Tribunal judiciaire de Dijon, 4 août 2026, 23/00872

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] 2ème Chambre République française Au nom du peuple français MINUTE N° DU : 04 Août 2026 AFFAIRE N° RG 23/00872 - N° Portalis DBXJ-W-B7H-H22O Jugement Rendu le 04 AOUT 2026 AFFAIRE : [O] [R] [S] [F] épouse [V] [G] [E] [I] [V] C/ Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] S.A. GAN ASSURANCES S.C.I. MALICIA ENTRE : 1°) Madame [O] [R] [S] [F] épouse [V] née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 2] de nationalité Française Chargée de clientèle, demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Katia SEVIN de la SCP THIERRY BERLAND ET KATIA SEVIN, avocats au barreau de DIJON plaidant Monsieur [G] [E] [I] [V] né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 3] de nationalité Française Directeur régional, demeurant [Adresse 2] représenté par Maître Katia SEVIN de la SCP THIERRY BERLAND ET KATIA SEVIN, avocats au barreau de DIJON plaidant DEMANDEURS ET : 1°) Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice : l'agence Buet Immmobilier dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET - MIGNOT, avocats au barreau de DIJON plaidant 2°) La SA GAN ASSURANCES IARD, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 542 063 797, agissant poursuites et diligences de son directeur général en exercice dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Franck PETIT, avocat au barreau de DIJON plaidant 3°) La SCI MALICIA, immatriculée au RCS de DIJON sous le numéro 481 753 903, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice : M. [L] dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Maître Christophe CHATRIOT de la SCP SCP D'AVOCATS PIZZOLATO - CHATRIOT, avocats au barreau de DIJON plaidant DEFENDEURS COMPOSITION DU TRIBUNAL : Madame Anne-Bénédicte ROBERT, Juge placé, déléguée au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d'appel de DIJON en date du 22 mai 2026, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile. GREFFIER : Madame Catherine MORIN, Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l'article 799 du code de procédure civile ; DEBATS : Vu l'avis en date du 20 mars 2026 ayant fixé l'affaire à l'audience de plaidoiries à juge unique du 26 Mai 2026 date à laquelle l'affaire a été appelée en audience publique ; Vu l'ordonnance de clôture en date du 14 avril 2026 ; Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 04 Août 2026 ; JUGEMENT : - Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - Contradictoire - en premier ressort - rédigé par Anne-Bénédicte ROBERT - signé par Anne-Bénédicte ROBERT, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le à Maître Patrice CANNET de la SARL [Localité 5] - MIGNOT Me Franck PETIT Maître Christophe CHATRIOT de la SCP SCP D'AVOCATS PIZZOLATO - CHATRIOT Maître Katia SEVIN de la SCP THIERRY BERLAND ET KATIA SEVIN * * * EXPOSE DU LITIGE ET DES PRETENTIONS M. [G] [V] et son épouse Mme [O] [F] sont propriétaires d'un appartenant en rez-de-chaussée, au sein d'un immeuble en copropriété, sis [Adresse 7] à [Localité 1] administré par la société Buet Immobilier, en qualité de syndic. La SCI [T] [J] est propriétaire d'un appartement contigu à celui de M. et Mme [V]. Se plaignant d'une importante humidité dans leur lot, pour laquelle les expertises menées dans le cadre amiable n'ont pas permis de parvenir à une solution, par un acte introductif d'instance du 3 août 2021, les consorts [V] ont assigné le syndicat des copropriétaires, la SCI [T] et son assureur, la compagnie Gan, afin de solliciter une expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile. Par ordonnance de référé en date du 13 octobre 2021, le Président du Tribunal Judiciaire de Dijon a ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [K]. Celui ci a déposé son rapport le 7 novembre 2022. Par assignation du 10 mars 2023, M. et Mme [V] ont saisi le tribunal judiciare de Dijon de demandes tendant à obtenir la condamnation solidaire de la SCI, du syndicat des copropriétaires et de l'assureur de la copropriété à réparer leur préjudices. °°°° Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 04 février 2025, M. et Mme [V] demandent, au visa des articles 540 et 1240 du code civil, de : Déclarer la SCI [T] [J] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] à Dijon responsables des dommages occasionnés à l'appartement de M. et Mme [V] En conséquence, condamner solidairement SCI [T] [J], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] à Dijon et son assureur Gan Assurance à payer à M. et Mme [V] : - 33 637,51 euros en réparation de leur préjudice matériel, - 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral, - 5 000 euros d'article 700 du Code de procédure Civile Condamner les mêmes aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire. °°°°° En défense, le syndicat des copropriétaires, par conclusions du 4 juillet 2024 entend obtenir du tribunal : A TITRE PRINCIPAL : - Juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 1] n'est pas responsable des dommages occasionnés à l'appartement des époux [V] - Débouter les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions - Condamner les époux [V] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens A TITRE SUBSIDIAIRE - Débouter les époux [V] de leur demande d'indemnisation au titre de : • Charges locatives • Perte de loyers y compris les pertes de loyers futures • Frais d'électricité • Frais de déplacement de M. [V] • Préjudice moral - Réduire les frais de rénovation à de plus justes proportions EN TOUT ETAT CAUSE : - Condamner les époux [V] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 1] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. °°°° La SCI [T] [J] sollicite par conclusions du 17 juillet 2024 de : 1°) À TITRE PRINCIPAL : Débouter M. [G] [V] et Mme [O] [V] de l'intégralité de leurs demandes. 2°) À TITRE SUBSIDIAIRE : Réduire en de plus justes proportions les demandes de M. [G] [V] et de Mme [O] [V] s'agissant de la perte de loyers, et les Débouter de leurs autres demandes. 3°) EN TOUT ÉTAT DE CAUSE : Condamner in solidum M. [G] [V] et Mme [O] [V] à payer à la SCI Malicia la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Dire n'y avoir lieu à exécution provisoire. °°°° La compagnie Gan, en qualité d'assureur de la SCI [T] [J] par conclusions du 28 février 2025 demande, au visa des dispositions de l'article 1253 du code civil : - Débouter M. [G] [V] et Mme [O] [F] épouse [V], de toutes leurs demandes à l'encontre de la SA Gan Assurances IARD ; - Condamner M. [G] [V] et Mme [O] [F] épouse [V] in solidum à payer la somme de 3 000,00 euros à la SA Gan Assurances IARD en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner M. [G] [V] et Mme [O] [F] épouse [V] in solidum aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés comme il est dit l'article 699 du Code de procédure civile ; °°°° En application de l'article 455 du code de procédure civile, la juridiction se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées. °°°° La clôture de l'instruction est intervenue par ordonnance du 14 avril 2026 et les plaidoiries fixées à l'audience du 26 mai 2026. Le jugement a été mis en délibéré au 4 août 2026.

MOTIFS

Sur les désordres et les responsabilités Suivant l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 5e alinéa, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. En vertu de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputées parties communes le gros-oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement communs, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs. L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 institue une responsabilité de plein droit. Ainsi, pour engager la responsabilité du syndicat, il suffit que les parties communes soient à l'origine du dommage. Seule la preuve d'une faute de la victime ou la preuve d'une circonstance de force majeure est susceptible de fonder une décision d'exonération totale ou partielle de responsabilité du syndicat des copropriétaires. Ainsi, un tiers ou un copropriétaire peut quant à lui devoir réparation sur le fondement de l'article 544 du code civil qui prévoit que le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l'auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause ou de l'article 1240 du même code, qui prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Dans ces hypothèses, la preuve du caractère anormal du trouble ou de la faute d'un tiers repose sur le demandeur, conformément à l'article 1353 du code civil. En l'espèce, le rapport d'expertise judiciaire du 7 novembre 2022 retient que la source de l'humidité constatée par les demandeurs à l'intérieur de leur appartement était d'origine naturelle, et plus particulièrement de remontées capillaires en provenance du terre plein situé sous l'appartement, favorisées par l'enduit en ciment des murs, peu respirant. Il n'a été constaté aucune autre origine à ces désordres, telle que la réalisation de travaux non conformes dans l'appartement voisin appartenant à la SCi [T] [J]. Les investigations menées dans le cadre des opérations d'expertise, par l'expert judiciaire qui a fait effectuer une recherche de fuite par la société Sari 21 n'a pas mis en évidence d'autre cause à l'humidité constatée. Si les demandeurs entendent voir consacrer la responsabilité de leur voisine, la SCI [T] [J], il leur appartient d'en rapporter la preuve, ce qu'ils ne font pas, précision étant faite que l'expert qualifie les remontées capillaires de "très faibles", ce qui exclut l'existence d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Les demandes dirigées contre la SCI et contre son assureur seront en conséquence rejetées. En l'absence de cause étrangère, il appartient seulement au syndicat des copropriétaires de faire le nécessaire pour supprimer les causes des désordres d'humidité. Or, à cet égard, l'expert judiciaire indique qu'il n'y a aucun travaux à prévoir, si ce n'est de réaliser un enduit à la chaux sur la face intérieure du mur, pour lui permettre de respirer. Ces travaux consistent en des travaux de réfection de l'intérieur de l'appartement, qui sont des parties privatives et non des parties communes. Les époux [V] justifient par la production d'une facture du 16 juin 2023 avoir fait effectuer ces travaux, en même temps que les travaux d'aménagement de leur appartement comportant la création d'une cloison, l'installation d'un chauffe-eau, de parquet et de chauffage pour un total de 5 189,50 euros TTC. Il n'appartient donc pas au syndicat des copropriétaires de supporter les frais relatifs à l'aménagement d'un appartement. Sur les préjudices 1/ Sur les pertes de loyers L'essentiel des demandes correspond au manque à gagner sur les loyers, entre le 15 août 2017 et le mois de juillet 2023, à hauteur de 470 euros par mois. Or, l'impossibilité de louer l'appartement n'est pas établie par les demandeurs, qui ne démontrent pas avoir cherché à louer après le départ de la dernière locataire en 2017. En l'absence de lien entre l'inoccupation de l'appartement et les désordres d'humidité qualifiés par l'expert judiciaire de très faibles, le manque à gagner sur la perception de loyers ne sera pas retenu. 2/ Sur le préjudice moral Le préjudice réparable est celui qui est en rapport direct avec la cause du dommage. Or, il a été dit plus haut que le syndicat des copropriétaires n'était pas à l'origine des désordres d'infiltration. Il ne sera en conséquence pas fait droit à la demande relative au préjudice moral. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. M. [G] [V] et son épouse Mme [O] [F], qui succombent en toutes leurs demandes seront donc condamnés aux dépens. L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu'il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, l'équité commande de laisser à chacun la charge des frais exposés pour se fare représenter en justice .

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, Rejette toutes les demandes présentées par M. [G] [V] et son épouse Mme [O] [F] ; Dit que l'équité commande de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles exposés ; Condamne in solidum M. [G] [V] et son épouse Mme [O] [F] aux dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise ; En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente. Le Greffier La Présidente En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier