Tribunal judiciaire de Strasbourg, 7 août 2026, 26/00186

N° RG 26/00186 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OE4C TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] 11ème civ. S2 N° RG 26/00186 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OE4C Minute n° ☐ Copie exec. à : Me Florence APPRILL-THOMPSON Me Dominique Serge BERGMANN ☐ Copie c.c à la Préfecture Le Le Greffier Me Florence APPRILL-THOMPSON Me Dominique serge BERGMANN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU 07 AOUT 2026 PARTIE REQUÉRANTE : S.A. CDC HABITAT immatriculée au RCS de Paris sous le n° 470 801 168 prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis, [Adresse 2], [Localité 2] représentée par Me Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28 PARTIE REQUISE : Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] demeurant [Adresse 3], [Localité 3] représenté par Me Dominique Serge BERGMANN, avocat au barreau de COLMAR OBJET : Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé Virginie HOPP, Greffière DÉBATS : A l'audience publique du 12 Juin 2026 à l'issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l'ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 07 Août 2026. ORDONNANCE: Contradictoire en premier ressort, Rendue par mise à disposition au greffe, Signée par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Virginie HOPP, Greffière N° RG 26/00186 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OE4C EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 25 janvier 2019, la SA CDC HABITAT SOCIAL a consenti à Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] la location d'un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 772.09 euros outre 96.40 euros au titre des provisions pour charges locatives. En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] le 21 août 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 6165.03 euros. Par acte du 12 janvier 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé, afin de constat de la résiliation du bail de plein droit, l'expulsion des locataires et condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d'une indemnité d'occupation. L'affaire a fait l'objet d'un renvoi afin d'échanges de pièces et conclusions. A l'audience du 12 juin 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représenté par son conseil, a repris en partie les termes de son acte introductif d'instance, aux fins de voir - Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l'effet du commandement de payer, délivré le 21 août 2025, - Condamner Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] ainsi que tous occupants de leurs chefs à évacuer les lieux, - Fixer par provision l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 1000.00 euros à compter du 1er novembre 2025, ce montant étant révisable chaque année au 1er janvier en fonction des variations de l'indice de référence des loyers, - Condamner solidairement Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] au paiement de l'indemnité d'occupation jusqu'à évacuation définitive et remise des clés, - Condamner solidairement et par provision Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] à lui payer la somme de 8287.50 euros au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtée au 21 octobre 2025, date de la résiliation du contrat, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - Condamner solidairement Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] à lui payer la somme de 600.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner solidairement Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, - Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. La SA CDC HABITAT SOCIAL expose que Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] n'ont pas régularisé son arriéré locatif dans le délai imparti au commandement de payer si bien qu'elle s'estime fondée, en vertu des dispositions des articles 1103, 1104 et 1708 du code civil ainsi que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à solliciter de voir constater la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative actualisée à la somme de 5591.01 euros au 4 mai 2026. Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leurs conclusions aux fins de voir : A titre principal : - Déclarer le juge des référés incompétent en raison d'une contestation sérieuse, - Inviter la SA CDC HABITAT à mieux se pourvoir, A titre subsidiaire : - Débouter la SA CDC HABITAT de sa demande, - Condamner la SA CDC HABITAT aux dépens, - Lui accorder des délais de paiement sur deux années, En tout état de cause : - Ecarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] soutiennent que la SA CDC HABITAT a refusé de donner suite à leurs propositions de régularisation amiable de la dette locative formée par courriers des 23 mai 2025 et 22 décembre 2025. Ils expliquent que Monsieur [G] [R], de nationalité marocaine, dispose d'un titre de séjour valable jusqu'au 16 novembre 2025 dont le renouvellement a été sollicité le 3 septembre 2025. Ils précisent avoir deux enfants, [A] suivie par un orthophoniste et [M] qui présente un trouble du neurodéveloppement relevant du spectre de l'autisme et dont la stabilité de l'environnement est essentiel . Ils font valoir justifier de leurs revenus respectifs et de leurs dépenses. Ils estiment que leur situation n'est pas adaptée à une procédure de référé. A titre subsidiaire ils sollicitent le débouté des demandes formées par la SAS CDC HABITAT et des délais de paiement pour apurer la dette locative en sus du paiement des loyers courants. La décision a été mise en délibéré au 7 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la compétence du juge des référés. En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En l'espèce, si Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R], qui ne contestent ni le principe ni le montant de la dette locative, mais soulèvent une contestation sérieuse du fait de leur situation personnelle en faisant valoir que Monsieur [G] [R] est dans l'attente du renouvellement de son titre de séjour ; que l'un de leurs deux enfants a besoin d'un environnement stable et d'une proximité avec le cabinet de son orthophoniste et l'absence de suite favorable de la SA CDC HABITAT à leurs demandes de délais de paiement formées les 23 mars 2025 et 22 décembre 2025, il sera relevé d'une part qu'il est produit des échanges entre les parties dont un sms du 4 septembre 2025 qui précise "Bonjour, le versement huissier a été enregistré cependant vu la situation il faudrait mettre un plan afin d'éviter toutes procédures Si vous rencontrez des difficultés je vous invite à vous rendre auprès d'une assistante sociale" et qu'il ressort du décompte du 5 juin 2025 que la dette locative ne cesse d'augmenter passant de 5297.31 euros mai 2025 à 11555.15 euros en décembre 2025, étant souligné que Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] avaient la possibilité d'adresser spontanément des règlements pour apurer l'arriéré sans attendre un accord de la SAS CDC HABITAT mais que le dernier règlement remonte au mois de juin 2025 soit à plus d'une année. Par ailleurs, Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] qui ont connaissance du fait qu'une procédure aux fins d'expulsion serait engagée à défaut de régularisation de la dette locative depuis la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 août 2025 et ont déjà fait l'objet d'une précédente procédure aux mêmes fins selon décision du 15 décembre 2025 ne justifient pas de démarches effectives réalisées afin d'apurer la dette locative et/ou d'obtenir des aides financières ou se reloger moyennant un loyer moins élevé dans le parc immobilier social, Ils ne justifient ainsi d'aucune démarche auprès d'une assistance sociale comme conseillé par la SA CDC HABITAT alors même qu'ils attestent de la nécessité de régulariser la situation compte tenu de l'état de santé de leur enfant nécessitant un suivi par un professionnel proche de leur résidence familial. Par conséquent Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] ne démontrent nullement l'existence d'une contestation sérieuse. Sur la recevabilité des demandes. La situation d'impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 août 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 12 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L'assignation a été notifiée le 12 janvier 2026 à l'autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 12 juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par conséquent, les demandes en constat de la résiliation du bail, d'expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation doivent être déclarées recevables. Sur l'incidence d'une procédure de surendettement. Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] feraient l'objet actuellement d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire. Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié au locataire le 21 août 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 6165.03 euros. Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de cet acte. Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 octobre 2025 à minuit. Sur le montant de l'arriéré locatif. Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier. En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL a produit à l'audience un décompte actualisé au 5 juin 2026 aux termes duquel Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] restent redevables de la somme de 16569.09 euros au titre des loyers, des charges, échéance de mai 2026 comprise, après déduction d'office le cas échéant des frais de contentieux. Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette. En conséquence, Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] seront solidairement condamnés à payer, à titre provisionnel, à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 16569.09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance de mai 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026, date de l'assignation, comme sollicité et conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile. Sur la demande d'expulsion et les délais de paiement. Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort du décompte précité que Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] n'ont pas repris le règlement des loyers courants, le dernier règlement remontant au mois de juin 2025 soit plus d'une année si bien que le montant de la dette locative a doublé depuis l'acte introductif d'instance passant de la somme de 8287.50 euros en janvier 2026 à la somme de 16569.09 euros en juin 2026. S'il est produit les bulletins de salaires de Madame [T] [R] de mai à septembre 2025 faisant état de revenus mensuels moyens de 1600.00 euros ainsi que le justificatif d'allocations de pôle emploi perçues par Monsieur [G] [R] d'un montant mensuel moyen de septembre 2025 à novembre 2025 de 977.00 euros outre les allocations familiales d'un montant de 249.35 euros en septembre 2025, il est manifeste qu'en l'absence de reprise des loyers courants d'un montant de 976.07 euros, les défendeurs ne justifient pas, en dépit d'une revenu mensuel moyen perçu par le couple de 2826.00 euros, pouvoir apurer la dette locative d'un montant de 16569.09 euros y compris en 36 mensualités qui s'élèveraient à la somme de 460.25 euros, en sus du loyer courant. Par conséquent, Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] seront déboutés de leur demande de délais de paiement. En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et sera ordonnée. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance. Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. En conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion, Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel à compter du 21 octobre 2025 à minuit, date à laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux et remise des clés. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail. Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois. Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] sont déjà solidairement condamnés au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 16569.09 euros, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 21 octobre 2025. Sur les demandes accessoires. En application de l'article 696 du code de procédure civile et de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R], supportant la condamnation aux dépens, recevront également condamnation in solidum à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 400.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens. La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun. La demande de voir écarter l'exécution provisoire sera rejetée compte tenu de l'ancienneté de la dette locative, le compte étant constamment débiteur depuis le mois de juillet 2024, de son montant substantielle et du fait que Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] ne démontrent pas en quoi ladite exécution provisoire aurait des conséquences manifestement excessives.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, RETENONS la compétence du juge des référés en l'absence de contestation sérieuse ; DECLARONS recevables les demandes formées par la SA CDC HABITAT SOCIAL à l'encontre de Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 25 janvier 2019 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL, et Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 21 octobre 2025 à minuit ; CONSTATONS qu'aucun élément des débats ne bénéficieraient des effets d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ; CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 16569.09 euros (seize mille cinq cent soixante-neuf euros et neuf centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance de mai 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026 ; DEBOUTONS Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] de leur demande de délais de paiement ; ORDONNONS en conséquence l'expulsion de Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] ; ORDONNONS à Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] de libérer le logement et d'en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ; DISONS qu'à défaut pour Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] d'avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SA 3 F GRAND EST pourra, à expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges, outre actualisation conformément au bail à compter du 21 octobre 2025 à minuit, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges, jusqu'au départ volontaire et libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois. Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] sont déjà solidairement condamnés au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 16569.09 euros, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 21 octobre 2025 ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] aux dépens y compris le coût du commandement de payer ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [R] et Madame [T] [R] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 400.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; REJETONS la demande relative à l'exécution provisoire ; CONSTATONS l'exécution provisoire du présent jugement. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Juge des contentieux de la Protection statuant en référé Virginie HOPP Catherine KRUMMER