Tribunal judiciaire de Rouen, 13 mars 2026, 25/01234

DOSSIER N° RG 25/01234 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NGMB JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN JUGEMENT DU 13 MARS 2026 _____________________________________________________________________________________________ DEMANDERESSE : OPH HABITAT 76 112 BOULEVARD D'ORLEANS CS 72042 76040 ROUEN CEDEX 1 Représentant : Mme [H] [L] munie d'un pouvoir spécial DEFENDERESSE : Mme [Y] [V] 34 rue Victor Hugo 76380 CANTELEU non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats à l'audience publique du 23 Janvier 2026 JUGE : Emeline GUIBON-BONIN GREFFIÈRE : Marion POUILLE Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé signé en date du 6 juin 2001, avec prise d'effet au 13 juin 2011, l'Office Public d'Aménagement et de Construction du Département de la Seine-Maritime a donné à bail à Madame [Y] [V] et à Monsieur [D] [V] un logement situé 34 rue Victor Hugo, CANTELEU (76380), moyennant un loyer mensuel initial de 1654,54 Francs, outre une provision sur charge. Par jugement du juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Rouen rendu le 17 septembre 2013, Monsieur [D] [V] a divorcé de Madame [S] [X] épouse [V]. L'OPH HABITAT 76 est venu au droit de l'Office Public d'Aménagement et de Construction du Département de la Seine-Maritime. Par lettre du 7 novembre 2024 reçue le 22 novembre 2024, l'OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d'allocations familales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Madame [Y] [V]. Un commandement de payer la somme en principal de 2 732,63 euros du chef d'un arriéré de loyer et charges a été signifié au locataire le 05 décembre 2024. Par acte du 18 juin 2025, l'OPH HABITAT 76 a fait assigner Madame [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de : - Prononcer la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [Y] [V] par acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des loyers et charges ; - Ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [Y] [V] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux ; - Ordonner que faute pour Madame [Y] [V] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; - Condamner Madame [Y] [V] au paiement de la somme principale de 2 515,99 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d'occupation dus au 28 mai 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2024 ; - Condamner Madame [Y] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, jusqu'à la date de libération effective des lieux, outre revalorisation légale ; - Condamner Madame [Y] [V] au paiement des pénalités OPS ; - Condamner Madame [Y] [V] au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil ; -Condamner Madame [Y] [V] au paiement de la somme de 300 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamner Madame [Y] [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX, le coût de l'assignation et les formalités de dénonciation à la préfecture ; - Ne pas écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. L'assignation a été dénoncée à la Préfecture le 19 juin 2025. À l'audience du 23 janvier 2026, l'OPH HABITAT 76, dûment représenté, s'en rapporte à l'acte introductif d'instance et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 4 627,72 euros au 19 janvier 2026. Il s'oppose à l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, précisant qu'il y a des versements mais qu'ils ne sont pas suffisants pour combler le montant du loyer. Il indique également qu'il n'a pas de contact avec la locataire et qu'il ne bénéficie pas des APL. Madame [Y] [V], citée par procès-verbal de remise à étude, n'a pas comparu.

MOTIVATION

Sur l'absence du défendeur Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Madame [Y] [V], citée par procès-verbal de remise à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande L'OPH HABITAT 76 justifie avoir notifié une copie de l'assignation au représentant de l'État dans le département de la Seine-Maritime le 19 juin 2025 soit plus de six semaines avant l'audience. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdue malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH HABITAT 76 le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de signature du bail, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l'application de l'article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours. Selon l'avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l'article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. En l'espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [Y] [V] le 05 décembre 2024, lui accordant un délai de six semaines pour régler la dette. Toutefois, il convient de constater que le bail signé par les parties le6 juin 2001, soit avant l'entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit. Par conséquent, s'agissant d'un contrat en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l'acquisition des effets de ladite clause, le délai de deux mois doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines. Le locataire ne s'étant pas acquitté de l'intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s'en trouve résilié de plein droit le 6 février 2025. Sur la demande d'expulsion Il convient, par conséquent, d'ordonner à Madame [Y] [V] ainsi qu'à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'OPH HABITAT 76 à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 6 février 2025 et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'OPH HABITAT 76 ou à son mandataire. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, L'OPH HABITAT 76 verse aux débats un décompte arrêté au 19 janvier 2026 dont il ressort que la dette est de 4 627,72 euros après déduction des frais de procédure. Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l'enquête d'occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 76,20 euros. L'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation. L'enquête mentionnée à l'alinéa précédent vaut enquête au sens de l'article L.441-9 ». En l'espèce, l'OPH HABITAT 76 ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé Madame [Y] [V] en respectant les dispositions légales susvisées. Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés à Madame [Y] [V] les 28 septembre 2023 et 16 novembre 2023 pour lui demander de répondre à l'enquête OPS. Il n'est toutefois justifié d'aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à Madame [Y] [V]. Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative. Madame [Y] [V] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de la condamner à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 4 551,52 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, arrêtés à la date du 19 janvier 2026, mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2024 sur la somme de 2 732,63 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur la demande de dommages et intérêts de L'OPH HABITAT 76 Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, si le compte locataire de Madame [Y] [V] se trouve régulièrement en position débitrice ce qui pourrait caractériser sa mauvaise foi, l'OPH HABITAT 76 ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement. Il est donc débouté de sa demande de dommages intérêts. Sur les demandes accessoires Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En l'espèce, Madame [Y] [V] qui succombe, est condamnée aux dépens. L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu'il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce, il y a lieu de condamner Madame [Y] [V] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, DÉCLARE l'OPH HABITAT 76 recevable en sa demande en résiliation de bail ; CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 6 juin 2001 concernant le logement situé 34 rue Victor Hugo, CANTELEU (76380), donné en location à Madame [Y] [V] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 6 février 2025 ; DIT que Madame [Y] [V] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ; ORDONNE, en conséquence, à Madame [Y] [V] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tout occupant de son chef les lieux situés 34 rue Victor Hugo, CANTELEU (76380) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu'à défaut pour Madame [Y] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l'OPH HABITAT 76 pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; CONDAMNE Madame [Y] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ; DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 février 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNE Madame [Y] [V] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 4 551,52 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés à la date du 19 janvier 2026, moi s de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2024 sur la somme de 2 732,63 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; REJETTE la demande de dommages et intérêts de l'OPH HABITAT 76 ; CONDAMNE Madame [Y] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 décembre 2024, de la signification de l'assignation du 18 juin 2025 et celui de la dénonciation de l'assignation en expulsion au représentant de l'État ; CONDAMNE Madame [Y] [V] à payer à l'OPH HABITAT 76 la somme de 50 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit. LA GREFFIERE LA JUGE