxième étape étant cumulables, le délai nécessaire à la construction et au transfert des superstructures s'élèvera à 17 mois. L'experte judiciaire retient un délai de 12 mois comprenant 5 mois pour l'étude de sol et le permis de construire et 7 mois pour les constructions. La demanderesse considérant que les étapes étude de sol et obtention du permis de construire sont cumulables et retenant in fine une durée de 5 mois pour celles-ci (17-12 = 5 mois), sa critique porte finalement sur le délai de construction des superstructures du nouveau site. Or, sur ce délai, il ressort de l'analyse de l'experte judiciaire, effectuée à partir du même schéma du site de [Localité 8] et de la même chronologie de construction et de transfert des superstructures que ceux présents dans les dernières conclusions de la société SAFETY-KLEEN, que les constructions portent sur de la maçonnerie (dalles de béton), des tuyauteries, de l'électricité, deux bungalows et des constructions légères, qu'elles ne comprennent pas le bâtiment abritant les locaux administratifs et les locaux d'activité, et qu'en conséquence, le délai de 7 mois pour les constructions apparaît cohérent et celui de 12 mois surévalué. Ainsi, il convient de retenir le délai de 12 mois évalué par l'experte judiciaire pour la construction et le transfert des superstructures. Sur les délais nécessaires à la constitution du dossier ICPE de cessation d'activité de l'ancien site et au démantèlement dudit site, Madame [U] conclut à un délai total de 3 mois. La société SAFETY-KLEEN, pour sa part, estime que la durée totale nécessaire à la constitution du dossier ICPE de cessation d'activité de l'ancien site est de 6 mois. Elle soutient que ce délai ne peut être cumulé avec ceux relatifs à la recherche et l'aménagement du nouveau site car la constitution du dossier d'ICPE ne peut intervenir avant de connaître la date de cessation de l'activité, qui doit être renseignée sur le formulaire de notification, et cette date correspond à la date de transfert du site qui ne peut elle-même être déterminée qu'une fois les travaux d'aménagement du nouveau site finis. La preneuse explique aussi que, contrairement à l'experte judiciaire qui trouve le délai de démantèlement de 4 mois exagéré au vu du devis de la société REBILLON, elle considère ce délai cohérent en ce que ce devis porte uniquement que sur le démontage des installations alors qu'en vertu de l'article R.512-66-1 du code de l'environnement, elle doit procéder à la dépollution du site et notifier l'arrêt de l'activité au préfet un mois avant l'échéance, ce qui conduit à ajouter au délai d'un mois nécessaire au démantèlement, celui indispensable à la dépollution du site et à la notification au préfet. Toutefois, en premier lieu, sur l'impossibilité de connaître la date de cessation de l'activité nécessaire pour la constitution du dossier ICPE avant la fin des travaux d'aménagement et l'impossibilité de constituer ce dossier en parallèle de la recherche et l'aménagement du nouveau site, la société SAEFTY-KLEEN se contente d'affirmations non étayées. Aucun élément versé au dossier ne vient établir que la date de transfert de l'activité, et donc la date de cessation de l'activité, ne sera connue qu'à la fin des travaux. Également, et comme l'a d'ailleurs mis en exergue l'experte judiciaire, au regard du délai pour réaliser les travaux de construction et d'aménagement du nouveau site, soit 12 mois, la date de transfert sera connue bien avant le déménagement et le dossier de cessation de l'activité pourra partant être constitué avant le transfert. Par suite, ce moyen de la société SAFETY-KLEEN doit être écarté. En second lieu, sur le moyen tiré de l'article R.512-66-1 du code de l'environnement, le devis de la société REBILLON du 23 octobre 2018 ne concerne certes que le démantèlement mais prévoit pour celui-ci uniquement une durée d'un mois. Par ailleurs, étant donné que la date de transfert de l'activité, et donc la date de cessation de celle-ci, sera connue bien en amont avant la fin des travaux, la notification au préfet pourra se faire avant cette fin de travaux dans le même temps que leur réalisation sans qu'il soit besoin d'ajouter un délai supplémentaire d'un mois pour cette notification. Enfin, sur le délai de dépollution du site, la société SAFETY-KLEEN a déjà attiré l'attention de l'experte judiciaire sur ce point, et Madame [U] a maintenu en connaissance de cause le délai total de 3 mois pour la constitution du dossier ICPE pour l'ancien site et le démantèlement de celui-ci. Présentement, la société SAFETY-KLEEN reprend l'argumentation avancée auprès de l'experte judiciaire et n'apporte aucun élément nouveau. Partant, le moyen tiré de l'article R.512-66-1 du code de l'environnement est à écarter. Ainsi, le délai de 3 mois pour la constitution du dossier ICPE de cessation d'activité de l'ancien site et le démantèlement dudit site est à retenir. En conséquence, les délais relatifs à la constitution du dossier ICPE pour le nouveau site (11,75 mois) et au transfert des stocks et autres éléments corporels (0,25 mois) n'étant pas contestés par la société SAFETY-KLEEN, le délai total nécessaire au transfert de l'activité est de 32,75 mois comme fixé par l'experte judiciaire et non de 40,75 mois ramené à 35 mois comme