Tribunal judiciaire de Nice, 23 juin 2026, 24/01582

COUR D'APPEL D'[Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE M I N U T E (Décision Civile) JUGEMENT : Syndic. de copro. [S] [E] [X] c/ [C] [A] épouse [Z], [M] [Z], [G] [Z] N° 26/ Du 23 Juin 2026 4ème Chambre civile N° RG 24/01582 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PV6F Grosse délivrée à la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT expédition délivrée à Me Félix SERMISONI le mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois Juin deux mil vingt six COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier .

Vu les Articles

812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ; DÉBATS A l'audience publique du 03 Mars 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 23 Juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, DEMANDEUR: Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic GROUPE [D] dont le siège social est [Adresse 2], Prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Maître Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant DÉFENDEURS: Madame [C] [A] épouse [Z] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Me Félix SERMISONI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant Madame [M] [Z] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Me Félix SERMISONI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant Monsieur [G] [Z] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 3] représenté par Me Félix SERMISONI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant EXPOSÉ DU LITIGE Mme [C] [A], Mme [M] [Z] et M. [G] [Z] sont propriétaires indivis des lots 202, 210 et 265 de l'état descriptif de division d'un immeuble en copropriété dénommé " [Adresse 1] " situé [Adresse 6] à [Localité 4]. Mme [C] [A] est mandataire de l'indivision qu'elle forme avec ses deux enfants qui étaient mineurs lors de l'acquisition des lots. Les consorts [Z] ont été condamnés à payer leurs charges de copropriété par jugements des 9 février 2016 et 13 février 2021. Par acte du 7 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé " [Adresse 1] " a fait assigner Mme [C] [A], Mme [M] [Z] et M. [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice pour obtenir le paiement de charges dues au 3 août 2023 d'un montant de 4.126,02 euros. La dette n'ayant cessé de croître, le juge des contentieux de la protection s'est, par jugement du 18 avril 2024, déclaré incompétent pour connaître de la demande excédant 10.000 euros et a renvoyé l'affaire à la 4ème chambre du tribunal judiciaire de Nice. Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé " [Adresse 1] " situé [Adresse 6] à [Localité 4] sollicite la condamnation solidaire de Mme [C] [A], Mme [M] [Z] et M. [G] [Z] à lui payer les sommes suivantes : - 21.844,49 euros de charges impayées au 12 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 avril 2023, - 10.000 euros de dommages-intérêts, - 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il expose justifier du principe et du montant de sa créance en produisant les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes, les documents comptables, les décomptes individuels de charges et les appels de fonds. Il souligne que les défendeurs ne règlent aucune charge depuis plusieurs années, ce qui lui cause un préjudice car il est privé des sommes nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble. Il relève que cette carence contraint les autres copropriétaires à faire l'avance des fonds, ce que démontrent l'avance de trésorerie de 20.000 euros voté lors de l'assemblée générale du 27 janvier 2025 et celle de 10.000 euros votée le 29 janvier 2026. Il ajoute qu'il est contraint d'initier de nombreuses procédures et d'exposer des frais, ce qui lui cause un dommage qui devra être réparé à hauteur de 10.000 euros. Il précise que le règlement de copropriété contient une clause de solidarité des propriétaires indivis de lot pour le paiement des charges. En réplique à l'argumentation des défendeurs, il soutient que son action est recevable, son syndic justifiant avoir été désigné par l'assemblée générale du 16 janvier 2024 et avoir qualité pour le représenter. Il ajoute que l'article 55 du décret du 17 mars 1967 permet au syndic d'agir en justice au nom du syndicat pour recouvrer des charges sans y avoir préalablement été autorisé par l'assemblée générale Il considère que l'argumentaire des consorts [Z] est mensonger car il justifie de la régularité de leur convocation à l'assemblée générale (pli avisé mais non réclamé), de l'envoi d'une mise en demeure et même de la délivrance d'une sommation de payer le 1er juin 2023, préalablement à l'action. Il estime qu'il n'est procédé que par voie d'affirmations, de manière identique aux procédures antérieures, ce qui n'a pas fait obstacle à la condamnation des défendeurs à régler leurs charges. Dans leurs conclusions en défense numéro 2 communiquées le 17 février 2026, Mme [C] [A], Mme [M] [Z] et M. [G] [Z] concluent au débouté ainsi qu'à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé " [Adresse 1] " à leur payer la somme de 1.600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils font valoir qu'en moins de cinq années, le syndic a été représenté par six syndics qui devront justifier de leur mandat et ils estiment que cette instabilité est facteur de mauvaise gestion de l'immeuble. Ils font valoir que la représentation de l'indivision n'a pas évolué depuis 2005 et que les convocations doivent être adresser à la représentante de l'indivision dont les autres membres travaillent et résident à l'étranger et ce, conformément à l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Or, Mme [C] [A], mandataire de l'indivision, fait valoir qu'elle n'a jamais été convoquée aux assemblées générales, qu'elle n'a pas reçu les appels de fonds ni les mises en demeure visées par le syndicat. Ils en déduisent que, conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les assemblées générales approbatives des comptes sont annulables. Ils ajoutent que la mandataire n'a pas davantage été informée d'une dette de charges préalablement à l'action. Ils déduisent de l'absence de convocation de la mandataire de l'indivision aux assemblées et l'absence de notification de la dette de charges ont pour conséquences que les décisions d'assemblée ne lui sont pas opposables et que le syndic a engagé sa responsabilité. La clôture de la procédure initialement intervenue le 17 février 2026 a été révoquée et prononcée le 3 mars 2026 avant l'ouverture des débats. L'affaire a été retenue à l'audience du 3 mars 2026 et la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026 prorogé au 23 juin 2026.

MOTIFS

DE LA DÉCISION Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndic au nom du syndicat. Au terme de l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir. Ce texte précise que les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions de procédure et fins de non-recevoir ultérieurement à moins qu'ils ne soient révélés ou surviennent postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. L'article 55 du décret du 17 mars 1967 énonce que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Toutefois, ce texte ajoute qu'une telle autorisation n'est cependant pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent du juge des référés ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Ainsi, le syndic a qualité pour agir en justice sans autorisation préalable de l'assemblée générale aux fins de recouvrer les créances du syndicat, notamment les charges communes dont sont débiteurs les copropriétaires. En l'espèce, les défendeurs n'ont pas saisi le juge de la mise en état de leur moyen de défense tenant au défaut de qualité du syndic à agir en justice, moyen qu'ils ne soulèvent plus expressément dans leurs dernières conclusions puisqu'ils se limitent à indiquer que le syndic devra justifier d'un mandat. Ils sont dès lors irrecevables à soulever devant le tribunal ce moyen. En tout état de cause, leur contestation aurait été vouée à l'échec dans la mesure où il est justifié de la désignation du Cabinet [D] puis du Cabinet So [Localité 4] par les assemblées générales qui se sont successivement tenues depuis l'introduction de la procédure. Il sera également rappelé que le syndic est dispensé par l'article 55 du décret du 17 mars 1967 de l'autorisation de l'assemblée générale pour exercer, au nom du syndicat, une action en recouvrement de créances et notamment de charges. Le moyen tiré du défaut de qualité du syndic à agir en justice au nom du syndicat pour recouvrer les charges sera par conséquent rejeté. Sur la demande en paiement des charges et frais nécessaires à leur recouvrement. 1. Sur le moyen tiré de l'inopposabilité des assemblées générales approbatives des comptes. Aux termes de l'article 42 alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Il résulte des dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 que l'obligation des copropriétaires à la dette résulte de l'approbation des comptes de la copropriété par l'assemblée générale des copropriétaires et que les décisions prises en assemblées générales s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité de ces décisions n'a pas été prononcée. Il s'ensuit que l'absence de convocation d'un copropriétaire à une assemblée générale ou de notification de celle-ci à celui-ci, à la supposer établie, n'a pas pour effet de rendre la décision prise, arrêtant les charges et travaux votés, inopposable au copropriétaire concerné mais seulement de ne pas faire courir à son encontre le délai de forclusion de deux mois prévu par l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui lui est ouvert pour contester cette décision. En l'espèce, Mme [C] [A] a adressé le 13 mai 2005 au syndic de l'époque un mandat de représentation de l'indivision en précisant que ses enfants étaient, de toute façon, âgés de 4 et 10 ans. Mme [C] [A] est dès lors, conformément à l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, le mandataire commun de l'indivision auquel les convocations aux assemblées générales et les procès-verbaux de ces assemblées doivent être adressés. Les défendeurs contestent la convocation régulière de leur mandataire aux assemblées, ce dont ils tirent pour conséquences que les assemblées ayant approuvé les comptes, fait générateur de leurs obligations aux charges, leur sont inopposables. Toutefois, ils ne justifient pas avoir obtenu l'annulation des assemblées fondant la demande en paiement de charges, de sorte qu'elles lui sont opposables, peu important les irrégularités des convocations invoquées qui sont sans effet sur les délibérations approbatives des comptes rendant liquide, certaine et exigible la créance du syndicat sur les copropriétaires relative à leurs quotes-parts de charges. Le moyen tiré de l'inopposabilité des procès-verbaux des assemblées générales contestés sans avoir fait l'objet d'un recours en annulation sera par conséquent rejeté. 2. Sur la créance de charges et de frais nécessaires. Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d'équipement ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Il est acquis que tant que la décision de l'assemblée générale approuvant les comptes de la copropriété n'a pas été annulée à la suite d'un recours formé par un copropriétaire opposant ou défaillant, les charges communes couvertes par cette approbation sont exigibles car ce recours n'a pas d'effet suspensif. De même, les appels de fonds hors budget prévisionnel, en exécution des décisions de l'assemblée générale sont exigibles indépendamment de l'approbation des comptes et les provisions sont dues par les copropriétaires alors même qu'une procédure en annulation de l'assemblée générale qui les a votés est en cours. Il incombe au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice à venir, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé " [Adresse 1] " produit pour établir le principe et le montant de sa créance de charges : le relevé de propriété des lots de copropriété n° 202, 210 et 265, le procès-verbal de l'assemblée générale du 31 janvier 2022 ayant adopté les comptes du 01/10/2021 au 30/09/2022 et le budget prévisionnel de l'exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024, le procès-verbal de l'assemblée générale du 19 janvier 2023 ayant adopté les comptes du 01/10/2020 au 30/09/2021 et le budget prévisionnel des exercices du 01/10/2021 au 30/09/2022 et du 01/10/2022 au 31/09/2023 le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 mai 2023 ayant voté des travaux de réfection totale de l'étanchéité de la toiture-terrasse de l'immeuble, le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 janvier 2024 ayant adopté les comptes du 01/10/2022 au 30/09/2023 et le budget prévisionnel de l'exercice du 01/10/2024 au 31/09/2025, le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 janvier 2025 ayant adopté les comptes du 01/10/2023 au 30/09/2024 et le budget prévisionnel des exercices du 01/10/2024 au 30/09/2025 et du 01/10/2025 au 31/09/2026, le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 janvier 2026 ayant adopté les comptes du 01/10/2024 au 30/09/2025, réajusté le budget prévisionnel de l'exercice du 01/10/2025 au 30/09/2026 et voté le budget prévisionnel de l'exercice du 01/10/2026 au 31/09/2027, l'intégralité des appels de fonds, extraits de comptes, appels de charges et reddition des comptes pour les exercices concernés, la totalité des décomptes de charges, les décisions de justice ayant condamné les défendeurs au règlement de leur contribution aux charges, un extrait du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des propriétés indivis de lots pour le paiement des charges afférentes à ce lots, une sommation de payer la somme principale de 3.433,92 euros délivrée le 1er juin 2023 par dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice, un décompte des charges actualisé au 12 février 2026 débiteur de la somme de 21.844,49 euros, débutant par un solde nul au 22 août 2022 et expurgé des précédentes condamnations. Le solde débiteur de 21.844,49 euros n'est pas constitué exclusivement de charges de copropriété mais comprend : - des frais de relance le 12/12/2022 : 32 euros - le coût de la sommation de payer le 02/06/2023 153,40 euros - le coût de l'assignation le 16/11/2023 214,88 euros - des frais de suivi contentieux semestriel le 03/09/2023 240 euros Total 640,28 euros Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges remboursables au syndicat en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés à compter de la mise en demeure qui n'entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l'article 700 du Code de procédure civile. La première lettre de mise en demeure et la sommation constituent, en application de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 36 du décret du 17 mars 1967, des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Il sera souligné que contrairement à ce que les défendeurs soutiennent, leur mandataire a bien reçu les mises en demeure, les lettres de La Poste étant revenues, non pas avec la mention " destinataire inconnu à l'adresse indiquée ", mais avec la mention " pli avisé et non réclamé ". Le commissaire de justice lui a également délivré la sommation de payer en laissant un avis de passage dans la boîte aux lettres sur laquelle il avait préalablement constaté que son nom figurait. En revanche, le coût de l'assignation entre dans les dépens de la présente procédure et les diligences réalisées par le syndic pour poursuivre le recouvrement des charges dues par ces copropriétaires défaillants n'excèdent pas sa mission de base si bien qu'il sera retenu que les frais de suivi contentieux qu'il a facturé à hauteur de 240 euros ne sont pas justifiés. Par conséquent, Mme [C] [A], Mme [M] [Z] et M. [G] [Z] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] la somme de 21.389,61 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 12 février 2026. Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 3.433,92 euros à compter de sommation de payer du 1er juin 2023 et sur la totalité à compter de la présente décision. Sur les demandes additionnelles de dommages-intérêts. L'article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. L'alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, les défendeurs ne règlent spontanément aucune contribution aux charges depuis plusieurs années et ne s'exécutent qu'après avoir été condamnés à l'issue de procédure au cours desquels ils soulèvent des moyens inopérants à faire obstacle à leur obligation de contribuer à la dépense commune. Il ressort des procès-verbaux d'assemblée générale que les copropriétaires ont été contraints de voter à deux reprises la constitution d'une avance de trésorerie. En s'abstenant de régler toute contribution aux charges de manière récurrente, Mme [C] [A], Mme [M] [Z] et M. [G] [Z] imposent aux autres membres du syndicat de procéder à des avances constantes de fonds, dans des proportions très conséquentes, pour faire face à des dépenses courantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Ils lui causent ainsi, de mauvaise foi, un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l'allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, compte-tenu de la défaillance systématique des défendeurs, de l'ancienneté et du montant de leur dette répartie sur les autres membres du syndicat, à la somme de 5.000 euros. Mme [C] [A], Mme [M] [Z] et M. [G] [Z] seront par conséquent condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 1] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires. Parties perdantes au procès, Mme [C] [A], Mme [M] [Z] et M. [G] [Z] seront solidairement condamnés aux dépens ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé " [Adresse 1] " la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, REJETTE la fin de non-recevoir opposée par Mme [C] [A], Mme [M] [Z] et M. [G] [Z] à l'action ; CONDAMNE solidairement Mme [C] [A], Mme [M] [Z] et M. [G] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé " [Adresse 1] " situé [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 21.389,61 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 12 février 2026, avec les intérêts au taux légal calculés sur la somme de 3.433,92 euros à compter du 1er juin 2023 et sur la totalité à compter de la présente décision ; CONDAMNE solidairement Mme [C] [A], Mme [M] [Z] et M. [G] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé " [Adresse 1] " situé [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts; CONDAMNE solidairement Mme [C] [A], Mme [M] [Z] et M. [G] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé " [Adresse 1] " situé [Adresse 6] à [Localité 4] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé " [Adresse 1] " situé [Adresse 6] à [Localité 4] de toute autre demande ; DEBOUTE Mme [C] [A], Mme [M] [Z] et M. [G] [F] toutes leurs demandes ; CONDAMNE solidairement Mme [C] [A], Mme [M] [Z] et M. [G] [Z] à payer aux dépens ; LE GREFFIER LE PRÉSIDENT