Tribunal judiciaire de Rennes, 27 juin 2025, 25/04036

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 11] Service des contentieux de la protection [Adresse 7] [Localité 5] JUGEMENT DU 27 Juin 2025 N° RG 25/04036 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LTMB Jugement du 27 Juin 2025 N° : 25/615 Société ARCHIPEL HABITAT C/ [N] [U] [T] [L] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à OPH ARCHIPEL HABITAT COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [L] COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 27 Juin 2025 ; Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 13 Juin 2025. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : OPH ARCHIPEL HABITAT [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Mme [P] [K], munie d'un pouvoir ET : DEFENDEURS : Mme [N] [U] [Adresse 1] [Adresse 10] [Localité 6] non comparante, ni représentée M. [T] [L] [Adresse 1] [Adresse 10] [Localité 6] comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

, PROCÉDURE,

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

: Par acte sous seing privé du 20 février 2013, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d'habitation à Mme [N] [U] et M. [T] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 472,63 euros. Par acte séparé du 20 février 2013, l' établissement ARCHIPEL HABITAT a également donné à bail un parking n°19 situé [Adresse 12] à [Localité 8] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 12 euros hors charges. Par actes de commissaire de justice du 20 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2176,37 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant les clauses résolutoires. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [U] et M. [T] [L] le 24 septembre 2024. Par assignations du 29 avril 2025, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition des clauses résolutoires, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [N] [U] et M. [T] [L] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération des lieux, - 2700,22 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 29 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. A l'audience du 13 juin 2025, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu l'intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 13 juin 2025, s'élevait désormais à la somme de 7173,06 euros. L'établissement ARCHIPEL HABITAT a ajouté que Mme [N] [U] et M. [T] [L] n'avaient pas repris le paiement de leur loyer courant avant la date de l'audience, le dernier paiement datant du mois de novembre 2024. Présent à l'audience, M. [T] [L] a sollicité des délais de paiement pour apurer sa dette et a proposé de verser mensuellement une somme entre 100 et 150 euros. Il a précisé être en recherche d'emploi et sa femme en activité en qualité de femme de ménage. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [N] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Elle n'a pas fait connaître les motifs de son absence. M. [T] [L] a précisé avoir déposé avec sa compagne un dossier de surendettement déclaré recevable par la Commission de Surendettement le 15 mai 2025. En cet état l'affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats de bail a été signifié aux locataires le 20 septembre 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2176,37 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 21 novembre 2024. L'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l'octroi automatique de délais de paiement, lorsque les locataires bénéficient d'une décision de recevabilité de leur dossier de surendettement, à condition que ces derniers aient repris le paiement intégral de leur loyer courant avant la date d'audience. Or le décompte versé aux débats par le bailleur permet de constater que le dernier paiement du couple date du 13 novembre 2024. Les dispositions précitées ne peuvent donc être appliquées à Mme [N] [U] et M. [T] [L]. Cette absence de reprise du paiement du loyer courant ne leur permet pas non plus de solliciter des délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire, le bailleur s'étant opposé à de telles demandes. Or, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d'effet immédiat, en l'absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d'audience, le Juge doit constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur. Il convient donc de constater que les clauses résolutoires ont produit leurs effets à compter du 21 novembre 2024 et que les contrats de bail se sont trouvés résiliés de plein droit à compter de cette date. Il y a lieu, en conséquence, d'ordonner à Mme [N] [U] et M. [T] [L], ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement ARCHIPEL HABITAT à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, l'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 11 juin 2025, Mme [N] [U] et M. [T] [L] lui devaient la somme de 7173,06 euros, soustraction faite des frais de procédure. Présent à l'audience, M. [T] [L] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Les locataires seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2700,22 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation des baux, une indemnité d'occupation sera due. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyers et les charges, à partir du 21 novembre 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [N] [U] et M. [T] [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

, La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 septembre 2024 n'a pas été réglée dans les deux mois, CONSTATE que Mme [N] [U] et M. [T] [L] n'ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience et que l'établissement ARCHIPEL HABITAT s'oppose à des délais de paiement et à la poursuite des baux, CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 20 février 2013 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d'une part, et Mme [N] [U] et M. [T] [L], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] sont résiliés depuis le 21 novembre 2024, ORDONNE à Mme [N] [U] et M. [T] [L] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux (logement et parking) situés au [Adresse 2] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement Mme [N] [U] et M. [T] [L] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 7173,06 euros (sept mille cent soixante-treize euros et six centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2700,22 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE solidairement Mme [N] [U] et M. [T] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer à compter du 12 juin 2025 est payable dans les mêmes conditions que l'étaient les loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Mme [N] [U] et M. [T] [L] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 20 septembre 2024 et celui des assignations du 29 avril 2025. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge