Cour d'appel de Rouen, 30 mars 2023, 21/02479

N° RG 21/02479 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IZW4 COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET

DU 30 MARS 2023 DÉCISION DÉFÉRÉE : 11-18-1063 Jugement du Tribunal Judiciaire de ROUEN du 12 Février 2021 APPELANTE : Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE ROUEN - ROUEN HABITAT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. Rcs de ROUEN n°388 397 242 [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Vincent MOSQUET de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, société d'avocats inter-barreaux, avocat au barreau de ROUEN postulant assistée de Me FRAICHE DUPEYRAT, de la SELAS LPA- CGR Avocats, avocat au barreau de PARIS INTIMES : Monsieur [C] [Z] né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 4] représenté et assisté par Me Véronique PARAISO, avocat au barreau de ROUEN (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009792 du 20/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen) Madame [R] [F] née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 4] représentée et assistée par Me Véronique PARAISO, avocat au barreau de ROUEN (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009793 du 20/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen) COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats et du délibéré : Madame GOUARIN, Présidente Madame TILLIEZ, Conseillère Madame GERMAIN, Conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame [E] DEBATS : A l'audience publique du 20 Février 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 Mars 2023 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 30 Mars 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière lors de la mise à disposition EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant acte sous seing privé du 10 janvier 1991, l'office public de l'habitat de [Localité 4], [Localité 4] habitat, a donné à bail à M. [C] [Z] et à Mme [R] [F] un bien à usage d'habitation situé au 9 passage du bon pasteur à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 320,30 euros outre une provision sur charges. Arguant de l'absence de communication des justificatifs du montant des charges réclamées, M. [Z] et Mme [F] ont cessé de régler les provisions sur charges à compter du mois de juin 2014. Par acte d'huissier du 29 janvier 2018, [Localité 4] habitat a fait délivrer à M. [Z] et à Mme [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 7 900,83 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date. Par acte d'huissier du 16 avril 2018, [Localité 4] habitat a fait assigner M. [Z] et Mme [F] afin notamment de voir constater la résiliation du bail et obtenir le paiement des sommes dues. Par jugement contradictoire du 12 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a : - débouté [Localité 4] habitat de ses demandes ; - débouté M. [Z] et Mme [F] du surplus de leurs demandes ; - condamné [Localité 4] habitat à payer à M. [Z] et à Mme [F] la somme de 150 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné [Localité 4] habitat aux dépens ; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par déclaration du 16 juin 2021, [Localité 4] habitat a relevé appel de cette décision. Par ordonnance rendue le 23 mai 2022 après avoir recueilli l'accord des parties, la cour a ordonné une mesure de médiation. L'échec de la médiation a été constaté. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions reçues le 6 février 2023, l'office public de l'habitat de [Localité 4] demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes et condamnée au paiement de la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens ; Statuant à nouveau, - constater que la clause résolutoire est acquise au profit de [Localité 4] habitat depuis le 29 mars 2018 ; - condamner solidairement M. [Z] et Mme [F] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel révisé augmenté des charges, à compter de la résiliation ou de la résolution du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi ; - condamner solidairement M. [Z] et Mme [F] au paiement de la somme de 28155,23 euros (échéance de janvier 2023 incluse) au titre des loyers et charges impayés depuis mai 2014 ; A titre subsidiaire, - prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des intimés et les condamner au paiement des loyers et charges dus jusqu'au jour de l'arrêt ; En conséquence, - ordonner en conséquence l'expulsion de M. [Z] et Mme [F] sans délai, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ; - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [Z] et Mme [F] du surplus de leurs demandes ; - débouter M. [Z] et Mme [F] de leurs demandes ; - les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; - à titre infiniment subsidiaire, ordonner une expertise et réserver les dépens. Par dernières conclusions reçues le 8 avril 2022, M. [Z] et Mme [F] demandent à la cour de : - confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ; - dire n'y avoir lieu à ordonner une expertise ; - débouter [Localité 4] habitat de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ; - condamner [Localité 4] habitat aux dépens. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des loyers et des charges Aux termes de l'article 7-a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 23 de la même loi, les charges locatives sont exigibles sur justification, elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires. En application de ces dispositions, il incombe au bailleur de tenir à la disposition des locataires, fût-ce devant la cour, les pièces justificatives des charges, lesquelles s'entendent des factures, des contrats de fourniture, d'exploitation, d'entretien et de maintenance ainsi que les décomptes par catégorie de charge. Sur la mise à disposition des pièces justificatives des charges En l'espèce, [Localité 4] habitat verse aux débats : - les avis de régularisation des charges adressés aux locataires depuis 2013, - l'intégralité des factures relatives à l'entretien de l'ascenseur effectué par la société Otis depuis 2013, - l'intégralité des factures EDF depuis 2013, - les justificatifs de l'entretien des espaces extérieurs depuis 2013, - les avis d'imposition des taxes foncières justifiant du montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères depuis 2013, - les factures relatives à l'abonnement au service de l'eau ainsi que les relevés des compteurs, - les factures de ramonage de l'installation de gaz, - les factures relatives à la robinetterie, à l'entretien de la vmc, - les justificatifs des frais de gardiennage et des frais afférents à l'emploi du personnel chargé du nettoyage, - les justificatifs d'achats de produits d'hygiène, - le contrat de travail du gardien-gérant, - l'intégralité des bulletins de salaire des gardiens-gérants depuis 2013, - les marchés d'exploitation, de maintenance et d'entretien conclus pour les postes ascenseurs, hygiène et propreté et chauffage-ramonage-robinetterie, - le compte-rendu du contrôle des compteurs électriques effectué par M. [O] en 2022. Il en résulte que le bailleur s'est conformé aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 en produisant l'intégralité des pièces justificatives des charges réclamées, étant relevé que devant la cour, les locataires ne sollicitent plus la communication de pièces supplémentaires. Contrairement à ce que soutiennent M. [Z] et Mme [F], qui ne saisissent la cour d'aucune prétention tendant à voir déclarer prescrite l'action en paiement des charges, la communication des pièces justificatives des charges n'est soumise à aucun délai de prescription de sorte que le bailleur peut valablement produire devant la cour l'ensemble des pièces justifiant de sa créance. Les locataires ne peuvent utilement se prévaloir de l'absence de communication des pièces justificatives dès lors que l'article 23 prévoit uniquement que les pièces doivent être mises à la disposition des locataires, lesquels doivent pouvoir y accéder dans des conditions raisonnables et normales sans pouvoir exiger un accès illimité à ces pièces ni la copie, même à leurs frais, des justificatifs produits. Satisfait à son obligation de tenir les pièces justificatives à la disposition personnelle de chaque locataire le bailleur qui a organisé des réunions au cours desquelles les locataires étaient présents. En l'espèce, [Localité 4] habitat justifie avoir organisé plusieurs réunions au cours desquelles le bailleur a mis à la disposition des locataires les pièces justificatives. En effet, le bailleur a organisé des réunions de consultation des justificatifs ainsi que des rencontres d'explication notamment les 16 juillet 2014, 17 septembre 2015, 3 juillet 2018, 3 juillet 2019, 6 septembre 2019, 16 octobre 2020 et 27 juillet 2021. Ainsi, il résulte des procès-verbaux de constat d'huissier versés aux débats que le 3 juillet 2019, Mme [F] et M. [Z] ont pu consulter l'ensemble des pièces justificatives entre 9h et 12h, qu'une nouvelle réunion a été organisée le 6 septembre 2019 entre 9h00 et 11h27 au cours de laquelle les justificatifs des charges pour l'année 2018 ont été mis à la disposition des locataires par le comptable de l'office, que le 16 octobre 2020 une nouvelle réunion a eu lieu entre 9h00 et 11h30 afin de permettre aux locataires de consulter les pièces sollicitées par ces derniers, notamment l'ensemble des factures relatives aux charges de l'année 2019 et l'ensemble des contrats conclus par le bailleur et qu'une nouvelle réunion a eu lieu le 27 juillet 2021 entre 9h00 et 12h00, au cours de laquelle Mme [F] et M. [Z] ont pu consulter les justificatifs des charges afférentes à l'exercice 2020. Les locataires ont ainsi pu consulter, dans des conditions raisonnables compte-tenu de la durée des réunions telle qu'elle a été attestée par l'huissier, l'ensemble des pièces justificatives des charges réclamées. Dès lors qu'une partie des pièces justificatives était mise à leur disposition et même s'ils estimaient que des pièces complémentaires devaient être produites, les locataires ne pouvaient suspendre unilatéralement le paiement de l'intégralité des provisions sur charges depuis 2014. Sur le mode de répartition des charges En l'absence de clause du bail sur ce point, le choix du mode de répartition des charges appartient au bailleur qui doit justifier des modalités de calcul retenues, lesquelles doivent obéir à un principe d'équité entre les locataires. La répartition effectuée au prorata de la surface des lieux loués est conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, la contestation élevée relative à la confusion qui existerait entre la surface habitable et la surface totale de l'immeuble est inopérante dès lors qu'il n'est nullement démontré que la répartition des charges a été effectuée en incluant dans la surface habitable les parkings et les garages. Il résulte en effet des pièces produites que la répartition des charges a été calculée en tenant compte d'une superficie du logement loué de 72 m2 dont M. [Z] et Mme [F] ne démontrent pas qu'elle serait erronée. Il s'en déduit que c'est à juste titre que le bailleur a réparti les charges relatives à l'entretien de l'ascenseur, à l'électricité, aux espaces extérieurs, à l'hygiène, à l'entretien de la vmc et à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères en divisant le montant de la dépense récupérable par la surface habitable totale des logements, soit 2 901 m2 correspondant à la surface habitable et non 3 417 m2, laquelle inclut les garages et les parkings, puis en la multipliant par la surface du logement loué soit 72 m2. La répartition des charges effectuée en fonction de la superficie du logement loué au regard de la surface habitable totale de l'immeuble et de l'utilité par nature des charges constitue en effet un mode de répartition des charges équitable et conforme aux intérêts des locataires. Sur le montant des charges S'il appartient au juge de contrôler la conformité entre les justificatifs produits et le montant des charges réclamées, il ne saurait être exigé de lui qu'il se livre à une analyse approfondie de la comptabilité de l'office. En l'espèce, le bailleur communique l'intégralité des marchés d'exploitation, de maintenance et d'entretien conclus pour les postes hygiène, propreté, ascenseurs, chauffage, ramonage et robinetterie ainsi que l'intégralité des bulletins de salaire des gardiens et les justificatifs des salaires du personnel chargé du nettoyage. Les contestations élevées à ce titre doivent en conséquence être écartées. S'agissant du dysfonctionnement allégué des installations électriques, M. [Z] et Mme [F] ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, d'un branchement d'une partie des compteurs privés sur le compteur général. La contestation élevée à ce titre, qui n'est étayée par aucune pièce probante, doit en conséquence être rejetée, étant relevé au surplus que le bailleur a fait procéder à un contrôle des installations le 1er mars 2022 par M. [O], lequel n'a relevé aucune anomalie. Les locataires ne produisent pas davantage d'élément probant permettant de remettre en cause les factures d'électricité émises par le fournisseur. Si les locataires estiment n'être redevables d'aucune somme au titre de l'entretien des espaces extérieurs au motif que cet entretien a été assuré par la ville de [Localité 4], une telle argumentation est dépourvue d'effet dès lors que le bailleur justifie avoir exposé des charges à ce titre, charges dont le caractère récupérable n'est pas contesté. M. [Z] et Mme [F] ne sauraient sérieusement remettre en cause la sincérité des avis d'imposition versés aux débats justifiant du montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères acquittée par le bailleur et récupérable sur les locataires. Les contestations élevées par les locataires relatives aux anomalies qui affecteraient les factures d'eau ne sont pas plus fondées dès lors qu'il n'est pas contesté que le bailleur a réglé lesdites factures dont il n'est pas l'émetteur et qu'aucun élément ne permet de douter de la sincérité des factures produites à ce titre. Il convient en conséquence de rejeter l'ensemble des contestations élevées par M. [Z] et Mme [F] relatives au montant des charges réclamées après les régularisations intervenues. Sur l'arriéré de loyers Compte-tenu de la constitution d'un arriéré de charges, c'est à juste titre que le bailleur a procédé, comme il en avait l'obligation et après en avoir dûment informé M. [Z] et Mme [F], au signalement des impayés auprès de l'organisme payeur ce, conformément aux dispositions de l'article R. 351-30 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable en 2015 qui prévoient que l'impayé est constitué lorsque le locataire est débiteur à l'égard du bailleur d'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges et que le bailleur doit, dans un délai de trois mois après la constitution de cet impayé, porter la situation du débiteur défaillant à la connaissance de la commission des aides juridiques au logement du conseil départemental de l'habitat à laquelle s'est substituée en 2010 la Caisse d'allocations familiales. Dès lors, en l'absence de mise en place d'un plan d'apurement, le versement de l'aide personnalisée au logement a été suspendu à compter du mois d'octobre 2016 et les locataires n'ont versé depuis cette date qu'une partie du loyer dû mensuellement. Il résulte du décompte actualisé versé aux débats que M. [Z] et Mme [F] restent devoir la somme de 28 155,23 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 15 février 2023, somme au paiement de laquelle il convient de les condamner. Sur la demande de résiliation du bail L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer délivré le 29 janvier 2018 est ainsi libellé : 'En cas de non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou de non-versement du dépôt de garantie, le contrat de location sera résilié de plein droit, à l'initiative de l'office, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux'. En l'espèce, M. [Z] et Mme [F] n'allèguent ni ne justifient avoir réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement. Dès lors cependant qu'à la date de délivrance du commandement de payer, les locataires ne disposaient pas des pièces justificatives des charges, lesquelles n'ont été communiquées dans leur intégralité qu'à l'occasion de l'instance d'appel, c'est à juste titre que le premier juge a estimé que la clause résolutoire n'avait pas été valablement mise en oeuvre. Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé sur ce point. Le défaut persistant et injustifié de paiement des charges depuis le mois de juin 2014 malgré les réunions organisées par le bailleur et les justificatifs exhaustifs versés aux débats ainsi que l'absence de paiement intégral du loyer dû depuis le mois d'octobre 2016 constituent en revanche des manquements des locataires à leur obligation essentielle de payer le loyer et les charges dont la gravité, caractérisée par le montant de la dette, justifie de prononcer la résiliation du bail. Il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de M. [Z] et Mme [F] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique. Le logement étant affecté à l'habitation principale des personnes concernées, les circonstances de l'espèce ne justifient pas de supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Jusqu'à la complète libération des lieux et la remise des clés, les occupants sont redevables d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront infirmées. M. [Z] et Mme [F] devront supporter in solidum la charge des dépens de première instance et d'appel et seront condamnés in solidum à verser à [Localité 4] Habitat la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande formée à ce titre en première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour à l'exception de celles ayant débouté [Localité 4] habitat de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et de celles ayant débouté M. [Z] et Mme [F] du surplus de leurs demandes ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Prononce la résiliation du bail liant [Localité 4] Habitat à M. [C] [Z] et Mme [R] [F] ; Dit que M. [C] [Z] et Mme [R] [F] devront rendre libre de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef les lieux situés au 9 passage du bon pasteur à [Localité 4] ; Ordonne l'expulsion de M. [C] [Z], de Mme [R] [F] et de tout occupant de leur chef à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l'assistance de la force publique ; Déboute [Localité 4] Habitat de sa demande de suppression du délai d'expulsion ; Rappelle en conséquence que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux ; Condamne solidairement M. [C] [Z] et Mme [R] [F] à payer à [Localité 4] Habitat la somme de 28 155,23 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 15 février 2023 ; Condamne in solidum M. [C] [Z] et Mme [R] [F] à payer à [Localité 4] Habitat une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié ; Condamne in solidum M. [C] [Z] et Mme [R] [F] aux dépens de première instance et d'appel ; Condamne in solidum M. [C] [Z] et Mme [R] [F] à verser à [Localité 4] Habitat la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [C] [Z] et Mme [R] [F] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles de première instance ; Dit qu'une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la préfecture de Seine-Maritime. Le greffier La présidente * * *