Cour d'appel de Chambéry, 21 mars 2024, 22/00491

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre

Arrêt

du Jeudi 21 Mars 2024 N° RG 22/00491 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G6FA Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de chambery en date du 28 Janvier 2022, RG 1121000320 Appelante Mme [V] [N] née le 26 Juillet 1981 à [Localité 5] - ALGERIE, demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Cynthia HEPP, avocat au barreau de CHAMBERY (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C73065-2022-000952 du 18/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY) Intimée S.C.I. FONCIERE DI 01/2005 dont le siège social est sis [Adresse 3] ayant pour mandataire et administrateur de biens la SAS NEXITY dont le siège social est [Adresse 1] représentée par son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège Représentée par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 09 janvier 2024 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré , Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 19 avril 2018, la Sci Foncière Di 01/2005 a donné à bail à Mme [V] [N] épouse [P] un appartement de type 4 sis [Adresse 6] à [Localité 4], contre un loyer mensuel de 536 euros outre 82 euros de provisions sur charges. Mme [N] ayant accumulé un retard de paiement, son bailleur lui a fait délivrer, le 31 janvier 2019, un commandement de payer pour un montant de 1 701,51 euros en principal. Courant 2019, Mme [N] a quitté les lieux sans délivrer de préavis à la bailleresse laquelle a repris possession des lieux et fait établir, le 19 décembre 2019, un état des lieux de sortie. Par acte du 5 octobre 2021, la Sci Foncière Di 01/2005 a ultérieurement fait assigner Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection en vue d'obtenir sa condamnation à lui régler différentes sommes au titre des loyers et charges impayées puis des dégradations locatives constatées. Citée à étude, Mme [N] n'a pas constitué avocat en première instance. Par jugement réputé contradictoire du 28 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a : - condamné Mme [N] à verser à la Sci Foncière Di 01/2005, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, les sommes de : 8 540,77 euros au titre des loyers et des charges, 2 401,60 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie, 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [N] aux dépens, - rejeté le surplus des demandes. Par acte du 22 mars 2022, Mme [N] a interjeté appel de la décision. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [N] demande à la cour de : - rejetant toutes fins et conclusions contraires, - déclarer recevable et bien fondé son appel, - réformer le jugement déféré, Statuant à nouveau, - limiter le montant de la dette locative de Mme [N] aux loyers et charges dues jusqu'au 24 octobre 2019, soit à la somme de 7 929,09 euros, - limiter le montant des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie à la somme de 2 435,93 euros, Vu les dispositions de l'article 1343-5 du Code civil, - constater qu'elle est de bonne foi, - dire et juger recevable sa demande, - lui octroyer un report de l'exigibilité de sa dette à 24 mois, A titre subsidiaire, si par impossible, la cour devait rejeter la demande de report de l'exigibilité de la dette, - l'autoriser à s'acquitter de sa dette dans un délai de 2 ans, En tout état de cause, - ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit, - débouter la Sci Foncière Di 01/2005 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - statuer ce que de droit sur les dépens. En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 21 septembre 2022 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sci Foncière Di 01/2005 demande à la cour de : - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : condamné Mme [N] à lui verser avec intérêts au taux légal à compter du jugement, les sommes de : 8 540,77 euros de loyers et charges dues, 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [N] aux dépens de l'instance, - réformer le jugement déféré pour le surplus, Statuant à nouveau, - dire et juger que Mme [N] lui est redevable d'une somme de 4 238,92 euros au titre des dégradations locatives, dépôt de garantie déduit, Par conséquent, - condamner Mme [N] à lui payer une somme de 4 238,92 euros au titre des frais de remise en état du logement après déduction du dépôt de garantie s'élevant à 536 euros, - rejeter l'intégralité des demandes de Mme [N], de report de dette, et de délais de paiement, Y ajoutant, - condamner Mme [N] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la Scp Girard-Madoux et associés. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2023.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges locatives Selon l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Au titre des loyers et charges impayés, la Sci Foncière Di 01/2005 revendique le paiement de la somme de 8 540,77 euros en indiquant n'avoir pu reprendre possession des lieux que le 30 novembre 2019. Arguant d'une situation personnelle complexe, Mme [N] concède avoir accumulé des retards de paiement de loyers dès 2018 et indique avoir quitté le logement pris à bail postérieurement au commandement de payer délivré le 31 janvier 2019 fixant, à cette date, un arriéré de 1 701,51 euros. La cour observe que Me [S], commissaire de justice requis par la bailleresse, s'est faite remettre les clés de l'appartement le 8 mars 2019 par une personne en charge du nettoyage des lieux puis a procédé, d'initiative, au changement du canon de la porte d'entrée conformément aux mentions consignées dans son procès-verbal. Il s'en déduit nécessairement que, même en l'absence de préavis du locataire, la reprise factuelle des lieux par le propriétaire, dans les circonstances sus-rappelées, commandent de fixer la fin de l'obligation à paiement à la date précitée, quoique la Sci Foncière Di 01/2005 ait été déboutée de sa demande tendant à faire constater l'abandon du logement par ordonnance du juge d'instance de Chambéry du 13 mai 2019, confirmée par arrêt de la deuxième section de la chambre civile de la cour d'appel de Chambéry en date du 24 octobre 2019. Au terme du dispositif de ses écritures, Mme [N] offre néanmoins d'arrêter la créance locative de la Sci Foncière Di 01/2005 à la somme de 7 929,09 euros. Dans ces conditions, il y a lieu de retenir la somme proposée par l'appelante et de la condamner à régler 7 929,09 euros à la Sci Foncière Di 01/2005. Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives Selon l'article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. A titre liminaire, il échet de relever qu'un état des lieux a été contradictoirement dressé entre le mandataire du bailleur (agence Nexity) et Mme [N] lors de l'entrée en possession du logement (23 avril 2018) au moyen d'un document type, de format A4, constitué d'un unique feuillet renseigné au seul recto, attestant au moyen de différents items le bon état général de l'appartement. Il a été rappelé que Mme [N] a spontanément quitté le logement pris à bail avant le 8 mars 2019, date du procès-verbal de constat de Me [S], et il est acquis aux débats qu'elle n'a jamais réintégré le logement postérieurement. La cour observe plus avant que la demande en paiement relative aux dégradations locatives repose, en premier lieu, sur un état des lieux non-contradictoire établi par le mandataire du bailleur (agence Nexity), le 19 décembre 2019, lequel détaille l'état dégradé de l'appartement sur 41 pages documentées de photographies. Or, s'il y a lieu de s'interroger sur le choix de l'agence Nexity quant aux supports au moyen desquels les états des lieux d'entrée et de sortie ont été réalisés et le détail apporté dans la rédaction de l'un puis de l'autre, il doit au surplus être souligné que le second état des lieux a été réalisé non-contradictoirement plus de 9 mois après le départ volontaire de la locataire. Dans ces conditions, le caractère probant des éléments consignés dans le dernier état des lieux ne saurait être retenu et ce quand bien même la Sci Foncière Di 01/2005 justifie avoir fait réaliser différents travaux dans l'appartement au moyen de factures acquittées. Mme [N] offre néanmoins, dans le dispositif de ses conclusions, de limiter le montant des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie à la somme de 2 435,93 euros. Dès lors, la cour la condamne à payer cette somme à la Sci Foncière Di 01/2005 au titre des réparations locatives. Sur les demandes de report puis, subsidiairement, de délais de paiement Mme [N] déclare être sans activité ni ressources, à l'exception des aides sociales. Elle affirme 'être dans l'incapacité matérielle de régler sa dette en 24 mois'. Aussi, sans ressources suffisantes ni perspectives spécifiques de retour à meilleure fortune, il y a lieu de débouter Mme [N] de ses demandes de report et de délai de paiement. Sur les autres demandes Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la Sci compte tenu de la situtation de Mme [N] qui bénéficie de l'aide juridictionnelle totale et dont l'appel est fondé.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, Réforme la décision déférée en ce qu'elle a condamné Mme [N] à payer : - 8 540, 77 euros au titre des loyers et des charges, - 2 401,60 euros au titre des répérations locatives après déduction du dépôt de garantie, Statuant à nouveau de ces chefs, Condamne Mme [V] [N] à payer à la Sci Foncière Di 01/2005 la somme de 7 929,09 euros au titre des loyers et des charges impayées, Condamne Mme [V] [N] à payer à la Sci Foncière Di 01/2005 la somme de 2 435,93 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie, Y ajoutant, Condamne Mme [V] [N] aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la Scp Girard-Madoux et associés s'agissant des frais dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, Déboute la Sci Foncière Di 01/2005 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Ainsi prononcé publiquement le 21 mars 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Delphine AVERLANT, faisant fonction de Greffière pour le prononcé. La Greffière La Présidente