Tribunal judiciaire de Nantes, 10 septembre 2026, 22/00286

IC F.C LE 10 SEPTEMBRE 2026 Minute n° N° RG 22/00286 - N° Portalis DBYS-W-B7F-LLW6 [W] [M] C/ BPCE ASSURANCES [Z] [N] Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] Société HDI GLOBAL SE Le 10/09/2026 copie exécutoire copie certifiée conforme délivrée à Me Garance LEPHILIBERT Me Gaëtane THOMAS-TINOT Me Vianney DE LANTIVY Me Sophie RAITIF Me Florence NATIVELLE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] ---------------------------------------------- PREMIERE CHAMBRE Jugement du DIX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré : Président : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente, Assesseur : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente, Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente, Greffier : Isabelle CEBRON Débats à l'audience publique du 05 MAI 2026 devant Géraldine BERHAULT, 1ère vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré. Prononcé du jugement fixé au 10 SEPTEMBRE 2026, date indiquée à l'issue des débats. Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe. --------------- ENTRE : Madame [W] [M], demeurant [Adresse 2] Rep/assistant : Me Garance LEPHILIBERT, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant DEMANDERESSE. D'UNE PART ET : Compagnie d'assurance BPCE ASSURANCES (RCS [Localité 2] 350 663 860) agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3] Rep/assistant : Maître Gaëtane THOMAS-TINOT de la SELARL THOMAS-TINOT AVOCAT, avocats au barreau de NANTES Monsieur [Z] [N] né le 17 Janvier 1951 à , demeurant [Adresse 4] Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL [S] IMMOBILIER (RCS [Localité 1] 790188775) représentée par son gérant, [L] [S], domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 6] Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES Société HDI GLOBAL SE, dont le siège social est sis [Adresse 7] Rep/assistant : Maître Florence NATIVELLE de la SELARL NATIVELLE AVOCAT, avocats au barreau de NANTES DEFENDEURS. D'AUTRE PART EXPOSE DES MOTIFS Suivant acte authentique du 31 janvier 2019, au rapport de Maître [A] [V], notaire à [Localité 1], Monsieur [Z] [N] a vendu à Madame [P] [M] un appartement situé [Adresse 8] à [Localité 1] ([Localité 3]-Atlantique), cadastré section HM, numéro [Cadastre 1], au troisième étage, moyennant le prix de 116 500 euros. Par message électronique du 14 mars 2019, le syndic de l'immeuble, la société [S] Immobilier, a informé Mme [M] de la survenance d'un dégât des eaux dans les parties communes, à l'aplomb du mur correspondant aux WC ou à la salle de bain de son appartement. Il lui était demandé de mandater un plombier dans les plus brefs délais. Le 15 mars 2019, la SARL [Q] [K] est intervenue afin de rechercher la fuite. Elle a constaté « une légère infiltration sous bac de douche ». Le 3 juillet 2019, la société Futura Renovation a déposé le bac à douche et a constaté que le plancher en bois était imbibé d'eau et a relevé la présence de traces de champignons. Le 4 juillet 2019, Mme [M] a déclaré le sinistre à son assureur et a alerté le syndic de l'immeuble. Des prélèvements ont été effectués et des réunions d'expertise amiable de sont déroulées. Le 21 août 2019, la BPCE Assurances a notifié à Mme [M] son refus de prendre en charge le sinistre, les désordres étant antérieurs à la date d'acquisition du bien immobilier. Ne pouvant ni achever les travaux, ni habiter l'appartement, Mme [M] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes aux fins d'expertise et de provision. Par ordonnance du 7 novembre 2019, une mesure d'expertise a été ordonnée et Monsieur [J] [T] a été désigné. La demande de provision a, en revanche, été rejetée. Par ordonnance du 14 mai 2021, les opérations d'expertise ont été étendues à la SA BPCE Assurances. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 septembre 2021, Mme [M] a mis en demeure son assureur de l'indemniser à hauteur de 57 283,86 euros. Par actes des 10 et 11 janvier 2022, Mme [M] a assigné devant le tribunal judiciaire de Nantes : - la SA BPCE Assurances, en sa qualité d'assureur de son appartement, - M. [N], - le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 9] [Localité 4], représenté par le syndic, la SARL [S] Immobilier, - ainsi que la société HDI Global SE, en sa qualité d'assureur du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5], en indemnisation. Par ordonnance du 7 juillet 2022, le juge de la mise en état a constaté que la société HDI Global SE s'était désistée de sa demande de sursis à statuer, à la suite du dépôt du rapport d'expertise judiciaire le 9 juin 2022. Par ordonnance du 28 septembre 2023, le juge de la mise en état a débouté Mme [M] de ses demandes de provision, ainsi que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] de sa demande reconventionnelle de provision. En l'état de leurs dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 4 septembre 2024, Mme [M] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants, 1792, 1217 du code civil, 14 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du code des assurances, de : ▪ Rejeter toutes demandes, fins et conclusions formulées par les défendeurs principaux, notamment la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires ; A titre subsidiaire, ▪ Condamner in solidum la société BPCE et M. [N] et la relever indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre ; En tout état de cause, ▪ Condamner in solidum les sociétés BPCE, HDI Global SE, M. [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] à lui verser la somme de 10 614,14 euros, au titre du remboursement des frais d'expertise déjà consignés ; ▪ Condamner in solidum les sociétés BPCE, HDI, M. [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] à lui verser la somme de 14 128,40 euros TTC au titre des travaux de reprise chiffrés par l'entreprise CADJ ; ▪ Condamner M. [N] à lui verser la somme de 6 202,14 euros TTC au titre des travaux complémentaires de reprise des canalisations de l'appartement, compte-tenu du défaut d'entretien ; ▪ Condamner in solidum les sociétés BPCE, HDI, M. [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 1] à lui verser la somme de 1 140 euros TTC au titre de la mission confiée au bureau d'étude structure [F] ; ▪ Condamner in solidum les sociétés BPCE, HDI, M. [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] à lui verser la somme de 32 340 euros au titre du préjudice de jouissance depuis juillet 2019 ; ▪ Condamner in solidum les sociétés BPCE, HDI, M. [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] à lui verser la somme de 12 122,61 euros au titre du préjudice financier du fait du report de crédit immobilier ; ▪ Condamner in solidum les sociétés BPCE, HDI, M. [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral ; ▪ Condamner in solidum les sociétés BPCE, HDI, M. [N] et le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] à l'indemniser de la quote-part supplémentaire de charges de copropriété supportée par celle-ci, trouvant sa source dans le présent litige ; ▪ Condamner les défendeurs à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ▪ Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provision du présent jugement ; ▪ Condamner les défendeurs aux entiers dépens de l'instance. Pour voir condamner la SA BPCE Assurances, Mme [M] soutient que l'assureur est tenu à garantir le sinistre survenu pendant la période de validité du contrat. Elle rappelle que la date du sinistre est celle de la manifestation du dommage, peu importe la date du fait générateur. En réponse aux conclusions de la SA BPCE Assurances, elle indique que celle-ci ne rapporte pas la preuve que les conditions générales du contrat d'assurance conclu comportent une clause d'exclusion des dommages causés par des champignons ou moisissures, faute de démontrer que les conditions générales invoquées soient celles correspondant à la version applicable à ce litige. Elle souligne en outre qu'elles ne comportent pas sa signature. Elle soutient en tout état de cause que la clause doit être réputée non écrite, puisqu'elle n'est pas apparente, en l'absence d'une typographie particulièrement permettant d'attirer l'attention de l'assurée et de la distinguer des autres clauses, ni formelle, ni limitée, étant trop large en son étendue et imprécise. Selon elle, cette clause a pour effet d'exclure de la garantie tous les dommages causés par des champignons et moisissures de manière large, en en excluant en définitive tous les dommages, et est imprécise quant à leurs causes. Si cette clause n'était pas déclarée nulle, elle lui serait en tout état de cause inopposable, faute pour la société BPCE Assurances de rapporter la preuve du respect de son obligation d'information et les dommages se matérialisant par une double infestation de champignons et d'insectes xylophages. Pour voir condamner M. [N], elle assure qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que les conséquences dommageables sont imputables au vendeur, propriétaire du bien depuis le 14 décembre 1979, la fuite provenant de la bonde de douche qu'il a faite installer ou, à défaut, d'un défaut d'entretien du bac de douche. Pour voir condamner l'assureur de la copropriété, elle invoque la force obligatoire des contrats. Pour voir engager la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble, elle relève que les désordres touchent les parties communes. Pour s'opposer à la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble, elle souligne que celui-ci a spontanément proposé de prendre en charge une partie du coût des opérations d'expertise. Elle souligne que le coût de cette intervention correspond aux investigations réalisées sur les parties communes. * ** Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 13 décembre 2024, M. [Z] [N] sollicite de voir, au visa des articles 1641 et suivants du code civil : A titre principal, ▪Débouter Mme [M] et le Syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire, ▪Condamner la société BPCE Assurances à le garantir et relever indemne de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre ; En tout état de cause, ▪Débouter Mme [M] de sa demande de condamnation formulée à son encontre et relative aux travaux de reprise des canalisations d'un montant de 6 202,14 euros ; ▪Limiter la demande de Mme [M] relative aux frais de mission du cabinet [F] à la somme maximale de 1 045 euros TTC ; ▪Débouter Mme [M] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ; ▪Débouter Mme [M] de sa demande au titre du préjudice financier ; ▪Débouter Mme [M] de sa demande au titre du préjudice moral ; ▪Débouter Mme [M] de sa demande de condamnation formulée à son encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ▪Condamner Mme [M] ou tout autre succombant à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens ; ▪Débouter la BPCE et le Syndicat des copropriétaires de leurs demandes à son encontre. M. [N] rappelle en premier lieu que le contrat comporte une clause élusive de garantie. Il fait observer que le sinistre est survenu postérieurement à la vente, alors que l'appartement dont Mme [M] était devenue la propriétaire était en travaux et que le sinistre s'est manifesté au mois de juillet 2019, soit 6 mois après la vente, lors du dépôt du bac de douche. Il estime que si l'origine du sinistre était antérieure à la vente, il se serait manifesté dans les parties communes ou dans l'appartement du 2ème étage il y a bien longtemps. Il relève que les analyses mycologiques concluent que les bois sont « secs et sains » et que lors du passage caméra réalisé en mars 2019, aucune anomalie n'a été décelée. Il indique ensuite qu'il n'a jamais eu connaissance d'un quelconque vice affectant le bien qu'il a vendu. Il rappelle qu'il est profane et qu'il n'habitait pas l'appartement vendu qui était donné en location. Il souligne enfin que l'installation sanitaire n'a pas pu être constatée contradictoirement au cours des opérations d'expertise, puisqu'elle a été déposée en juillet 2019. Il estime qu'il est tout à fait possible que les planchers dégradés soient la conséquence d'une fuite dont l'origine demeure indéterminée. Il en conclut que la clause élusive de responsabilité a vocation à s'appliquer. Il conteste en deuxième lieu être débiteur d'une garantie décennale à l'égard de Mme [M], la douche litigieuse, à supposer qu'elle puisse être qualifiée d'ouvrage, ayant été posée en 1980, soit près de 40 ans avant la vente. Il assure que les travaux réalisés en 2015 ne concernent pas le receveur de la douche. Il estime que l'expert judiciaire ne peut affirmer que la bonde de la douche fuyait, alors même que le receveur était déposé et évacué lors de ses opérations d'expertise. Il estime en troisième lieu que sa responsabilité sur le fondement des troubles anormaux de voisinage ne peut être recherchée, aucun trouble ne pouvant lui être imputé. M. [N] soutient que s'il était considéré que le sinistre avait pour origine les parties privatives, celui-ci devra être garanti par la société BPCE, le dégât des eaux s'étant manifesté pendant la période de validité du contrat. * ** Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL [S] Immobilier, demande, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1240, 1242-1, 1103 et 1221 du code civil et de l'article 124-3 du code des assurances, de : A titre principal, Débouter Mme [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre ; Débouter la société HDI Global SE, M. [N] ou encore la BPCE de toutes demandes, fins et conclusions contraires ; A titre subsidiaire, Condamner la société HDI Global SE, la BPCE, ainsi que M. [N] à le garantir de toutes condamnations formulées à son encontre ; A titre reconventionnel, Condamner in solidum Mme [M] et M. [N] mais également la société HDI Global SE et la BPCE ou l'une à la place de l'autre, au paiement de la somme de 8 931,60 euros TTC s'agissant des investigations réalisées dans le cadre de l'expertise judiciaire et dont il a été contraint de faire l'avance pour le compte de qui il appartiendra ; Subsidiairement et s'il devait être jugé que la somme de 2 963 euros versée à son bénéfice par la société HDI Global SE lui était définitivement acquise, ordonner la compensation et condamner les mêmes in solidum au paiement de la somme de 5 968,80 euros TTC ; Condamner in solidum Mme [M], M. [N], mais aussi la société HDI Global SE et la BPCE, ou l'une à place de l'autre, à lui payer la somme de 13 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner in solidum Mme [M], M. [N], ainsi que la société HDI Global SE et la BPCE, ou l'une à la place de l'autre, aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, et infiniment subsidiairement, les frais avancés pour le compte de qui il appartiendra par lui et qui lui seront remboursés en application de l'article 695 du code de procédure civile. Pour contester toute responsabilité, il relève qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que le désordre trouve son origine dans les parties privatives, plus précisément dans le bac à douche de l'appartement de la demanderesse, et non dans un défaut d'entretien des parties communes. A l'appui de sa demande reconventionnelle à l'encontre de Mme [M], il invoque le trouble anormal du voisinage. Il rappelle que le propriétaire actuel doit répondre des troubles anormaux de voisinage provenant de son bien, même s'ils sont imputables aux propriétaires antérieurs. Il invoque en outre la responsabilité des choses que l'on a sous sa garde. A l'appui de sa demande reconventionnelle à l'encontre de M. [N], il expose qu'il a pu être jugé qu'un ancien propriétaire d'un lot pouvait voir sa responsabilité engagée au titre des troubles anormaux du voisinage. Il rappelle que M. [N] a fait réaliser des travaux de réfection des sanitaires en 2015. Il en conclut que la responsabilité de M. [N] est engagée en sa qualité de maître d'ouvrage de travaux ayant donné lieu aux désordres en partie commune mais également par son propre fait en lien avec le défaut d'entretien mis en évidence par l'expert judiciaire. Au soutien de sa demande en garantie de l'assureur de l'immeuble, il rappelle que celui-ci lui a proposé une indemnisation. Il estime que la clause d'exclusion relative aux champignons ne lui est pas opposable, puisque les dommages constatés résultent directement d'un dégât des eaux, l'apparition de champignons et d'insectes en étant uniquement la conséquence. Au soutien de sa demande en garantie de la SA BPCE Assurances, il relève que le sinistre « dégât des eaux » s'est révélé dans le temps de la garantie et qu'il trouve son origine dans une partie privative. * ** Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 mars 2026, la SA BPCE Assurances conclut au débouté de Mme [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et au débouté de M. [N], la société HDI Global SE et Mme [M], le Syndicat des copropriétaires ou tout autre partie de leurs demandes en garantie à son encontre. Subsidiairement, elle demande la condamnation de M. [N] à la relever indemne et la garantir de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de Mme [M] et/ou tout autre succombant à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation de Mme [M] aux entiers dépens. Pour s'opposer aux demandes de Mme [M], elle souligne que le contrat exclut explicitement les dommages causés par un champignon. Elle ajoute que les causes des désordres dénoncés sont antérieures à la prise d'effet du contrat. Elle estime qu'il appartient à M. [N] d'attraire à la cause son propre assureur. Subsidiairement, elle assure que le désordre est imputable à M. [N]. Pour s'opposer à la demande du Syndicat des copropriétaires, elle rappelle qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, le sinistre étant antérieur à la prise d'effet des garanties. * ** Au terme de ses conclusions notifiées par RPVA le 27 février 2026, la société HDI Global SE demande, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de : A titre principal, Débouter Mme [M] de l'intégralité de ses demandes de condamnation au paiement de sommes provisionnelles formées à son encontre ; Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic, la SARL [S] Immobilier, de l'ensemble de ses demandes formées à son encontre ; Plus généralement, Débouter toute partie de toute demande à son encontre ; A titre subsidiaire, Condamner in solidum la société BPCE et M. [X] à la relever indemne et la garantir de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre ; A titre infiniment subsidiaire, Limiter le montant de condamnation éventuellement prononcée à son encontre au titre du préjudice de jouissance à la somme de 18 480 euros ; En tout état de cause, Condamner Mme [M] ou tout succombant au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Elle rappelle que la police exclut les dommages résultant de la mérule, mais également ceux résultant des champignons de toute nature, ainsi que des insectes. Elle précise qu'elle a versé la somme de 3 663 euros au Syndicat des copropriétaires en indemnisation des seuls dommages causés par le dégât des eaux. Elle entend rappeler qu'elle est l'assureur du syndicat des copropriétaires, et non de Mme [M]. Elle souligne que la SARL [S] Immobilier n'a jamais contesté les conditions générales, ni le caractère apparent de la clause d'exclusion. Elle fait observer que cette clause est rédigée en lettres majuscules et que la SARL [S] Immobilier n'a pas non plus contesté le caractère suffisamment précis de cette clause. Elle assure que l'atteinte à la solidité de l'ouvrage ne résulte pas du dégât des eaux mais de l'infestation par des champignons et surtout par des insectes xylophages. Pour s'opposer à la demande en garantie de la SA BPCE Assurances, elle indique que le dégât des eaux a pour origine les parties privatives et qu'au jour du dégât des eaux en mars 2019, le contrat BPCE était applicable, peu important que la cause des dommages soit antérieure à la prise d'effet du contrat d'assurance. Pour s'opposer à la demande en garantie de M. [N], elle souligne que le désordre lui est directement imputable pour défaut d'entretien. A titre infiniment subsidiaire, elle relève que la police limite à deux ans le montant de la perte d'usage garantie. * ** Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties à leurs dernières conclusions susvisées. L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2026.

MOTIFS

Sur la responsabilité de Monsieur [Z] [N] Sur la garantie des vices cachés 1Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1642 du même code précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. C'est à l'acquéreur exerçant l'action en garantie des vices cachés qu'il appartient de rapporter la preuve de l'existence et de la cause des vices qu'il allègue. L'article 1643 du même code ajoute que lorsqu'une clause de non garantie des vices cachés a été stipulée à l'acte, cette dernière est écartée lorsque la mauvaise foi du vendeur s'évinçant de sa connaissance du vice caché est démontrée. Il pèse sur le vendeur professionnel une présomption de connaissance des vices. En l'espèce, l'acte authentique du 31 janvier 2019 contient une clause relative à l'état du bien qui stipule que : « L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : ▪Des vices apparents, ▪Des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : ▪Si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, ▪S'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. » Ainsi, pour pouvoir prétendre à l'indemnisation des conséquences de l'existence des vices cachés allégués, Mme [M] doit démontrer : - l'existence du vice antérieurement à la vente, - son caractère caché, - le fait que le vice rend l'immeuble impropre à sa destination ou à l'usage auquel on le destine, ou qu'il en diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu, - la connaissance qu'avait le vendeur du vice, de son ampleur et de ses conséquences, laquelle rend sans effet la clause de non garantie insérée à l'acte. En l'espèce, l'expert amiable rapporte que le 3 juillet 2019, alors qu'ils précédaient à la dépose du bac à douche dans le cadre de travaux de rénovation intérieure, « les préposés de la société Futura Rénovation devaient constater la chute du plancher bois sur l'emprise du receveur de douche présentant une altération et à une dégradation à cœur du bois suite à des infiltrations d'eau progressives. » Il constate « le pourrissement à cœur du plancher bois support du receveur de douche remontant à plusieurs années et antérieur à la date d'acquisition du bien immobilier par l'assurée le 31 janvier 2019 », ainsi que des « dégradations du plancher intermédiaire à solivage bois sur l'emprise du bac partie commune par destination. » Il estime que « l'origine et la cause précises de ce sinistre sont restées indéterminées, le bac à douche et la paillasse carrelées ayant été déposées et non conservées. Causes probables : infiltrations d'eau au travers du joint d'étanchéité en périphérie du bac ou des paillasses carrelées et/ou fuite au niveau de la bonde siphoïde ou du réseau d'évacuation des eaux usées privatif et non accessible. » L'expert judiciaire a constaté que « dans la salle d'eau le bac à douche et son système d'évacuation ont été déposés et évacués. Nous avons constaté qu'à son emplacement est visible la structure en solivage bois du plancher de l'étage, qui présente un état de dégradation avec la présence d'orifices d'attaques d'insectes xylophages. » L'expert conclut que « le désordre trouve son origine dans une fuite d'eau localisée sous le bac à douche, ayant entraîné l'infestation entomologique et fongique, et provoqué la dégradation des bois constituant plancher de l'appartement. » Il estime que « la date d'apparition du désordre est, au plus tôt, à situer en octobre 2014 et au plus tard, en juillet 2015 ». Il indique que « les conséquences dommageables se traduisent par la présence de dommages affectant la structure bois du plancher entre les étages 2 et 3. La fuite a entraîné une dégradation de la structure du plancher, sous toute l'emprise de la salle d'eau et des toilettes. […] La double attaque des bois constituant la structure du plancher, sous l'emprise du bac à douche et partiellement sous le WC, par des insectes xylophages d'une part et par un champignon lignivore « trepichispora farunacea » d'autre part, affecte un élément structurel de l'immeuble. Nous avons constaté que les dommages occasionnés affectent les qualités mécaniques des bois de la structure du plancher et relèvent bien d'une situation d'atteinte à la solidité de l'ouvrage. » Selon l'expert judiciaire, « les causes du désordre sont à rechercher dans : En premier lieu, un défaut d'étanchéité de la bonde de la douche, soit par vétusté due à une absence d'entretien, soit par une malfaçon lors de la mise en œuvre. En effet, la bonde date du changement de bac à douche en 1980. En second lieu, un défaut d'étanchéité du joint périphérique, soit par une absence d'entretien, soit par une malfaçon lors de la mise en œuvre. Lors des travaux de 2015, le joint périphérique a été refait par la société Pouvreau & Fils. Il appartenait ensuite au locataire d'entretenir le joint et de le refaire annuellement. […] La fuite sous le bac à douche a généré le développement du champignon trechispora [O], responsable des dégradations des solives du plancher bois. La société Abarco évalue l'infestation par le champignon trechispora [O] au plus tôt en 2015. Le désordre est directement imputable techniquement à M. [Z] [N], vendeur de l'appartement à Mme [W] [M] par acte authentique le 31 janvier 2019 pour défaut d'entretien du bac à douche. » Il ajoute : « Le dégât des eaux a été révélé postérieurement à la vente, par l'apparition d'une tache d'humidité dans la cage d'escalier, sur le mur de tuffeau adossé à la salle d'eau de l'appartement de Mme [M]. Le défaut d'étanchéité de la bonde de la douche n'était visible que par une investigation par caméra endoscopique menée par un professionnel. Lors de la sortie du dernier locataire le 29 septembre 2018, aucun défaut n'a été mentionné concernant le bac à douche. L'apparition d'humidité sur le mur de tuffeau de la cage d'escalier a été signalée à Mme [M] par le syndic, postérieurement à la vente ». En réponse à un dire de M. [N], l'expert judiciaire estime « hautement improbable » qu'aucun désordre n'affectait les planchers au mois de mars 2019 « compte tenu du fait que l'infestation du plancher date de 2015 et que ce n'est qu'à compter de juillet 2019 que le développement du champignon a été définitivement stoppé. […] quelle que soit l'hypothèse que l'on retient (défaut d'étanchéité de la bonde ou du joint périphérique), un défaut d'entretien est sous-tendu. » Il résulte de ces éléments que le vice allégué, à savoir la dégradation du plancher bois, était incontestablement antérieur à la vente, même s'il s'est révélé postérieurement, et qu'il revêtait un caractère caché au jour de la vente, puisque le bac à douche a dû être déposé et que le défaut d'étanchéité de la bonde de la douche n'était visible que par une investigation par caméra endoscopique menée par un professionnel. Il affecte en outre la solidité de l'ouvrage, de sorte que si Mme [M] en avait eu connaissance, elle en aurait demandé un prix moindre ou ne l'aurait pas acquis. Le désordre affectant le plancher en bois constitue donc un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil. Cependant, aucun élément ne permet de caractériser la mauvaise foi de M. [N]. En effet, aucun défaut n'a été mentionné concernant le bac à douche lors de la sortie du dernier locataire le 29 septembre 2018 et le vice s'est révélé par l'apparition d'humidité sur le mur de la cage d'escalier postérieurement à la vente. M. [N] est donc fondé à invoquer l'application de la clause d'exclusion des vices cachés. Par conséquent, Mme [M] sera déboutée de sa demande à l'encontre de M. [N] sur le fondement de la garantie des vices cachés. Sur la garantie décennale Aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. L'article 1792-1 du même code précise qu'est réputé constructeur de l'ouvrage: 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; 3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. L'article 1792-4-1 ajoute que Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article. En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire qu'une des hypotheses est le défaut d'étanchéité de la bonde de douche et que cette bonde a été installée en 1980, soit il y a plus de 10 ans au jour de la vente. Les demandes de Mme [M] sur le fondement de la garantie décennale ne peuvent donc qu'être rejetées. La demande de garantie présentée par M. [N] à l'encontre de la SA BPCE Assurances est donc sans objet. Sur la garantie de la SA BPCE Assurances Sur l'antériorité du désordre Aux termes de l'article L. 124-5, alinéas 1 et 3, du code des assurances, la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu'elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d'État peut également imposer l'un de ces modes de déclenchement pour d'autres garanties. La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre. L'article L. 124-1-1 du même code précise que constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l'assuré, résultant d'un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique. Le contrat d'assurance multirisques habitation souscrit à effet du 20 janvier 2019 par Mme [M], dans son volet "garanties de dommages et d'assistance", inclut la garantie "dégât des eaux". Toutefois, si la cause du sinistre (dégât des eaux) existait déjà antérieurement à la prise d'effet du contrat d'assurance, elle n'a produit ses effets qu'au mois de mars 2019, lorsque des traces d'humidité sont apparues sur le mur de la cage d'escalier. Or, dans les assurances « dégât des eaux », l'assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d'assurance, ce qui est le cas en l'espèce. C'est donc à tort que la SA BPCE Assurances a refusé sa garantie au motif que les dommages ont débuté avant la prise d'effet de la garantie, dès lors que c'est la date de survenance du sinistre qu'il convient de rechercher. Sur l'application de la clause d'exclusion Selon l'article L. 113-1 alinéa 1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. En application de ce texte, les exclusions conventionnelles de garantie doivent être claires, compréhensibles, ne donnant lieu à aucune difficulté d'interprétation, de manière à permettre à l'assuré de connaître exactement l'étendue de la garantie par son assureur. L'exclusion doit non seulement être clairement exprimée mais également être limitée de manière à ne pas vider la garantie de sa substance. Si tel n'est pas le cas, la clause qui la prévoit est illicite et elle doit être réputée non écrite. Pour s'exonérer de sa garantie, la SA BPCE Assurances se prévaut des conditions générales du contrat, dont elle produit une version mentionnant en bas de page « mise à jour 25 mai 2018 » qui prévoient que la garantie ' dégâts des eaux' "ne couvre jamais […] les dommages causés par des champignons ou des moisissures". Si cette clause d'exclusion de garantie est mentionnée en caractères gras, dans un encadré surligné en gris, elle tend à exclure l'apparition de champignons et de moisissures, pourtant inhérente à un dégât des eaux, de sorte qu'elle ne peut être considérée comme limitée au sens de l'article L. 113-1 du code des assurances, puisqu'elle vide de sa substance la garantie dégât des eaux à ce titre. Elle ne peut donc recevoir application. En tout état de cause, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que la dégradation du plancher résulte d'une double attaque par un champignon lignivore et par des insectes xylophages, qui ne sont, eux, pas concernés par la clause d'exclusion de garantie qui vise uniquement les champignons et les moisissures. Par consequent, la SA BPCE Assurances doit sa garantie. Sur la demande de garantie de M. [N] Selon l'article L. 113-1 du code des assurances, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré. Force est de constater qu'en l'espèce, la SA BPCE Assurances ne démontre pas que M. [N] aurait commis une faute intentionnelle ou dolosive, l'expert judiciaire énumérant plusieurs causes possibles, dont des malfaçons lors de l'installation de la bonde de la douche ou du joint périphérique. La SA BPCE Assurances ne peut donc qu'être déboutée de sa demande de garantie de M. [N]. Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires et la condamnation de son assureur, la société HDI Global SE Aux termes de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc encourue, même en l'absence de faute, dès lors que l'absence d'entretien ou la vétusté de l'immeuble est établie, seule la preuve d'une cause étrangère ou de la faute de la victime permettant de l'exonérer. Il appartient toutefois au demandeur de démontrer que les conditions de la mise en oeuvre de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies et donc d'établir que l'origine du désordre provient bien des parties communes. La responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est en effet pas encourue lorsque les désordres prennent leur source dans une partie privative. Force est de constater qu'en l'espèce, l'expert judiciaire indique clairement que « le désordre trouve son origine dans une fuite d'eau localisée sous le bac à douche ». Or, d'après l'article 2 du règlement intérieur de l'immeuble « les installations sanitaires de la salle d'eau, de la salle de bains et des WC » relèvent des parties privatives. La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut donc être recherchée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Mme [M] sera donc déboutée de ses demandes indemnitaires à l'encontre du Syndicat des copropriétaires et de son assureur, la société HDI Global SE. La demande en garantie présentée par le Syndicat des copropriétaires à l'égard de son assureur, la société HDI Global SE, de la SA BPCE Assurances et de M. [N] est donc sans objet. Il en est de même de la demande subsidiaire en garantie présentée par la société HDI Global SE à l'encontre de la SA BPCE Assurances et de M. [N]. Sur les demandes financières Sur le remboursement des frais d'expertise Aux termes de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent notamment la rémunération des techniciens. Les frais d'expertise judiciaire relèvent donc des dépens. Sur les travaux de reprise Dans son rapport, l'expert judiciaire « préconise que soient réalisés : La dépose des cloisons, chapes et parquet sur l'ancien plancher, Une étude structure de renforcement préalable par un bureau d'étude indépendant, Traitement fongicide et insecticide des bois du plancher, après purge des bois dégradés, Le renforcement des solives suivant l'étude de renforcement, La pose d'un nouveau platelage, La chape alléguée, La dépose et repose des appareils sanitaires, Toutes protections du logement à l'étage inférieur à intégrer. S'agissant d'une partie commune, ces préconisations doivent être mises en œuvre par la copropriété, préalablement à la pose d'un nouveau bac de douche et la poursuite des travaux envisagés dans la salle d'eau. » Les deux devis transmis, l'un établi par la société CB Menuiserie CADJ le 28 juillet 2021, d'un montant de 14 128,40 euros TTC et l'autre, établi par la société [F], d'un montant de 1 045 euros TTC, n'appellent pas d'observations de la part de l'expert judiciaire. Seule la somme de 1045 euros validée par l'expert sera retenue, et non celle de 1140 euros réclamée par Mme [M], en appliquant sans aucune explication une TVA de 20%. La SA BPCE Assurances sera ainsi condamnée à régler à Mme [M] la somme totale de 15 173,40 euros (= 14 128,40 + 1 045) au titre des travaux de reprise. Sur la demande au titre des travaux complémentaires de reprise des canalisations Mme [M] produit un devis « de réfection sanitaires et carrelage/faïence », établi par la société BCL Sanitaire et thermique le 6 décembre 2021 d'un montant de 6 397,57 euros, dont elle demande le paiement au seul M. [N], pour défaut d'entretien, ayant été contrainte de « reprendre l'intégralité des canalisations, puisque dans un état lamentable et manifestement pas entretenues par M. [N] ». Il peut être relevé que ce devis n'a pas été soumis à l'expert judiciaire, bien qu'il soit antérieur au dépôt du rapport d'expertise judiciaire (9 juin 2022), sans qu'aucune explication ne soit donnée. Ce devis fait état de postes de dépense pourtant compris dans le devis établi par la société CB Menuiserie CADJ, tel que la dépose du WC. Si le devis de la société CB Menuiserie CADJ précise que ne sont pas comprises la faïence et la reprise de plomberie douche, contrairement au devis de la société BCL Sanitaire et thermique, Mme [M] ne demande la prise en charge de ces travaux qu'au seul M. [N], sans pour autant que le manque d'entretien des canalisations invoqué par Mme [M] ne soit établi par aucun élément. Elle ne peut qu'être déboutée de sa demande à ce titre. Sur le préjudice de jouissance, le préjudice moral et le préjudice financier résultant du report de crédit immobilier Selon l'expert judiciaire, Mme [M] subit un préjudice de jouissance de son logement depuis la dépose du bac à douche le 3 juillet 2019. Il évalue la durée des travaux à deux semaines. Elle produit notamment un bail d'un logement de type II à [Localité 5], qu'elle loue avec Monsieur [D] [R] depuis le 17 septembre 2019, moyennant un loyer mensuel de 770,69 euros. Elle soutient que le montant du loyer mensuel correspond à la valeur locative de l'appartement objet du présent litige. Elle précise qu'elle n'a pas eu « d'autre choix que de fuir la ville de [Localité 1], voyant ses projets de vie personnels brisés ». Toutefois, les conditions générales du contrat d'assurance souscrit auprès de la SA BPCE Assurances énoncent que : « nous vous indemnisons des dommages matériels causés directement par l'eau aux biens immobiliers et mobiliers ». Le dommage matériel y est défini comme la « détérioration d'une chose ou atteinte physique à un animal », par opposition au dommage immatériel, qui consiste en un « préjudice financier consécutif à un dommage corporel ou matériel garanti. » Dès lors, Mme [M] ne peut prétendre à voir condamner son assureur à l'indemniser de son préjudice de jouissance, de son préjudice moral et de son préjudice financier, à les supposer établis. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre. Sur la quote-part supplémentaire de charges de copropriété Mme [M] expose qu'elle « ne saurait supporter le surcoût des charges de copropriété générés par les travaux de reprise, frais irrépétibles et dépens, incombant au syndicat des copropriétaires du fait de sa responsabilité dans le dommage ». Alors qu'aucune faute du Syndicat des copropriétaires n'a été caractérisée et que Mme [M] demeure propriétaire de l'appartement avec les mêmes obligations que les autres propriétaires de l'immeuble, rien ne justifie las demande présentée à ce titre, dont elle ne peut qu'être déboutée. Sur la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires Ainsi qu'il a été dit précédemment, la rémunération de l'expert judiciaire relève des dépens. Sur les autres demandes Succombant, la SA BPCE Assurances sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Elle ne peut dès lors prétendre à l'octroi d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il apparaît en revanche équitable qu'elle soit condamnée à prendre en charge les frais que Mme [M] a dû engager pour se défendre, évalués à la somme de 4 000 euros, ainsi que ceux engagés par M. [N], à hauteur de la somme de 3 000 euros demandée, et ceux engagés par la société HDI Global SE à hauteur de 3 000 euros. Le syndicat des copropriétaires produit ses factures, toutes en lien avec le présent litige (1 800 euros selon provision n° 190727, 600 euros selon provision n° 200713, 720 euros selon provision n° 210111, 960 euros selon provision n° 210228, 1 440 euros selon provision n° 210685, 600 euros selon provision n° 220022, 720 euros selon facture n° 220160, 960 euros selon facture n° 220461, 960 euros selon facture n° 220689, 960 euros selon facture n° 230308, 600 euros selon facture n° 230767, 1 800 euros selon facture n° 250247). Si la facture n° 230768 d'un montant de 960 euros est rayée, ne permettant pas au tribunal de savoir ce qui est facturé, il apparaît cependant que le numéro de référence est identique. Ainsi, la SA BPCE Assurances sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 12 360 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente instance ayant été initiée après le 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit et rien ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

, Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort, Rejette les demandes présentées par Madame [W] [M] à l'encontre de Monsieur [Z] [N] ; Dit que la demande en garantie présentée par Monsieur [Z] [N] à l'encontre de la SA BPCE Assurances est donc sans objet ; Rejette les demandes présentées par Madame [W] [M] à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic, la SARL [S] Immobilier, et son assureur, la société HDI Global SE ; Dit que la demande subsidiaire en garantie présentée par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic, la SARL [S] Immobilier, à l'encontre de son assureur, la société HDI Global SE, de la SA BPCE Assurances et de Monsieur [Z] [N] est donc sans objet ; Dit que la demande subsidiaire en garantie présentée par la société HDI Global SE à l'encontre de la SA BPCE Assurances et de Monsieur [Z] [N] est également sans objet ; Condamne la SA BPCE Assurances à payer à Madame [P] [M] la somme de 15 173,40 euros au titre des travaux de reprise ; Condamne la SA BPCE Assurances à verser à Madame [W] [M] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes présentées par Madame [W] [M] ; Condamne la SA BPCE Assurances à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic, la SARL [S] Immobilier, la somme de 12 360 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SA BPCE Assurances à verser à Monsieur [Z] [N] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SA BPCE Assurances à payer à la société HDI Global SE la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande en garantie présentée par la SA BPCE Assurances à l'encontre de Monsieur [Z] [N] ; Rejette la demande présentée par la SA BPCE Assurances au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SA BPCE Assurances aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Isabelle CEBRON Géraldine BERHAULT