Tribunal judiciaire de Bordeaux, 9 mai 2025, 24/02004

Du 09 mai 2025 5AA SCI/jjg PPP Référés N° RG 24/02004 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZWM2 S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE C/ [K] [U], [Y] [F] - Expéditions délivrées à la SELARL AGH AVOCATS [K] [U], [Y] [F] - FE délivrée à la SELARL AGH AVOCATS Le 09/05/2025 Avocats : la SELARL AGH AVOCATS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 mai 2025 PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ, GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE - RCS Paris n° 803 636 760 - représentée par CDC HABITAT anciennement dénommée SNI - [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Maître Anne-Geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS DEFENDEURS : Madame [K] [U] [Adresse 2] [Localité 6] Présente Monsieur [Y] [F] [Adresse 2] [Localité 6] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 14 Mars 2025 PROCÉDURE : Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion en date du 09 Octobre 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l'ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par actes sous seing privé en date du 19 mai 2019 à effet au 27 mai 2019, la SCI Fonds de logement intermédiaire représentée par la Société CDC habitat a donné à bail à Madame [K] [U] et à Monsieur [O] [T] un bien à usage d'habitation situé au sein de la Résidence [Localité 6] Terre Sud, [Adresse 7], et une cave n°B012, ainsi qu'un emplacement de stationnement n°11 situé à la même adresse. Suite au congé donné par Monsieur [T] le 19 mars 2020 un avenant au contrat de bail est intervenu en date du 27 mai 2020 établissant le contrat de bail au seul nom d'[K] [U]. Par acte sous seing privé le 1er octobre 2021 la SCI Fonds de logement intermédiaire représentée par la Société CDC habitat a donné à bail à Madame [K] [U] un emplacement de stationnement n°B435 situé [Localité 6] TERRE SUD, [Adresse 5]. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Fonds de logement intermédiaire représentée par la Société CDC habitat a fait signifier le 24 juillet 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette. Madame [K] [U] a conclu le 27 avril 2022 un pacte civil de solidarité avec Monsieur [Y] [F]. Une attestation émanant de la SCI Fonds de logement intermédiaire représentée par la Société CDC habitat en date du 13 novembre 2024 prend acte du fait que [Y] [F] occupe le logement [Adresse 7] à [Localité 6], en tant que co-contractant du bail depuis le 12 novembre 2024. Par acte du 09 octobre 2024, la SCI Fonds de logement intermédiaire représentée par la Société CDC habitat a fait assigner Madame [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux à comparaître à l'audience du 20 décembre 2024 aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire des baux conclus le 19 mai 2019 et le 1er octobre 2021 ; - condamner Madame [K] [U], occupants sans droit ni titre, à quitter les lieux, et à les laisser libres de toute personne les occupant de son chef en application de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - autoriser la SCI Fonds de logement intermédiaire représentée par la Société CDC habitat à faire procéder à l'expulsion de Madame [K] [U] et tous occupants de son chef des lieux loués, avec au besoin l'aide et l'assistance de la force publique ; - fixer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer, augmenté des charges afférentes au logement avec stationnements accessoires dont s'agit, révisable selon les dispositions contractuelles (soit 814,50 euros par mois à la date de l'assignation) ; - condamner Madame [K] [U] à son paiement à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ; - condamner Madame [K] [U] à payer à titre provisionnel la somme de 3 261,32euros au titre des arriérés de loyer, charges et indemnités d'occupation à la date du 1er octobre 2024 (échéance d'octobre incluse), montant à parfaire des échéances dues au jour de l'audience avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance à intervenir ; - condamner Madame [K] [U] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Madame [K] [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement, d'assignation, de notification aux services préfectoraux. A l'audience du 20 décembre 2024, le dossier a été renvoyé au 14 mars 2025 pour permettre la citation de Monsieur [F] [Y], partenaire de PACS de Madame [K] [U], puis l'affaire a été débattue à l'audience du 14 mars 2025. Dans ses dernières écritures reprises lors des débats par son conseil, la SCI Fonds de logement intermédiaire représentée par la Société CDC habitat sollicite le bénéfice de son assignation et y ajoutant de voir constater la qualité de cotitulaire du bail de Monsieur [Y] [F], partenaire pacsé de Madame [U], et leur condamnation solidaire au paiement de l'indemnité d'occupation (fixée à 838,69 euros depuis le 1er janvier 2025), ainsi qu'à la somme de 2.854,73 euros frais de procédure déduits, selon un décompte actualisé produit à l'audience, outre leur condamnation solidaire ou in solidum aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. Elle précise s'opposer aux délais de paiement faisant valoir qu'une mensualité de 61 euros par mois soit équivalente au surplus payé par Madame [U] et Monsieur [F] nécessiterait des délais de paiement sur 46 mois pour apurer la dette locative. Madame [K] [U] et Monsieur [Y] [F], qui comparaissent en personne, demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de leur accorder des délais de paiement et suspendre les effets des clauses résolutoires en proposant de régler une somme en plus de leur loyer courant pouvant aller jusqu'à 100 euros par mois. Au soutien de leur demande, ils précisent qu'ils ont payé 61 euros de plus que le montant du loyer au mois de mars et que le remboursement d'un crédit payé par mensualités de 342 euros doit prendre fin en avril prochain et qu'un dossier a été déposé auprès du Fonds de solidarité pour le logement ce qui leur permettra de payer un montant supérieur au loyer dans le cadre de délais de paiement. La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 09 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans la limite de sa compétence, d'abord, peut dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et ensuite peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction d'un bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. Sur la recevabilité de l'action L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande que « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ». La SCI Fonds de logement intermédiaire représentée par la Société CDC habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique le 29 juillet 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 9 octobre 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°089-462 du 6 juillet 1989. Aux termes de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige « à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. » En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture de la Gironde le 10 octobre 2024 s'agissant de Madame [U] [K], et le 23 janvier 2025, s'agissant de Monsieur [F] [Y], soit plus de six semaines avant l'audience du 14 mars 2025, conformément aux dispositions précitées. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets des clauses résolutoires Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement de payer prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette au lieu de six semaines. De plus, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Or, le bail relatif à l'emplacement de stationnement n° B435 situé à [Localité 6] TERRE SUD, [Adresse 5], conclu entre la CDC Habitat et Madame [U] [K] prévoit que la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Dans la mesure où le bail relatif à l'emplacement de stationnement est accessoire au bail relatif au logement, il convient d'appliquer l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à l'emplacement de stationnement susvisé et ainsi de prévoir que le locataire disposait d'un délai de deux mois pour régler sa dette résultant du bail relatif à l'emplacement de stationnement et non d'un délai d'un mois. Les baux conclus le 19 mai 2019 à effet au 27 mai 2019, contiennent, en leur article 7, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 24 juillet 2024 pour la somme en principal de 1.668,88 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition étaient réunies à la date du 25 septembre 2024. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DES CLAUSES RESOLUTOIRES ET LES DEMANDES EN PAIEMENT L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte en outre de l'article 24 en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Il est produit par la SCI Fonds de logement intermédiaire représentée par la Société CDC habitat les baux ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [K] [U] et Monsieur [Y] [F] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 854,73 euros à la date du 11 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse. Madame [K] [U] et Monsieur [Y] [F] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette et doivent par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 854,73 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé, que Madame [K] [U] et Monsieur [Y] [F] ont partiellement réglé l'échéance de janvier et ont payé la somme de 900 euros le 03 mars 2025 soit le montant intégral du loyer augmenté de 61,31 euros. Il apparaît au vu des justificatifs produits par Monsieur [Y] [F] à l'audience mettant en évidence l'arrivée à échéance en avril d'un crédit dont les mensualités s'élèvent 342 euros, la constitution d'un dossier auprès du Fonds de solidarité pour le logement et la conclusion d'un contrat à durée indéterminée, que Madame [K] [U] et Monsieur [Y] [F] apparaissent en situation de régler, en plus des loyers et des charges courant, l'arriéré locatif moyennant des délais de paiement qui seront par conséquent ordonnés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance conformément à leur demande. Les effets des clauses résolutoires seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais accordés. Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, les clauses résolutoires retrouveront leurs pleins effets, l'expulsion de Madame [K] [U] et de Monsieur [Y] [F] pourra être poursuivie et qu'il seront tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 838,69 euros à la date de l'audience et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés. Par ailleurs, il n'y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l'exécution. Sur la cotitularité du bail et la solidarité En vertu de l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. L'article 515-4 du code civil les partenaires liés par un pacte civil de solidarité s'engagent à une vie commune, ainsi qu'à une aide matérielle et une assistance réciproque et sont tenus solidairement à l'égard des tiers des dettes contractées par l'un d'eux pour les besoins de la vie courante. En l'espèce, Madame [K] [U] et Monsieur [Y] [F] ont conclu un pacte civil de solidarité le 27 avril 2022. Ils ont sollicité le 12 novembre 2024 auprès de leur bailleur l'application de la cotitularité du bail au profit de Monsieur [Y] [F], faisant valoir leur statut de partenaire de PACS. Dès lors, en application de l'article 1751 du code civil, Monsieur [Y] [F] est devenu cotitulaire du bail conclu le 19 mai 2019 à effet au 27 mai 2019 et de tous ses accessoires. En outre, un loyer constitue bien une dette contractée par Madame [K] [U] pour les besoins de la vie courant du couple. Dès lors il y a lieu de constater qu'[Y] [F] est tenu solidairement des dettes contractées par [K] [U] depuis le 27 avril 2022, de sorte qu'il sera fait droit aux demandes de condamnation solidaire. SUR LES MESURES ACCESSOIRES En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [U] et Monsieur [Y] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation, de citation à comparaitre, et de sa notification à la préfecture. L'équité commande de fixer l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 50 euros. En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Tamara MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ; CONSTATONS que Madame [K] [U] et Monsieur [Y] [F] lié à cette dernière par un pacte civil de solidarité sont cotitulaires des baux en date des 27 mai 2019 et 1er octobre 2021 ; CONSTATONS l'acquisition des clauses résolutoires à la date du 25 septembre 2024 figurant aux baux conclus le 19 mai 2019, à effet au 27 mai 2019, et du 1er octobre 2021, et liant la SCI Fonds de logement intermédiaire représentée par la Société CDC habitat et Madame [K] [U] ainsi que Monsieur [Y] [F] lié à cette dernière par un pacte civil de solidarité, concernant le bien à usage d'habitation, une cave n°B012, et un emplacement de stationnement n°11 situés au sein de la Résidence [Localité 6] Terre Sud, [Adresse 7] et un emplacement de stationnement n°B435 situé [Localité 6] TERRE SUD, [Adresse 5] ; CONDAMNONS solidairement Madame [K] [U] et Monsieur [Y] [F] à payer à la SCI Fonds de logement intermédiaire représentée par la Société CDC habitat à titre provisionnel la somme de 2 854,73 euros au titre de l'arriéré de loyer, de charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 11 mars 2025, échéance de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Madame [K] [U] et Monsieur [Y] [F] à s'acquitter de leur dette, outre les loyers et les charges courants, en 36 mensualités de 80 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ; DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l'exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés pour payer la dette au principal sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais été acquises ; DISONS qu'en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés d'une mensualité due au titre des loyers et des charges courants ou de l'arriéré de loyer et de charges sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : - les clauses résolutoires retrouveront leur plein effet ; - le solde de la dette sera immédiatement exigible ; - à défaut pour Madame [K] [U] et Monsieur [Y] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Fonds de logement intermédiaire représentée par la Société CDC habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique étant rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 434-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - Madame [K] [U] et Monsieur [Y] [F] seront tenus solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement à la somme de 838,69 euros au 1er avril 2025 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés ; CONDAMNONS in solidum Madame [K] [U] et Monsieur [Y] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS in solidum Madame [K] [U] et Monsieur [Y] [F] à payer à la SCI Fonds de logement intermédiaire représentée par la Société CDC habitat la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; RAPPELONS la présente décision est de droit exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION