Tribunal judiciaire de Bordeaux, 19 février 2024, 23/00942

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 51A Minute n° 24/159 N° RG 23/00942 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XXWY 3 copies GROSSE délivrée le19/02/2024 àla SCP HARFANG AVOCATS la SAS JEAN-FRANCOIS GAUSSEN Rendue le DIX NEUF FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l'audience publique du 22 Janvier 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.C.I. TOLEMIM prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social. [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE DÉFENDERESSES SELARL FIRMA ES QUALITE MANDATAIRE JUDICIAIRE DE LA SAS PURGATORY [Adresse 5] [Localité 4] défaillante Société PURGATORY prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social. [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Jean-françois GAUSSEN de la SAS JEAN-FRANCOIS GAUSSEN, avocats au barreau de BORDEAUX I - FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 20 avril 2023, la SCI TOLEMIM a fait assigner la SAS PURGATORY devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir : - constater la résiliation du bail commercial conclu entre elles le 08 février 2022, pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], par acquisition de la clause résolutoire acquise depuis le 07 mars 2023 ; - prononcer la résiliation dudit bail à compter de cette date ; - ordonner l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serurier ; - ordonner en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution ; - condamner le preneur à lui payer les sommes de : - 27 445,64 euros HT/HC arrêtée au 23 mars 2023 au titre de l'arriéré de loyer et de la clause pénale à titre de provision ; - 6 249 euros HT/HC par mois, à titre d'indemnité d'occupation, du 07 mars 2023 jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ; - 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SAS PURGATORY aux dépens, en ce compris les frais de commandement préalable. La demanderesse expose que, par acte sous-seing privé en date du 08 février 2022, elle a donné à bail à la SAS PURGATORY des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à [Localité 4] ; que des loyers sont restés impayés et par acte du 07 février 2023, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 14 900,84 euros visant la clause résolutoire et une sommation d'avoir à justifier de l'assurance locative et de jouir paisiblement des lieux, que le commandement est resté sans suite. Par acte du 09 janvier 2024, la SCI TOLEMIM a fait assigner dans la cause la SELARL FIRMA, en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SAS PURGATORY, afin de voir : - constater la résiliation du bail commercial conclu le 08 février 2022, pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], par acquisition de la clause résolutoire acquise depuis le 07 mars 2023 ; - prononcer la résiliation dudit bail à compter de cette date ; - ordonner l'expulsion de la SAS PURGATORY et de tous occupants de son chef, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serurier ; - ordonner en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution ; - condamner la SAS PURGATORY et la SELARL FIRMA es qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SAS PURGATORY, au paiement des sommes: - 6 249 euros HT/HC par mois, à titre d'indemnité d'occupation, du 07 mars 2023 jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ; - 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SAS PURGATORY et la SELARL FIRMA es qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SAS PURGATORY aux dépens, ne ce compris les frais de commandement préalable. La SCI TOLEMIM expose que la SAS PURGATORY a fait l'objet d'une procédure collective par jugement en date du 17 mai 2023 prononçant l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire ; que ladite société a fait délivrer à son encontre une assignation devant la juridiction du fond aux fins de voir ordonner la suspension et le séquestre partiel du règlement des loyers mais qu'elle demeure taisante s'agissant des obligations visées dans le commandement visant la clause résolutoire. La SCI TOLEMIN ajoute qu'elle a régulièrement déclaré sa créance dans le cadre de la procédure collective. Appelée à l'audience du 24 juillet 2023, l'affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 22 janvier 2024. Le demandeur a maintenu ses demandes. La présente décision se rapporte à ses écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens. Régulièrement assignée à l'étude conformément aux dispositions de l'article 656 du code de procédure civile, la société PURGATORY a constitué avocat mais celui-ci n'a pas conclu. Régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la SELARL FIRMA, en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SAS PURGATORY, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La procédure est régulière et elle a disposé d'un délai suffisant pour préparer sa défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire. II -

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, permet au juge de référés en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l'article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d'une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l'occupation sans titre d'une propriété privée. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d'un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d'une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats : - que le bail commercial liant la SCI TOLEMIM et la SAS PURGATORY comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés comme en cas de manquements aux conditions d'occupation et de jouissance des locaux et de souscription d'une assurance ; - qu'un commandement de payer la somme de 14 900,84 euros (dont 14 712,24 euros de dette locative) comportant sommation d'avoir à justifier de l'assurance locative et de jouir paisiblement des lieux, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, ont été régulièrement signifiés à la SAS PURGATORY le 07 février 2023 ; - que le preneur ne s'est pas acquitté de ses obligations dans le délai ci-dessus prescrit ; - que selon décompte versé aux débats et non contesté la dette locative s'établissait au 23 mars 2023 à la somme de 24 950,64 euros au titre des loyers et charges impayés. Si l'article L.622-21 du code de commerce interrompt ou interdit toute action tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une dette locative née antérieurement à l'ouverture de la procédure collective comme à la résolution du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers antérieurs, il ne fait pas obstacle à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire mise en oeuvre pour manquement à une obligation de faire et survenue antérieurement au jugement. Il résulte de l'ensemble des éléments énoncés plus haut que la clause résolutoire a été mise en oeuvre non seulement pour non paiement du loyer mais aussi pour absence de justification de la souscription d'une assurance lcoative et pour cessation de nuisances. Faute pour le preneur d'avoir régularisé sa situation dans le délai d'un mois, la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire est intervenue le 07 mars 2023, soit deux mois avant l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire prononcée le 17 mai 2023. Il convient donc : - d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS PURGATORY, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier ; - de dire que la SAS PURGATORY est redevable envers la SCI TOLEMIM d'une somme provisionnelle de 29 393,24 euros (14 712,24 + 4 166 x 3,5 mois) au titre des loyers, indemnités d'occupation et des charges arriérés arrêtés au 17 mai 2023, et ce, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable - de dire qu'à compter du 18 mai 2023, et jusqu'à complète libération des lieux, la SAS PURGATORY est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 4 166 euros HT/HC, au paiement de laquelle la SAS PURGATORY et la SELARL FIRMA en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SAS PURGATORY seront condamnées ; Les demandes tendant à majorer les sommes dues de 10 % et 50 % en application des clauses contractuelles s'apparentent à des clauses pénales susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher . Afin d'assurer l'effectivité du départ de la SAS PURGATORY, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qu'il lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. La défenderesse sera condamnée aux dépens. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel; CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCI TOLEMIM et la SAS PURGATORY ; DIT qu'à compter du 07 mars 2023, la SAS PURGATORY est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation ; ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS PURGATORY , de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier; DITque la SAS PURGATORY est redevable envers la SCI TOLEMIM d'une somme provisionnelle de 29 393,24 euros (14 712,24 + 4 166 x 3,5 mois) au titre des loyers, indemnités d'occupation et des charges arriérés arrêtés au 17 mai 2023 ; CONDAMNE la SAS PURGATORY et la SELARL FIRMA en qualité de mandataire judiciaire de la SAS PURGATORY à payer à la SCI TOLEMIM, au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 4 166 euros HT/HC par mois à compter du 18 mai 2023 ; AUTORISE la SCI TOLEMIM à faire transporter dans tout lieu qui lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SAS PURGATORY;

DEBOUTE

la SCI TOLEMIM du surplus de ses demandes ; CONDAMNE la SAS PURGATORY et la SELARL FIRMA en qualité de mandataire judiciaire de la SAS PURGATORY aux dépens, qui comprendront le coût du commandement, et les condamne à payer à la SCI TOLEMIM la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier,Le Président,