Tribunal judiciaire de Nantes, 12 septembre 2024, 24/00224

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 12 Septembre 2024 __________________________________________ DEMANDESSE : Société D'HLM LOGI-OUEST 13 boulevard des Deux Croix BP 83029 49017 ANGERS CEDEX 01 représentée par Maître Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEURS : Madame [P] [C] épouse [I] 3A Rue Ambroise Paré Logement 301 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE comparant en personne Monsieur [X] [I] 3A Rue Ambroise Paré Logement 301 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 20 juin 2024 date des débats : 20 juin 2024 délibéré au : 12 septembre 2024 RG N° N° RG 24/00224 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MX5B COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Christophe DOUCET CCC à Madame [P] [C] épouse [I] CCC à Monsieur [X] [I] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé du 15 janvier 2019, la société anonyme d'habitations à loyer modéré d'HLM LOGI OUEST (ci-après société LOGI OUEST) a donné à bail à Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I] un logement situé 3A rue Ambroise Paré - 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE. Le 3 juillet 2023, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.827,29 euros au titre des loyers échus et impayés au 21 juin 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 12 janvier 2024, la société LOGI OUEST a fait assigner Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Constater à compter du 3 septembre 2023 la résiliation du bail signé le 15 janvier 2019 pour acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des loyers ; - Ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ; - Condamner solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I] à lui payer la somme de 4.022,58 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 30 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - Condamner solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 3 septembre 2023, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ; - Condamner solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I] à lui payer la somme de 130,90 euros au titre du commandement de payer ; - Condamner solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ; - Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à venir. A l'audience du 20 juin 2024, la société LOGI OUEST, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance. La société LOGI OUEST a également actualisé sa créance à la somme de 5.589,22 euros selon le décompte arrêté au 11 juin 2024. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement tels que sollicités par les locataires, en l'absence de reprise intégrale du versement des loyers. Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I] ont comparu et actualisé leur situation financière et personnelle. Ils ont reconnu tant le principe que le montant de la dette et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de régler 50 euros par mois en sus du loyer courant, somme proposée qu'ils ont confirmé par courrier déposé au greffe le 21 août 2024 pendant le temps du délibéré. Ils ont fait valoir que LOGI OUEST leur avait fait une remise commerciale en raison de travaux à réaliser dans le logement qualifié d'insalubre. Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l'audience. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande : En vertu de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l'assignation, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance d'une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, et ce, sous peine d'irrecevabilité de la demande. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Aux termes de l'article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l'assignation, l'assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semainesavant l'audience, par voie électronique, et ce à peine d'irrecevabilité de la demande (...). En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 12 janvier 2024, soit six semaines au moins avant la date de l'audience. La société LOGI OUEST justifie par ailleurs avoir signalé la situation d'impayés de loyers à la Caisse d'Allocations Familiales par un courrier en date du 29 novembre 2022, cette situation d'impayés ayant perduré postérieurement à cette saisine. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d'un commandement de payer, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner sa réfaction. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I], le 3 juillet 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.827,29 euros. Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d'un délai de deux mois pour s'acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 septembre 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, la créance principale de la société LOGI OUEST est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail du 15 janvier 2019. Le décompte actualisé versé aux débats, après déduction des frais de procédure (273,46 euros) laisse apparaître un solde débiteur de 5.315,76 euros au 11 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. En conséquence, Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I] seront condamnés solidairement à payer à la société LOGI OUEST la somme de 5.315,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 11 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Sur les délais de paiement : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) " L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I] n'ont pas repris le règlement intégral du loyer courant, en dépit de deux versements de 257 euros intervenus aux mois d'avril et mai 2024 et de la reprise des versements de la CAF. Le diagnostic social et financier indique que Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I], disposent d'un total de ressources à hauteur d'environ 1.900 euros, Madame [I] percevant des indemnités chômage, tandis que Monsieur [I] bénéficie de l'allocation adulte handicapé depuis un accident du travail. Il est précisé que la situation budgétaire de la famille a beaucoup varié au cours des derniers mois, et que la dépose d'une demande auprès du FSL est envisagée si les loyers sont versés régulièrement. Lors des débats, Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I] ont confirmé ces éléments et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail, en proposant de verser 50 euros par mois, outre le loyer courant. Toutefois, le versement de la somme de 50 euros par mois n'est pas de nature à permettre de résorber la dette de loyers, même sur une période de trois ans. Dans ces conditions, en l'absence de reprise intégrale du paiement du loyer, et dès lors que Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I] ne disposent pas de revenus devant leur permettre de s'acquitter d'une échéance suffisante de remboursement de leur dette en sus du loyer courant, il convient de rejeter leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. Dès lors, Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l'assistance de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l'article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I], seront par ailleurs condamnés solidairement, à payer à la société LOGI OUEST, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion, une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Sur les mesures accessoires : En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I], qui succombent, seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement. Par ailleurs, l'équité commande de débouter la société LOGI OUEST de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l'action aux fins de résiliation de bail engagée par la société LOGI OUEST à l'encontre de Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I] ; CONDAMNE solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré d'HLM LOGI OUEST la somme de 5.315,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 11 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONSTATE la résiliation du bail, par l'effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, au 4 septembre 2023 ; DIT que Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 3A rue Ambroise Paré - 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ; CONDAMNE solidairement Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré d'HLM LOGI OUEST une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ; RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; DÉBOUTE la société anonyme d'habitations à loyer modéré d'HLM LOGI OUEST de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Madame [P] [I] et Monsieur [X] [I] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer délivré le 3 juillet 2023 ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu'une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l'Etat dans le département. Le Greffier Le juge des contentieux de la protection Michel HORTAIS Pierre DUPIRE