Tribunal judiciaire de Bayonne, 15 juin 2026, 24/01923

N° RG 24/01923 - N° Portalis DBZ7-W-B7I-FSTR minute n° 26/16 du 15/06/2026 Grosse et copies le à JUGEMENT DU 15 Juin 2026 Par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Bayonne - Procédure accélérée au fond - a été rendue la décision dont la teneur suit : Composition de l'audience collégiale du 02 Février 2026 : [...], Vice-Président [...], Vice-présidente [...], Magistrat honoraire, juge rapporteur Assisté de [...], Greffière principale, présente à l'appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe ENTRE : S.D.C. LE BELZUNCE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par la SELARL AQUI'LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, avocats plaidant D'UNE PART, ET : Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 2] / FRANCE né le 14 Novembre 1981 à [Localité 1] représenté par Me Nicolas PULIDO, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant D'AUTRE PART, A l'audience du 02 Février 2026, Après avoir entendu les avocats, en leurs plaidoiries, l'affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026, le délibéré ayant été prorogé à la date du 18 mai 2026, 3 juillet 2026 avancé au 15 juin 2026. Et à ce jour, par mise à disposition, le tribunal a statué en ces termes : EXPOSE DU LITIGE Monsieur [M] [R] est propriétaire au sein de l'immeuble LE BELZUNCE sis [Adresse 1] à [Localité 2] (64), soumis au régime de la copropriété, des lots suivants : - lot n°31 correspondant à un appartement; - lot n°98 correspondant à un parking; - lot n°42 correspondant à un cellier. Par exploit du 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE BELZUNCE, représenté par son syndic la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE, a fait assigner Monsieur [M] [R], devant la présidente du tribunal judiciaire de Bayonne statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des articles 10, 10-1 nouveau et 30 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 45-1 du nouveau décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004, et les dispositions des articles 1103, 1104, 1231-6 et 1231-1 du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile, aux fins de : - condamner Monsieur [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires LE BELZUNCE les sommes de : * 5734,36 euros à titre principal avec intérêts de droit à compter du 06 novembre 2023, * 650,34 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, *1500,00 euros au titre des dommages et intérêts, - condamner Monsieur [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires LE BELZUNCE la somme de 1500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Monsieur [M] [R] aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 15 février 2024. Aux termes de ses écritures déposées à l'audience du 2 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE BELZUNCE maintient l'intégralité de ses prétentions et demande de débouter Monsieur [M] [R] de ses demandes, fins et conclusions. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 février 2026 par la voie du RPVA, Monsieur [M] [R] formule, sur le fondement des articles 122 et suivants du code de procédure civile et des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes suivantes : A titre principal : - constater l'irrégularité de la mise en demeure délivrée le 06 novembre 2023, - subsidiairement, constater l'irrégularité de la mise en demeure adressée le 17 juin 2024, En conséquence : - débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, car irrecevables, Subsidiairement : - débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre infiniment subsidiaire : - réduire le préjudice du syndicat des copropriétaires de la Résidence LE BELZUNCE à de plus justes proportions, En tout état de cause : - condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE BELZUNCE à payer à Monsieur [R] la somme de 1000,00 euros en réparation de son préjudice moral, - condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE BELZUNCE à payer à Monsieur [R] la somme de 2500,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE BELZUNCE aux entiers dépens, Subsidiairement, en cas de condamnation de Monsieur [R] au paiement d'une quelconque somme : - dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens. L'affaire exposée en audience publique le 02 février 2026 a été mise en délibéré par sa mise à disposition au greffe à la date du 13 avril 2026, prorogé au 18 mai 2026, 3 juillet 2026 avancé au 15 juin 2026 , date à laquelle il est statué comme suit :

MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur la régularité de la procédure Le tribunal rappelle les règles applicables en matière de paiement de charges de copropriété: Il ressort des dispositions des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs ainsi que les éléments d'équipement commun et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; qu'ils doivent de même verser des provisions égales au quart du budget voté. La contribution de chacun des copropriétaires constitue le soutien de l'obligation du syndicat et correspond automatiquement à une créance de celui-ci sur chacun des copropriétaires, le paiement des charges de copropriété étant lié à la propriété des lots et non pas à leur occupation effective. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance (frais de dossier) et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. L'ensemble de ses sommes est dû tant que les assemblées générales ayant approuvé les comptes ne sont pas annulées. Il résulte des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Monsieur [M] [R] fait valoir qu'aux termes d'un avis rendu le 12 décembre 2024 par la cour de cassation, la mise en demeure visée à l'article 19-2 susvisé doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses non comprises dans ce budget et ce, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accelérée au fond sur le fondement de ce texte. Il soutient que le syndicat des copropriétaires lui a adressé deux mises en demeure en date des 06 novembre 2023 et 17 juin 2024 mais qu'il est impossible de savoir sur lequel de ces deux envois se fonde la présente procédure, ce qui peut avoir des conséquences sur l'assiette des sommes dues ainsi que sur les frais de recouvrement nécessaires exigibles qui ne peuvent être imputés que postérieurement à l'envoi de cette mise en demeure. Monsieur [M] [R] soutient que seule la mise en demeure en date du 06 novembre 2023 peut être prise en considération puisque le syndicat des copropriétaires sollicite les intérêts moratoires à compter du 06 novembre 2023; il fait valoir que cette mise en demeure est irrégulière puisqu'elle n'indique pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget. Il en conclut que la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE BELZUNCE doit être déclarée irrecevable en l'absence de mise en demeure régulière. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la première mise en demeure en date du 06 novembre 2023 concernait le règlement de charges pour un montant de 2620,97 euros outre les frais de relance pour un montant de 46,00 euros. Il résulte du décompte joint à la deuxième mise en demeure en date du 17 juin 2024 qu'après la mise en demeure du 06 novembre 2023, Monsieur [M] [R] a procédé à deux virements: - un virement d'un montant de 3462,24 euros en date du 26 février 2024; - un virement d'un montant de 1848,68 euros en date du 30 avril 2024. Il s'ensuit que c'est à bon droit que le montant des sommes dues ayant été modifié du fait de ces deux virements, le syndicat des copropriétaires a adressé une nouvelle mise en demeure à Monsieur [M] [R] le 17 juin 2024 tenant compte des paiements effectués et lui réclamant désormais une somme de 1619,11 euros. La mise en demeure en date du 17 juin 2024 indique "Nous constatons que malgré vos derniers réglements de février et avril, votre arriéré de charges de copropriété n'ont (sic) pas été réglés et vous remercions de bien vouloir nous faire parvenir dans les meilleurs délais le règlement de la somme totale de 1619,11 euros (voir décompte joint)." Cette mise en demeure à laquelle était joint le décompte des sommes dues, indique donc de manière précise la nature et le montant des sommes réclamées. Il n'existe donc aucune irrégularité susceptible de justifier l'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires, formulée par Monsieur [M] [R] qui sera débouté de la demande formée de ce chef. 2°) Sur la demande principale Il est constant que Monsieur [M] [R] est propriétaire au sein de l'immeuble LE BELZUNCE sis [Adresse 1] à [Localité 2] (64) des lots n°31 correspondant à un appartement, n°98 correspondant à un parking et n°42 correspondant à un cellier, ainsi que cela résulte du relevé de propriété versé aux débats. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE BELZUNCE sollicite la condamnation de Monsieur [M] [R] à lui payer la somme totale de 5734,36 euros à titre principal avec intérêts de droit à compter de la première mise en demeure du 06 novembre 2023 correspondant: - à une somme de 2018,32 euros au titre des appels de fonds appelés et impayés au 1er septembre 2024; - à une somme de 3716,04 euros au titre des appels de fonds à appeler à compter du 1er octobre 2024. Monsieur [M] [R] soutient que le syndicat des copropriétaires ne serait pas fondé à poursuivre le recouvrement des sommes autres que celles relatives aux provisions non encore appelées du budget 2024 ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents mais qu'il n'est pas fondé à solliciter le paiement de sommes même votées, concernant le budget prévisionnel 2025. En l'espèce, comme cela l'a été indiqué, il résulte des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Selon ces dispositions, si trente jours après la mise en demeure adressée par la syndic au copropriétaire défaillant, la dette n'est toujours pas réglée, il y a déchéance du terme de sorte que non seulement les sommes impayées restent dues mais toutes les provisions de charges de l'exercice en cours qui n'étaient pas encore échues, deviennent immédiatement exigibles. En l'espèce, la mise en demeure adressée à Monsieur [M] [R] le 17 juin 2024 concerne des charges de copropriété impayées dues pour une période comprise entre le 1er juillet 2023 et le 1er juin 2024 après déduction de deux virements effectués Monsieur [M] [R] les 27 février et 30 avril 2024 qui ont été affectés au paiement des charges impayées les plus anciennes. C'est donc à bon droit que le syndicat des copropriétaires requérant sollicite la somme de 2018,32 euros au titre des appels de fonds appelés et impayés au 1er septembre 2024 et celle de 3716,04 euros au titre des appels de fonds à appeler à compter du 1er octobre 2024 alors que par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE BELZUNCE verse aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 29 septembre 2022, 14 juin 2023 et 15 mai 2024 approuvant les comptes de la copropriété, assemblées auxquelles il est établi que Monsieur [M] [R] a toujours été régulièrement convoqué, dont les procès-verbaux lui ont été régulièment notifiés par pli recommandé avec accusé de réception et dont il n'est pas contesté qu'elles n'ont fait l'objet d'aucune contestation; - les différents courriers et mails de relance qui ont été adressés à Monsieur [M] [R] les 06 novembre 2023, 25 novembre 2023 et 15 janvier 2024; - la sommation de payer qui lui a été délivrée par commissaire de justice le 15 février 2024, après laquelle Monsieur [M] [R] a procédé à deux règlements. Au regard de ce qui précède il convient de condamner Monsieur [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE BELZUNCE la somme de 5734,36 euros correspondant, pour la somme de 2018,32 euros aux appels de fonds appelés et impayés au 1er septembre 2024 et pour la somme de 3716,04 euros aux appels de fonds à appeler à compter du 1er octobre 2024 et ce avec intérêts de droit à compter de l'assignation. 