Tribunal judiciaire de Melun, 25 août 2026, 25/00223

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN [Adresse 1] [Localité 1] ☎ : [XXXXXXXX01] N° RG 25/00223 - N° Portalis DB2Z-W-B7I-H2KE Minute signée électroniquement JUGEMENT du 25/08/2026 Syndic. de copro. DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER " [Adresse 2]", sis [Adresse 3],représenté par syndic, le Cabinet M&M CABINET IMMOBILIER (SAS) C/ Monsieur [L] [P] Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - SELARL BJA - Maître Jean-charles NEGREVERGNE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT du 25 AOUT 2026 Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge du Tribunal judiciaire de Melun, assistée de Anick PICOT, Greffière, lors des débats et de Nicole BIELER, Greffier lors du prononcé ; dans la cause, ENTRE : DEMANDERESSE : Syndic. de copro. DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER " LES 3 [Localité 2]", sis [Adresse 3],représenté par syndic, le Cabinet M&M CABINET IMMOBILIER (SAS) [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS ET : DÉFENDEUR : Monsieur [L] [P] [Adresse 5] [Localité 4] représenté par Maître Jean-charles NEGREVERGNE, avocat au barreau de MEAUX Après débats à l'audience publique du 11 Juin 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe : EXPOSE DU LITIGE M. [L] [P] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 6]. Le 23 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic, a fait assigner M. [L] [P] devant le tribunal judiciaire de Melun aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de: condamner M. [L] [P] à lui payer la somme de 793,30 €,au titre des charges impayées au 4e trimestre 2024 inclus,condamner M. [L] [P] à lui payer la somme de 4 500,00 €, à titre de dommages et intérêts,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner M. [L] [P] à lui payer la somme de 1 200,00 €, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 juin 2026, après nombreux renvois. Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier les 3 fontaines, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise sa créance à la somme de 1 285,74 €, arrêtée au 24 novembre 2025 et ajoute s'opposer à l'octroi de délais de paiement. Pour le surplus, il conclut à la recevabilité de la demande et au rejet des demandes adverses. Il fait notamment valoir que l'article 750-1 du code de procédure civile n'a pas vocation à s'appliquer. M. [L] [P] est représenté par son avocat. Il conclut à l'irrecevabilité de la demande à défaut de tentative préalable de résolution amiable du différend. A défaut, il sollicite l'octroi de délais de paiement pour régler la somme qu'il reconnaît due, à savoir la somme de 403,30 euros, et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et disproportionnée, ainsi que la condamnation du demandeur aux dépens et à lui payer la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience par application de l'article 455 du code de procédure civile. L'affaire est mise en délibéré au 25 août 2026.

MOTIVATION

DE LA DÉCISION - Sur la recevabilité L'article 750-1 du code de procédure civile dispose qu'en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. En l'espèce, le litige porte sur une demande en paiement de plus de 5 000 euros, soit la somme de 5 785,75 euros (1 285,74 + 4 500). La demande en justice est donc recevable sans tentative préalable de règlement amiable du litige. - Sur les demandes principales Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier les 3 fontaines verse aux débats: un relevé de propriété attestant de ce que M. [L] [P] est propriétaire des lots 709 et 729 situés [Adresse 6],un décompte daté du 24 novembre 2025,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 21 mai 2025, 22 mai 2024 et 27 septembre 2023, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants. Par ailleurs, M. [L] [P] ne justifie pas de versements éventuellement effectués ou d'erreurs dans le décompte produit. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [L] [P] n'a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 865,74 € (hors frais). Il convient, en conséquence, de condamner M. [L] [P] au paiement de la somme de 865,74 €, au titre des charges dues à la date du 24 novembre 2025, provisions de charges pour la période du 2e trimestre 2024 au 4e trimestre 2025 incluses. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 décembre 2024. Sur les sommes nécessaires au recouvrement En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d'hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs. Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature. En l'espèce, les frais sollicités sont soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] sera débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement nécessaires. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef. Sur la capitalisation des intérêts En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Compte tenu de la demande formée, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts. - Sur la demande de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de M. [L] [P] et de lui permettre d'échelonner le paiement de sa dette en 8 mensualités de 100,00 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois. Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu'à défaut, pour M. [L] [P] de payer une seule des mensualités prévues à l'échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif. - Sur les demandes accessoires : Sur les dépens L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [L] [P], qui succombe à l'instance sera condamné aux dépens. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner M. [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] la somme de 500,00 € en application de l'article précité. Sur l'exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONDAMNE M. [L] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS M&M CABINET IMMOBILIER, la somme de 865,74 €, au titre des charges dues à la date du 24 novembre 2025, provisions de charges pour la période du 2e trimestre 2024 au 4e trimestre 2025 incluses, majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024; ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; AUTORISE M. [L] [P] à s'acquitter de ces sommes en 8 mensualités de 100,00 € chacune outre une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l'intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier les 3 fontaines, représenté par son syndic, la SAS M&M CABINET IMMOBILIER, du surplus de ses demandes ; CONDAMNE M. [L] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS M&M CABINET IMMOBILIER, la somme de 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [L] [P] aux entiers dépens de la présente instance ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 août 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.