Tribunal judiciaire de Bordeaux, 10 août 2026, 25/02650

Du 10 août 2026 5AA SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 25/02650 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2YQJ Société URBAN VITALIM N° 2 C/ [W] [I] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] JUGEMENT EN DATE DU 10 août 2026 JUGE : Monsieur Julien CHAUVIN GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE DEMANDERESSE : Société URBAN VITALIM N° 2 - RCS [Localité 1] n° 829 509 934 - [Adresse 2] Représentée par Me Daniel DEL RISCO, Avocat au barreau de BORDEAUX loco Me Franck CROMBET, Avocat au barreau de PARIS DEFENDEUR : Monsieur [W] [I] né le 06.02.1993 à [Localité 2], [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Pauline BRESSOLLES loco Me Jérôme DIROU, Avocat au barreau de BORDEAUX DÉBATS : Audience publique en date du 10 Juin 2026 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. I - EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par contrat de bail d'habitation à usage de résidence principale signé électroniquement le 3 juillet 2023, la société URBAN VITALIM n°2 a donné à louer à Monsieur [W] [I] un appartement de deux pièces principales d'une surface habitable de 46,40 m² situé à [Localité 3], [Adresse 5]. Le loyer mensuel était fixé à la somme de 564,37 € outre provision sur charges, et un dépôt de garantie du même montant a été versé. Monsieur [I] est entré dans les lieux le 4 juillet 2023. À compter du mois d'octobre 2023, le locataire a constaté des infiltrations d'eau importantes affectant un mur porteur de façade, ainsi que des ruissellements dans la loggia et des traces d'humidité au plafond de la salle de bains. Il a immédiatement signalé ces désordres au gestionnaire [C] par courriel du 24 octobre 2023, lequel a informé le bailleur et indiqué qu'un promoteur devait prendre contact avec le locataire. Divers échanges de courriels se sont ensuite poursuivis entre octobre 2023 et novembre 2024, accompagnés de photographies démontrant l'aggravation du phénomène. Deux réunions d'expertise dommages-ouvrage ont été organisées par le cabinet SARETEC, les 30 octobre 2024 et 8 avril 2025, sans qu'aucune mesure réparatoire ne soit entreprise ni qu'un rapport ne soit communiqué au locataire. Le 23 janvier 2025, la société URBAN VITALIM n°2 a fait délivrer à Monsieur [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 29 janvier 2025, pour un montant de 1 786,31 € correspondant à des loyers impayés. Le locataire n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai légal. Le bailleur a alors assigné Monsieur [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion et obtenir paiement d'un arriéré locatif porté à 2 991,93 €. En cours d'instance, Monsieur [I] a notifié son congé par lettre recommandée du 16 janvier 2026, sollicitant un préavis réduit et la restitution de son dépôt de garantie. Il a quitté les lieux le 28 février 2026, un état des lieux de sortie ayant été établi. Les parties ont ensuite modifié leurs prétentions respectives. Sur les prétentions et moyens du bailleur : La société URBAN VITALIM n°2 soutient que le locataire ne s'est pas régulièrement acquitté de ses loyers, qu'il n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai légal et qu'il ne peut invoquer l'exception d'inexécution, faute d'autorisation judiciaire préalable de consignation. Elle invoque la jurisprudence constante de la Cour de cassation selon laquelle le locataire ne peut se faire justice à lui-même en cessant de payer ses loyers, même en présence de désordres affectant le logement, sauf à démontrer que celui-ci serait inhabitable. Elle expose que Monsieur [I] a quitté les lieux avec un arriéré locatif correspondant à près de trois mois de loyers, déduction faite du dépôt de garantie, et qu'il demeure redevable d'une somme de 1 912,53 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 28 février 2026. Elle sollicite la capitalisation des intérêts, la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer augmenté des charges, ainsi que la condamnation du locataire aux dépens. Sur les prétentions et moyens du locataire : Monsieur [I] conclut au débouté du bailleur et soutient que les trois mois de loyers retenus l'ont été dans le cadre de l'exception d'inexécution, en réaction à l'inaction du bailleur face à des désordres rendant le logement indécent. Il expose que les infiltrations d'eau, persistantes depuis octobre 2023, ont rendu l'appartement inhabitable, comme l'établissent les photographies, les constats d'huissier du 18 septembre 2025 et l'état des lieux de sortie. Il fait valoir que le bailleur, professionnel de l'immobilier, n'a entrepris aucune réparation malgré deux expertises dommages-ouvrage. Il sollicite la condamnation du bailleur à lui verser 15 000 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers indûment payés entre octobre 2023 et octobre 2025, ainsi que la restitution du dépôt de garantie de 564,37 € et l'application des pénalités de retard. Les débats ayant eu lieu le 10 juin 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 10 août 2026. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus. Les parties régulièrement citées et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