2°) Sur la demande au titre des frais de recouvrement Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE BELZUNCE sollicite la condamnation de Monsieur [M] [R] au paiement d'une somme de 650,34 euros au titre des frais contractuels de recouvrement. Il résulte du contrat de syndic signé entre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE BELZYNCE et la SAS FONCIA PYRENEES GASCOGNE que le coût des prestations imputables aux seuls copropriétaires est prévu à la page 5 du contrat de sorte que le syndic est fondé à réclamer à Monsieur [M] [R] le coût des frais de recouvrement. Cependant, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires se contente de fournir des justificatifs pour un montant total de 376,24 euros comprenant : - la facture d'un commissaire de justice s'élevant à 155,24 euros correspondant à une sommation de payer en date du 15 février 2024; - la mise en demeure en date du 06 novembre 2023 pour un montant de 46,00 euros; - la relance après mise en demeure en date du 25 novembre 2023 pour un montant de 35,00 euros; - la constitution du dossier transmis à l'huissier de justice en date du 06 février 2024 pour un montant de 140,00 euros TTC. Le montant des frais de recouvrement sera ramené à la somme de 81,00 euros correspondant à: - la mise en demeure en date du 06 novembre 2023 pour un coût de 46,00 euros TTC; - la relance après mise en demeure du 25 novembre 2023 pour un montant de 35,00 euros TTC. En effet, les autres sommes réclamées correspondant au coût de la sommation de payer pour un montant de 155,24 euros et à la constitution du dossier transmis à l'huissier pour un montant de 140,00 euros TTC ne font pas partie des frais de recouvrement prévus dans le contrat de syndic. Monsieur [M] [R] sera par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE BELZUNCE la somme de 81,00 euros, au titre des frais de recouvrement. 3°) Sur la demande de dommages et intérêts Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE BELZUNCE sollicite la somme de 1500,00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil selon lequel "le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Tout manquement contractuel du débiteur autorise ainsi son créancier à demander des dommages et intérêts en raison du préjudice subi du fait de ce manquement". Au soutien de sa demande, il expose que la jurisprudence admet que le défaut de paiement des charges de copropriété constitue une faute de la part du copropriétaire défaillant causant un préjudice au syndicat des copropriétaires et ouvrant droit à indemnisation. Il fait valoir que la résistance abusive de Monsieur [M] [R] a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct du simple retard de paiement du fait de la mise en difficulté financière que cela a causé au syndicat. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE BELZUNCE ne justifie d'aucun élément ou pièce de nature à caractériser la mauvaise foi de Monsieur [M] [R], ou à caractériser un préjudice différent de celui du retard à être payé, lequel est compensé par les intérêts moratoires. Cette demande sera rejetée. 4°) Sur la demande reconventionnelle de réparation du préjudice de Monsieur [M] [R] Compte tenu du sens de la présente décision la demande d'une somme de 1000,00 euros formée par Monsieur [M] [R] en réparation de son préjudice moral sera rejetée. 5°) Sur les demandes annexes Monsieur [M] [R] sera condamné aux dépens en ce compris le coût de la sommation de payer en date du 15 février 2024. Il sera par ailleurs condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE BELZUNCE la somme de 1000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sera débouté de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS

[...], Vice-Président statuant en qualité de Président du tribunal judiciaire, après débats publics, en la forme accélérée au fond, par jugement contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort : DEBOUTE Monsieur [M] [R] de sa demande tendant à voir constater l'irrecevabilité de l'action engagée par le syndicat des propriétaires de l'immeuble LE BELZUNCE, CONDAMNE Monsieur [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE BELZUNCE la somme de 5734,36 euros au titre des charges de copropriété impayées et ce avec intérêts de droit à compter de l'assignation, CONDAMNE Monsieur [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE BELZUNCE la somme de 81,00 euros, au titre des frais de recouvrement, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE BELZUNCE de sa demande de dommages et intérêts, DEBOUTE Monsieur [M] [R] de sa demande de dommages et intérêts, CONDAMNE Monsieur [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE BELZUNCE la somme de 1000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Monsieur [M] [R] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [M] [R] aux dépens en ce compris le coût de la sommation de payer en date du 15 février 2024, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le présent jugement a été signée par Monsieur RIVIERE, Vice-Président et par Madame SIOT, Greffière principale, présente lors du prononcé. La Greffière, Le Président, [...] [...]