Tribunal judiciaire de Paris, 18 juin 2026, 23/04099

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: Maître Kamel YAHMI (#E0663) Maître Laurent MARTIGNON (#A0354) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 23/04099 N° Portalis 352J-W-B7H-CZD3M N° MINUTE : 1 Assignation du : 21 Mars 2023 JUGEMENT rendu le 18 Juin 2026 DEMANDERESSE S.A.R.L. ACTION'HAIR ATELIER (RCS de PARIS n°892 734 518) [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Maître Kamel YAHMI de la SELEURL KAMEL YAHMI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0663 DÉFENDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] - RIVP (RCS de PARIS n°552 032 708) [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Laurent MARTIGNON de la SELARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0354 Décision du 18 Juin 2026 18° chambre 2ème section N° RG 23/04099 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZD3M COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente assistées de Paulin MAGIS, Greffier. DÉBATS A l'audience du 02 Avril 2026 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 juin 2026. JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2019, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] a donné à bail commercial, en renouvellement, à M. [D] [V] [H] et son épouse, Mme [N] [E] [L], des locaux dépendant d'un immeublé situé à [Adresse 3], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2028, l'exercice de l'activité de « Coiffeur pour hommes et femmes » et un loyer annuel de 17 000 euros, hors taxes et hors charges. Le contrat de bail décrit les locaux loués ainsi qu'il suit : « - Un local situé au rez-de-chaussée d'une superficie au sol de 37 m2 environ, - Un appartement situé au 1er étage d'une superficie au sol de 46,80 m2 environ, composé de deux pièces, entrée, cuisine, water-closet, salle de bains, le tout d'une surface indicative de 83,80 m2, selon plan annexé aux présentes. ». Suivant acte sous seing privé en date du 20 janvier 2021, Mme [N] [E] [L] a cédé le fonds de commerce de coiffure qui était exploité dans les locaux à la société ACTION'HAIR ATELIER, en ce compris le droit au bail. A partir du mois d'avril 2021, un litige est survenu entre les parties, la société ACTION'HAIR ATELIER ayant dénoncé la présence de souris dans les locaux loués et dans l'immeuble, la présence de squatteurs drogués dans l'immeuble, une succession de fuites d'eau dégradant l'ensemble des appartements, une importante humidité dans les locaux loués, une absence de chauffage et une installation électrique non conformes aux normes en vigueur, et la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] contestant devoir intervenir pour remédier aux désordres invoqués. C'est ainsi que par acte de commissaire de justice signifié le 21 mars 2023, la société ACTION'HAIR ATELIER a assigné la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris. Décision du 18 Juin 2026 18° chambre 2ème section N° RG 23/04099 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZD3M Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 décembre 2024, la société ACTION'HAIR ATELIER demande au tribunal de : « Juger que la responsabilité contractuelle de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] est engagée, Ordonner à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] de remettre aux normes du local sis [Adresse 1] : - Installation électrique - Rénovation des parties abîmées, Le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement, Ordonner à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] de poser une enseigne à l'identique selon les factures et photos communiquées aux débats, le tout, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du rendu du jugement. Condamner la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] à indemniser la société ACTION'HAIR ATELIER à hauteur de 50 000 € au titre de son préjudice financier, Débouter la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner la partie défenderesse à 4000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de Me Kamel YAHMI conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC. ». Sur le fondement de l'article R.145-35 du code de commerce, de l'article 606 du code civil et de l'obligation de délivrance du bailleur, la société ACTION'HAIR ATELIER expose que la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] n'a pas respecté son obligation de délivrer un local conforme aux normes de sécurité et d'hygiène. Elle souligne que le contrat de bail initial de 2006 auquel le bailleur se réfère a été conclu antérieurement à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite Pinel et que l'avenant de 2019 renvoie aux stipulations du bail de 2006 en ce qui concerne les travaux, lesquelles sont contraires aux dispositions de la loi Pinel qui sont d'ordre public. Elle relève qu'il n'est pas inséré de clause transférant expressément au locataire la charge des travaux de mise aux normes de l'installation électrique et que le contrat de bail fait état de réparations alors que les désordres relevés ne peuvent cesser par de simples réparations. La société ACTION'HAIR ATELIER soutient en outre que la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] ne peut se prévaloir des stipulations du contrat de cession du fonds de commerce car elles ne lient que le cédant et le cessionnaire. En ce qui concerne la réfection de l'installation électrique du local commercial, la société ACTION'HAIR ATELIER invoque que le second rapport de l'APAVE en date du 19 décembre 2023 montre que les désordres relevés par le premier rapport persistent et qu'en conséquence la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] n'a pas fait procéder aux travaux de remise aux normes. Elle souligne que celle-ci ne peut à la fois soutenir qu'un diagnostic de l'installation électrique serait en cours et qu'il lui incombe d'entretenir les locaux loués. S'agissant de la nécessité de faire cesser toute humidité, la société ACTION'HAIR ATELIER considère que la grille de ventilation, que le bailleur a proposé de poser aux lieu et place d'une VMC dont l'installation aurait été impossible, était insuffisante. Elle explique qu'il a fallu plus de trois ans à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] et de multiples démarches de sa part pour poser une VMC dans la salle d'eau et la salle de bains en juillet 2024. Elle mentionne la souffrance de sa gérante et de son enfant qui s'est vu diagnostiquer des pathologies respiratoires dues à un environnement trop humide. En ce qui concerne la rénovation des parties abîmées par l'humidité, la société ACTION'HAIR ATELIER soutient qu'il ne s'agit pas d'une réparation d'entretien mais d'une remise en état rendue nécessaire par la grave négligence du bailleur. S'agissant de la présence de rats,la société ACTION'HAIR ATELIER indique qu'ils sont toujours présents et que malgré ses promesses, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] n'a mis en place aucune solution adéquate pour faire cesser définitivement le problème. La société ACTION'HAIR ATELIER indique également que ce n'est qu'après la signification de l'assignation introductive de la présente instance et au mois de mai 2023 que la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] a replacé l'enseigne de la boutique qu'elle avait déposée lors des travaux auxquels elle avait procédé dans l'immeuble. En ce qui concerne la réparation de son préjudice, la société ACTION'HAIR ATELIER expose que l'état du local, la dépose de l'enseigne et la perte de jouissance ont eu des répercussions sur son chiffre d'affaires qui a diminué de 40% en 2021, 55% en 2022 et 40% en 2023, ce qui selon elle est sans relation avec la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19. La société ACTION'HAIR ATELIER soutient par ailleurs que la clause de souffrance stipulée au contrat de bail et invoquée par la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] est contraire aux dispositions de la loi Pinel et n'aurait eu vocation à s'appliquer que si le bailleur avait fait diligence dans un délai raisonnable. Selon elle, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] n'a pas rempli son obligation de délivrance car le local loué comporte des non-conformités des éléments de construction du bâtiment aux prescriptions de sécurité incendie et d'installation électrique. Elle considère que si l'article 1724 du code civil n'est pas d'ordre public, ce n'est pas le cas de l'article 1719 et la clause de souffrance ne peut, selon la jurisprudence, exonérer le bailleur de son obligation de jouissance. Elle ajoute supporter les travaux depuis plus de deux ans et subir une gêne en raison de l'installation d'un échafaudage en façade masquant la visibilité de son commerce. En dernier lieu, la société ACTION'HAIR ATELIER prétend qu'aucune société d'assurance n'indemnisera son préjudice. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 décembre 2024, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] demande au tribunal de : « • DECLARER la RIVP recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions, • DEBOUTER la Société ACTION'HAIR ATELIER de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions, Et en conséquence, à titre principal : • CONSTATER que les travaux de mise aux normes dont se prévaut la Société ACTION'HAIR ATELIER sont à sa charge au titre des stipulations du bail commercial du 20 décembre 2006, • CONSTATER que la Société ACTION'HAIR ATELIER a pris les locaux commerciaux en l'état lors de la cession de fonds de commerce du 20 janvier 2021, sans pouvoir prétendre à aucune indemnisation, • JUGER qu'au vu des stipulations du bail commercial du 20 décembre 2006 et de l'acte de cession de fonds de commerce du 20 janvier 2021, la Société ACTION'HAIR ATELIER doit supporter le coût et l'initiative des travaux de réalisation des travaux de mise aux normes. En conséquence, • DEBOUTER la Société ACTION'HAIR ATELIER de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions, A titre subsidiaire : • JUGER que la RIVP fait preuve de bonne foi dans la réalisation des travaux lui incombant, • JUGER que la Société ACTION'HAIR ATELIER fait preuve de mauvaise foi dans la résolution des désordres en ne poursuivant par son Vendeur pour vices cachés, en encombrant son appartement et en fermant systématiquement ses volets, et en prétendant que la baisse de son chiffre d'affaires n'est que le résultat des désordres dans les locaux commerciaux dont elle fait état, • JUGER les travaux de mise aux normes ne présentent pas un caractère d'urgence, En conséquence, • DEBOUTER la Société ACTION'HAIR ATELIER de sa demande d'astreinte à 500 € / jour de retard à compter du jugement, • DEBOUTER la Société ACTION'HAIR ATELIER de sa demande d'indemnisation à hauteur de 50.000 €, A titre très subsidiaire : • JUGER que la Société ACTION'HAIR ATELIER ne justifie ni dans son principe, ni dans son quantum, de sa demande d'indemnisation à hauteur de 50.000 €, • JUGER que la Société ACTION'HAIR ATELIER a consenti à une clause de souffrance dans le cadre du bail commercial du 20 décembre 2006, • JUGER que la Société ACTION'HAIR ATELIER a souscrit une assurance pour les risques locatifs et les privations de jouissance, En conséquence, • DEBOUTER la Société ACTION'HAIR ATELIER de sa demande d'astreinte à 500 € / jour de retard à compter du jugement, • DEBOUTER la Société ACTION'HAIR ATELIER de sa demande d'indemnisation à hauteur de 50.000 €, En tout état de cause : • CONDAMNER la Société ACTION'HAIR ATELIER à verser à la RIVP la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, • CONDAMNER la Société ACTION'HAIR ATELIER aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de signification de la décision à intervenir, ». Au visa des articles 1102, 1104, 1231-1, 140, 1353 et 1641 du code civil, L.217-4 et suivants du code de la consommation et L.131-4 du code des procédures civiles d'exécution, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] soutient que le contrat de bail peut mettre à la charge du preneur les travaux ordonnés par l'administration. Elle considère que la société ACTION'HAIR ATELIER devait rapporter la preuve que les désordres dont elle se prévaut n'avaient pas pour origine un manquement du cédant du fonds de commerce à son obligation d'entretien et de respect des normes et qu'elle aurait dû le poursuivre pour vice cachés, ce d'autant qu'il ressort du contrat de cession que le cessionnaire s'engage à prendre le fonds de commerce dans l'état dans lequel il se trouve au jour de son entrée en jouissance et que le cédant n'est pas exonéré des vices cachés. Elle ajoute que le contrat de bail met expressément à la charge du preneur l'obligation de prendre les lieux loués en l'état, sans pouvoir exiger en cours de bail aucune espèce de réparation, de réaliser les travaux d'entretien mais aussi ceux liés au clos et au couvert suivant les termes de l'article 605 du code civil et de prendre à sa charge les travaux exécutés à la suite d'une injonction administrative. Elle souligne que si la loi Pinel a interdit au bailleur de faire supporter au preneurles grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, elle n'a nullement remis en cause les dispositions contractuelles selon lesquelles le preneur doit prendre à sa charge les « réparations normales d'entretien mais encore en ce qui concerne les lieux loués par lui du clos et du couvert suivant les termes de l'article 605 du Code Civil ». Elle en conclut que la société ACTION'HAIR ATELIER ne peut lui imposer la réalisation de travaux d'installation électrique, la mise en place d'un nouveau système d'aération et de ventilation, ou encore la rénovation des parties abîmées. La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] estime que la société ACTION'HAIR ATELIER devait agir à l'encontre du cédant du fonds de commerce sur le fondement de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil ou de la garantie de conformité des articles L.217-4 et suivants du code de la consommation. Elle considère également qu'il ressort du contrat de cession du fonds de commerce qu'elle a pris possession des locaux en l'état, sans pouvoir exiger une diminution du prix ou une quelconque indemnisation et souligne que le cédant s'était engagé sur le fait « que les locaux sont conformes en toutes les règles de sécurité actuellement en vigueur contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public ; que toutes les installations sont régulièrement faites et répondent aux normes de salubrité, hygiène et sécurité actuellement vigueur ». Elle ajoute que les tiers à un contrat sont fondés à invoquer l'exécution défectueuse de celui-ci lorsqu'elle leur a causé un dommage. Elle prétend que la société ACTION'HAIR ATELIER a fait preuve de mauvaise foi en concentrant son action exclusivement à son encontre. Elle conclut des éléments qui précèdent que cette dernière doit être déboutée de ses demandes. A titre subsidiaire, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] explique avoir fait preuve de bonne foi dans la réalisation des travaux afférents aux désordres et soutient en conséquence que la poursuite des travaux ne saurait être accompagnée d'une astreinte et qu'elle ne peut être condamnée au paiement de dommages-intérêts. Elle rappelle avoir engagé des travaux d'amélioration dans l'immeuble dans le cadre du plan Action Climat. Elle soutient avoir procédé à la dératisation de l'immeuble, installé une enseigne, réalisé la réfection complète du tableau électrique et du disjoncteur, posé une grille de ventilation dans le vitrage de la salle de bains et sur la porte du salon de coiffure ainsi qu'une VMC dans la salle d'eau et les WC. Elle considère en revanche que la rénovation des parties abîmées ne lui incombe pas. Elle ajoute qu'alors qu'elle faisait ses meilleurs efforts pour satisfaire aux demandes de la société ACTION'HAIR ATELIER qui pouvaient être justifiées, celle-ci a fait preuve d'une mauvaise foi caractérisée notamment en empêchant son intervention ou en encombrant son appartement et en fermant systématiquement les volets pour accentuer l'humidité. A titre très subsidiaire, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] soutient que la société ACTION'HAIR ATELIER ne justifie pas de son préjudice à hauteur de la somme de 50 000 euros qu'elle sollicite en réparation. Selon elle, la baisse de chiffre d'affaires invoquée par la société ACTION'HAIR ATELIER n'est que la conséquence d'une crise économique successive à la crise sanitaire et à l'inflation des matières premières, qui ont eu un impact direct sur la consommation des clients du salon. Elle ajoute que le contrat de bail du 20 décembre 2006 stipule une clause de souffrance qui impose à la société ACTION'HAIR ATELIER de supporter toutes les grosses réparations et les travaux qui deviendraient nécessaires ou que le bailleur jugerait opportun de faire et exclut une responsabilité du bailleur en ce qui concerne l'humidité dans les locaux loués provenant des infiltrations. Elle précise que l'article 1724 du code civil n'est pas d'ordre public, qu'il est courant que les contrats y dérogent par une clause de souffrance et que si les parties ne doivent pas exonérer totalement le bailleur de son obligation de délivrance, laquelle se caractérise matériellement par la remise au preneur des clés d'un lcoal clos et couvert conforme à sa destination contractuelle, elles sont libres d'aménager l'obligation de jouissance paisible. Enfin, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] soutient que la société ACTION'HAIR ATELIER doit être assurée en cas de privations de jouissance ainsi que l'exige le contrat de bail et qu'elle ne saurait donc obtenir une double indemnisation. Par ordonnance du 19 mars 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience qui s'est tenue à juge rapporteur le 02 avril 2026. A cette audience l'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n'est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » et « juger » qui ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. 1- Sur la demande de la société ACTION'HAIR ATELIER de remise aux normes du local (installation électrique et rénovation des parties abîmées) Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Aux termes de l'article 1724 dudit code, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. Il ressort du contrat de renouvellement de bail du 24 juin 2019 qu'il n'est apporté aucune modification aux clauses, charges et conditions générales du bail d'origine conclu le 20 décembre 2006. Le contrat de bail du 20 décembre 2006 prévoit ainsi, en son paragraphe intitulé « Charges, clauses et conditions », que le preneur s'oblige à exécuter et accomplir les charges et conditions suivantes, à l'exception de celles pouvant être réputées contraires à la loi et indépendamment de celles pouvant résulter de la loi ou de l'usage : « 1°) De prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance, ci-dessus fixée, sans pouvoir exiger aucune espèce de réparation, soit à cette époque, soit pendant le cours du bail, de les entretenir et de les rendre en fin de bail en bon état de réparations de toutes sortes, de telle manière que le preneur soit tenu non seulement des réparations normales d'entretien mais encore en ce qui concerne les lieux loués par lui du clos et du couvert suivants les termes de l'article 605 du Code Civil, ledit propriétaire entendant n'être tenu que des gros murs. En cas de travaux exécutés à la suite d'une injonction administrative, le locataire devra en effectuer le remboursement. (...) 4°) D'entretenir les lieux en bon état de réparations de toute nature, lesquelles devront être exécutées au fur et à mesure de leur nécessité et de le rendre en fin de bail tels et conformes à l'état des lieux (...) 8°) De souffrir pendant toute la durée du bail toutes les grosses réparations et les travaux qui deviendraient nécessaires ou que le bailleur jugerait opportun de faire, ainsi que toute reconstruction de murs et bouchement de jours de souffrance, constructions nouvelles et surélévations sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, quand bien même leur durée excéderait quarante jours. (...) 37)° De ne pouvoir rendre le propriétaire responsable des infiltrations dans les locaux loués provenant du toit, des conduites d'eau ou des vidanges, du sol, de l'humidité, refoulement, fuites ou toutes autres causes. Le bailleur ne pourra être responsable des fuites pouvant se produire sur une canalisation commune masquée par un coffrage établi par le preneur pour les besoins de la décoration du local. ». Il stipule également, en son paragraphe intitulé « Avenant », : « A la demande du bailleur, il est ajouté la clause suivante : Tous travaux rendus nécessaires par la loi, les règlements, ou l'administration, en vue de l'utilisation des locaux loués dans le respect des normes en vigueur relatives notamment à l'hygiène, la sécurité des personnes, la prévention des risques de panique en cas d'incendie, au bruit, aux vibrations et à toutes nuisances en général, seront exclusivement supportés par le locataire et ce, de convention expresse entre les parties. Ces travaux devront être effectués avec l'agrément préalable du bailleur - cet agrément ne pouvant en aucun cas être considéré comme une validation de la conformité des travaux aux exigences de la législation en vigueur - et sous le contrôle de son architecte, notamment dans les cas suivants : - dès l'entrée dans les lieux, lorsque l'activité que souhaite exercer le locataire nécessite de tels travaux, - en cas de modification de l'activité exercée dans les lieux loués, en cours de bail, lorsque la nouvelle activité nécessite de tels travaux, - en cas de modification de la réglementation et mise en place de nouvelles normes, en cours de bail, afin que l'activité exercée dans les lieux loués respecte ces nouvelles normes. Il est expressément rappelé au preneur que la fermeture des locaux exploités peut être ordonnée par le maire ou par le représentant de l'Etat dans le département, en cas d'infraction aux législations applicables. ». En exécution de son obligation de délivrer des locaux conformes à l'usage pour lequel ils ont été donnés à bail, il appartient au bailleur de donner à bail au preneur un local conforme aux normes réglementaires applicables, et ce tant à la date de la signature de l'acte qu'au cours du bail en fonction de l'évolution de la réglementation. Il est acquis que les travaux de mise en conformité aux normes en vigueur ne peuvent être mis à la charge du preneur qu'en vertu d'une clause expresse et suffisamment précise du contrat de bail. En outre, ce transfert ne doit pas avoir pour effet d'affranchir le bailleur de la substance même de son obligation de délivrance. Les clauses exonératoires de l'obligation de délivrance du bailleur doivent en conséquence être interprétées strictement. En l'espèce, la société ACTION'HAIR ATELIER invoque que les stipulations du contrat de bail du 20 décembre 2026 relatives aux travaux sont contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite Pinel sans préciser à quelles dispositions de cette loi elles seraient contraires et sans solliciter éventuellement qu'elles soient réputées non écrites, de sorte que ce moyen ne peut être retenu. En outre, la stipulation du contrat de bail, invoquée par la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2], selon laquelle la société ACTION'HAIR ATELIER s'est engagée à prendre les locaux loués dans l'état dans lequel ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune espèce de réparation, soit à cette époque, soit pendant le cours du bail, ne peut produire aucun effet et la dispenser de la réalisation des travaux sollicités dès lors qu'elle est rédigée en termes généraux et qu'elle ne mentionne pas avec précision la nature des réparations concernées. Aucune des stipulations suivantes du contrat de bail et ci-dessus rappelées ne met expressément et précisément à la charge du preneur les travaux de mise aux normes de l'installation électrique. La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] ne peut davantage invoquer les stipulations du contrat de cession du fonds de commerce qui n'ont d'effet qu'entre le cédant et la société ACTION'HAIR ATELIER. Si les tiers à un contrat sont fondés à invoquer l'exécution défectueuse de celui-ci lorsqu'elle leur a causé un dommage ainsi que cette dernière le souligne, elle ne rapporte pas la preuve d'une exécution défectueuse du contrat de cession du fonds de commerce ni d'un préjudice qui en aurait résulté pour elle. En ce qui concerne la clause de souffrance, il s'agit d'une clause dont l'objet est d'imposer au preneur de supporter les troubles qui résulteraient des travaux entrepris par le bailleur, ce qui est différent de la prise en charge de la réalisation des travaux eux-mêmes et de leur coût. Celle stipulée au contrat de bail ne s'applique donc pas à la réalisation des travaux sollicités par la société ACTION'HAIR ATELIER. Enfin, l'obligation contractuelle qui impose à la société ACTION'HAIR ATELIER de s'assurer contre les risques locatifs et privation de jouissance, ne peut exempter la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] de son obligation de délivrance. Par ailleurs, il est relevé que la clause du contrat intitulée « Avenant » rappelée ci-dessus, clause dérogatoire exigeant une interprétation stricte, n'a pas été évoquée par la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] ni discutée entre les parties ; il n'en sera donc tiré aucune conséquence quant à un éventuel transfert de la charge de la réalisation des travaux de mise aux normes de l'installation électrique. Il en résulte qu'il incombe à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] d'assurer la réalisation des travaux de mise aux normes de l'installation électrique. Cependant, la société ACTION'HAIR ATELIER n'indique pas quels sont les travaux à réaliser notamment en produisant un devis établi par une entreprise compétente, et le tribunal ne saurait prononcer une condamnation générale à la réalisation de travaux de mise aux normes de l'installation électrique, laquelle ne pourrait être exécutée par la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] puisqu'elle ne saurait pas précisément ce qu'elle serait tenue de réaliser. Si la société ACTION'HAIR ATELIER produit deux rapports de la société AGENCE APAVE de vérification des installations électriques en date des 30 novembre 2021 et 19 décembre 2023, il n'appartient pas au tribunal de déterminer au vu de ces documents quels seraient les travaux à réaliser. Il est d'ailleurs relevé que la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] justifie avoir fait procéder le 15 novembre 2023 au remplacement complet du tableau électrique et du disjoncteur ainsi qu' à la mise à terre de l'installation électrique. S'agissant de la rénovation des parties abîmées, dans le dispositif de ses conclusions, la société ACTION'HAIR ATELIER écrit solliciter une remise aux normes du local loué en visant, d'une part, l'installation électrique et, d'autre part, la rénovation des parties abîmées, sans préciser, en ce qui concerne cette rénovation des parties abîmées, ce qui relèverait d'une obligation de mise aux normes. Cependant, dès lors qu'elle indique dans la discussion de ses conclusions que les locaux ont été abîmés par l'humidité, il n'y a pas lieu d'étudier leur rénovation en considération de la nécessité d'une remise aux normes. Le contrat de bail stipule toutefois que le preneur ne peut rendre le propriétaire responsable des infiltrations dans les locaux loués provenant de l'humidité. Surtout, la société ACTION'HAIR ATELIER ne donne aucune description de ces dégradations et se contente de renvoyer à un constat de commissaire de justice qui est mentionné en pièce n°14 bis mais qui ne figure pas à son dossier de plaidoirie (non plus que la pièce 14 ter). Surabondamment, et ainsi que cela a déjà été indiqué précédemment, il n'appartient pas au tribunal de déterminer au vu des pièces communiquées quelles seraient les réparations à entreprendre mais aux parties qui sollicitent la réalisation des travaux, de décrire précisément ces travaux, ce qu'elles font généralement en produisant des devis de réparation. En l'état, le tribunal ne peut donc apprécier la réalité des dégradations invoquées, leur nature puis déterminer en conséquence et selon les stipulations du contrat, si les travaux de rénovation incombent à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE ou à la société ACTION'HAIR ATELIER . Par conséquent, la demande de la société ACTION'HAIR ATELIER de mise aux normes du local, soit la mise aux normes de l'installation électrique et la rénovation des parties abîmées, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement, sera rejetée. 2- Sur la demande de la société ACTION'HAIR ATELIER de pose d'une enseigne Dans le dispositif de ses conclusions la société ACTION'HAIR ATELIER demande au tribunal d'ordonner à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] de « poser une enseigne à l'identique selon les factures et photos communiquées aux débats, le tout, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du rendu du jugement », alors que dans la discussion de ses conclusions elle indique que celle-ci a posé une enseigne dans le courant du mois de mai 2023. Dès lors, la demande de la société ACTION'HAIR ATELIER apparaît sans objet et sera rejetée. 3- Sur la demande de la société ACTION'HAIR ATELIER d'indemnisation de son préjudice financier L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Il est constant qu'en matière de responsabilité contractuelle, l'octroi de dommages-intérêts est conditionné à l'existence d'un préjudice certain, personnel et direct résultant d'un manquement d'une partie à l'une de ses obligations. Il est en outre renvoyé aux stipulations du contrat de bail rappelées dans les développements précédents qui demeurent applicables pour statuer sur la demande. La société ACTION'HAIR ATELIER expose que l'état du local, la dépose de l'enseigne et la perte de jouissance ont eu des répercussions sur son chiffre d'affaires. Elle fait de plus état de l'insalubrité du logement et des conséquences sur sa santé et celle de son fils, de la présence de souris, de nombreuses fuites d'eau, de l'installation électrique qui n'était conforme aux normes et des travaux dans l'immeuble qu'elle subit depuis deux ans, sans démonstration précise de la réalité des désordres invoqués et pour chacun de l'existence d'une faute. Il s'avère qu'elle ne rapporte pas la preuve des fuites d'eau et de la perte de jouissance invoquées. S'agissant des travaux de réhabilitation de l'immeuble qui ont été réalisés par la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2], outre l'enlèvement de l'enseigne qui en est résulté, la clause de souffrance stipulée au contrat de bail imposait à la société ACTION'HAIR ATELIER de les supporter sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ou réduction du loyer. En outre, elle n'invoque pas que le bailleur lui aurait, par sa faute, occasionné une gêne anormale excédant les prévisions normales de la clause. En ce qui concerne l'insalubrité du logement et de ses conséquences sur l'état de santé de ses occupants, elles ressortent de l'e-mail de l'inspectrice de salubrité en date du 02 décembre 2022 et des formulaires de demande d'intervention de la cellule santé habitat de la Ville de [Localité 2] en date du 06 décembre 2022 et sont également établies par l'installation par la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] d'un système d'aération et de ventilation dans le local commercial et le logement afin de remédier à l'humidité. Le contrat de bail stipule toutefois que le preneur ne peut rendre le bailleur responsable des infiltrations provenant de l'humidité, de sorte que la responsabilité de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] ne peut être retenue. En ce qui concerne la présence de souris, elle est établie par les factures de dératisation du salon de coiffure produites par la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2]. Ces opérations de dératisation relevaient cependant de l'entretien régulier des locaux afin de les maintenir en bon état et qui incombait au locataire puisqu'il n'est pas établi que l'ensemble de l'immeuble était infesté de souris et qu'il ressort des factures que la dératisation n'a concerné que le seul local loué. Enfin, s'il ressort des développements précédents que la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] a engagé sa responsabilité en délivrant à la société ACTION'HAIR ATELIER un local dont l'installation électrique n'était pas aux normes, cette dernière ne rapporte pas la preuve que son activité s'en est trouvée entravée au point d'entraîner la diminution invoquée de son chiffre d'affaires. Par conséquent, la demande de la société ACTION'HAIR ATELIER de condamnation de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] à lui payer la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice financier sera rejetée. 4- Sur les demandes accessoires La société ACTION'HAIR ATELIER, qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile. En application de l'article 700 du code de procédure civile, la situation économique des parties commande en outre de laisser à chacune la charge de leurs frais irrépétibles. Leurs demandes de condamnation seront dès lors rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Rejette la demande de la société ACTION'HAIR ATELIER de mise aux normes du local, soit la mise aux normes de l'installation électrique et la rénovation des parties abîmées, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement ; Rejette la demande de la société ACTION'HAIR ATELIER de poser une enseigne à l'identique selon les factures et photos communiquées, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement ; Rejette la demande de la société ACTION'HAIR ATELIER de condamnation de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] à lui payer la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice financier ; Condamne la société ACTION'HAIR ATELIER aux dépens ; Rejette la demande de la société ACTION'HAIR ATELIER de condamnation de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] de condamnation de la société ACTION'HAIR ATELIER à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris le 18 Juin 2026 Le Greffier Le Président Paulin MAGIS Sabine FORESTIER