DU JUGEMENT A. - Sur le premier moyen tiré du caractère minime de l'infraction et du contexte du litige Monsieur [I] soutient que la clause résolutoire ne saurait produire effet dès lors que l'infraction reprochée serait minime, la Cour de cassation ayant récemment rappelé que la clause résolutoire ne peut jouer pour une infraction de faible gravité. Il ajoute que l'appréciation de cette gravité doit être effectuée au regard du contexte, lequel serait marqué par l'inaction du bailleur face à des désordres importants affectant le logement depuis octobre 2023. Il résulte toutefois des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que la clause résolutoire produit effet lorsque le locataire ne règle pas les causes du commandement dans le délai légal, sauf à démontrer que le manquement invoqué serait dépourvu de gravité ou que le bailleur aurait lui-même commis une faute rendant impossible l'exécution de l'obligation de paiement. La Cour de cassation rappelle également que l'exception d'inexécution ne peut être opposée au bailleur lorsque le locataire cesse de payer ses loyers sans autorisation judiciaire préalable de consignation, même en présence de désordres affectant le logement, sauf à établir que celui-ci serait inhabitable. En l'espèce, l'infraction reprochée à Monsieur [I] ne peut être qualifiée de minime. Le locataire a retenu trois mois de loyers, ce qui excède manifestement la notion de manquement de faible importance. Il n'a pas réglé les causes du commandement du 23 janvier 2025 dans le délai légal, alors même qu'il n'avait sollicité aucune consignation judiciaire. Le contexte invoqué, marqué par des infiltrations d'eau persistantes, ne saurait davantage neutraliser la clause résolutoire dès lors qu'il n'est pas démontré que le logement aurait été totalement inhabitable au sens de la jurisprudence précitée. Les désordres, bien que réels et documentés, n'ont pas empêché l'occupation du logement jusqu'au congé donné le 16 janvier 2026. Il s'ensuit que le premier moyen doit être écarté, la clause résolutoire ayant produit pleinement ses effets deux mois après la délivrance du commandement. B. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la dette locative Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer son loyer à échéance. Il est constant que Monsieur [I] n'a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai légal et qu'il a retenu trois mois de loyers sans autorisation judiciaire préalable. La clause résolutoire était donc acquise deux mois après la délivrance du commandement du 23 janvier 2025. Le départ du locataire le 28 février 2026 rend sans objet la demande d'expulsion, mais ne prive pas le bailleur de son droit à indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux. Le décompte produit par le bailleur, arrêté au 28 février 2026, fait apparaître une dette locative de 1 912,53 € déduction faite du dépôt de garantie. Ce montant sera retenu. C. - Sur les demandes indemnitaires du locataire Il ressort des pièces versées aux débats que le logement loué à Monsieur [I] a été affecté, à compter du mois d'octobre 2023, par des infiltrations d'eau récurrentes et persistantes, localisées principalement sur un mur porteur de la chambre ainsi que sur le plafond de la salle de bains. Les photographies produites, les courriels adressés au gestionnaire [C], les convocations aux réunions d'expertise dommages-ouvrage et le constat d'huissier du 18 septembre 2025 attestent de la réalité de ces désordres et de leur aggravation au fil du temps. Il est également établi que les interventions annoncées par le promoteur ou par l'expert dommages-ouvrage n'ont donné lieu à aucune réparation effective, laissant le locataire dans une situation d'inconfort manifeste. Toutefois, la seule existence de désordres, fussent-ils persistants, ne suffit pas à caractériser une inhabitation du logement au sens de la jurisprudence de la Cour de cassation. Celle-ci exige que les désordres soient d'une gravité telle qu'ils privent le locataire de la jouissance normale des lieux ou rendent impossible l'usage du logement conformément à sa destination. Or, il ressort des éléments du dossier que Monsieur [I] a continué d'occuper l'appartement jusqu'à la notification de son congé le 16 janvier 2026, sans qu'il soit démontré que les désordres auraient empêché l'usage des pièces principales ou rendu le logement impropre à l'habitation. La demande de restitution de l'intégralité des loyers sur une période de vingt-quatre mois, correspondant à un montant de 15 000 €, repose sur l'idée que le logement aurait été totalement indécent et inhabitable durant toute cette période. Une telle prétention, qui revient à solliciter une annulation économique du bail sur deux années, ne peut prospérer en l'absence d'une démonstration précise de l'impossibilité d'occuper les lieux ou d'un préjudice matériel ou moral chiffré et directement imputable au bailleur. Cependant, il demeure que les désordres ont