soutenu par la demanderesse. Sur la durée pour calculer l'indemnité de surcoût de loyer, la société SAFETY-KLEEN excipe d'une durée de 29 mois si le délai de transfert retenu est de 35 mois et de 26,75 mois s'il est de 32,75 mois. Toutefois, outre le fait qu'il ne peut être question que du délai de 26,75 mois puisque la durée de transfert de 32,75 mois et non de 35 mois est retenue, la société SAFETY-KLEEN n'explique pas pourquoi ce délai, ni d'ailleurs aussi celui de 29 mois, doit être choisi en lieu et place du délai de 3 mois arrêté dans le rapport d'expertise judiciaire, sachant en plus qu'il s'agit d'une position arrêtée par l'experte judiciaire après que la preneuse a soutenu à celle-ci que ce délai devait être de 29 mois ou au minimum de 26,75 mois. Des explications étaient donc d'autant plus nécessaires. Elles ne sont pas fournies. Toute l'argumentation déployée par la demanderesse porte sur le délai de transfert de l'activité et non sur celui à utiliser pour calculer l'indemnité de surcoût de loyer. Dès lors, en l'absence de remise en cause étayée et efficiente du délai de 3 mois retenu par l'experte judiciaire pour calculer l'indemnité de surcoût de loyer, délai qui correspond au temps de démantèlement des installations après libération des locaux et pendant lequel la preneuse devra continuer de payer à la société PRIMAGAZ une indemnité d'occupation sans contrepartie puisqu'il n'y aura plus d'exploitation du site, il convient de retenir ce délai et de fixer l'indemnité de surcoût de loyer à la somme de 10 250 euros. Sur les indemnités de licenciement La société SAFETY-KLEEN ne demande rien à ce titre. Sur les frais divers Il s'agit des différents frais liés au changement d'adresse, et notamment les frais d'acte et de formalités de changement de siège social, les frais de transfert de lignes téléphoniques et internet, les frais d'impression des documents commerciaux et emballages. L'experte judiciaire a retenu une somme de 3000 euros. La société SAFETY-KLEEN fait valoir que ces frais sont habituellement évalués à la somme de 5000 euros et qu'il convient de retenir ce montant. Elle ne fournit toutefois aucun élément à l'appui de cette affirmation. Dès lors, les frais divers seront fixés à 3000 euros. En conclusion, la société PRIMAGAZ sera condamnée à verser à la société SAFETY-KLEEN une indemnité d'éviction de déplacement d'un montant total de 449 750 euros se décomposant comme suit : - les frais de déménagement : 10 000 euros ; - les frais de réinstallation : 126 300 euros ; - les droits de mutation : 8200 euros ; - le trouble commercial : 292 000 euros ; - le surcoût de loyer : 10 250 euros ; - les autres frais : 3000 euros. Sur l'indemnité d'occupation L'article L.145-28, alinéa 1er, du code de commerce dispose : " Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. " En l'espèce, il est à relever, suivant le rapport d'expertise judiciaire, que la valeur locative des locaux a été arrêtée d'un commun accord entre les parties à la somme de 41 000 euros HT par an, que l'abattement de précarité n'est pas appliqué car il n'est pas établi que la précarité soit un inconvénient pour la preneuse eu égard à l'activité qu'elle exerce dans les lieux loués, et que le montant de l'indemnité d'occupation retenu est de 41 000 euros HT/HC par an. Ce montant ainsi fixé n'a pas été contesté par les parties lors des opérations d'expertise et ne l'est pas plus dans leurs dernières conclusions au fond. Dès lors, le montant de l'indemnité d'occupation due par la société SAFETY-KLEEN à la société PRIMAGAZ sera de 41 000 euros HT/HC par an. Concernant la demande de condamnation de la preneuse à verser cette indemnité à compter du 1er janvier 2018 et jusqu'à la libération effective des locaux formée par la bailleresse, c'est une demande classique et normale puisqu'une fois que le congé du 28 juin 2017 a pris effet, soit le 31 décembre 2017, la société SAFETY-KLEEN n'est plus locataire et doit donc non plus un loyer mais une indemnité d'occupation à la bailleresse. La société SAFETY-KLEEN sera donc condamnée à verser à la société PRIMAGAZ une indemnité d'occupation d'un montant de 41 000 euros HT/HC par an à compter du 1er janvier 2018 jusqu'à la restitution complète des lieux. Cette condamnation sera simplement prononcée déduction faite des sommes déjà versées par la société SAFETY-KLEEN en contrepartie de l'occupation des lieux depuis le 1er janvier 2018 pour qu'il soit tenu compte de ces versements (ils ne sont pas contestés par la société PRIMAGAZ). Le bail commercial ayant été renouvelé pour la dernière fois le 11 décembre 2012 avec effet au 1er janvier 2009, soit avant l'entrée en vigueur le 1er septembre 2014 des dispositions de la loi PINEL du 18 juin 2014 supprimant l'indexation des loyers commerciaux sur l'indice du coût de la construction (ICC), ce qui implique que l'ICC est applicable pour ce bail, l'indice utilisé par l'experte judiciaire ayant été l'ICC sans que cela n'ait engendré de contestations de la part des parties, et la société PRIMAGAZ ne développant aucun moyen dans ses dernières écritures au soutien du recours à l'indice des loyers d'activités tertiaires, l'indemnité d'occupation sera donc indexée annuellement sur l'ICC trimestriel. Sur la compensation La compensation entre l'indemnité d'éviction et les indemnités d'occupation sera ordonnée, s'agissant de créances réciproques, certaines, liquides et exigibles Sur l'expulsion En vertu de l'article L.145-28, alinéa 1er, du code de commerce, la société SAFETY-KLEEN a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction. En application de l'article L.145-29 du même code, la société SAFETY-KLEEN devra avoir remis les locaux à la société PRIMAGAZ à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction à la preneuse ou de la notification à celle-ci du versement de l'indemnité à un séquestre. Par conséquent, il sera ordonné l'expulsion de la société SAFETY-KLEEN, ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués sis [Adresse 1], faute pour elle de les avoir restitués à l'expiration d'un délai de 3 mois après la date du versement de l'indemnité d'éviction ou de la notification du versement de l'indemnité à un séquestre, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier. Il sera dit que le sort des meubles sera alors réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de condamnation pour abus de droit En premier lieu, il est de jurisprudence constante que la mise en demeure prévue à l'article L.145-17, I, 1°, précité peut être faite par le même acte que le congé de refus de renouvellement du bail et d'une indemnité d'éviction ou bien par un acte concomitant à celui de congé. Il en découle que la société PRIMAGAZ était tout à fait en droit de délivrer le même jour la sommation et le congé sans offre de renouvellement avec refus d'une indemnité d'éviction. Il ne peut donc en être tiré un quelconque abus imputable à la bailleresse. En deuxième lieu, le fait que les motifs graves et légitimes invoqués aient été écartés est insuffisant pour caractériser l'existence d'un abus de droit qu'aurait commis la société PRIMAGAZ. En troisième lieu, la demande principale de versement d'une indemnité d'éviction de remplacement formée par la société SAFETY-KLEEN a été rejetée et, pour celle subsidiaire de paiement d'une indemnité de déplacement, la preneuse n'a pas obtenu totalement gain de cause, bénéficiant d'une indemnité de 449 750 euros et non de 1 042 865 euros comme sollicitée. En conséquence, la société SAFETY-KLEEN sera déboutée de sa demande de condamnation pour abus de droit. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La société PRIMAGAZ sera condamnée aux dépens. La société PRIMAGAZ, tenue des dépens, sera également condamnée à verser à la société SAFETY-KLEEN la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire En vertu des articles 514 et 515 du code de procédure civile dans leur version antérieure au 1er janvier 2020, l'exécution provisoire doit être ordonnée et le juge peut en décider ainsi, soit à la demande des parties, soit d'office, s'il estime cette exécution nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire. En l'espèce, compte tenu de la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant dans sa formation collégiale, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DIT que le refus de la société PRIMAGAZ d'octroyer à la société SAFETY-KLEEN FRANCE une indemnité d'éviction n'est justifié par aucun motif grave et légitime ; DEBOUTE la société PRIMAGAZ de ses demandes subsidiaires de résiliation du bail résiduel aux torts exclusifs de la société SAFETY-KLEEN et de déchéance de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux ; DEBOUTE la société SAFETY-KLEEN FRANCE de sa demande principale de condamnation de la société PRIMAGAZ au paiement d'une indemnité d'éviction de remplacement ; CONDAMNE la société PRIMAGAZ à verser à la société SAFETY-KLEEN FRANCE une indemnité d'éviction de déplacement d'un montant total de 449 750 euros se décomposant comme suit : - les frais de déménagement : 10 000 euros ; - les frais de réinstallation : 126 300 euros ; - les droits de mutation : 8200 euros ; - le trouble commercial : 292 000 euros ; - le surcoût de loyer : 10 250 euros ; - les autres frais : 3000 euros. CONDAMNE la société SAFETY-KLEEN FRANCE à verser à la société PRIMAGAZ une indemnité d'occupation d'un montant de 41 000 euros HT/HC par an à compter du 1er janvier 2018 jusqu'à complète restitution des lieux avec indexation annuelle de l'indemnité d'occupation sur l'indice trimestriel du coût de la construction, déduction faite des montants déjà versés en contrepartie de l'occupation des lieux depuis le 1er janvier 2018 ; ORDONNE la compensation entre l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation ; ORDONNE l'expulsion de la société SAFETY-KLEEN FRANCE, ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 8], faute pour elle de les avoir restitués à l'expiration d'un délai de 3 mois après la date du versement de l'indemnité d'éviction ou de la notification du versement de l'indemnité à un séquestre, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; DIT que le sort des meubles sera alors réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DEBOUTE la société SAFETY-KLEEN de sa demande de condamnation pour abus de droit ; CONDAMNE la société PRIMAGAZ aux dépens ; CONDAMNE la société PRIMAGAZ à verser à la société SAFETY-KLEEN FRANCE la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente, Cécile WOESSNER, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE