Tribunal judiciaire de Paris, 2 juillet 2026, 23/16239

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre civile N° RG 23/16239 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SW7 N° MINUTE : Assignation du : 11 Septembre 2023 JUGEMENT rendu le 02 Juillet 2026 DEMANDEURS Monsieur [W] [Z] [Adresse 1] [Localité 1] Madame [D] [X] épouse [Z] [Adresse 1] [Localité 1] Tous les deux représentés par Maître Cédric KLEIN de la SELARL CREHANGE & KLEIN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1312 DÉFENDERESSES S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Maître Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1811 Madame [M] [F] [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Me Xavier ARGENTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1437 Décision du 02 Juillet 2026 2ème chambre civile N° RG 23/16239 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SW7 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l'Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés. Mme Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière. DÉBATS A l'audience du 13 Avril 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 2 juillet 2026. JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire et en premier ressort EXPOSE DES FAITS M. [W] [Z] et Mme [X] épouse [Z], ci-après les époux [Z], ont mis en vente, par l'intermédiaire de l'agence immobilière FONCIA TRANSACTION FRANCE, une chambre sise [Adresse 4] à [Localité 4], constituant le lot n°14, d'une surface habitable de 6,85 m² et d'un volume habitable de 20,10 m³. A la suite d'une visite effectuée le 17 juin 2020, Mme [Q] [F] a formulé une offre d'achat sur ce bien. Par compromis de vente du 4 juillet 2020, les époux [Z] et Mme [Q] [F] ont convenu de la vente du bien moyennant un prix de 86 000 euros et sous condition suspensive d'obtention du prêt. Il était prévue une réitération par acte authentique de vente au plus tard le 24 septembre 2020, ainsi qu'une clause pénale de 8 600 euros. Mme [M] [F] s'est substituée à Mme [Q] [F] dans tous ses droits dans le compromis de vente susvisé. Par courrier du 8 février 2021 puis par lettre recommandée du 29 mars 2021, les époux [Z], par l'intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure de régulariser la vente, sous peine de devoir la clause pénale stipulée au contrat. Mme [M] [F] a refusé de signer l'acte de vente et a informé son notaire de son souhait d'annuler la vente. Le 21 octobre 2021, jour de la réitération par acte authentique, Maître [U], notaire des vendeurs, a indiqué à Mme [F] que le bien immobilier, n'ayant pas la surface habitable minimale fixée par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, n'était pas décent de sorte qu'il ne pourrait pas être proposé à la location. Aussi, aucune réitération du compromis n'est intervenue et ce, en dépit des relances adressées par les vendeurs à Mme [F]. . Par exploit de commissaire de justice en date du 11 juin 2021, M. [W] [Z] et Mme [X] épouse [Z] ont fait assigner Mme [M] [F] devant le Tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité aux fins essentielles de condamnation au paiement d'une clause pénale et en résolution du compromis de vente. Par exploit de commissaire de justice du 28 avril 2022 Mme [M] [F] a fait assigner la société SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, en intervention forcée. Les deux procédures ont été jointes. Par jugement rendu le 11 septembre 2023, le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire devant la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire. L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 novembre 2024. Par ordonnance du 28 avril 2025, le juge de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture. Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 juin 2025, les époux [Z] demandent au tribunal de : "Vu les dispositions de l'article 1231-5 du Code Civil, (...) Recevoir les concluants en leur action et les déclarer bien fondés et, En conséquence, Débouter Madame [M] [F] de l'ensemble de ses prétentions, formulées tant à titre principal que subsidiaire qu'en tout état de cause en ce qu'elles sont dirigées contre les concluants Monsieur et Madame [Z]. Condamner Madame [M] [F], au paiement de la somme de 8 600,00 € pour les causes sus-énoncées avec intérêts judiciaires à compter de la mise en demeure qui lui a été adressée, Prononcer la résolution du compromis de vente aux torts exclusifs de la défenderesse, La condamner également au paiement d'une somme de 4 000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'en l'intégralité des dépens exposés, Subsidiairement, condamner la société FONCIA TRANSACTION FRANCE à garantir les concluants de toutes les demandes qui seraient formulées à leur encontre par Madame [F], tant en principal que frais et accessoires, Condamner FONCIA TRANSACTION FRANCE au paiement de la somme de 8 600 € en réparation