Tribunal judiciaire d'Orléans, 23 juin 2026, 25/01660

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 1] JUGEMENT DU 23 JUIN 2026 Minute n° : N° RG 25/01660 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HCWN COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Anita HOUDIN, Greffier DEMANDEUR : S.A. [Adresse 1] VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Mme [D] [B] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial DÉFENDEUR : Monsieur [K] [Z], demeurant [Adresse 3] comparant en personne A l'audience du 24 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à : EXPOSE DU LITIGE La société VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [K] [Z] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 2], par contrat du 25 janvier 2022, moyennant un loyer mensuel de 414,55 euros, provision sur charges comprise. Le 17 juillet 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [K] [Z] un commandement de justifier de son assurance locative visant la clause résolutoire ainsi que de produire l'enquête supplément de loyer de solidarité. Le 12 novembre 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [K] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 10 915,91 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2024. La SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d'Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 20 janvier 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -déclarer acquise la clauses résolutoire insérée au bail ; -ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier; -condamner Monsieur [K] [Z] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT à compter de la résiliation du bail, des indemnités d'occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges -condamner Monsieur [K] [Z] au paiement de la somme de 13 785,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés -condamner Monsieur [K] [Z] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des dépens « qui comprendront en outre le coût de la sommation de produire l'attestation de supplément de loyer de solidarité, du commandement et le coût de la présente assignation. » Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, n'a apporté aucun élément utile, le locataire ne s'étant pas présenté aux deux rendez-vous. Un rapport de l'association AHU, reçu au greffe avant l'audience, a permis d'apprendre que le locataire occupait son logement seul, était en arrêt maladie depuis 3 ans et souhaitait reprendre son emploi en CDI à mi-temps compte tenu de son invalidité. Suite à des difficultés administratives, il ne percevait plus ses indemnités journalières. Il avait produit avec retard ses derniers avis d'imposition à son bailleur et comptait sur le rappel de ses droits à la Caisse d'allocation familiales pour réduire sa dette. Appelé à l'audience du 23 septembre 2025, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 24 mars 2026. A l'audience, la SA VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [D] [B], a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6 873,58, hors frais de procédure et hors supplément de loyer solidarité. Elle a précisé que la dette actualisée s'élevait à la somme de 14 773,88 euros en prenant en compte le supplément de loyer de solidarité. Elle a indiqué qu'aucun règlement n'avait eu lieu depuis le mois de septembre 2024, que le locataire n'avait pas d'assurance locative, n'avait pas entretenu la chaudière et n'avait respecté aucun engagement. Elle a ajouté qu'un désencombrement du logement est en cours. La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point. Monsieur [K] [Z] a comparu en personne. Il a indiqué ne plus avoir les clés de sa boîte aux lettres depuis deux ans. Cette difficulté l'avait empêcher d'obtenir ses avis d'imposition et le bloquait dans toutes ses démarches administratives. Il a précisé percevoir 450 euros par mois, n'avoir aucun crédit en cours et être assisté d'une assistante sociale. La bailleresse a précisé ne pas avoir été informée du problème lié aux clés de la boîte aux lettres. La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la demande de résiliation Sur la recevabilité : L'article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l'existence d'une dette locative, et ce, sous peine d'irrecevabilité de la demande. En l'espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d'une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 10 juillet 2024. Le délai de 2 mois avant l'assignation du 20 janvier 2025 est donc respecté. L'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l'existence d'une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l'audience. En l'espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d'une notification de l'assignation à la préfecture le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 23 septembre 2025. La demande est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail d'habitation prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale et y ajoutant la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. 1L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois. 2L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. La condition de saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a bien été respectée, comme vu précédemment. Le 12 novembre 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [K] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 10 915,91 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 novembre 2024. Or, d'après l'historique des versements, ladite somme n'a pas été réglée par Monsieur [K] [Z] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 14 janvier 2025. Dès lors, l'expulsion de Monsieur [K] [Z] sera ordonnée. Sur l'indemnité d'occupation : En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation est due. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux. L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 14 janvier 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA VALLOIRE HABITAT. Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d'occupation : Concernant le supplément de loyer de solidarité : L'article L441-9 du code de la construction et de l'habitation dispose que « L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. (…) La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. » En l'espèce, la bailleresse produit un commandement de produire l'enquête sur le supplément de loyer en date du 17 juillet 2024. Dès lors, elle justifie d'une créance de supplément de loyer de solidarité à compter du mois d'août 2024. La lecture du décompte permet de constater que le supplément de loyer, qui avait été facturé de mars 2024 à décembre 2024 a été remboursé par un versement de 12 186,96 euros à Monsieur [Z] le 21 mai 2025. A partir de janvier 2025, un supplément de loyer de solidarité a été facturé par la SA VALLOIRE HABITAT Monsieur [Z] n'ayant pas adressé l'enquête sur le supplément de loyer de solidarité, malgré un commandement du 17 juillet 2024. Dès lors, l'ensemble des sommes comptabilisées au titre du supplément de loyer de solidarité de janvier 2025 à février 2026 seront dues. Toutefois, il y aura lieu de déduire de la dette la somme de 25 euros correspondant aux frais de dossier de mars 2024 ainsi que la somme de 53,34 (22,86 euros et 4 fois 7,62 euros) correspondant aux frais de pénalités indûment prélevés antérieurement à l'envoi du commandement. Concernant le montant de la dette hors supplément de loyer de solidarité : En vertu de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail. L'article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu'en cas de versement d'une provision, elles doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle. L'article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ». L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, la SA VALLOIRE HABITAT produit aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 19 mars 2026, Monsieur [K] [Z] lui est redevable de la somme de 21 569,12 euros, soustraction faite des frais de procédure relevant des dépens ainsi que des frais de dossier et frais de pénalités évoqués précédemment. Monsieur [K] [Z] sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [K] [Z], qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de produire l'attestation de supplément de loyer de solidarité, du commandement de payer et le coût de l'assignation. Sur l'article 700 du code de procédure civile : L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie. En l'espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire : Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. » En l'espèce, il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d'Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE la SA VALLOIRE HABITAT recevable en son action ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 25 janvier 2022 entre la société VALLOIRE HABITAT et Monsieur [K] [Z], portant sur un bien à usage d'habitation sis [Adresse 5] sont réunies depuis le 14 janvier 2025 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ; DIT qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA VALLOIRE HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique; CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT une indemnité d'occupation égale aux loyers et charges dus si le contrat s'était poursuivi ; DIT que cette indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 14 janvier 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA VALLOIRE HABITAT ; CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 21 569,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 19 mars 2026 ; CONDAMNE Monsieur [K] [Z] aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de produire l'attestation de supplément de loyer de solidarité, du commandement de payer et le coût de l'assignation. REJETTE toutes autres demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée La greffière, La juge des contentieux de la protection,