Tribunal judiciaire de Paris, 16 mai 2025, 22/12736

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Me BENITAH et Me VIGNY Copies certifiées conformes délivrées le: à Me DECHEZELLES ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 22/12736 N° Portalis 352J-W-B7G-CYCTE N° MINUTE : Assignation du : 24 octobre 2022 JUGEMENT rendu le 16 mai 2025 DEMANDERESSE S.C.I. BEAUTIL LOUVRE [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Maître Jean-Daniel DECHEZELLES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0073 DÉFENDEURS S.A. ALLIANZ IARD [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 8] représentée par Maître Florent VIGNY de la SELARL CAUSIDOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0133 Cabinet JOURDAN, administrateur de biens [Adresse 3] [Localité 9] non représenté Décision du 16 mai 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/12736 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYCTE PARTIE INTERVENANTE Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet PRIVILEGE GESTION [Adresse 5] [Localité 7] représenté par Maître David-Raphaël BENITAH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1503 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente Madame Céline CHAMPAGNE, juge assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière, DÉBATS A l'audience du 14 mars 2025 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l'audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 805 du code de procédure civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire Premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Beautil Louvre et son gérant, M. [T] [L], sont propriétaires de biens dans l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété et assuré auprès de la SA Allianz IARD. M. [L] est ainsi propriétaire d'un appartement situé aux quatrième et cinquième étages tandis que la SCI Beautil Louvre possède pour sa part un appartement au deuxième étage. Se plaignant d'un dégât des eaux ayant endommagé son bien, la SCI Beautil Louvre a, par acte délivré le 24 octobre 2022, fait assigner le cabinet Jourdan, pris en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, et la SA Allianz IARD afin d'obtenir leur condamnation à l'indemniser des préjudices subis. Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 21 décembre 2023, la SCI Beautil Louvre demande, au visa de l'article 1240 du code civil et de la convention IRSI (ex CIDE COP) du 01 juin 2018, de : « CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires est pour partie tenu des désordres subis par le bien dont la SCI BEAUTIL LOUVRE est propriétaire au 2 ème étage du [Adresse 4] à [Localité 6] , et qu'il est donc tenu de réparer pour cette partie les préjudices subis, en application de la convention IRSI (ex CIDE COP) ; En conséquence, CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires représenté par le cabinet JOURDAN, et son assureur, la société ALLIANZ, à payer à la SCI BEAUTIL LOUVRE la somme en principal de 34.415,74€ ; CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires représenté par le cabinet JOURDAN, et son assureur, la société ALLIANZ, à réparer le préjudice locatif de la SCI BEAUTIL LOUVRE à concurrence de 19.975€ ; En tout état de cause, DEBOUTER Syndicat des copropriétaires représenté par le cabinet JOURDAN, et son assureur, la société ALLIANZ de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires représenté par le cabinet JOURDAN, et son assureur, la société ALLIANZ, la somme de 5.000€ au visa de l'article 700, ainsi qu'en tous les dépens. » Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 06 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : « DEBOUTER la société SCI BEAUTIFUL LOUVRE de l'intégralité de ses demandes et dire recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], et ce faisant : Vu ensemble les visas de la partie demanderesse : vu les articles 1240 C.civ. et 700 C.p.c. ; vu la Convention IRSI (ex VIDE COP) du 01/06/2018 ; Vu le rapport d'expertise de la société TEXA du 5 mars 2021 ; De : CONDAMNER à la Société SCI BEAUTIL LOUVRE, demanderesse, à supporter l'intégralité des dépens et frais de la présente procédure ainsi que sa condamnation à 5.000 € au titre d'article 700 CPC, dont distraction au profit de Maître David-Raphaël BENITAH, en application de l'article 699 du même Code. » Dans ses conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 08 janvier 2024, la SA Allianz IARD demande de : « Débouter la SCI BEAUTIL LOUVRE de toutes ses demandes Condamner la SCI BEAUTIL LOUVRE à 5000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR, en application de l'article 699 du même Code. » Bien que cité à étude, le cabinet Jourdan n'a pas constitué avocat. Décision du 16 mai 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/12736 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYCTE Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 14 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur les demandes de « constater » Ces demandes dont la formulation ne consistent qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule. Or, en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ». Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur la demande suivante formulée par la SCI Beautil Louvre : « CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires est pour partie tenu des désordres subis par le bien dont la SCI BEAUTIL LOUVRE est propriétaire au 2 ème étage du [Adresse 4] à [Localité 6], et qu'il est donc tenu de réparer pour cette partie les préjudices subis, en application de la convention IRSI (ex CIDE COP). » Sur l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires L'article 329 du code de procédure civile prévoit que « l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. » Aux termes de l'assignation du 24 octobre 2022, il apparaît que cette dernière a été délivrée aux entités suivantes ainsi dénommées : « 1/ Cabinet Jourdan, administrateur de biens, [Adresse 3], pris en sa qualité de syndic du SDC du [Adresse 4] 2/ La société Allianz IARD, société anonyme au capital de 991.967.200 euros, entreprise régie par le code des assurances dont le siège social est situé : [Adresse 2]. » Le syndicat des copropriétaires n'a donc pas été assigné, l'assignation n'ayant été délivrée qu'à son syndic. Décision du 16 mai 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/12736 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYCTE Toutefois, le syndicat des copropriétaires a constitué avocat le 03 janvier 2023 et transmis des conclusions le 06 juin 2023 par lesquelles il répond aux prétentions formulées par la SCI Beautil Louvre et formule également des demandes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient par conséquent de considérer qu'il est intervenu volontairement à l'instance et donc de constater cette intervention volontaire, qui n'est contestée par aucune des parties. Sur les désordres Aux termes de ses conclusions, la SCI Beautil Louvre se plaint d'un sinistre ayant endommagé le bien dont elle est propriétaire et ayant pris sa source au cinquième étage, sans plus de précision. Le rapport n°2 établi le 05 mars 2021 par la société Texa, expert amiable mandaté par la SA Allianz IARD, mentionne toutefois que le sinistre est survenu le 09 août 2020 et indique s'agissant des causes : « sinistre dégât des eaux en provenance du logement propriété de Monsieur [L], copropriétaire au 4ème et 5ème étages. Selon la facture n°054047 de Leroy Merlin, Monsieur [E], ami de Monsieur [L] aurait remplacé le mitigeur de sa cuisine. Lors de nos opérations d'expertise, nous n'avons pas eu accès au logement [E], ce dernier étant absent. Les écoulements d'eau ont généré des dommages immobiliers et aux embellissements dans les étages inférieurs ainsi qu'en façade de l'immeuble. » Le rapport indique ensuite, à l'aide d'un schéma, que le départ de fuite est localisé au cinquième étage. S'agissant des conséquences du sinistre, l'expert fait notamment état de dommages causés à la façade de l'immeuble, ainsi qu'aux logements du rez-de-chaussée au quatrième étage, dont celui de M. [L], situé au quatrième étage, et celui de la SCI Beautil Louvre, situé au deuxième étage, ces dommages étant ainsi décrits de la façon suivante : « Embellissements : cuisine, salon et entrée : réfection du plafond et des mur en peinture et remplacement du faux plafond Dommages immobiliers : cuisine, salon et entrée : remplacement de parquet au sol, reprise de l'installation électrique et réfection de la plâtrerie. » Le rapport définitif normal, établi le 26 mars 2021 par la SA Axa France IARD, assureur de M. [L], indique pour sa part que le désordre subi par le logement de son assuré, au quatrième étage, trouve son origine dans l'appartement du cinquième étage, dont il est également propriétaire, et décrit ainsi les causes et circonstances : « M. [L] est copropriétaire occupant d'un appartement au 4ème étage d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] et administré par le cabinet Bourdon-Lagadeuc en sa qualité de syndic. Décision du 16 mai 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/12736 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYCTE Le sinistre prend son origine chez M. [L] copropriétaire au 5ème étage et a été causé par une fuite accidentelle au droit du flexible armé d'alimentation en eau sous l'évier situé dans la cuisine. A ce jour le sinistre a été réparé, voir rapport en pièce joint. » Il est enfin indiqué que « la responsabilité de M. [L] (5ème étage) est engagée dans le cadre de cette affaire au sens de l'article 1242-1 du code civil. » Sur les responsabilités Aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, prévoit pour sa part que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » La SCI Beautil Louvre indique que la responsabilité du syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, n'est pas contestable ni contestée. Elle explique en effet que tant le syndicat des copropriétaires que son assureur entendent se soustraire de toute obligation indemnitaire au seul motif que, dans la mesure où l'origine du sinistre se situe dans une partie privative située au cinquième étage, propriété de M. [L], ce dernier doit donc être considéré comme responsable des dégâts qu'elle subit. Or, elle fait valoir que la société Texa, missionnée par la SA Allianz IARD, a retenu la responsabilité partielle de la copropriété dans les dommages subis et proposé ainsi un chiffrage partiel de l'indemnisation à hauteur de 13.488,89 euros, de telle sorte qu'il n'est pas possible que le syndicat des copropriétaires et son assureur, sauf à se contredire, prétendent n'avoir aucune responsabilité dans ce sinistre. Elle indique de plus que ce dégât des eaux a permis de découvrir l'état d'extrême vétusté de l'immeuble sur le plan structurel et du danger qu'elle représente, impliquant ainsi que le syndicat des copropriétaires n'a pas réalisé l'entretien normal de l'immeuble. Elle soutient ainsi qu'il doit être considéré que cet état de vétusté extrême, fragilisant la structure de l'immeuble et faisant apparaître la nécessité de reprise structurelle d'un montant évalué à environ 250.000 euros, a considérablement aggravé les préjudices nés du dégât des eaux, expliquant ainsi qu' « à l'évidence, si l'immeuble avait été en parfait état d'entretien, ledit sinistre aurait affecté les autres lots de copropriété que d'une manière marginale ou peut-être pas du tout en ce qui concerne le 2ème étage, objet du présent litige. » Elle considère donc que « dès lors, la responsabilité desdits dommages doit être partagée entre les copropriétaires au sein du bien duquel le sinistre a pris sa source, en l'occurence Monsieur [L] pour le 5ème étage et le SDC qui s'est abstenu d'entretenir son immeuble jusqu'à le laisser arriver à une situation proche du péril, aggravant nécessairement les effets du sinistre, ce que d'ailleurs l'expert d'Allianz a retenu, chiffrant à la charge de celle-ci, une partie des dégâts causés à la propriété de la SCI Beautil Louvre. » Décision du 16 mai 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/12736 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYCTE Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que l'article 1240 du code civil, sur lequel est fondée l'action, suppose un préjudice, une faute et un lien de causalité mais qu'en l'espèce c'est de façon parfaitement gratuite que la SCI Beautil Louvre affirme que la copropriété serait pour partie tenue de la réparation des dommages et que sa responsabilité n'est pas contestable ni contestée. Il indique en effet que le rapport d'expertise de la société Texa identifie l'origine du sinistre ayant provoqué des dommages dans le bien de la SCI Beautil Louvre comme provenant du logement appartenant à M. [L], puisque résultant du remplacement du mitigeur dans sa cuisine. Il indique de plus qu'il n'est pas démontré que les dommages dont il est demandé réparation sont bien en lien avec l'état de l'appartement à la suite du sinistre et il fait également valoir que leur chiffrage a été réalisé de façon unilatérale et non contradictoire, de telle sorte qu'il ne peut servir de preuve pour l'estimation des préjudices. La SA Allianz IARD s'oppose également aux demandes de la SCI Beautil Louvre, en relevant que le rapport du cabinet Texa a établi que le sinistre provenait du logement de M. [L], que ces conclusions ont été confirmées par l'assureur de ce dernier, et qu'en l'absence d'éléments techniques contraires, il convient de considérer que le sinistre est bien d'origine privative. S'agissant de l'indemnisation proposée, elle explique que, contrairement à ce que soutient la SCI Beautil Louvre, non seulement l'expert qu'elle a mandaté n'a pas retenu de responsabilité à l'encontre du syndicat des copropriétaires mais qu'il a, au surplus, confirmé que son chiffrage sera présenté à l'assureur de M. [L] dans le cadre de son recours, expliquant en effet que dans le cadre de l'application de la convention CIDE-COP l'expert adresse son rapport à l'assureur de M. [L] afin qu'il lui verse une indemnité. Elle indique en effet que le régime conventionnel issu de cette convention n'est pas fondé sur le droit commun de la responsabilité mais qu'il s'agit d'un régime d'indemnisation dérogatoire du droit commun, permettant d'accélérer l'indemnisation des victimes en ne recherchant pas la responsabilité des dommages, de telle sorte qu'il appartient à la SCI Beautil Louvre de se retourner contre son propre assureur, puisque dans le cadre de cette convention c'est l'assureur du lésé qui garantit les dommages, à charge pour lui ensuite, si besoin et après avoir indemnisé son assurée, d'exercer une action en remboursement contre l'assureur de l'immeuble. Elle indique que cette convention, qui ne crée pas de droit au profit de la victime, ne peut être invoquée à l'appui d'une action directe contre l'assureur de l'immeuble dans le cadre d'une procédure contentieuse et qu'ainsi, en saisissant le tribunal, la SCI Beautil Louvre a mis un terme à la phase amiable d'indemnisation, la procédure se poursuivant donc par application du droit commun de la responsabilité. Concernant la vétusté structurelle de l'immeuble, dont se prévaut la SCI Beautil Louvre, elle indique que cette atteinte alléguée ne repose sur aucune pièce et qu'il n'est pas plus justifié en quoi elle aurait aggravé les conséquences du dégât des eaux dans les parties privatives. Décision du 16 mai 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/12736 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYCTE Enfin, elle conteste également le chiffrage du préjudice matériel de la SCI Beautil Louvre, considérant qu'il n'est pas établi, en l'absence d'évaluation contradictoire, ainsi que celui du préjudice immatériel, en faisant valoir que la preuve d'une résiliation du bail consécutive au sinistre n'est pas démontrée. Il doit être rappelé que le fondement juridique, basé sur la faute, sur lequel la SCI Beautil Louvre poursuit son action nécessite qu'elle fasse la démonstration d'une faute, d'un préjudice et du lien de causalité entre les deux. En l'espèce, il ne peut qu'être constaté qu'elle ne démontre nullement que sont réunies les conditions de mise en jeu de ce fondement juridique, qui n'est évoqué que dans le visa du dispositif de ses conclusions et ne fait l'objet d'aucun développement dans le corps des écritures. Or, il n'appartient pas au tribunal d'effectuer, à la place de la demanderesse, la démonstration que les conditions nécessaires à la mise en jeu du régime de responsabilité choisi sont réunies. En tout état de cause, aucune faute ne peut être reprochée au syndicat des copropriétaires. En effet, contrairement à ce qu' affirme la SCI Beautil Louvre, il ne ressort nullement du rapport de la société Texa, dont les conclusions ont été précédemment exposées, que l'expert amiable a retenu une quelconque responsabilité du syndicat des copropriétaires, l'expert indiquant au contraire clairement, s'agissant des causes du sinistre : « sinistre dégât des eaux en provenance du logement propriété de Monsieur [L], copropriétaire au 4ème et 5ème étages. » De la même façon, l'état d'extrême vétusté de l'immeuble sur le plan structurel dont fait état la SCI Beautil Louvre, qui pourrait ainsi servir de fondement à une responsabilité basée sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ne ressort que de ses seules affirmations, aucune pièce n'étant produites à l'appui de ces dires. Au contraire, tant les conclusions de l'expert amiable mandaté par l'assureur du syndicat des copropriétaires que celles de l'assureur de M. [L] aboutissent à la même conclusion concernant l'origine du sinistre, ayant endommagé le logement de la SCI Beautil Louvre et celui de M. [L], qu'ils imputent à un équipement privatif du logement du cinquième étage, appartenant à M. [L]. La SCI Beautil Louvre ne produit aucune pièce susceptible de venir remettre en cause ces conclusions. En effet, la pièce à laquelle elle se réfère pour considérer que l'expert amiable a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires, est un courrier de la société Texa adressé à M. [L], indiquant : « pour faire suite à la mission d'expertise qui nous a été confiée et sous réserve de l'application des garanties de votre contrat, nous vous proposons d'arrêter le règlement du sinistre en références conformément à l'état en annexe. Dès lors, afin de déposer notre rapport auprès de votre assureur, nous vous remercions de bien vouloir nous retourner la lettre d'accord ci-jointe, dûment signée, dans les meilleurs délais. » Décision du 16 mai 2025 8ème chambre 3ème section N° RG 22/12736 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYCTE L'expert a certes proposé un chiffrage des dommages, mais contrairement à ce que la SCI Beautil Louvre indique, ce chiffrage n'établit nullement la responsabilité du syndicat des copropriétaires mais s'inscrit dans la simple mise en œuvre de l'indemnisation prévue par la convention liant les assureurs, l'expert indiquant ainsi, à cet égard, qu'il va déposer son rapport auprès de l'assureur de M. [L], à charge pour ce dernier, comme expliqué ci-dessus par la SA Allianz IARD, d'indemniser son assuré. Par conséquent, le désordre n'ayant pas été causé ni par une partie commune de l'immeuble et n'étant pas plus imputable à une faute du syndicat des copropriétaires, la responsablité de ce dernier ne peut être recherchée, seul M. [L] pouvant être tenu responsable des dommages subis par la SCI Beautil Louvre, la fuite à l'origine du sinistre ayant été localisée dans l'appartement du cinquième étage dont il est propriétaire. Il convient par conséquent de la débouter de l'intégralité de ses demandes en indemnisation des préjudices subis. Sur les autres demandes Partie perdante, la SCI Beautil Louvre est condamnée aux dépens de l'instance. Maître David-Raphaël Benitah et la SARL Causidor, avocats, sont autorisés à recouvrer ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. Tenue aux dépens, la SCI Beautil Louvre est également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros et à la société Allianz IARD celle de 2.000 euros. Le sens de la décision conduit à la débouter de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles. L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

, Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe : REÇOIT l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ; DÉBOUTE la SCI Beautil Louvre de l'intégralité de ses demandes ; CONDAMNE la SCI Beautil Louvre aux dépens ; AUTORISE Maître David-Raphaël Benitah et la SARL Causidor à recouvrer ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision ; CONDAMNE la SCI Beautil Louvre à régler au titre des frais irrépétibles : - la somme de 5.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ; - la somme de 2.000 euros à la société Allianz IARD ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 16 mai 2025 La greffière La présidente