du préjudice subi pour les causes sus énoncées, Condamner tout succombant au paiement d'une somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'en l'intégralité des dépens exposés. " Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 mai 2025, Mme [M] [F] demande au tribunal de : "A titre principal - RECEVOIR la concluante en son action et la déclarer bien fondés ; - DIRE et JUGER que la survenance lors de la vente d'une information essentielle au consentement de Madame [F] permettait à cette dernière de renoncer à la vente ; En conséquence, - DEBOUTER l'agence FONCIA de l'ensemble de leurs prétentions ; - DEBOUTER les consorts [Z] de l'ensemble de leurs prétentions ; - ORDONNER la restitution à Madame [F] du séquestre qu'elle a dû verser lors de la signature du compromis de vente ; A titre subsidiaire : - DIRE et JUGER que si, par extraordinaire, le Tribunal déclarait recevables et bien-fondés les consorts [Z] en leurs demandes, la Société par actions simplifiées (SAS) FONCIA TRANSACTION FRANCE sera condamnée à relever indemne et garantir les demandeurs des condamnations pouvant être prises à son encontre; En tout état de cause : - CONSTATER la mauvaise foi de FONCIA TRANSACTION FRANCE; - CONSTATER la mauvaise foi des vendeurs [Z] ; - CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum FONCIA TRANSACTION FRANCE et les consorts [Z] à indemniser Madame [F] au titre du préjudice subi ; - CONDAMNER la défenderesse au paiement de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. " Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 mai 2025, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE demande au tribunal de : " Vu les articles 38 et 761 du code de procédure civile, Vu l'article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles

15 et 16 du Code de procédure civile, Vu l'article 444 du Code de procédure civile, Vu les articles 514, 696 et 700 du Code de procédure civile, (...) - DECLARER Madame [M] [F] mal fondée en ses demandes formées contre FONCIA TRANSACTION FRANCE, - DEBOUTER Madame [M] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - REJETER toute demande qui serait formulée à l'encontre de FONCIA TRANSACTION FRANCE par l'une ou l'autre des parties, - CONDAMNER Madame [M] [F] à payer à la société FONCIA TRANSACTION FRANCE la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER Madame [M] [F] aux entiers dépens, - RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit et qu'elle ne pourra être écartée pour aucun motif. " Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 septembre 2025. A l'audience du 13 avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la résolution du compromis de vente et la demande au titre de la clause pénale Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. En l'espèce, aux termes du compromis litigieux du 4 juillet 2020 , il est stipulé en page 11, une obligation de réitération par acte authentique à compter du 24 septembre 2020. Il est précisé que " passé cette date, HUIT JOURS après accusé réception d'une lettre recommandée adressée par la partie la plus diligente sommant l'autre de s'exécuter, et demeurée sans effet : 1. si les conditions suspensives sont toutes réalisées et si l'une des parties ne pouvait ou ne voulait réitérer les présentes conventions par actes authentique : (...) S'il s'agit de l'ACQUEREUR : Le VENDEUR aura la possibilité de l'y contraindre par tous les moyens et voies de droit, l'ACQUEREUR supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et l'ACQUEREUR devra payer au VENDEUR à titre d'indemnité forfaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution la somme de huit mille six cents euros (8 600 €) , sans préjudice de l'indemnisation de l'Agence prévue au paragraphe " Négociation ". (...) Clause résolutoire Étant précisé ici que dans le cas où la partie mise en demeure refuse toujours de s'exécuter, la partie lésée pourra également faire constater la résolution immédiate de la vente exigible de plein droit et le paiement immédiat d'une somme telle que définie ci-avant, et ce sans préjudice des indemnités pouvant être dues à la clause honoraire de négociation. " Il est constant que Mme [M] [F], qui a substitué Mme [Q] [F] au compromis de vente du 4 juillet 2020, a refusé de réitérer la vente par acte authentique malgré mise en demeure du 29 mars 2021, ce alors que toutes les conditions suspensives stipulées audit compromis étaient réalisées. En application de la clause résolutoire stipulée au compromis du 4 juillet 2020, il y a donc lieu de constater la résolution de celui-ci compte tenu du refus de Mme [M] [F] de conclure l'acte authentique de vente. En application du compromis de vente, l'acquéreur défaillant est tenu de la clause pénale stipulée. Pour s'opposer à sa condamnation au paiement de la clause pénale, Mme [M] [F] oppose que son refus de réitérer la vente par acte authentique est justifié par la tardiveté de la délivrance par le notaire des vendeurs d'une information qu'il savait, ainsi que les vendeurs, déterminante de son consentement, à savoir le fait que la chambre, objet du compromis, ne satisfaisait pas aux conditions de décence imposées par le règlement sanitaire du département de [Localité 5] pris par arrêté du 20 novembre 2020 et qu'elle ne pouvait dès lors réaliser un investissement locatif. Le tribunal observe que si Mme [M] [F] fonde ses développements sur les dispositions 1128, 1133 et 1112-1 du code civil, elle ne sollicite cependant pas l'annulation du compromis de vente aux termes du dispositif de ses écritures qui seul saisit le tribunal en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile. Au demeurant, les pièces produites pour justifier de la connaissance par les vendeurs de son projet d'acquisition à des fins d'investissement locatif sont toutes postérieures à la conclusion du compromis de vente (adhésion d'un contrat d'assurance " formule propriétaire non occupant" du 17 octobre 2020 et offre de prêt du 15 septembre 2020), si bien qu'elles ne permettent pas d'en justifier. En outre, si les pièces versées aux débats, notamment les différents projets d'acte authentique produits, tendent à démontrer que cette information ne lui aurait été délivrée que le 21 octobre 2020, jour prévu de réitération de la vente, il est constant que Mme [M] [F] n'a pas exercé, même à cette date, son droit de rétractation dans les formes prévues en page 13 du compromis, cette dernière n'alléguant pas qu'elle se serait valablement rétractée de la vente par notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Dès lors, dans ces conditions, Mme [M] [F] sera condamnée à verser aux époux [Z] la somme de 8 600 euros stipulée au compromis en application des dispositions précitées de l'article 1103 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2021, date de présentation de la mise en demeure. Sur l'appel en garantie de Mme [F] dirigé contre l'agence immobilière L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ces dispositions, pour que la responsabilité délictuelle d'une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. En vertu de l'article 8, 3° du décret n°2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce, les agents immobiliers s'obligent : "à communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l'ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu'ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée." En application de ces dispositions, l'agent immobilier est tenu d'une obligation d'information, non seulement à l'égard de son mandant, mais également à l'égard des tiers acquéreurs. En outre, l'agent immobilier, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, et ce même à l'égard de l'autre partie. Enfin, le préjudice résultant d'un défaut d'information pour l'acquéreur qui fait le choix de ne pas solliciter la nullité du contrat correspond uniquement à la perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ou de ne pas contracter. Par ailleurs, aux termes de l'article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. Aux termes de l'article 40-3 de l'arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 5], l'une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens du décret du 14 juin 1969 supérieure à neuf mètres carrés. Les autres pièces d'habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à sept mètres carrés. Dans le cas d'un logement comportant une seule pièce principale, ou constitué par une chambre isolée, la surface de ladite pièce doit être au moins égale à neuf mètres carrés. En application de ces textes, il est jugé que les conditions minimales de superficie d'un local destiné à l'habitation prévues par un règlement sanitaire départemental non abrogé sont applicables dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec les conditions prévues par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et sont plus rigoureuses que celles-ci. (Cass, 3ème civ. , 3 mai 2018, 17-11.132 17-14.090, Publié au bulletin). En l'espèce, Mme [F] appelle en garantie l'agence immobilière de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, lui reprochant de ne pas l'avoir informée du fait que la location du bien, objet du compromis n'était pas possible, alors qu'elle avait connaissance qu'elle faisait cette acquisition dans un objectif d'investissement locatif. Il est constant que la chambre, objet du compromis de vente, disposait d'une surface habitable de 6,85 m² et d'un volume habitable de 20,10 m³, suivant l'attestation de superficie privative établie par la société ACCESS DIAGNOSTIC en vue du compromis de vente. Il n'est en outre pas contesté que l'agent immobilier avait connaissance du fait que Mme [F] souhaitait réaliser un investissement locatif par cette acquisition. En application de l'article 40-3 de l'arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département précité, il est établi que pour répondre aux critères de logement décent et être loué, le logement constitué par une chambre isolée, ce qui est le cas en l'espèce, doit présenter une surface au moins égale à 9 m². Ainsi, contrairement à ce qui est soutenu par la société FONCIA, le notaire rédacteur de l'acte authentique de vente n'a pas commis d'erreur d'interprétation des dispositions applicables en la matière en le spécifiant dans l'acte, de sorte que Mme [F] ne s'est pas rétractée sur la base d'une information erronée par le notaire. Au contraire, il appartenait à l'agent immobilier, rédacteur du compromis de vente du 4 juillet 2020 qui avait connaissance du projet de Mme [F] de réaliser un investissement locatif, d'informer cette dernière du fait que le logement ne satisfaisait pas aux critères de décence s'imposant à [Localité 5], critères qu'il ne pouvait ignorer en sa qualité de professionnel de l'immobilier. Contrairement à ce que soutient l'agence immobilière, elle a donc commis une faute en n'informant pas Mme [F] de l'impossibilité de réaliser un investissement locatif par cette acquisition, étant souligné que la chambre, objet du compromis, ne satisfaisait pas non plus les exigences de surface minimale requise pour faire l'objet d'une location saisonnière, l'article 57-2 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 5] imposant une surface habitable minimum de 7 m². Le préjudice résultant de ce manquement de l'agence immobilière à son devoir d'information et de conseil, subi par Mme [F], s'analyse en une perte de chance de ne pas contracter. Compte tenu de l'objectif poursuivi par Mme [F] de réaliser un investissement locatif, il y a lieu de retenir une perte de chance de 95% de ne pas contracter. Par conséquent, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE sera condamnée à garantir Mme [F] à hauteur de 95% de la condamnation au paiement de la somme de 8 600 euros au titre de la clause pénale, soit à hauteur de 8 170 euros. Sur la demande indemnitaire de Mme [F] au titre de la mauvaise foi des autres parties Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il résulte par ailleurs de l'article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Enfin, ainsi qu'il a déjà été rappelé, l'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, à la lecture combinée du dispositif de ses dernières écritures et des moyens développés dans la partie discussion de celles-ci, Mme [F] réclame la condamnation in solidum des vendeurs et de l'agence immobilière à l'indemniser à hauteur de 5 000 euros du préjudice qu'elle estime avoir subi à raison de la mauvaise foi alléguée de ces derniers. Toutefois, il résulte des développements qui précèdent qu'il n'est pas démontré que les vendeurs avaient connaissance de l'objectif poursuivi par Mme [F] de réaliser un investissement locatif. En outre, Mme [F] ne démontre pas que l'agence FONCIA aurait agi de mauvaise foi à son égard lors de la vente, l'agent immobilier s'étant étonné avec elle du fait que la chambre ne pouvait être louée. En tout état de cause, Mme [F] ne justifie par aucun élément le préjudice qu'elle déclare avoir subi du fait de la mauvaise foi alléguée des vendeurs et de l'agence immobilière et qu'elle évalue à 5 000 euros. Dès lors, elle ne pourra qu'être déboutée de sa demande indemnitaire. Sur les mesures accessoires Il y a lieu de condamner la société FONCIA TRANSACTION FRANCE, dont les demandes ont été rejetées, aux dépens. Il est aussi justifié de condamner la société FONCIA TRANSACTION FRANCE à payer aux époux [Z], pris ensemble, et à Mme [F] la somme de 3 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter tout autre demande de ce chef. L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate la résolution du compromis de vente du 4 juillet 2020 portant sur une chambre sise [Adresse 4] à [Localité 4] appartenant à M. [W] [Z] et Mme [D] [X] épouse [Z] ; Condamne Mme [M] [F] à payer à M. [W] [Z] et Mme [D] [X] épouse [Z] la somme de 8 600 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 4 juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2021, date de la mise en demeure ; Condamne la société FONCIA TRANSACTION FRANCE à garantir Mme [M] [F] de la condamnation prononcée à son encontre au titre de la clause pénale à hauteur de 8 170 euros ; Rejette la demande indemnitaire de Mme [M] [F] dirigée contre la société FONCIA TRANSACTION FRANCE, M. [W] [Z] et Mme [D] [X] épouse [Z] ; Rejette toute autre demande ; Condamne la société FONCIA TRANSACTION FRANCE aux dépens; Condamne la société FONCIA TRANSACTION FRANCE à payer à M. [W] [Z] et Mme [D] [X] épouse [Z], pris ensemble, et Mme [M] [F] la somme de 3 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande formée par la société FONCIA TRANSACTION FRANCE au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à Paris le 02 Juillet 2026 La Greffière La Présidente