affecté la jouissance paisible du logement, en particulier la chambre, pièce essentielle de l'habitation, et qu'ils ont persisté durant une période significative sans qu'aucune mesure réparatoire ne soit entreprise. Cette carence du bailleur, professionnel de l'immobilier, constitue un manquement à son obligation de délivrance conforme et justifie l'allocation d'une indemnité modeste destinée à réparer le trouble de jouissance subi par le locataire. Au regard de la nature des désordres, de leur durée, de l'absence de réparation, et de la poursuite de l'occupation des lieux par le locataire, il apparaît équitable de fixer cette indemnité à la somme de 1 000 €. D. - Sur la restitution du dépôt de garantie Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un ou deux mois selon que l'état des lieux de sortie est conforme ou non à l'état des lieux d'entrée, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire. La restitution du dépôt de garantie suppose donc que le locataire soit à jour de ses obligations locatives ou que les sommes retenues soient dûment justifiées. En l'espèce, Monsieur [I] sollicite la restitution de son dépôt de garantie d'un montant de 564,37 €, assortie des pénalités de retard. Toutefois, il ressort de ses propres tableaux récapitulatifs qu'il reconnaît un solde locatif impayé de 1 979,86 €, tandis que le décompte produit par le bailleur fait apparaître une dette de 1 912,53 € arrêtée au 28 février 2026, déduction faite du dépôt de garantie. Dans les deux hypothèses, le montant du dépôt de garantie est inférieur au solde locatif restant dû. La restitution du dépôt de garantie ne peut donc être ordonnée dès lors que le locataire demeure débiteur envers le bailleur d'une somme supérieure à celle-ci. Le dépôt de garantie a vocation à être imputé sur la dette locative, ce qui a été fait dans le décompte du bailleur. En l'absence de paiement intégral des loyers et indemnités d'occupation, la demande de restitution du dépôt de garantie ne peut prospérer. Il s'ensuit que Monsieur [I] sera débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie et des pénalités de retard. E. - Sur la compensation des créances réciproques Aux termes de l'article 1347 du code civil, la compensation s'opère de plein droit lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, que les dettes sont certaines, liquides et exigibles, et qu'elles portent sur des sommes d'argent. En l'espèce, Monsieur [I] est débiteur envers la société URBAN VITALIM n°2 d'une somme de 1 912,53 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation restés impayés. La société URBAN VITALIM n° 2 est, quant à elle, débitrice envers Monsieur [I] d'une somme de 1 000 € au titre du trouble de jouissance. Ces deux créances sont certaines, liquides et exigibles. Elles portent sur des sommes d'argent. Elles sont réciproques. Les conditions de la compensation légale sont donc réunies. Il y a lieu de compenser les créances à concurrence de la plus faible d'entre elles, soit 1 000 €, de sorte que le solde restant dû par Monsieur [I] à la société URBAN VITALIM n° 2 s'établit à 912,53 €. F. - Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce, chacune des parties succombe partiellement : le bailleur obtient gain de cause sur la dette locative et la clause résolutoire, tandis que le locataire obtient une indemnité pour trouble de jouissance. L'équité commande, dans ces circonstances, de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les dépens seront supportés par Monsieur [I], qui demeure débiteur d'un solde locatif après compensation. En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Néanmoins, en vertu de l'article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, même d'office, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire et par décision spécialement motivée. En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS

, Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort par mise à disposition au greffe, DÉCLARE la société URBAN VITALIM n° 2 recevable et bien fondée en ses demandes ; CONSTATE que la clause résolutoire est acquise à la société URBAN VITALIM n° 2 ; FIXE la dette locative de Monsieur [W] [I] à la somme de 1 912,53 € ; CONDAMNE la société URBAN VITALIM n° 2 à payer à Monsieur [I] la somme de 1 000 € en réparation du trouble de jouissance subi ; DIT que les créances réciproques des parties se compenseront à concurrence de 1 000 €, en application de l'article 1347 du code civil ; DIT qu'après compensation, le solde restant dû par Monsieur [W] [I] à la société URBAN VITALIM n° 2 s'élève à 912,53 € ; CONDAMNE Monsieur [W] [I] à payer à la société URBAN VITALIM n° 2 la somme de 912,53 €, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025 à hauteur de 1 786,31 € et à compter de la décision pour le surplus ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; DÉBOUTE Monsieur [W] [I] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et des pénalités de retard ; DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [W] [I] aux entiers dépens ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE