Tribunal judiciaire de Paris, 15 mai 2025, 23/12469

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/12469 N° Portalis 352J-W-B7H-C25CN N° MINUTE : 4 Assignation du : 14 Juin 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [K] [Z][2] [2] [Adresse 4] [Localité 8] Médiateur : [P] [U]-[F] [Adresse 5] [Localité 9] JUGEMENT rendu le 15 Mai 2025 DEMANDERESSE S.C.I MINA KIROLOS [Adresse 10] [Localité 7] représentée par Maître Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1024 DEFENDERESSE S.A.R.L ROSETTA BASSARI, anciennement dénommée S.A.R.L LA STORIA [Adresse 10] [Localité 7] représentée par Maître Vincent GIMENEZ, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, vestiaire #86 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l'audience du 07 Mars 2025 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2013, la S.C.I MINA KIROLOS a consenti à la S.A.R.L IL VENETTO, aux droits de laquelle vient la S.A.R.L ROSETTA BASSARI (anciennement dénommée LA STORIA), le renouvellement d'un bail portant sur des locaux sis [Adresse 10] à [Localité 7] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2014 et moyennant le paiement d'un loyer annuel de 37.000 € hors taxes et hors charges. Par acte extrajudiciaire du 22 juin 2022, la bailleresse a donné congé à sa locataire avec offre de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2023, moyennant un loyer porté à 60.000 € HT et HC par an. Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 22 février 2023, la bailleresse a adressé un mémoire préalable à la locataire demandant la fixation du loyer du bail renouvelé à 60.000 € HT et HC par an à compter du 1er janvier 2023. Par acte du 14 juin 2023, la S.C.I MINA KIROLOS a fait assigner la S.A.R.L LA STORIA devenue la S.A.R.L ROSETTA BASSARI devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS. Dans son dernier mémoire avec accusée de réception présenté le 16 janvier 2025, la bailleresse sollicite : À titre principal, - la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à 60.000 € par an, hors taxes et hors charges, - la condamnation de la locataire à lui payer les intérêts au taux légal sur chacune des échéances dues à compter du 1er janvier 2023, - la capitalisation des intérêts, À titre subsidiaire, - que soit ordonné une expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, - la fixation du loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à la somme annuelle de 60.000 € hors taxes et hors charges, Dans tous les cas, - le débouté de toutes les demandes de la locataire, - la condamnation de la locataire aux dépens, y compris les frais d'expertise s'il y a lieu, ainsi qu'à lui payer une somme de 3.500 € au titre de ses frais irrépétibles. Dans son dernier mémoire du 27 février 2025 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, la locataire sollicite : A titre principal, - in limine litis, de déclarer que l'assignation litigieuse est nulle, - de déclarer l'action en révision de loyers et les demandes de la bailleresse irrecevables, A titre subsidiaire, - que la modification de la mention erronée de la surface de 93,50 m², figurant dans le contrat de bail, soit ordonnée et qu'il lui soit substitué celle de 81,57 m², - qu'il soit dit qu'il n'y a pas lieu à réévaluation ni à déplafonnement du loyer commercial, - la fixation du loyer du bail renouvelé à compter rétroactivement du 1er janvier 2023 à la somme annuelle en principal de 37.000 € hors taxes et hors charges, - le débouté des demandes de la bailleresse, à l'exception, en tant que de besoin, de celle tendant à voir ordonner une expertise, En tout état de cause, - la condamnation de la bailleresse aux dépens, y compris les frais d'expertise s'il y a lieu, ainsi qu'à lui payer une somme de 6.000 € au titre de ses frais irrépétibles. L'affaire a été retenue à l'audience du 07 mars 2025, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur l'exception de nullité de l'assignation La locataire fait valoir, au visa des articles 752, 760 et 761 du code de procédure civile, que l'assignation est entâchée d'une nullité de fond en raison de l'omission dans l'assignation de la mention d'un avocat constitué dans l'intérêt de la demanderesse, n'y figurant que la mention d'un « avocat plaidant ». La bailleresse réplique que la mention du nom de l'avocat, de son adresse et de sa qualité d'avocat font présumer sa constitution dès lors qu'il n'existe aucun doute sur l'identité de l'avocat constitué, et que l'absence d'indication dans l'assignation du nom de l'avocat constitué constitue un simple vice de forme qui ne fait pas grief et peut être régularisé ultérieurement. L'article 752 du code de procédure civile dispose que : « Lorsque la représentation par avocat est obligatoire, outre les mentions prescrites aux articles 54 et 56, l'assignation contient à peine de nullité : 1° La constitution de l'avocat du demandeur ; (...) ». Aux termes de l'article 114 de ce code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. En vertu de l'article 117 du même code : « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : (...) - Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. » L'article 119 dudit code dispose que : « Les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que la nullité ne résulterait d'aucune disposition expresse. » L'article 121 du code de procédure civile dispose que : « Dans les cas où elle est susceptible d'être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. » Il est constant que constitue une irrégularité de fond affectant une assignation la mention dans cette dernière de la constitution d'un avocat n'ayant pas la capacité de représenter la partie devant un tribunal judiciaire ou bien le défaut de mention de constitution d'un avocat. Il est admis en revanche que la mention sur l'assignation du nom de l'avocat, de son adresse et de sa qualité d'avocat, par l'expression « ayant pour avocat », vaut acte de constitution dès lors qu'il n'existe aucun doute sur l'identité de l'avocat constitué et que celui-ci peut effectivement postuler devant la juridiction saisie. Le caractère incomplet de la mention de l'avocat postulant constitue alors un vice de forme affectant l'assignation. En l'espèce, l'assignation litigieuse comporte, après l'indication de l'identité de la demanderesse, de l'adresse de son siège social et de son immatriculation au RCS, la mention suivante : « Ayant pour avocat plaidant : SELARL Baptiste ROBELIN NOVLAW AVOCATS, Avocat au barreau de Paris, Novlaw Avocat, [Adresse 6], Tél : [XXXXXXXX03], Toque C1024 ». Il y est donc mentionné le nom d'un avocat au barreau de Paris pouvant postuler devant les juridictions parisiennes, avec son adresse, son numéro de toque et sa dénomination sociale, de sorte que la simple mention « ayant comme avocat plaidant » ne permet pas de constater une absence de constitution de l'avocat de la S.C.I MINA KIROLOS constituant une irrégularité de fond de l'assignation. L'indication d'un « avocat plaidant » au lieu d'un « avocat postulant » constitue tout au plus un simple vice de forme, nécessitant la preuve d'un grief par celui qui l'invoque. Or, la défenderesse ne rapporte pas la preuve d'un quelconque grief résultant de la mention erronée, dès lors qu'elle a pu notifier sa propre constitution d'avocat au postulant de la demanderesse. En outre, la S.C.I MINA KIROLOS a régularisé la mention de l'avocat postulant dès son premier mémoire du 04 juin 2024 en précisant « ayant pour avocat constitué et plaidant, Maître Baptiste ROBELIN, NOVLAW AVOCATS ». Par conséquent, l'exception de nullité de l'assignation sera rejetée. Sur la fin de non-recevoir tiré d'un défaut de mémoire préalable La locataire soutient que la saisine de la présente juridiction est irrecevable en l'absence de notification, un mois avant son assignation, d'un mémoire préalable, expliquant qu'elle n'en a reçu aucun, l'accusé de réception de la lettre adressée par la bailleresse ne précisant pas son identité et sa dénomination sociale en qualité de destinataire et la signature figurant sur l'avis de réception du mémoire préalable versé par la S.C.I MINA KIROLOS n'étant pas celle de son gérant. La bailleresse lui oppose qu'aucune irrecevabilité n'est encourue, un mémoire lui ayant bien été adressé le 22 février 2023, qu'il comporte toutes les mentions obligatoires et que son accusé de réception a été signé à cette même date, précisant qu'il est justifié du dépôt du courrier avec avis de réception mentionnant comme destinataire « LA STORIA » . Le premier alinéa de l'article R.145-23 du code de commerce dispose que : « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. » En vertu de l'article R.145-26 dudit code, « Les mémoires (...) sont notifiés par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. (...) ». En vertu de l'article R.145-27 du même code, « Le juge ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.(...) ». Il est admis de façon constante que la formalité de notification du mémoire en fixation du prix du bail révisé ou renouvelé est remplie lorsque son destinataire est à même de retirer la lettre recommandée présentée à son domicile, et qu'il n'est pas exigé une remise effective de ladite lettre pour déclarer régulière la notification. En l'espèce, la S.C.I MINA KIROLOS établit qu'elle a notifié un mémoire préalable présenté le 22 février 2023, soit au moins un mois avant son assignation signifiée le 14 juin 2023. L'accusé de réception de la lettre recommandée mentionne « [Adresse 10] » et simplement un caractère « o » à la place du nom du destinataire. Néanmoins, le récépissé du dépôt de cette lettre recommandée mentionne bien qu'elle est à destination de « la S.A.R.L LA STORIA », domiciliée au [Adresse 10], de sorte qu'elle lui a bien été adressée. Par ailleurs, si la défenderesse allègue de ce que la signature figurant sur l'accusé de réception du mémoire préalable n'est pas celle de son gérant, il convient de relever que la notification est suffisante dès lors que le courrier a été présenté chez le bon destinataire, la signature figurant sur l'avis de réception étant présumée être, jusqu'à preuve du contraire, celle de son destinataire ou d'une personne habilitée à la recevoir. Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.R.L ROSETTA BASSARI sera rejetée. Sur la fixation du loyer en renouvellement et sur les caractéristiques des locaux L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1o Les caractéristiques du local considéré ; 2o La destination des lieux ; 3o Les obligations respectives des parties ; 4o Les facteurs locaux de commercialité ; 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L.145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En l'espèce, les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé. La bailleresse soutient que les facteurs locaux de commercialité ont fait l'objet de modifications notables justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, en se fondant notamment sur un rapport d'expertise établi à sa demande par Mme [G] [E] le 12 mai 2022. Il est notamment retenu une surface des locaux de 93,50 m² telle que mentionnée au contrat de bail. La locataire conteste toute modification favorable et notable des facteurs locaux de commercialité et sollicite en conséquence l'application des règles du plafonnement, lesquelles porteraient le loyer du bail renouvelé à la somme de 37.000 €. Elle fait également valoir que la surface des locaux mentionnée au bail de 93,50 m² est erronée et qu'elle est en réalité de 81,57 m² de sorte qu'il convient selon elle de la modifier. Il y a lieu de constater que le rapport d'expertise de Mme [G] [E], établi par un expert rémunéré par une seule des parties et hors la présence de l'autre, ne suffit pas à justifier du bien fondé des prétentions de la bailleresse. Au vu des pièces et moyens exposés par les parties, le juge des loyers ne peut statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé mais constate qu'il est justifié de l'opportunité d'ordonner une expertise pour avoir toutes informations sur les modifications évoquées par la bailleresse pour statuer sur sa demande de déplafonnement et avoir avis sur la valeur locative des lieux. S'agissant de la surface des locaux à retenir, il y a lieu de relever qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers d'ordonner une modification de la mention du bail à ce sujet ; néanmoins, il entre dans les fonctions de l'expert judiciaire désigné de faire toute constatation et/ou recueillir toute information permettant de déterminer la superficie des lieux loués pour donner avis sur leur valeur locative, en considération d'une valeur locative unitaire du mètre carré. En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d'ordonner une expertise. La mission de l'expert est déterminée au dispositif de cette décision. L'expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure. Il y a lieu de préciser qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise. Par ailleurs, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Afin qu'elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif. Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du loyer contractuel. Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés. Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Rejette l'exception de nullité de l'assignation soulevée par la S.A.R.L ROSETTA BASSARI, Rejette la fin de non-recevoir tiré du défaut de mémoire préalable notifié un mois avant l'assignation devant le juge des loyers soulevée par la S.A.R.L ROSETTA BASSARI et déclare en conséquence les demandes de la S.C.I MINA KIROLOS recevables, Constate le principe du renouvellement du bail entre la S.C.I MINA KIROLOS et la S.A.R.L ROSETTA BASSARI portant sur le local commercial situé [Adresse 10], à [Localité 7], à compter du 1er janvier 2023 ; Avant dire droit sur toutes les autres demandes, Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert : Madame [K] [Z] [Adresse 4] [XXXXXXXX01] - [Courriel 11] avec mission de : * convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter le local commercial situé [Adresse 10], à [Localité 7], le décrire et notamment préciser sa surface réelle, * entendre les parties en leurs dires et explications, * procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, * examiner et donner tout avis utile sur les motifs allégués de déplafonnement du loyer, * rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, *donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er janvier 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, *rendre compte du tout et donner son avis motivé, * dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Rappelle qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juillet 2026, Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la S.C.I MINA KIROLOS à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2ème étage) au plus tard le 10 juillet 2025 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l'affaire sera rappelée le 11 septembre 2025 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise, Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de: Madame [P] [U] [F] [Adresse 5] [XXXXXXXX02] - [Courriel 12] Dit que le médiateur n'interviendra pour satisfaire à l'injonction ainsi ordonnée qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse ; Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise ; Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission : - d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation, - de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission ; Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : - le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, - le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige, Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ; Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à PARIS, le 15 mai 2025. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER L. FONTANELLA