Cour d'appel de Dijon, 25 mai 2023, 22/01525

VCF/IC [C] [F] C/ S.C.I. LES SEPT COLLINES S.A.S. OMNIUM FINANCE S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 2ème chambre civile

ARRÊT

DU 25 MAI 2023 N° RG 22/01525 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GCPM MINUTE N° Décision déférée à la Cour : ordonnance rendue le 14 novembre 2022, par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 21/01549 APPELANTE : Madame [C] [F] née le 19 Novembre 1960 à [Localité 7] (75) domiciiée : [Adresse 6] [Localité 5] représentée par Me Marine CATTANEO, membre de la SELARL Cattaneo Ramboz Avocats, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 43 assistée de Me Bertrand de Campredon membre de la SELARL Goethe Avocats, avocat au barreau de Paris INTIMÉES : S.C.I. LES SEPT COLLINES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis : [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Fabrice CHARLEMAGNE, membre de la SCP BEZIZ-CLEON - CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17 S.A.S. OMNIUM FINANCE agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité au siège social sis : [Adresse 1] [Localité 4] S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité au siège social sis : [Adresse 1] [Localité 4] représentées par Me Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127 assistées de Me Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mars 2023 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et Sophie DUMURGIER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Président, Sophie DUMURGIER, Conseiller, Sophie BAILLY, Conseiller, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 25 Mai 2023, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES La SCI des sept collines, société de promotion immobilière dont le gérant est la SAS Seger a, au cours de l'année 2003, entrepris sur la commune de Besançon, la réalisation d'une résidence destinée à l'investissement locatif défiscalisé. Elle a confié la commercialisation des appartements à la SAS Omnium Conseil, devenue Stellium Immobilier, qui a établi une plaquette de présentation destinée à l'information des potentiels acheteurs qu'elle a démarchés. Mme [C] [F] a sélectionné un bien de cette résidence, un appartement de type T3 avec dépendances, au prix de 133 200 euros TTC. Elle a conclu avec la SCI des sept collines un contrat de réservation le 23 décembre 2003, l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement ayant été signé le 23 juin 2004. Parallèlement, Mme [F] a confié à la société Omnium Gestion le soin de prendre livraison du bien une fois la résidence achevée et de s'occuper de sa gestion locative. Elle a en outre souscrit un contrat d'assurance pour être garantie de la perception de revenus locatifs en cas d'absence de locataire ou de défaillance du locataire dans le paiement des loyers. Le bien a été livré le 30 septembre 2005 et loué à compter de septembre 2006. Si elle souhaitait bénéficier du dispositif de défiscalisation dit Robien, Mme [F] devait conserver le bien pendant 9 ans et le mettre en location pendant la même durée. Elle pouvait proroger ce dispositif pour une durée de trois ans, renouvelable une fois, ce qu'elle a fait. En revanche, le bénéfice de ce dispositif n'est pas conditionné à la revente du bien à son terme. Mme [F] expose qu'en septembre 2018, dans la perspective de la revente du bien, elle a fait procéder à son estimation. Elle a effectivement revendu le bien au prix de 85 000 euros par acte du 29 mars 2021. 'Au regard de l'écart constaté entre la valeur d'acquisition et la valeur de revente', Mme [F] a, par actes des 29 et 30 juin et 1er juillet 2021, assigné les sociétés Omnium Finance, Seger, Stellium Immobilier et la SCI des sept collines devant le tribunal judiciaire de Dijon. Leur reprochant un manquement à leurs obligations d'information et de mise en garde, à l'origine d'une 'perte de chance de conclure un autre investissement, à liquider selon un taux de pondération de 99%', elle sollicite essentiellement leur condamnation à lui payer la somme de 150 650,41 euros ainsi ventilée : - perte subie : 48 200 euros (différence entre le prix d'achat et l'estimation à la revente), - gains manqués : 58 928 euros, - intérêts et frais dus sur la somme empruntée de façon surabondante : 43 522,41 euros. Les sociétés défenderesses ont soulevé deux fins de non-recevoir tenant pour les deux premières à leur défaut de qualité à défendre et pour les deux autres à la prescription de l'action de Mme [F]. Par ordonnance du 14 novembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Dijon a : - constaté le désistement de Mme [F] à l'égard de la SAS Seger, - déclaré Mme [F] irrecevable en ses demandes dirigées à l'encontre de la SAS Omnium Finance à raison du défaut de qualité à défendre de cette société, - déclaré Mme [F] irrecevable en ses demandes dirigées à l'encontre de la SAS Stellium Immobilier et de la SCCV Les sept collines en raison de la prescription, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [F] aux dépens et admis les avocats qui en font la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Mme [F] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 12 décembre 2022. Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 10 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, Mme [F] demande à la cour au visa des articles 1382 ancien, 1857 et suivants et 2224 du code civil et de l'article 122 du code de procédure civile d'infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a déclaré ses demandes irrecevables tant à l'égard de la société Omnium Finance qu'à l'égard de la société Stellium Immobilier et de la SCCV des sept collines et l'a condamnée aux dépens et statuant à nouveau de : - déclarer recevable son action à l'encontre de la société Omnium Finance, - prononcer non prescrite son action indemnitaire à l'égard de la société Stellium Immobilier et de la SCI des sept collines, - en tout état de cause, . condamner in solidum Stellium Immobilier, Omnium Finances et la SCI des sept collines à lui règler la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, . condamner les intimées aux entiers dépens, . ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 1er février 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, la SCI des sept collines demande à la cour, au visa des articles 1242 nouveau, 1382 ancien, et 2224 du code civil, de : - confirmer l'ordonnance dont appel et en conséquence déclarer prescrite l'action de Mme [F] et la déclarer irrecevable en ses demandes, - condamner Mme [F] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes du dispositif de leurs conclusions notifiées le 26 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, les SAS Omnium Finance et Stellium Immobilier demandent à la cour de : - confirmer l'ordonnance dont appel - rejeter comme irrecevables les prétentions de Mme [F] à l'encontre de la société Omnium Finance, société totalement dépourvue d'intérêt à se défendre et mettre en conséquence celle-ci hors de cause, aux frais et dépens exclusifs de l'appelante, - rejeter en toute hypothèse comme prescrites les demandes d'indemnisation formulées à leur encontre par Mme [F], - condamner Mme [F] : . aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, le tout avec distraction au profit de Maître Florent Soulard de la S.C.P d'avocats Soulard Raimbault, avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, . à leur payer une indemnité totale de 6 000 euros HT sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, soit 3 000 euros HT chacune. Mme [F] ayant indiqué en page 9 de son assignation avoir souscrit une assurance garantissant la moins-value patrimoniale en cas de revente avant la fin de la période de défiscalisation, la cour l'a autorisée ainsi que les intimées à justifier que tel était effectivement le cas par une note en délibéré. Mme [F] et les sociétés Omnium Finance et Stellium Immobilier ont adressé une note en délibéré le 28 mars et le 3 avril 2023, dont il ressort qu'aucune assurance couvrant le risque de moins-value en cas de revente n'a été souscrite.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la fin de non-recevoir opposée par la société Omnium Finance Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel notamment le défaut de qualité et le défaut d'intérêt. En l'espèce, il est discuté de la qualité et de l'intérêt à défendre de la SAS Omnium Finance. En conséquence, l'appelante n'est pas fondée à soutenir que le débat relève du fond du droit, argument dont elle ne déduit d'ailleurs pas l'incompétence du juge de la mise en état et donc de la cour exerçant les pouvoirs de ce magistrat pour en connaître. Au soutien de son appel, Mme [F] fait valoir que : - la société ou le groupe Omnium Finance se présente sur son site internet comme un promoteur immobilier et un professionnel dans les programmes d'investissement adossé sur un support immobilier, - elle revêt le rôle de commercialisateur du programme au titre de la conception de la plaquette de commercialisation, - l'étude financière personnalisée est revêtue du logo d'Omnium finance, ce qui prouverait que le conseiller en gestion de patrimoine qui les a démarchés était mandaté non seulement par la société Omnium Conseil mais également par Omnium Finance, - la société des sept collines est détenue en partie par la société Omnium Invest, filiale du groupe Omnium Finance. La cour rappelle que l'action de Mme [F] est fondée sur le manquement des intimées à leurs obligations précontractuelles d'information et de mise en garde. Il est certain qu'il existe au sens économique du terme un groupe Omnium Finance qui oeuvre dans le domaine de la promotion immobilière et conçoit des programmes immobiliers, tels celui dont s'agit en l'espèce. Il est également certain que les sociétés intimées, de même que la société Omnium Gestion, qui n'est pas dans la cause, sont des sociétés membres de ce groupe. La mention de ce groupe apparaît d'ailleurs clairement sur la plaquette de commercialisation, sous le logo et le nom d'Omnium Conseil. En revanche, elle n'apparaît pas sur l'étude financière personnalisée, sur laquelle ne figure que le logo et le nom d'Omnium Conseil. Toutefois, ainsi que l'a justement retenu le juge de la mise en état, ces éléments ne suffisent pas à établir que la SAS Omnium Finance, société holding, soit intervenue auprès des potentiels acheteurs et aient souscrit à leur égard une quelconque obligation. En conséquence, la cour confirme l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a déclaré l'action de Mme [F] irrecevable en ce qu'elle était dirigée contre la SAS Omnium Finance. Sur la prescription opposée par les sociétés Stellium Immobilier et des sept collines La faute que Mme [F] reproche aux intimées d'avoir commise remonte à la conclusion du contrat et elle est de nature à engager leur responsabilité extracontractuelle. En 2004, lors de la conclusion du contrat, l'action en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivait, en application de l'ancien article 2270-1 du code civil, par dix ans à compter de la manifestation du dommage. Le régime de la prescription a été modifié par la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008. Mme [F] invoque justement les dispositions de l'article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de cette loi : Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, étant rappelé que selon l'article 2222 du code civil, en cas de réduction de la durée d'un délai de prescription, le nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Mme [F] allègue qu'en matière d'investissement immobilier locatif avec défiscalisation, il faut d'une part exclure la fixation de principe du point de départ de la prescription au jour de la vente et d'autre part rechercher in concreto le moment où l'acquéreur a été mis en mesure de découvrir le manque de rentabilité globale de l'opération, ainsi d'ailleurs que l'a jugé la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans l'arrêt rendu le 26 octobre 2022 sous le n° 21-19.900 : cf point 15 de cet arrêt selon lequel la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat. Elle précise qu'elle ne soutient pas que le point de départ de la prescription se situe nécessairement au débouclage de l'opération et admet qu'il est des cas dans lesquels le point de départ de la prescription peut être fixé à la date des premières carences locatives. Elle affirme que son but, commun à toute personne qui réalise un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, n'était ni d'acquérir un bien, ni de percevoir des loyers mais de constituer une épargne et que dans une hypothèse comme celle de l'espèce, où le bien est livré sans aucun vice et est loué sans difficulté, il est impossible de se rendre compte de l'absence de rentabilité capitalistique avant de pouvoir effectuer la revente du bien. Elle expose que c'est seulement au terme de la période de défiscalisation que l'investisseur peut revendre son bien sans craindre de devoir rembourser les économies d'impôts et peut envisager de rembourser le capital restant dû de son prêt et obtenir un rendement supplémentaire par la réalisation d'une plus-value. Elle ajoute que c'est seulement à ce stade, soit au moment de la revente du bien, et lorsqu'une moins-value est révélée, que le dommage se manifeste. La cour observe toutefois que deux des postes de préjudice invoqués par Mme [F] sont sans lien avec ce dommage. En effet, elle demande l'indemnisation d'un préjudice constitué par les gains, c'est-à-dire par les revenus locatifs, manqués, préjudice qui a nécessairement été révélé entre le mois de septembre 2005, durant lequel le bien a été livré, et le mois de septembre 2006, à compter duquel il a été loué, étant rappelé en outre que l'appelante avait souscrit une assurance pour pallier l'absence de revenus locatifs, ce qui révèle qu'elle avait parfaitement conscience du risque de gains manqués. Elle demande également l'indemnisation d'un préjudice constitué par les intérêts et frais dus sur la somme empruntée de façon surabondante. Le montant du capital emprunté a été déterminé par le montant du prix d'achat du bien, sur lequel les perspectives de plus-value à sa revente au terme du débouclage de l'opération n'avaient aucune incidence. En conséquence, le point de départ du délai de prescription de l'action tendant à la réparation de ces deux postes de préjudice ne peut pas être reporté en septembre 2018 ou mars 2021. Par ailleurs, la cour rappelle que l'opération était d'une durée convenue de 9 ans, période durant laquelle la vente n'est certes pas interdite mais n'est toutefois pas concevable sauf à perdre le bénéfice du régime fiscal favorable qui est un des arguments de vente et un des critères d'achat. Si en l'espèce, le débouclage de l'opération est intervenue en mars 2021, c'est exclusivement parce que Mme [F] a usé à deux reprises de la faculté de proroger de trois ans, la période de 9 ans. Or, la détermination du point de départ du délai de prescription de son action ne peut pas dépendre de ses seules décisions ou de la date à laquelle elle a décidé de faire estimer son bien. En conséquence, même en suivant le raisonnement de l'appelante, la date à laquelle elle aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action doit être fixée soit au 30 septembre 2014 -9 ans après la livraison du bien-, soit à septembre 2015 -9 ans après sa mise en location. Même dans cette hypothèse, son action serait prescrite puisqu'elle a été engagée plus de cinq ans après la seconde de ces deux dates. Il convient donc de confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a déclaré Mme [F] irrecevable en son action à l'encontre de la société Stellium Immobilier et de la société civile des sept collines. Sur les frais de procès Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d'appel doivent être supportés par Mme [F], avec application de l'article 699 du même code au profit du conseil des sociétés Omnium Finance et Stellium Immobilier en ce qui concerne les dépens d'appel. Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile sont réunies en faveur des intimées, auxquelles Mme [F] est condamnée in solidum à payer la somme de 1 000 euros chacune au titre des frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

, La cour statuant dans les limites de l'appel, Confirme les dispositions critiquées de l'ordonnance déférée, Y ajoutant, Condamne Mme [C] [F] : - aux dépens d'appel, Maître Florent Soulard de la SCP Soulard - Raimbault étant autorisé à recouvrer directement à son encontre ceux dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision, - à payer à la SAS Omnium Finance, à la SAS Stellium Immobilier et à la SCI des sept collines la somme de 1 000 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le Greffier, Le Président,